成鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓合同

一、民法中的合同

《民法通則》中的合同是指當(dāng)事人之間設(shè)立、變更、終止民事法律關(guān)系的協(xié)議；《合同法》中的合同指平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。從中可看出，民事合同的特征有：

1、平等主體

2、合同的內(nèi)容體現(xiàn)民事法律關(guān)系

3、民事權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性

4、合同體現(xiàn)意思自治

二、理由：

（一）從民事合同特征入手定性分析

1、合同當(dāng)事人的身份體現(xiàn)了其法律地位的平等性

（1）出讓方的所有者身份

國(guó)有土地出讓合同，指國(guó)家按照法律的規(guī)定，通過(guò)其授權(quán)的機(jī)關(guān)，將國(guó)有土地的使用權(quán)在一定期限內(nèi)讓與土地使用者，并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金而簽訂的書面協(xié)議。國(guó)家作為我國(guó)土地的所有者，其授權(quán)縣、市級(jí)以上的土地管理部門簽訂出讓合同，土地管理部門在該類合同中行使的是國(guó)家所有權(quán)，以土地所有者身份簽訂合同，而不是在實(shí)施行政管理。

（2）出讓行為的分離存在

就出讓合同簽訂的行為而言，許多學(xué)者認(rèn)為存在土地出讓與土地

行政管理兩個(gè)行為，但我認(rèn)為，該兩項(xiàng)行為是分離的并不屬于同一性質(zhì)。在簽訂合同時(shí)，土地行政管理部門作為所有者代表所實(shí)施的只有出讓行為，而土地行政管理行為是基于土地這一特殊資源而直接源于國(guó)家的相關(guān)法律規(guī)定的授權(quán)，管理行為是發(fā)生在合同簽訂之后的。把二者分離來(lái)看，土地使用權(quán)出讓行為就是土地所有者和受讓者兩個(gè)平等主體的一個(gè)民事行為。

2、合同的權(quán)利義務(wù)規(guī)定體現(xiàn)了當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的對(duì)等性

從合同的權(quán)利義務(wù)方面來(lái)看，國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方的主要權(quán)利是收取土地使用權(quán)出讓金，主要義務(wù)是提供土地；相對(duì)應(yīng)的受讓方的主要權(quán)利是使用土地，包括轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，主要義務(wù)是支付土地使用權(quán)出讓金，按照出讓合同規(guī)定的期限、條件、以及城市規(guī)劃的要求使用土地。這類權(quán)利義務(wù)關(guān)系屬于典型的民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系，且在土地使用權(quán)出讓法律關(guān)系中，雙方都享有權(quán)利并附有義務(wù)，且有一方的權(quán)利就是對(duì)方的義務(wù)，具有很強(qiáng)的對(duì)等性。

3、合同內(nèi)容的協(xié)商性體現(xiàn)了民事合同的意思自治

出讓合同的內(nèi)容包括雙方當(dāng)事人、標(biāo)的物（出讓地塊的位置和面積、法定許可范圍內(nèi)的土地用途、用地年限、用地形式）、土地使用權(quán)出讓金、違約責(zé)任等。在土地使用權(quán)出讓中，雙方當(dāng)事人無(wú)論通過(guò)招標(biāo)、拍賣或協(xié)議中的哪種出讓方式，其對(duì)出讓合同內(nèi)容的約定都是平等、自由的，出讓方必須與土地使用者就出讓合同內(nèi)容一一做出協(xié)商，只有雙方意思表示一致后，方可形成出讓合同，不能達(dá)成合意的，

土地行政主管部門也不能利用行政特權(quán)強(qiáng)迫土地使用者簽訂合同。出讓人行使的權(quán)利不是來(lái)自于法律規(guī)定，而是來(lái)源于合同，充分體現(xiàn)了雙方的意思自治。

（二）從現(xiàn)行法律規(guī)定分析

1、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

關(guān)于出讓合同制度的多個(gè)條款都明顯肯定了出讓合同的民事屬性，如第 8 條“國(guó)家以土地所有者的身份”、第11條“土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)當(dāng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t”，前者明確了國(guó)家在合同中只是民事主體身份，后者則強(qiáng)調(diào)了雙方訂立合同的平等、自愿、有償三原則。第 14、15 條規(guī)定，合同一方在對(duì)方未履行合同主要義務(wù) (支付出讓金和提供土地使用權(quán)) 時(shí)享有合同解除權(quán)和請(qǐng)求違約賠償?shù)臋?quán)利，保證了合同雙方在基本權(quán)利義務(wù)方面的平等性。

2、《物權(quán)法》

在該法中，明確確認(rèn)了建設(shè)用地使用權(quán)的物權(quán)地位，把建設(shè)用地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一部分予以規(guī)定，而且還對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（即國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同）進(jìn)行了具體規(guī)定。從這部基本民事法律的規(guī)定可以看出，建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同顯然應(yīng)當(dāng)為民事合同。

