對房地產(chǎn)未來的展望
摘要：中國房地產(chǎn)近年來日益成為一個全社會關(guān)注的話題，它不僅是國家和政府面臨的政治、經(jīng)濟(jì)問題，也是全社會和整個民族面臨的社會問題和嚴(yán)峻的考驗(yàn)。由于中國特殊的國情和現(xiàn)狀，任何有關(guān)住房問題的話題都會引起國人乃至國際關(guān)注，尤其是近年來中國房價的不斷攀升，房地產(chǎn)市場充滿了諸多的不合理因素和利益爭奪，價值市場需求與供給出現(xiàn)的矛盾，房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營商和房地產(chǎn)消費(fèi)者的矛盾和平衡問題，中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷眾多的嚴(yán)峻考驗(yàn)中，在社會經(jīng)濟(jì)的向前發(fā)展中，也會出現(xiàn)利好的局面。本文主要從房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和未來趨勢來深入分析房地產(chǎn)。
關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 現(xiàn)狀 未來 趨勢
引言： 隨著生活水平的不斷提高，現(xiàn)代人越來越注重衣食住行的質(zhì)量和品位。可是隨著近年來中國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展以及大中小城市房價的不斷飆升，國人更關(guān)心的是衣食住行中“住”這個話題，房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，住房成為越來越多的人關(guān)注話題，房價的上漲也始終牽動著老百姓的心。
正文：
一、 房地產(chǎn)的當(dāng)前形勢
房地產(chǎn)具有先于國民經(jīng)濟(jì)蕭條而蕭條，后于國民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇而復(fù)蘇的特點(diǎn)。根據(jù)國家信息中心發(fā)布的統(tǒng)計(jì)資料，改革開放以來，我國每6—7年構(gòu)成一個經(jīng)濟(jì)循環(huán)周期。1999年第四季度經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入谷底，這標(biāo)志著從1993年開始連續(xù)7年的一個完整的循環(huán)周期已經(jīng)完成，從2001年開始，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行將進(jìn)入一個新一輪的穩(wěn)定增長期。另據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份研究報(bào)告，我國未來20年的經(jīng)濟(jì)增長的基本走勢是：“十五”期間GDP的增長率在7．0％～8．1％之間，2017—2020年，GDP增長率將降至5．5％～6．6％。房地產(chǎn)發(fā)展與宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有正相關(guān)性。宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，將對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供強(qiáng)力的支撐，有利于放大房地產(chǎn)上游的生產(chǎn)要素供給總量，并拉動房地產(chǎn)的終端市場需求。因此，未來幾年內(nèi)，宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)具有推動和拉動雙重效應(yīng)。
國家政策對規(guī)范房地產(chǎn)市場，調(diào)整市場結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，平抑市場價格具有深遠(yuǎn)的影響并起到了至關(guān)重要的作用，其目的是完善和促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，進(jìn)而帶動我國國民經(jīng)濟(jì)和人民生活水平的迅速提高。2003和2004年是我
國房地產(chǎn)高速發(fā)展的兩年，在這兩年中房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量和投資量都達(dá)到了空前的規(guī)模，商品房售價也連連攀升。為了調(diào)解市場需求和價格，兩年來，國家陸續(xù)出臺了一系列政策法規(guī)，治理和規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行秩序，其中包括：中國人民銀行發(fā)出關(guān)于《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，建設(shè)部等七部委發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，以及央行兩次上調(diào)個人住房貸款利率的政策等。國家在加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理，規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道、獲取開發(fā)土地，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，完善廉租住房制度、整頓和規(guī)范市場秩序、完善市場信息披露制度等方面進(jìn)行引導(dǎo)和調(diào)控。
