2015全球最熱門的話題
虎略龍韜 關(guān)鍵詞 限購令
“限購”作為此次宏觀調(diào)控的虎略龍韜，無疑是2015年樓市最熱門的關(guān)鍵詞之一，地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)都被“限”得“元?dú)獯髠�，但種種跡象表明，2015年限購令已經(jīng)不會松動。
一位不愿透露姓名的寧波業(yè)內(nèi)官方人士吐露：目前房地產(chǎn)調(diào)控剛剛?cè)〉靡恍┬Ч�，并不具備放松條件，如果這時候限購放松，房價可能會出現(xiàn)報復(fù)性反彈，歷時兩年的調(diào)控成果將毀于一旦。而且寧波限購政策在出臺之初就只有執(zhí)行時間，沒有截止期限的規(guī)定，不存在限購到期，是否延續(xù)的問題。目前為止，還沒有聽說任何暫停限購令的傳聞，在保障房建設(shè)還不完善，房產(chǎn)稅還遲遲不出臺的情況下，寧波肯定是要繼續(xù)執(zhí)行限購令的。
持續(xù)發(fā)力的宏觀調(diào)控把開發(fā)商帶入了“冬天”，如果限購令繼續(xù)執(zhí)行，將是對房產(chǎn)企業(yè)資金鏈的進(jìn)一步考驗。業(yè)內(nèi)人士分析，2015年寧波房價已有明顯下調(diào)跡象，但一些資金實力相對雄厚的房企依舊在降與不降中徘徊，如果2015年調(diào)控政策從緊，降價趨勢會迅速蔓延，一些急于回籠資金的樓盤可能會出現(xiàn)“斷崖式”下跌，所以，2015年是購房者出手的機(jī)會年。
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望子成龍 關(guān)鍵詞 信貸政策
2015年老百姓面對樓市最大的牢騷就是：“房價降了10萬，利息漲了30萬。”但最近中國人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率、住建部提出實施差別化住房信貸等消息為剛需購房者及開發(fā)商帶來一絲曙光，大家以“望子成龍”的心態(tài)寄希望于這些利好消息能緩和2015年的信貸政策。
2015年12月，中國人民銀行下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點，釋放資金約4000億元，全國人大財經(jīng)委員會副主任吳曉靈根據(jù)目前國家經(jīng)濟(jì)形式推測，2015年可能會連續(xù)多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。銀行資金一旦充裕，下調(diào)首套房貸利率就會被提上議程，甚至可能出現(xiàn)降息。住建部也表示，將支持居民的合理購房需求，即優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求，嚴(yán)格實施差別化住房信貸、稅收政策，這一雪中送炭的利好消息，讓人不禁對新一年的貸款政策充滿無限遐想。
日前記者初步了解到，寧波除個別銀行首套房貸款一直是基準(zhǔn)利率外，其他銀行還都保持上浮5%—10%，沒有出現(xiàn)松動。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，有的城市首套房利率已經(jīng)回歸至基準(zhǔn)利率，資質(zhì)好的客戶甚至可以下浮10%，以目前的形式看，估計寧波明年的首套房貸款政策也會緩和，但為鞏固宏觀調(diào)控的成果，二套房貸款應(yīng)該還會繼續(xù)承受“高壓”政策。
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車水馬龍 關(guān)鍵詞 保障房
宏觀調(diào)控下，商品房市場一片慘淡，而保障房建設(shè)則如火如荼，一派“車水馬龍”的景象。
2015年寧波市計劃開工建設(shè)保障性住房121.4萬平方米，達(dá)18387套，其中公共租賃住房60萬平方米，約11000套，這一任務(wù)，截至到2015年八月，已經(jīng)完成88.5%。2015年全國計劃新開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房700萬套以上，竣工總量確定為400萬套，與去年總?cè)蝿?wù)1000萬套相比有所“縮量”30%，但竣工要求更加嚴(yán)厲。近日，寧波市住建委公布了2015年保障房目標(biāo)：新一年寧波確保開工各類保障性住房1.59萬套，其中公租房1萬套;基本建成5800套，其中竣工5000套，并要求新開工項目必須在10月底前全部開工。
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蛟龍得水 關(guān)鍵詞 二手房
據(jù)了解，2015年寧波市區(qū)二手房的成交量還不及2010年的二分之一，也不到2009年的四分之一，甚至與2008年相比，都要打個9折。在目前寧波市六區(qū)商品房庫存量約25000套的情況下，2015年寧波二手房市場會有何走勢?