3、《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》范本

該范本中涉及合同標(biāo)的的界定與描述、雙方主要權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任和爭(zhēng)議解決方式等民事性質(zhì)條款占據(jù)了合同的大部分篇幅，對(duì)解決爭(zhēng)議的方法規(guī)定為由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成可申請(qǐng)仲裁或向法院

起訴，在此規(guī)定中列明的協(xié)商、仲裁屬于平等主體之間爭(zhēng)議的方式，因此明確了其民事屬性。

（三）實(shí)踐中定為民事合同的優(yōu)越性

1、救濟(jì)途徑多樣

民事?tīng)?zhēng)議的當(dāng)事人可以先選擇和解、調(diào)解或仲裁，然后再向法院起訴。因此，出讓合同糾紛并不一定只有通過(guò)法院或行政機(jī)關(guān)才能得到解決。

2、民事訴訟時(shí)效較長(zhǎng)

對(duì)民事訴訟的時(shí)效，《民法通則》第 135 條規(guī)定了向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的訴訟時(shí)效期間為 2 年。第 137 條規(guī)定了向人民法院請(qǐng)求保護(hù)民事權(quán)利的.訴訟時(shí)效期間從知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時(shí)起算，但是從權(quán)利被侵害時(shí)起超過(guò) 20 年的，人民法院不予保護(hù)。而對(duì)行政訴訟法的時(shí)效，《行政訴訟法》第 39 條規(guī)定了行政訴訟應(yīng)當(dāng)在知道作出具體行政行為起 3 個(gè)月內(nèi)提出。顯然，行政訴訟時(shí)效明顯短于民事訴訟時(shí)效，對(duì)維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益不利。

3、實(shí)踐意義

肯定出讓合同的民事屬性，一是能最大限度地實(shí)現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置，防止行政機(jī)關(guān)濫用權(quán)力配置土地資源。二是能較大程度保障土地使用權(quán)人的合法權(quán)益。違約責(zé)任的規(guī)定有利于防止出讓方任意解除合同，利用公權(quán)力追逐自身利益的最大化，防止行政機(jī)關(guān)與民爭(zhēng)利。

成鎮(zhèn)國(guó)有土地出讓合同 [篇2]

轉(zhuǎn)讓方：________________（甲方）

受讓方：________________（乙方）

甲、乙雙方根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及《天津港保稅區(qū)土地管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，本著自愿、平等、有償?shù)脑瓌t訂立本合同。

第一條 甲方依據(jù)本合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，土地所有權(quán)屬中華人民共和國(guó)。地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施不在本合同的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓范圍。

第二條 甲方將位于________區(qū)________號(hào)宗地土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓給乙方（具體位置見(jiàn)附圖）。甲方轉(zhuǎn)讓給乙方的土地使用權(quán)總面積為：________平方米，其中1．共有土地使用權(quán)面積為：________平方米，其中分?jǐn)偼恋孛娣e________平方米；2．獨(dú)自土地使用權(quán)面積為：________平方米。土地使用期限自________年____月____日至________年____月____日止。土地用途為：________。

第三條 乙方應(yīng)于________年____月____日前向甲方支付土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金元（美元）。甲方于乙方付清土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓金后交付土地使用權(quán)。甲方承諾交付給乙方的該宗土地?zé)o權(quán)屬及經(jīng)濟(jì)糾紛，該宗土地?zé)o他項(xiàng)權(quán)和法院查封等情況。

第四條 本協(xié)議簽訂后20日內(nèi)雙方依據(jù)有關(guān)土地法規(guī)的規(guī)定，到________土地局辦理土地使用權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)，乙方按有關(guān)規(guī)定交納土地登記費(fèi)、契稅后領(lǐng)取《中華人民共和國(guó)國(guó)有土地使用證》。

第六條 當(dāng)本合同所指宗地的土地使用權(quán)連同地上建筑物發(fā)生轉(zhuǎn)讓、出租或因抵押等事由出現(xiàn)土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)，合同乙方所有后繼者受讓人都是本合同中乙方權(quán)益和責(zé)任的承受人。

第七條 乙方在受讓土地使用權(quán)范圍內(nèi)的活動(dòng)，應(yīng)遵守中華人民共和國(guó)法律、法規(guī)以及天津市、天津港保稅區(qū)的法規(guī)及規(guī)定，其合法權(quán)益受法律保護(hù)。

第八條 本合同的訂立、生效、解釋履行及爭(zhēng)議的解決，均受中華人民共和國(guó)法律的保護(hù)和管轄。

第九條 本合同未盡事宜可由雙方約定后作為合同附件。本合同一式________份，雙方各執(zhí)一份，土地局、公證機(jī)關(guān)各一份。

第十條：本合同于雙方法定代表人簽字并加蓋公章之日起生效。

附件：《天津港保稅區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)有償出讓合同 （津保合字第________號(hào)）》甲方：________ 乙方：________

法定代表人：________ 法定代表人：________

（簽字）________ （簽字）________

（蓋章）________ （蓋章）________

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