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網(wǎng)站招商策劃書

一、招商目的

1、全面啟動商業(yè)

2、快速回籠資金，緩解銷售壓力

3、增加項目賣點，促進銷售

4、增加項目的后期價值和回報價值

二、招商原則

1、吻合項目的市場定位

2、執(zhí)行項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃

3、品牌化

4、主題化

5、輻射力

三、項目招商區(qū)塊規(guī)劃

1、招商業(yè)態(tài)規(guī)劃圖

2、招商區(qū)塊具體規(guī)劃

四、招商市場定位

1、休閑業(yè)態(tài)

2、娛樂業(yè)態(tài)

3、餐飲業(yè)態(tài)

4、購物業(yè)態(tài)(綜合樓區(qū)域)

5、辦公業(yè)態(tài)(綜合樓區(qū)域)

五、招商方式

1、委托專業(yè)招商咨詢機構(gòu)進行項目招商

2、自己搭建招商團隊

六、招商渠道

1、廣告招商

2、展覽會招商

3、項目洽談會

4、項目發(fā)布會

5、專家研討會

6、點對點招商

7、通過人脈關(guān)系招商

七、重要主力店專向招商

一、招商目的

1、全面啟動商業(yè)

由于本項目周邊商業(yè)基礎(chǔ)薄弱，原有長江路、越秀路、浦江路、裕安路等商業(yè)為社區(qū)基本生活配套，尚未形成對外的商業(yè)輻射，本項目不具有傳統(tǒng)的商業(yè)基礎(chǔ)和先天的商業(yè)氛圍。如果實行單一的銷售策略，而在沒有后期的招商管理和規(guī)劃跟進的情況下，將使銷售形成壓力，同時在客觀上無法具體執(zhí)行項目前期定位和業(yè)態(tài)具體規(guī)劃。如果在個體投資者無法進行有效的自主招商和租賃的情況下，將不利于項目的后期銷售和市場推廣，并將造成不良的項目形象和社會形象。只有通過前期的統(tǒng)一招商和對主力店鋪的專向引入，通過合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃及具體業(yè)態(tài)的導(dǎo)入，使項目在整體建筑完工后進入開盤階段能快速形成有效的整體商業(yè)市場，并在最大程度上保持項目前期的業(yè)態(tài)統(tǒng)一規(guī)劃，培養(yǎng)合理有序的整體商業(yè)形象和市場形象，推動項目的全面進展。

2、快速回籠資金，緩解銷售壓力

蕪湖整體商業(yè)市場以中山路商圈為核心，商業(yè)較為集中。而城北板塊地域、居住區(qū)、人流、商業(yè)據(jù)點相對分散，作為城北板塊的核心商業(yè)項目，近7.4萬平方米的商業(yè)體量對銷售將形成巨大的壓力。為了在項目運作過程中能快速回籠資金，在分區(qū)銷售的同時，對部分大體量、大業(yè)態(tài)、以及特殊主題區(qū)塊進行有效的統(tǒng)一招商，通過前期的租金回籠，從而減輕項目的整體銷售壓力。

3、增加項目賣點，促進銷售

項目通過前期的實質(zhì)招商策略，通過對市場知名商家和具體主力業(yè)態(tài)的專向?qū)�，將更好地提高項目的整體市場吸引力，進一步促進經(jīng)營者和投資者對本項目市場的發(fā)展前景信心和項目投資價值預(yù)期的信心。在項目的運作前期，具體建筑和商業(yè)業(yè)態(tài)尚未完全形成的前提下，同時在城北尚未形成聚集的商業(yè)群體，投資者和經(jīng)營戶對商業(yè)項目將存有諸多憂慮。在項目的前期推廣過程中招商政策可以作為項目的一大賣點進行有效的商業(yè)推廣，增加本項目的市場競爭力，減弱市場對本項目的地段和交通等不利因素的抗性。

4、增加項目的后期價值和回報價值

商業(yè)項目在培養(yǎng)成熟后，開發(fā)商可以長期持有項目部分區(qū)塊產(chǎn)權(quán)，通過穩(wěn)定的租金回報，作為一項長期的投資和資本增長點。同時也可以通過轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)而銷售，在商業(yè)價值已經(jīng)形成的基礎(chǔ)上，獲得數(shù)倍于前期銷售價格的利潤。