寧波南天房產(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強(qiáng)接受記者采訪時說，盡管市場低迷，但這樣的成交量也是相當(dāng)不正常的，這主要緣于在政策和房價都沒有明確見底的情況下，大部分購房者出于恐跌的心態(tài)而持續(xù)觀望，隨著2015年一系列政策的微調(diào)，二手房也許會出現(xiàn)以價換量的局面。
薛敏強(qiáng)預(yù)測，新一年二手房成交量會逐步放大，為減少政策對剛需購房者的誤傷，鼓勵自住型購房者入市，宏觀調(diào)控政策會有所微調(diào)，具體將體現(xiàn)在首套房貸款及降息方面，特別是對于二手房，由于購房者年輕化，多會選擇房齡較短的房子作為婚房入住，這樣將面臨近嚴(yán)厲的稅收，如此高的稅率與調(diào)控的“改善民生”的初衷相違背，估計2015年應(yīng)該在稅費(fèi)上將有下調(diào)空間。隨著二手房成交量的持續(xù)低迷，房東會降低預(yù)期，進(jìn)一步降價，所以二手房在2015年或許會如蛟龍得水，改變有價無市的局面。
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乘龍快婿 關(guān)鍵詞 土地市場
` 2015年的寧波土地可以用“愁嫁”來形容，一方面政府推地入市的數(shù)量和力度一直不減，另一方面開發(fā)商拿地謹(jǐn)慎，土地成交火爆場面難現(xiàn)，基本以平淡為主。歲末年關(guān)，本應(yīng)該是土地市場供應(yīng)和成交的高峰期，寧波土地市場卻格外冷清，“乘龍快婿”們遲遲不肯出現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士分析，2015年土地“愁嫁”狀況將延續(xù)至2015年。
在樓市調(diào)控影響下，開發(fā)商資金鏈趨緊，市場觀望氛圍濃厚，土地出現(xiàn)流拍、延期出讓、無人問津等窘態(tài)不斷。寧波容創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理助理徐江濤認(rèn)為，如果2015年樓市依舊處于“寒冬”，土地市場這種冰冷狀態(tài)還將持續(xù)，購房者對商品房市場的觀望將直接導(dǎo)致開發(fā)商對土地市場觀望，除市場因素，開發(fā)商的資金流也是影響土地成交的原因之一，樓市不景氣的情況下，開放商手中的現(xiàn)金流已經(jīng)成為勝敗的關(guān)鍵，在沒有一定把握的情況下，不會輕易出手。而土地市場低迷，地方政府的.財政就會受到考驗，或影響調(diào)控的執(zhí)行力。
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畫龍點睛 關(guān)鍵詞 房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅作為房地產(chǎn)調(diào)控的畫龍點睛之筆，勢必逐步替換“限購令”等行政手段。2015年底，財政部透露，年底將會對重慶、上海兩地的房產(chǎn)稅試點情況進(jìn)行總結(jié)，屆時會出臺下一步擴(kuò)大試點城市的方案。如果2015年真要增加試點城市，寧波會不會列在期內(nèi)?
2015年12月，寧波市個人住房信息系統(tǒng)順利通過住建部組織的專家評測驗收，此信息系統(tǒng)基本實現(xiàn)與杭州、溫州、紹興、金華等城市住房數(shù)據(jù)的聯(lián)網(wǎng)，不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這將為房產(chǎn)稅的實行或試點提供了有利條件。近日，權(quán)威人士分析，住房信息聯(lián)網(wǎng)與房產(chǎn)稅并沒有必然聯(lián)系，只不過建成信息系統(tǒng)的城市別實施房產(chǎn)稅等政策時稍微容易一些罷了。
寧波容創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理助理徐江濤表示，房產(chǎn)稅在上海和重慶并未取得預(yù)期效果，與一般限購城市相比，這兩個試點城市房價并無顯著下浮，所以大面積推行房產(chǎn)稅時機(jī)還很不成熟。如果2015年要增加試點，首選應(yīng)該是省會及直轄市，寧波作為二線城市暫時應(yīng)該還不會被列入計劃。
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龍?zhí)痘⒀?關(guān)鍵詞 大庫存時代
2015年，寧波出現(xiàn)了商品房新開工數(shù)量、在建數(shù)量、竣工數(shù)量的增幅高于銷售數(shù)量增幅的現(xiàn)象，近日有數(shù)據(jù)顯示，截至2015年11月底，寧波市六區(qū)范圍內(nèi)可售商品住宅套數(shù)接近2.5萬套，已經(jīng)超過2008年末時約2.2萬套庫存量紀(jì)錄�！跋拶徚睢笔┬幸詠恚�2015年3月至11月間，市區(qū)商品住宅銷售總量約8000套，月均銷售不到900套，以此銷售速度計算，目前的庫存量，需要27個多月的時間才能消化。某開發(fā)商向記者透露，公司未來的可售面積肯定還要增加。2010年前后拿地項目，2015年基本都要涌向市場，如果銷售始終不見好轉(zhuǎn)，寧波將再次上演“大庫存時代”，而這個“大庫存時代”可能會把樓市帶入“龍?zhí)痘⒀ā敝场?/p>
