李某與王某“小產權房”買賣合同糾紛案例分析

　　李某與王某“小產權房”買賣合同糾紛案

　　一、案情介紹

　　李某是XX市一農村村民。2006年村莊進行舊村改造時，村里將李某宅基地上的房屋拆除后，給其安置了二處套二樓房。

　　2008年12月，具有城鎮(zhèn)戶口的陳某看中了李某名下的一外房屋，遂通過房屋中介公司與李某協商購買。最終雙方簽定了《房地產買賣契約》，李某將房屋以18.2萬元的價格賣與陳某，陳某先行支付16.2萬元購房款，剩余2萬元待房屋更名過戶后付清。之后，李某將房屋交付與陳某使用。陳某搬入居住后，要求李某盡快辦理房屋過戶手續(xù)，李某也積極辦理此事，但因該處房屋是在農村集體所有土地上建設的房屋，不同于普通商品房，是典型的“小產權房”，當地房產處對于李某與陳某的過戶請求不予受理。李某只好找到村委會要求對房屋過戶或更名，村委答復說：村委不是房屋登記機關，沒有辦理此類業(yè)務的權限。另外，陳某不是本村村民，按照國家政策也不能成為本村房屋的產權人，村委拒絕為李某和陳某辦理過戶手續(xù)。

　　李某找到陳某說，房屋盡管不能更名，但不影響陳某居住及行使房屋權利，要求陳某支付剩余2萬元購房款。陳某拒絕支付，并主張雙方所簽定的房屋買賣協議無效，要求解除合同，由李某向其返還購房款并賠償其因購買此處房屋買賣合同無效而造成的經濟損失3萬元整。

　　二、案件焦點

　　李某與陳某簽定的“小產權房”買賣協議是否有效？

　　盡管我國目前對于“小產權房”的定義尚不明確，但“小產權房”具有以下幾個公認的特征，即：1、小產權房是利用農村集體所有的土地建設的住宅；2、其買受人是非本集體經濟組織的成員；3、該類房屋不能辦理房屋權屬登記。對“小產權房”進行正確的界定，便于我們進一步分析案件焦點，得出正確結論。

　　第一種觀點認為：該“小產權房”買賣協議無效。

　　首先，“小產權房”買賣行為當事人的主體資格不適格。也就是說作為非集體經濟組織的成員，不能作為“小產權房”買賣行為中的一方當事人。

　　我國現行法律法規(guī)和政策均限制城鎮(zhèn)居民購買包括農村居民私有住宅和小產權房在內的農村房屋，一旦發(fā)生城鎮(zhèn)居民購買家村房屋的行為，由于交易行為違反了國家的禁止性法律規(guī)定，應歸于無效。

　　其次，交易行為涉及的標的物即“小產權房”本身不合法，不能作為買賣合同交易的對象。

　　根據我國現行法律、法規(guī)和政策規(guī)定，農村集體所有建設用地使用權流轉受到嚴格限制。有限的流轉也必須是符合規(guī)劃、依法取得的建設用地使用權，并不得用于商品住宅開和發(fā)。目前全國的情況是：大我數小產權房開發(fā)，不但違反集體土地不得作商品住宅開發(fā)的規(guī)定，而且開發(fā)建設主體一般不具備正規(guī)房地產開發(fā)的`企業(yè)資質，沒有辦理（從實際角度講也不可能取得）建設用地許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證和商品房預售許可證等商品房建設的法定手續(xù)，無法提供建設工程的質量保修文件。因此，除少數農村集體經濟組織是經過一定批準程序，在本集體土地上集中建設農民住宅樓但在安置過程中擅自擴大銷售對象外，當前大多數小產權房均屬于違章建筑，依法不能上市交易。

　　第二種觀點認為：李某與陳某間的“小產權房”買賣協議有效。

　　首先，李某對該處房屋有完全的所有權，有權實施包括買賣在內的處分行為。

　　房屋落成后，按照村里的房屋分配方案，李某分得房屋后，就取得了物權。按照我國《憲法》、《民法通則》的有關規(guī)定，公民對其合法財產享有：占有、使用、收益、處分的權利，任何單位和個人不得非法干涉。在本案所涉房屋盡管是在集體土地上所建，但必竟不是宅基地上建造的平房，李某有權對其自有房屋進行處分。

