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酒店開業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告
一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介：
蘇州世茂項(xiàng)目位于蘇州市寶帶西路1177號(hào)1棟的25-28層，建筑面積共計(jì)2963.6平方，加上前臺(tái)租賃的面積共計(jì)約為2987.6平方；
該項(xiàng)目設(shè)計(jì)的客房數(shù)為73間客房，其中暗房14間、明房59間，有一個(gè)實(shí)際面積35平方左右的早餐廳，其余還有4個(gè)工作間和4個(gè)消毒的茶水間等，大堂設(shè)置在1樓，大堂前臺(tái)面積為24平方左右，合用的大堂面積總共為100平方左右，有3部客梯，1部消防電梯。
二、周邊的配套：
項(xiàng)目周邊是整個(gè)世茂廣場(chǎng)，前期已經(jīng)有10萬(wàn)個(gè)平方的商業(yè)部分投入運(yùn)營(yíng)，包括世茂電影院、大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)美電器、電玩城、KTV以及其他餐飲娛樂等配套；后期同步有41方的商業(yè)部分逐漸投入運(yùn)營(yíng)，主要有：世茂百貨、世茂天天兒童樂城、世茂4D電影院以及有其他近15萬(wàn)的商鋪和1.4萬(wàn)方的滄浪區(qū)的活動(dòng)廣場(chǎng)；項(xiàng)目對(duì)面為國(guó)家森林公園上方山和蘇州石湖，之間為一條雙層景觀橋連接，石湖與上方山方向區(qū)域規(guī)劃為蘇州市的植物園與動(dòng)物園的建址，計(jì)劃于2017年落成運(yùn)營(yíng)；
三、周邊的交通情況：
項(xiàng)目的地址是寶帶西路1177號(hào)，臨近蘇州的友新高架，友新高架在寶帶西路都有出入口，車程2-3分鐘距離，蘇州市的友新高架北接蘇州西環(huán)與南環(huán)高接，往南接蘇州的繞城高架，是市區(qū)內(nèi)環(huán)快速路重要交通樞紐；項(xiàng)目離石湖大橋有2-3分鐘的車程，石湖大橋以西為蘇州的木瀆鎮(zhèn)與高新區(qū)。項(xiàng)目周邊有個(gè)寶帶西路的公交始末站，公交路線有10余條可通往蘇州觀前街、蘇州火車站、蘇州汽車站、蘇州高鐵北站、蘇州博物館、園區(qū)等、另外周邊有規(guī)劃好的蘇州地鐵3號(hào)線，于2017年底開始建設(shè)。
四、周邊的酒店情況：
項(xiàng)目周邊三公里范圍內(nèi)有連鎖酒店為：蘇州格林豪泰世茂運(yùn)河城店（200米）、蘇州錦江之星滄浪新城店（800米，即將開業(yè)）、蘇州7天學(xué)府路店（2.2公里）、如家快捷寶帶西路店（2.5公里）、錦江之星寶帶西路店（2.7公里）、漢庭快捷寶帶西路店（2.8公里）、格林豪泰寶帶西路店（3公里）；就本項(xiàng)目所在的商圈來(lái)說(shuō)，主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是蘇州格林豪泰世茂運(yùn)河城店、錦江之星滄浪新城店以及7天學(xué)府路店。
1、蘇州格林豪泰世茂運(yùn)河城店簡(jiǎn)介：酒店的房間數(shù)130間、2017年開業(yè)，目前的房?jī)r(jià)從139到398元不等，詳見下表：
蘇州世茂廣場(chǎng)格林豪泰價(jià)格體系
戶的，
只有豪華的以及商務(wù)房是正常窗戶；其中四樓整體均為格林豪泰，本層共有96間客房，有48間是正常窗戶，另有48間均是過(guò)道窗戶；
了解的該酒店的整體經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)是：酒店平均月營(yíng)業(yè)額為55萬(wàn)左右、平均房?jī)r(jià)：
160元、出租率為85%左右。去該酒店現(xiàn)場(chǎng)查看的客源情況來(lái)說(shuō)：從每天的17:00到22:00的黃金時(shí)間段的入住情況來(lái)看，每個(gè)小時(shí)客人入住房間數(shù)在10間左右，客人的年齡階段來(lái)看主要是一年輕認(rèn)為為主，從入住的性別比例來(lái)看，主要以男性入住為主，另外每天的鐘點(diǎn)房的入住數(shù)在35間以上，休閑客人占了較大比例，另外客戶的來(lái)源上主要是格林豪泰的會(huì)員客人為主。
2、7天連鎖酒店學(xué)府路店：電話：0512-68133331 傳真：0512-67871787，
房間數(shù)60間，2011年開業(yè)。
房型 經(jīng)濟(jì)房 自主大床房 自主雙床房 傳統(tǒng)大床房 傳統(tǒng)雙床房 商務(wù)大床房 商務(wù)雙床房
門市價(jià) 163 174 197 184 206 228 261
會(huì)員價(jià) 147 157 177 167 187 207 237
會(huì)員促銷 -- -- -- -- -- -- --
預(yù)訂
積分兌換
該酒店主要由學(xué)生的群體組成，因?yàn)樘K州大學(xué)城的石湖北校區(qū)周邊有許多高校，平時(shí)基本上能夠滿房，寒暑假的生意會(huì)差很多。
五、項(xiàng)目周邊人流量的調(diào)查情況：
目前前期世茂廣場(chǎng)1期的項(xiàng)目整體有10萬(wàn)方，包括大潤(rùn)發(fā)超市、咖啡館、水天堂餐廳、澳門豆撈、國(guó)美電器、ktv、電玩城、電影院、小型餐飲連鎖店等；前期去蘇州世茂廣場(chǎng)1期項(xiàng)目去查看整體的人流量情況，匯總?cè)缦拢?/p>
1、蘇州大潤(rùn)發(fā)超市的人流量是最大的，而且和周邊的超市比起來(lái)，總體來(lái)說(shuō)人流量還是比較的大，這主要是由于周邊的小區(qū)住戶較多。
2、世茂1期的項(xiàng)目主要還是以餐飲店為主，整體來(lái)說(shuō)除了幾家小吃店的生意尚可，餐飲店的生意整體較差，尤其是靠格林豪泰隔壁以及上下里面幾家餐飲店的生意較差，前后有較多商戶已經(jīng)更換；
3、國(guó)美電器的人流量比較少，電玩城整體來(lái)說(shuō)人還是較多的，電影院的人流量還是比較多的，周邊由于離蘇州國(guó)際教育園的北校區(qū)較近，電影院的人流量還是以學(xué)生居多；
4、格林豪泰酒店人流量是很大的，基本上每隔小時(shí)有10個(gè)批次客人入住，而且上門的客人基本都會(huì)選擇入住的。
5、從晚上周邊整體停車來(lái)看，停車數(shù)量還是很多的。
綜合以上幾點(diǎn)，目前由于周邊的酒店相對(duì)來(lái)說(shuō)不多，目前與格林豪泰來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的酒店不多，格林豪泰的客源結(jié)構(gòu)是以散客為主，我們酒店開起來(lái)由于房間數(shù)量不多，整體層次也高于周邊的經(jīng)濟(jì)型酒店，應(yīng)該還是能夠吸引一部分客戶群體入住的。建議可以盡快入場(chǎng)裝修，在2017年底2017年初進(jìn)行開業(yè)。
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