二、招商原則

在進行多元的市場全面招商的過程中，我們必須結(jié)合項目本身的相關(guān)特點和制約因素，從實際出發(fā)，進行有步驟、有計劃、有質(zhì)量、有績效的招商工作，同時吻合項目的整體利益。根據(jù)項目的總體運作思路和項目的總體發(fā)展，必須尊重以下原則：

1、吻合項目的市場定位

通過對項目規(guī)劃區(qū)塊的全面招商，使項目能在發(fā)展的預(yù)期內(nèi)合理推進。同時各項招商工作能吻合項目的前期總體規(guī)劃，招商內(nèi)容吻合項目既定的市場定位和相關(guān)各項項目的前期規(guī)劃。

2、執(zhí)行項目的業(yè)態(tài)規(guī)劃

為了形成統(tǒng)一的項目形象和整體商業(yè)形象，提升項目整體的商業(yè)價值和市場價值，在招商過程中必須以前期的業(yè)態(tài)規(guī)劃為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上執(zhí)行主題業(yè)態(tài)的集中和多業(yè)態(tài)的分區(qū)，使商業(yè)形態(tài)滿足前期的合理規(guī)劃，使項目業(yè)態(tài)規(guī)劃的優(yōu)勢發(fā)揮至最大化。

3、品牌化

在招商工作中，應(yīng)以相關(guān)對應(yīng)業(yè)態(tài)的主力品牌作為突破口，以項目的主力店鋪結(jié)合有市場影響力的品牌商家，形成聯(lián)動的商業(yè)效應(yīng)。即可促進下一步的招商工作，同時將有效提升項目的商業(yè)形象和商業(yè)號召力，進而促進銷售的有效展開，為投資者和經(jīng)營戶樹立市場信心。

4、主題化

在具體業(yè)態(tài)的招商過程中，應(yīng)以主題化經(jīng)營和特色經(jīng)營的品牌商家為一線范圍，從而強化項目的主題化和核心競爭力，而蕪湖傳統(tǒng)的商業(yè)形態(tài)形成一定的市場差異。

5、輻射力

作為城北區(qū)塊的商業(yè)核心區(qū)，商業(yè)在覆蓋城北區(qū)域的同時，將輻射整個蕪湖區(qū)域。因此，商業(yè)業(yè)態(tài)需要有效的支撐，只有具有輻射力的業(yè)態(tài)和商業(yè)形式才能形成本項目的整體輻射力，最終形成真正意義上的城北核心商圈。

三、項目招商區(qū)塊規(guī)劃

根據(jù)最新的規(guī)劃方案，項目按區(qū)域分為沿街商業(yè)區(qū)、商業(yè)街、臨湖商業(yè)區(qū)(休閑、娛樂、餐飲)、綜合樓(浴嘗大型主題餐飲、主題家居館)、賓館、商業(yè)辦公區(qū)(SOHO辦公、酒店式公寓)、水岸餐廳。

其中臨湖商業(yè)區(qū)(休閑、娛樂、餐飲)、綜合樓(浴嘗大型主題餐飲、主題家居館)、賓館、水岸餐廳等區(qū)塊體量較大，單體銷售總價較高，在整體商業(yè)氛圍尚未形成、項目尚未成熟的市場前期，銷售具有一定的難度。同時這些區(qū)塊相對具有獨立性和整體性，業(yè)態(tài)規(guī)劃執(zhí)行相對具有現(xiàn)實可行性，容易操作。我們建議把此四大區(qū)塊作為項目統(tǒng)一招商區(qū)塊，進行前期的招商運營，和商業(yè)街及沿街商鋪形成區(qū)化互補，力求逐個突破，帶動項目其他區(qū)塊的順利銷售，最終使項目形成成型的商業(yè)形態(tài)

1、招商業(yè)態(tài)規(guī)劃圖

2、招商區(qū)塊具體規(guī)劃

A區(qū)塊

臨湖休閑風(fēng)情街

(主要業(yè)態(tài)：休閑、娛樂、餐飲)

(1)其中東區(qū)和西區(qū)分別為獨立的2層結(jié)構(gòu)，可以作為單體進行整體招商，具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題餐飲或小型浴常

(2) A區(qū)塊中間三大區(qū)塊為4層結(jié)構(gòu)，可以考慮1—2層、3—4層分層招商。沿湖區(qū)域的1—2層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題西餐廳、咖啡吧、酒吧、演藝吧、茶樓;其中靠商業(yè)街區(qū)域的1—2層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題酒吧、演藝吧、美容、餐飲等。

(3) A區(qū)塊中3—4層具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為足寓桑拿、按摩、KTV、美容美體、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等

