購買商業(yè)地產(chǎn)注意事項

一、購買商鋪前應向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權屬狀況，嚴格審核開發(fā)商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售的一切證照，包括是否抵押、是否受司法限制等。

二、在簽訂商鋪買賣合同時注意：

1、房屋用途�？词欠翊_實為商用，并在合同中注明；

2、公用分攤面積。商鋪的公攤面積一般在30%-40%，甚至50%。因此對買鋪者來說，購鋪單價高于住宅房，如果允許在一定范圍內(nèi)的誤差，也可能帶來價格上幾萬元的變動，建議購房者選擇按使用面積計單價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法；

3、物業(yè)管理。許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)；

4、交房條件。商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當重要，在簽訂商鋪合同時應特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設施等條件，并在交房時注意驗收。

三、相當一部分人在購買商鋪時看中的是房產(chǎn)商的承諾，如售后包租，每年的收益率百分之幾。有一點要注意的是，根據(jù)建設部《商品房銷售管理辦法》第十一條的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。房地產(chǎn)市場風險較大，購房者要慎重評估房產(chǎn)商的承諾兌現(xiàn)的可能性有多大。

四、貸款與其他稅費方面。商鋪貸款低，年限短，貸款利率相對較高，而銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核比住宅嚴格，因此，購房者應考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力；購買商鋪應繳納總房價4%的契稅，另外還有合同印花稅、營業(yè)稅、土地增值稅以及個人所得稅，在這里就不一一細說了。

購買商業(yè)地產(chǎn)注意事項 [篇2]

一、買賣前應考慮的問題

公司自身狀況，包括公司的資金計劃、開支預算等。如今，企業(yè)貸款難眾所周知，資金本來就緊張。對于企業(yè)來說，充足的現(xiàn)金流在企業(yè)開展經(jīng)營、生產(chǎn)等方面都有積極作用。

公司未來發(fā)展情況。企業(yè)應考慮自身成長性、經(jīng)營狀況、規(guī)模擴大情況等。

物業(yè)的保值與增值。①以出售為主的商業(yè)樓宇不利于后期物業(yè)管理，過多的投資型客戶購買，會給后期的運營和物業(yè)管理帶來干擾，使得整個大廈難以保值。②投資者之間會引發(fā)出租競爭，互相壓價。③熱點區(qū)域處于發(fā)展中，有被熱炒的趨勢，開發(fā)商購地成本高，為盡快收回成本，人為地抬高了價格。買賣是一次性投資，很難根據(jù)市場情況及時做出調(diào)整。

周邊客戶資源的情況。公司的客戶資源分布區(qū)域不同，因此要通常選擇在特定的區(qū)域辦公，可以就近聯(lián)系方便，提高效率，減少資源浪費。

物業(yè)本身檔次或管理狀況。物業(yè)本身檔次或管理狀況對企業(yè)形象有很大影響，但是過分追求高檔次或節(jié)約成本，可能對公司的經(jīng)營及管理都產(chǎn)生不良的影響。

充分了解員工對辦公地點的意見。辦公場所的選擇，可能導致員工個人的交通、午餐等成本增加，影響員工的工作效率，等于變相的增加成本。

二、買方在買賣過程中的注意事項

買方主要有下定、調(diào)查、簽約、付款、收房過戶等5大環(huán)節(jié)。

1、下定時要明確議價期限

下定時要明確中介公司向賣方進行議價的期限，保證議價不成時及時拿回款項。與中介簽好協(xié)議后，要拿協(xié)議原件。在中介議價成功后，應要求中介將賣方簽署的協(xié)議和賣方簽的定金收條轉(zhuǎn)交給自己。

2、注重實地調(diào)查 簽約前，買方應做些實地調(diào)查。

首先，到樓宇實地考察，了解樓宇的使用情況、相鄰關系、物業(yè)維修資金和物業(yè)收費等情況。

其次，買方應至交易中心查詢該樓宇的產(chǎn)權情況，有無抵押、租賃或被查封等。要注意合同中與實際的面積誤差，確認房屋面積信息，注明存在誤差時的解決辦法。要注意樓宇的約定用途，合同中列明賣方相關義務，確保交付的房屋符合買方的商業(yè)用途。

