商鋪買賣合同有哪些注意事項(xiàng)

由于商鋪投資屬于盈利性投資，通常情況下，商鋪的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房屋價(jià)格。然而商鋪的投資會(huì)比較大，但是回報(bào)率也是相當(dāng)高的。作為一筆投資，商鋪與住宅不盡相同，所以在簽訂商鋪買賣合同要小心謹(jǐn)慎，這樣才能避免日后的風(fēng)險(xiǎn)與糾紛。下面，法律直通車小編將為您介紹相關(guān)商鋪買賣合同糾紛的法律知識(shí)。

一、公用分?jǐn)偯娣e

一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對(duì)此，開發(fā)商當(dāng)然自有說法，但對(duì)購買者來說，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來幾萬元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購房者的預(yù)算。

要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。

二、返租承諾

返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。

以下這個(gè)案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商;發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報(bào)。

然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報(bào)，當(dāng)林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報(bào)不獲支持。

除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報(bào)，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。

三、貸款風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。

當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。

四、內(nèi)、外銷商鋪未并軌

本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

商鋪買賣合同有哪些注意事項(xiàng) [篇2]

中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報(bào)率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時(shí)應(yīng)格外注意。

有這樣一個(gè)案例：一家建材公司去年在某建材市場(chǎng)購買了一個(gè)鋪位。簽合同時(shí)，雙方未約定市場(chǎng)性質(zhì)。

搬入后不久，因建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展商將市場(chǎng)改為燈具市場(chǎng)，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉，發(fā)展商以合同中對(duì)此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續(xù)在燈具市場(chǎng)里經(jīng)營建材，顯然會(huì)蝕本;而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對(duì)簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時(shí)要注意的常見問題：

一要注意公用分?jǐn)偯娣e。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對(duì)此，開發(fā)商當(dāng)然自有說法，但對(duì)購買者來說，商鋪的單價(jià)高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會(huì)帶來幾萬元的價(jià)格變動(dòng)，打亂購房者的預(yù)算。

要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計(jì)價(jià)的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計(jì)。只有事先約定嚴(yán)密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時(shí)順利維權(quán)。

二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報(bào)。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實(shí)并非如此。以下這個(gè)案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場(chǎng)的一個(gè)鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商;發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報(bào)。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報(bào)，當(dāng)林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報(bào)金及滯納金時(shí)，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報(bào)不獲支持。

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除了延期交房導(dǎo)致返租回報(bào)難以實(shí)現(xiàn)外，有相當(dāng)多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報(bào)，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。

三要注意貸款風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點(diǎn)。一般不超過合同價(jià)款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對(duì)商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴(yán)。當(dāng)投資者考慮貸款買鋪位時(shí)，必須意識(shí)到貸款申請(qǐng)不能通過時(shí)，自己將面臨的付款壓力。 四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。

商鋪買賣業(yè)主要注意四大的問題

1、客戶的購買能力。首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實(shí)，以免簽定之后貸款不能按時(shí)到位從而造成買房糾紛。

2、付款方式。購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買，目前最高可以貸5成，年限最高為10年;最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3、首付款與尾款間隔時(shí)間，時(shí)間不宜過長(zhǎng);因?yàn)樯虡I(yè)用房大部分款項(xiàng)較大，所以變動(dòng)也較大，所蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)較大，因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時(shí)間。

4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。支付訂金之后的違約情況時(shí)有發(fā)生，所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。

如何選擇商鋪？

如何選擇商鋪?業(yè)者建議算清回報(bào)率。

投資商鋪怎么賺錢

目前武漢商鋪年回報(bào)率一般在5%至8%之間，而近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸受熱捧，商鋪增值幅度也非常快。

陳女士2017年在武昌民院路一樓盤購買了臨街商鋪，當(dāng)時(shí)每平方米接近3000元，而現(xiàn)在該地段二手商鋪均價(jià)已達(dá)8000元以上�！颁�?zhàn)右恢弊饨o一個(gè)煙酒店，每月租金4000多元。”

不過并非所有商鋪都能靠出租賺錢。胡女士在武昌一樓盤底商有一套30平方米商鋪，每月租金1500元，月供卻有2300元�！白罱鼫�(zhǔn)備轉(zhuǎn)出去�！�

商鋪雖多，好鋪難尋

“雖然現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目基本上都是開盤售罄。但賺錢的好鋪確實(shí)難找�！眱|房研究員王磊表示，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大品牌項(xiàng)目，大多只租不售。像光谷步行街、漢口北批發(fā)城等大體量項(xiàng)目，都保持較高的商鋪?zhàn)杂斜嚷��！吧偈鄱嘧饽鼙３稚虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目整體的檔次，便于規(guī)劃管理，整體宣傳也容易操作�！彼间J代理營銷負(fù)責(zé)人汪喜清表示，都賣出去了，有可能這邊賣服裝隔壁賣餐飲，效果不好。 賺錢的旺鋪越來越少，小型商業(yè)地產(chǎn)和樓盤配套商鋪好買，回報(bào)率又不一定高。吳女士2017年買入了解放大道沿線一18平方米商鋪，單價(jià)25000元�！霸S諾年回報(bào)率8%，實(shí)際只有3%。”張先生也于去年底購得京漢大道沿線一商鋪，因招商不理想，今年開發(fā)商已將估算回報(bào)率由7%調(diào)至4%。

好買的不賺錢，賺錢的不好買，這幾乎成了商鋪投資者共同的煩惱。

大多租金回報(bào)率不足6%

商鋪投資租金回報(bào)率是：(月租金×12個(gè)月)÷商鋪總價(jià)。業(yè)界普遍認(rèn)為租金年回報(bào)率達(dá)到6%就值得投資�！吧啼伒你y行基準(zhǔn)利率在6%左右。如果回報(bào)率達(dá)到6%，可以滿足貸款者的月供�！庇袠I(yè)者指出，目前武漢商鋪大部分租金回報(bào)率達(dá)不到6%。

“以前開發(fā)商推商鋪，承諾年回報(bào)率都在8%-10%左右�，F(xiàn)在已經(jīng)很少有開發(fā)商敢承諾這么搞了�！蓖顿Y商鋪多年的李先生告訴記者，目前商鋪投資最大的利好就是市場(chǎng)較火�！昂芏嗌虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目從開盤到，均價(jià)翻一倍的都有�！蓖趵趧t認(rèn)為，正是市場(chǎng)火熱，使得商鋪投資看似穩(wěn)賺，尤其是由住宅轉(zhuǎn)向商鋪的熱錢，仍將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)刺激商鋪增值。不過這并不代表商鋪可以隨便買，算清回報(bào)率才能鞏固收益。

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