該開發(fā)商不無擔(dān)憂地分析：2008年寧波可售商品房套數(shù)不斷增長，到2009年1月庫存攀至歷史頂峰，并之后的3個月內(nèi)迎來房價的迅速下滑，如果銷售一直沒有改觀，那這一幕有可能在2015年重演，而寧波2015年土地流拍特別嚴(yán)重，這直接將導(dǎo)致近兩年新盤減少，所以，“大庫存時代”多少能彌補(bǔ)一下開發(fā)商拿地量減少引發(fā)的后期商品房供應(yīng)問題。
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魚龍混雜 關(guān)鍵詞 商業(yè)地產(chǎn)
2015年寧波住宅市場愁云慘霧，商業(yè)地產(chǎn)避開限購政策，一枝獨(dú)秀，吸引了萬科等不少房企轉(zhuǎn)型，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2015年大批房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，必會導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)“魚龍混雜”，可能會迎來一次業(yè)內(nèi)大洗牌。
寧波容創(chuàng)地產(chǎn)總經(jīng)理助理徐江濤表示，未來商業(yè)地產(chǎn)市場不容樂觀。他認(rèn)為，2015年寧波的商業(yè)地產(chǎn)與往年比，銷售情況有些改善，但并沒有傳說中的那樣“熱血沸騰”，寫字樓和商鋪成交情況依舊不咸不淡，而相對火爆的公寓也大多依靠價格戰(zhàn)取勝，而并非“商業(yè)優(yōu)勢”。2015年，歐債危機(jī)將對中國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生實質(zhì)性影響，商業(yè)地產(chǎn)的購房者都屬投資客，在對房地產(chǎn)信心缺失、手中住宅房產(chǎn)被套牢的前提下，實業(yè)方面又面臨經(jīng)濟(jì)考驗，很難在商業(yè)地產(chǎn)投資。
也有商業(yè)地產(chǎn)房企感嘆，宏觀調(diào)控影響下，很多開發(fā)商一哄而上地轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。2015年，寧波將有大量的商業(yè)項目涌入市場，僧多粥少，勢必會加劇競爭，有些地段較差、缺乏商業(yè)運(yùn)作經(jīng)驗、缺乏合理的規(guī)劃和定位的項目必將被淘汰，商業(yè)地產(chǎn)洗牌在即。這就要提醒準(zhǔn)備投資商業(yè)地產(chǎn)的購房者，出手前要對項目做好全方面考察。
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老態(tài)龍鐘 關(guān)鍵詞 以房養(yǎng)老
2015年11月，中信銀行率先在國內(nèi)試點“養(yǎng)老按揭”業(yè)務(wù)，“以房養(yǎng)老”在寧波試水遇冷，得到“雷聲大，雨點斜的評價。叫囂多年的“以房養(yǎng)老”一面市，“老態(tài)龍鐘”之相盡顯。
以房養(yǎng)老在國外很流行，不過由于國情不同，如想在中國全面推行起來，還要跨過多道坎兒。業(yè)內(nèi)人士分析，70年產(chǎn)權(quán)期限及傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念是制約這項業(yè)務(wù)開展的重要障礙，要使“以房養(yǎng)老”得以實現(xiàn)，需要滿足三個條件：首先，擁有對房子的產(chǎn)權(quán)，才有出租或者抵押房屋的權(quán)利;其次，老年人與子女分開居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影響正常生活;再者，老年人的經(jīng)濟(jì)狀況適中，經(jīng)濟(jì)條件很好，就沒有“以房養(yǎng)老”的必要;經(jīng)濟(jì)條件過低，就不具備“以房養(yǎng)老”的條件。這些苛刻的條件，導(dǎo)致“以房養(yǎng)老”在很難推行。
專家認(rèn)為，“以房養(yǎng)老”與70年產(chǎn)權(quán)特殊國情、養(yǎng)老觀念需要更新、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不完善等產(chǎn)生的矛盾一兩年內(nèi)不可能得到根本性解決，所以2015年“以房養(yǎng)老”將延續(xù)今年的“水土不服”
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龍爭虎斗 關(guān)鍵詞 “群雄逐鹿”
新一年，寧波有大量新盤將誕生在這個“史上最嚴(yán)厲”調(diào)控下的樓市中，為了謀取一席之地，各開發(fā)商將以價格和品質(zhì)為武器，龍爭虎斗，群雄逐鹿。
2015年開投置業(yè)將攜公元世家及拿鐵城兩個項目在寧波驚艷亮相;萬科也將準(zhǔn)備繼“萬科城”之后，用“金色城市2期嘉翠園”再次譜寫樓市神話;總建筑面積90萬平方米的保利城則準(zhǔn)備打造寧波首個全球一線的文化交流平臺。另外，雅戈爾東海府、龍湖滟瀾海岸、奧克斯盛世華府、華通金色榮灣、格蘭春晨加州里等各具特色的眾多住宅項目也都將紛紛入市，無論是剛需族還是改善型購房者都有足夠大的選擇空間。2015年入市的商業(yè)項目實力也非常雄厚，寧波中心、寧波財富中心、恒茂商業(yè)中心廣嘗十一城、羅蒙環(huán)球城等眾多商業(yè)項目將引領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)市場走向。
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