再次，到樓宇所在派出所查明該房屋內(nèi)戶口情況。

最后，如需貸款還應事先向銀行咨詢貸款條件和可貸成數(shù)額。 此外，還需要考慮樓宇后續(xù)受政策和城市發(fā)展所產(chǎn)生的影響。政策的影響，如交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動遷等�？紤]商鋪所在地的商業(yè)成熟度，成熟地帶的樓宇價格很貴，成長地帶的樓宇價格不是很高，相應的周邊商業(yè)、餐飲、醫(yī)療配套也不同。

3、簽約前多查閱相關證件

如房屋產(chǎn)權證等，以確保賣方具有合法資格。同時，買方付款應

與賣方履約掛起鉤來，比如簽約、交房、過戶等環(huán)節(jié)當賣方完成后再相應付款，并且約定賣方違約時買方可相應推遲付款的權利。最后，為保證資金安全，最好能采用資金監(jiān)管。

房產(chǎn)證只是簡單的產(chǎn)權歸屬，除查證房屋產(chǎn)權以外，買方還需要考慮以下幾個問題：

（1）產(chǎn)權是否明晰。有些樓宇有多個共有人，對此買方應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產(chǎn)，買方與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下是無效的。

（2）交易樓宇是否在租。有些樓宇在轉(zhuǎn)讓時，租期尚未結束。如果買方只看房產(chǎn)證，只注重過戶手續(xù)，而不注意是否存在租賃時，買方極有可能得到一個不能及時使用的房產(chǎn)。我國規(guī)定，房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。

（3）土地情況是否清晰。買方應注意土地的使用性質(zhì)，是劃撥還是出讓，劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回，出讓是房主已繳納了土地出讓金，買方對樓宇享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限，如果一個房屋的土地使用權僅有40年，賣方已使用10年，對于買方來說就要考慮實際的土地使用權年限，不同使用年限的房產(chǎn)在諸如購買或轉(zhuǎn)讓時所繳納的費用、貸款的政策、水電等等方面都有很大的區(qū)別。

（4）市政規(guī)劃是否影響。有些賣方可能事先已了解該樓宇要面臨拆遷或其他市政規(guī)劃情況，才急于出售，作為買方在購買時應全面了解詳細情況。

4、付款后要收取收據(jù) 房款支付后，應由賣方出具收據(jù)。除非賣方明確授權，中介一般無權擅自收受房款。如約定部分房款支付用來償還銀行注銷現(xiàn)有抵押登記的，該筆資金一定要監(jiān)管或者由買方支付至賣方的還貸賬戶并告知原有銀行直接劃撥，以避免賣方挪用導致無法過戶。

5、收房過戶要驗收

買方接收樓宇時，應根據(jù)合同驗收設施設備的移交情況。在過戶前，盡量避免裝修房屋，以防過戶后發(fā)生糾紛使買賣復雜化。房屋過戶不僅包括產(chǎn)權過戶，還須注意水電煤話等他項過戶。

三、賣方在買賣過程中的注意事項

賣方主要有掛牌、收定、簽約、收款、交房過戶等五個環(huán)節(jié)。

1、掛牌時明確委托方式和期限

賣方大多數(shù)情況下會通過中介公司予以掛牌出售。賣方在掛牌時除明確掛牌價格外，還應明確委托方式和掛牌期限。

2、謹慎收取定金

中介公司找到客戶后會同賣方議價。如賣方接受購買條件，則從中介處簽收定金。但很多中介公司會要求保管該定金，賣方對此要慎重。房產(chǎn)賣了，定金轉(zhuǎn)為傭金可以。怕買方毀約，賣方可以沒收定金時，中介公司卻要求分賣方一杯羹。

3、簽約時要注意三點

（1）將房屋的物理狀況和權利狀況如實告知買方，最好在合同中寫下來。

（2）提供“三項證明”，即如有共有人須提供房屋共有人同意出售的證明；如有抵押，則提供已經(jīng)書面通知房屋抵押權人的證明；如該房已經(jīng)出租，則提供房屋承租人放棄優(yōu)先購買權的書面證明。

（3）交易流程必須與房款支付掛鉤，即確保在房屋過戶前后拿到房款。

4、盡量取得放款承諾 簽約時，買方通常只支付首期款，余款待過戶后由銀行支付。但銀行只根據(jù)買方指示付款，如在房屋過戶后、銀行放款之前，買方取消了貸款，則銀行自然不會再放款給賣方，故賣方最好能取得買方貸款銀行的放款承諾。

5、交房過戶時避免違約責任

交房和過戶是賣方的兩大義務，需買方配合。當出現(xiàn)買方因種種原因不予配合時，賣方應書面催告買方，同時要求中介出具相關證明，避免日后違約責任。

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