　　其次，陳某交了房款，并搬入該房中居住，已完成了買賣房屋的交付，陳某取得了對該房屋實際占有的權利。本案中，即使房主未更名，也不影響其實際所有人的變更，因此李某與陳某所簽定的《房屋買賣協議》已履行完畢，實際生效。

　　再次，李某與陳某所簽定的協議不違反《合同法》的強制性規(guī)定，應當認定為有效。 認定合同是否有效，應當以《合同法》中規(guī)定的合同有效要件為標準，看具體合同是否符合合同有效要件�！逗贤�法》規(guī)定的合同有效要件主要包括以下四個方面，1、合同當事人具有民事權利能力和民事行為能力。2、意思表示真實。3、合同內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定和社會的公序良俗。4、形式上符合法律要求或者規(guī)定，有約定的還應當符合約定。國務院《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》雖然規(guī)定農民的住宅不得向城市居民出售，但該通知在形式上既不是法律也不是行政法規(guī)，不能作為認定合同無效的根據。再者，土地管理法等一些法律也都僅規(guī)定了宅基地禁止買賣的條款，并未禁止農村房屋的買賣，雖然宅基地和其上房屋緊密相關，但畢竟是兩個不同的概念。面對小產權房買賣合同類糾紛，在法律適用上還應區(qū)別對待。判定合同有效與否，不能一概而論，只要小產權房轉讓合同符合上述四項要求，就應當認定為合法有效，而非當然無效。

　　三、參考結論

　　筆者贊成第一種觀點，法理分析如下：

　　第一，從立法精神看，我國目前的法律法規(guī)禁止“小產權房”上市交易。

　　一九九九年五月六日，國務院辦公廳在《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》中明確指出：“農村的住宅不得向城市居民出售�！倍﨩O七年六月十八日，建設部為規(guī)范房屋買賣行為，發(fā)布了《關于購買新建商品房的風險提示》，這個法律文件中明確規(guī)定：“城市市民不要購買在集體土地上建設的房屋”，“非集體經濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。”另外，我國2008年7月1日新頒布的《房屋登記辦法》（該法律文件生效后，原《城市房屋權屬登記管理辦法》廢止）第87條明確規(guī)定：“申請農村村民住房所有權轉移登記，受讓人不屬于房屋所在地農村集體經濟組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機構就當不予辦理”。此規(guī)定從房屋權屬確定上杜絕了“小產權房”交易行為。

　　第二，“小產權房”交易行為，嚴重違反了我國農村的土地管理制度。

　　我們知道，根據“房地一體”原則的要求，房屋所有權的轉讓必然使其占用范圍內的土地使用權一并轉讓。

　　我國《憲法》規(guī)定：農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。《土地管理法》則進一步規(guī)定：除舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設住宅經依法批準使用本集體經濟組織農民集體所有的土地，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設施和公益事業(yè)建設經依法批準使用農民集體所有的土地兩種情況之外，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。這樣，實際上嚴格限制了作為所有權主體的農民集體出讓或轉讓農民集體所有的建設用地使用權。由此，在“小產權房”交易過程中，房屋所有權轉讓必然使其附著的土地使用權轉讓，這顯然與我國現行農村土地制度要悖。若允許“小產權房”買賣行為合法化，勢必造成我國農村土地管理體制的混亂。

　　第三，我國目前的司法實踐不保護“小產權房”交易行為。

　　關于“小產權房”交易是否合法的問題，我國法律規(guī)定還很模糊，特別是《物權法》實施后，不少人對其解讀有誤，認為這是以法律形式確認“小產權房”交易的合法化。但從全國各地的司法實踐看，人民法院在審理此類案件時，不并保護“小產權房”的交易行為。例如北京市通州區(qū)法院及北京市第二中級人民法院就“宋莊畫家村馬海濤訴李玉蘭農房買賣合同糾紛案”所作的審理及判決，均認定涉及農村宅基地或集體產權房屋交易行為無效。其它地區(qū)法院或以判例或以內部工作意見的形式，不承認“小產權房”交易的合法化，這類情況例如青島市中級人民法院在二OO六年十一月十六日下發(fā)《青島市中級人民法院關于審理農村宅基地房屋買賣糾紛案件相關問題的意見》第二條規(guī)定：“集體所有土地范圍內，村委會拆除舊住宅新建樓房，除安置本村村民之外，還允許集體經濟組織這外的人員包括城鎮(zhèn)居民購買，此類合同引起的糾紛，法院暫不受理”。

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