從區(qū)域經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)業(yè)是一個區(qū)域差異巨大、級差收益明顯的行業(yè)。一個區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的程度必然受到該地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況的制約。一般而言，區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長是隨著投資量的不斷增加和需求量的持續(xù)上升發(fā)展起來的。這種投資與需求的增長，必然導(dǎo)致對房地產(chǎn)需求的增加，從而帶動房地產(chǎn)業(yè)的相應(yīng)發(fā)展。
對于中國，從短期來看，目前保障性住房的投入相對很小，短期增加的供應(yīng)有限，受益者是原本就不參與商品房市場的低收入人群，房價上漲的推動力基本不受影響；同時，房地產(chǎn)業(yè)一直以來都是政府的財(cái)政收入的重要部分，短期內(nèi)減少財(cái)政收入增加支出，執(zhí)行上存在很大困難，今后保障性住房建設(shè)能否按照規(guī)劃執(zhí)行就要看政府的決心及其財(cái)政投入；中長期來看，國家政策上規(guī)定“保障住房建設(shè)用地占總土地供應(yīng)70%”、信貸、稅收等政策，明確了國家對于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)方向，從源頭上引導(dǎo)保障性住房的建設(shè)，未來保障性住房力度將持續(xù)加大，對市場的影響會逐漸顯現(xiàn)，結(jié)構(gòu)性的調(diào)整將引起行業(yè)主體的變化，商品房市場份額將減少，商品房利潤率將會因保障性住房的影響而回落。
近年來，政府不斷出臺了對房地產(chǎn)的調(diào)控政策，2011年政府在“國八條”的基礎(chǔ)上提出了“新國八條”，即強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理；加強(qiáng)對普通商品住宅房和經(jīng)濟(jì)適用住房價格的調(diào)控，保證中低價位、中小戶型住房的有效供應(yīng)；完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度；加強(qiáng)金融監(jiān)管；切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序；加強(qiáng)市場監(jiān)
《對房地產(chǎn)未來的展望》。
測，完善市場信息披露制度。從新國八條中我們可以看出政府要讓房地產(chǎn)市場回歸到正常市場機(jī)制下的堅(jiān)定決心。其中，限購政策的擴(kuò)大、二套房房貸首付比例提高至60%以及二手房交易營業(yè)稅全額征收這三大舉措對樓市產(chǎn)生了最直接的影響。
二、 房地產(chǎn)的未來發(fā)展趨勢
第一，房價將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢。如果相關(guān)調(diào)控政策及時有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險，并推動其健康發(fā)展，則會實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過渡；而如果任由房價按照目前趨勢推進(jìn)，則未來的下行和危機(jī)難以避免；預(yù)計(jì)房價在10年代會有一個泡沫破滅和價格下跌的過程，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場和政策的組合作用。
第二，保障性住房將得到加強(qiáng)。從目前的政策措施看，未來中國將加大保障性住房的建設(shè)，但中國人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來的分配畸形和無效率決定了依靠保障難以解決中國住房的民生問題。
第三，中國房地產(chǎn)在10年代會經(jīng)歷較快的發(fā)展過程。這是由未來中國經(jīng)濟(jì)增長和城市化發(fā)展的現(xiàn)實(shí)需要決定的，所以中國房地產(chǎn)預(yù)計(jì)不會出現(xiàn)如香港和日本的一旦下跌則一蹶不振的局面。 第四，目前的房地產(chǎn)價格基本已經(jīng)達(dá)到高位頂點(diǎn)，2017年繼續(xù)大幅上漲的局面應(yīng)該不會出現(xiàn)，原因是政策已經(jīng)開始對房地產(chǎn)發(fā)力，人們的預(yù)期和觀望情緒業(yè)已出現(xiàn)。
以現(xiàn)在的房地產(chǎn)的大勢趨向分析，以發(fā)達(dá)城市為中心，發(fā)展中城市為周邊，價格趨勢就形成了金字塔的式樣，且呈上升狀態(tài)，各地區(qū)不同，或緩慢或快，但整體趨勢不變，且金字塔呈壯大狀態(tài)，邊緣快速向兩邊擴(kuò)展。由此，就造成了小片土地的作物糧食生產(chǎn)值遠(yuǎn)低于其作為地基建房的生產(chǎn)值，可利用土地逐漸減少，在作物上無其他高科技的作用下，糧食作物會隨之減少，因此，假設(shè)人口基本保持不變，作物生產(chǎn)能力保持不變，政府要想維持社會的穩(wěn)定發(fā)展，唯有宏觀調(diào)控市場，推出政策，使土地的生產(chǎn)值高于建房；或者不推出政策，依靠科技的力量，提高作物的生產(chǎn)效率，但如此一來，房子的價格會持續(xù)上升，糧食的價格也會上升，最后會形成通貨膨脹的局面，所以政府仍會推出提高土地生產(chǎn)利用值的方案，使糧食、住房及人口保持一定的動態(tài)平衡。
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