可以將蕪湖市此類處于市中心的休閑娛樂業(yè)態(tài)進行洽談，同時向合肥、南京等地進行招商，向有意進駐蕪湖經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)此類業(yè)態(tài)進行招商洽談。

項目休閑娛樂設(shè)施主要包括足寓桑拿、按摩、美容美體、SPA美容中心、棋牌室、健身中心、酒吧、茶樓、咖啡吧、西餐廳等。

此類業(yè)態(tài)招商主要面對蕪湖本地市場及在安徽設(shè)立連鎖的品牌

店，同時考慮在南京、杭州等地進行相關(guān)業(yè)態(tài)品牌招商，提升整體休閑娛樂設(shè)施的檔次。

KTV——根據(jù)周邊消費者特點及消費能力，建議引入量販式KTV，如泡泡龍、城市花園KTV、銀樂迪(如結(jié)合銀泰百貨頂層空間)等量販式KTV。

B區(qū)塊

綜合樓

(主要業(yè)態(tài)：家居廣嘗浴場主題餐飲、辦公)

(1) B區(qū)塊中沿街一樓部分將作為商業(yè)街底商進行統(tǒng)一銷售，不作具體招商。

(2)其中2層區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為主題小型家居廣嘗主題飲浴常家居廣場業(yè)態(tài)招商商家以擴展型華東連鎖品牌店為主，即可作整體招商，同時可擴大項目的商業(yè)影響力。浴唱—建議在蕪湖、馬鞍山、南京、合肥等一帶已發(fā)展較為成熟的品牌店進行招商，如馬鞍山翠林洗浴中心等。

(3)其中3層及以上區(qū)域具體業(yè)態(tài)初步設(shè)計為辦公、商務(wù)空間�？梢宰鳛樾⌒凸镜姆e聚地，主要公司形式為：外貿(mào)公司、貿(mào)易公司、銷售公司、企業(yè)辦事處、咨詢公司、廣告公司、裝潢設(shè)計公司、圖文公司、網(wǎng)絡(luò)公司、IT、美體、健身、家政公司、培訓(xùn)機構(gòu)、主題店行政區(qū)等。

C區(qū)塊

賓館

(主要業(yè)態(tài)：賓館、餐飲)

D區(qū)塊

水岸餐廳

(主要業(yè)態(tài)：主題餐飲)

四、招商市場定位

由于項目現(xiàn)階段業(yè)態(tài)規(guī)劃為中小型業(yè)態(tài)，單體業(yè)態(tài)體量較小，同時沒有大型主題廣場和百貨中心等主力店的規(guī)劃。所以結(jié)合項目現(xiàn)有狀況和具體業(yè)態(tài)規(guī)劃，招商工作將以蕪湖為主體市場，進行點對點的專向招商。同時結(jié)合局部的個體業(yè)態(tài)的規(guī)劃需要，進行異地招商(上海、南京、杭州、廣州等城市)

1、休閑業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為西餐廳、咖啡吧、茶樓、足寓浴嘗桑拿、按摩、美容美體、SPA美容中心、棋牌室、健身中心等，主要招商區(qū)域為蕪湖市。

主要商家有城市花園酒吧、上島咖啡、都市花園咖啡館、風(fēng)雅老樹咖啡、六和村茶館、雨之林紅茶坊、良子足寓雅室工藝等。

外地商家為(主要為上海地區(qū))：兩岸咖啡、左岸咖啡、星巴克咖啡。

2、娛樂業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為酒吧、演藝吧、夜總會、KTV。主要招商區(qū)域為蕪湖市。

主要商家有城市花園KTV、金壁輝煌KTV、及其他娛樂個體。

3、餐飲業(yè)態(tài)

具體業(yè)態(tài)主要為飯店、餐廳、主題餐廳、特色飯店、茶餐廳、中式快餐。主要招商區(qū)域為蕪湖市。

餐飲招商主要為大型酒樓的招商工作，其招商對象主要面對蕪湖本地客戶，以在蕪湖本地發(fā)展的特色餐飲為主，同時考慮外地餐飲連鎖品牌的引入，如各色連鎖快餐店等。

4、購物業(yè)態(tài)(綜合樓區(qū)域)

具體業(yè)態(tài)主要為小型藝術(shù)家居廣場，主要內(nèi)容為居家用品、整體廚房、床上用品、生活用品、家藝等。主要招商區(qū)域為蕪湖市。