租賃合同中承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)分析
一、租賃物優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)簡(jiǎn)要分析
(一)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)內(nèi)涵及部分承租人概念
承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)指：租賃合同合法有效，房屋的承租人在出租人出售其不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，同等條件優(yōu)先于其他買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)權(quán)，意在于使得租賃物能最大發(fā)揮功用，保障租賃合同穩(wěn)定，使交易成本降低，保護(hù)承租人的權(quán)益。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一項(xiàng)古老的民事法律規(guī)則豍。
這樣的情況也出現(xiàn)在合租的場(chǎng)合，稱為部分承租人之優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，部分承租人指承租房屋其中的某一部分的公民或者法人。由于房?jī)r(jià)上漲，多個(gè)承租人共同租賃他人房屋成為一種普遍的現(xiàn)象，雖為地方性法規(guī)所禁止，但因其存在客觀需求而受到關(guān)注豎。
(二)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的特征
優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是一種法定權(quán)利，由法律直接規(guī)定。這意味著當(dāng)事人不需要在合同中對(duì)此進(jìn)行約定，也說(shuō)明該權(quán)利不能被當(dāng)事人的約定排除;同時(shí)它也是專屬于承租人的，不能通過(guò)繼承或者轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)移至他人，具有人身依附性;同時(shí)它還是一種附條件的形成權(quán)，不因?qū)Ψ椒磳?duì)而排除行使，也不需要對(duì)方配合即可實(shí)現(xiàn)權(quán)利。
(三)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律歸屬
這是一種受限制的權(quán)力，是一種專屬權(quán)，也是一種期待權(quán)。與承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)法律以及理論界存在的多種觀點(diǎn)，其中包括以下幾點(diǎn)：附條件形成權(quán)說(shuō)、期待權(quán)說(shuō)、債權(quán)說(shuō)和物權(quán)說(shuō)豏。依據(jù)“債權(quán)說(shuō)”學(xué)派，承租人的優(yōu)先權(quán)是形成權(quán)，和債權(quán)請(qǐng)求權(quán)存在沖突。因債權(quán)請(qǐng)求權(quán)的行使，必須得到義務(wù)人的對(duì)待給付，否則無(wú)法實(shí)現(xiàn)。而權(quán)利人的單方意識(shí)就可實(shí)現(xiàn)的形成權(quán)，不需要義務(wù)人的配合，這是沖突所在。
依據(jù)“物權(quán)說(shuō)”學(xué)派，基于對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的價(jià)值，承租人的基本生存權(quán)得到了保護(hù)，該權(quán)利具有人身屬性，且義務(wù)主體是不特定的，是一種對(duì)世的豐。物權(quán)說(shuō)和人身權(quán)屬性基本一致。
本文作者認(rèn)為，準(zhǔn)確地說(shuō)，優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為債權(quán)，是一種物權(quán)化的債權(quán)。
(四)承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的立法取向
1.構(gòu)建房屋租賃市場(chǎng)的合理秩序
法律規(guī)定給人以穩(wěn)定的交易秩序和合理的期待利益。確保承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，有利于承租人基本居住權(quán)的保障，使經(jīng)濟(jì)秩序得到穩(wěn)定。這種權(quán)利的設(shè)定，不僅表現(xiàn)了法律對(duì)買(mǎi)受人的主體資格的限制，使得不動(dòng)產(chǎn)交易主體具有了先后的排序，而且通過(guò)設(shè)定權(quán)利與義務(wù)的界線，使得有限的不動(dòng)產(chǎn)資源在市場(chǎng)中得到公平、公正的分配。
2.提高租賃物的經(jīng)濟(jì)效益
租賃物因?yàn)榫哂袃?yōu)先權(quán)而促進(jìn)了價(jià)值提升。由于承租人擁有優(yōu)先權(quán)，存在有獲得房屋所有權(quán)的可能性，因而慎重地管理和使用該房屋，使房屋的壽命得以延長(zhǎng)，從而使房屋物盡其用;進(jìn)而，優(yōu)先權(quán)的存在，使得部分承租人的場(chǎng)合下，與房屋所有權(quán)人、共同共有人、按份共有人在處理房屋權(quán)的關(guān)系時(shí)簡(jiǎn)化明了豑，財(cái)產(chǎn)共有人和承租人先后購(gòu)買(mǎi)，達(dá)到協(xié)力，使得部分、全有的租賃關(guān)系消失，財(cái)產(chǎn)上分散于不同主體的權(quán)利能夠重新統(tǒng)一，那么權(quán)利的主體與內(nèi)容就可以更加簡(jiǎn)化，為日后交易提供了便利。
二、房屋租賃合同中承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的行使
(一)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的法律依據(jù)
合同法對(duì)該權(quán)利做了原則性規(guī)定：出租人出售租賃物，必須在出賣(mài)之前的合理時(shí)間內(nèi)將此信息通知承租人。此后司法解釋就行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)及如何進(jìn)行救濟(jì)做了漸進(jìn)式的不同規(guī)定。第一次規(guī)定，出租人出賣(mài)房屋應(yīng)提前三個(gè)月通知，承租人在同等條件下享有優(yōu)先權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣(mài)房屋的，承租人可以請(qǐng)求人民法院宣告買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。很快最高法改變了態(tài)度豒，即使出租人侵害了承租人的相關(guān)權(quán)利，也不影響合同的旅行，承租人只能請(qǐng)求損害賠償，并具體規(guī)定了房屋承租人不能享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的概況豓。最高法認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中，應(yīng)當(dāng)將物權(quán)行為和債權(quán)行為予以分離，當(dāng)房屋所有權(quán)人違反優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的相關(guān)規(guī)定時(shí)，物權(quán)行為即買(mǎi)賣(mài)行為本身應(yīng)當(dāng)有效，而侵犯優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)實(shí)質(zhì)上是一種侵犯?jìng)鶛?quán)的行為，得對(duì)此主張侵權(quán)損害賠償。
(二)對(duì)同等條件的進(jìn)一步解讀
根據(jù)合同的相對(duì)性，次承租人只能向承租人主張權(quán)利不能向出租人主張。這個(gè)觀點(diǎn)受到我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)相關(guān)法律的影響，主要是認(rèn)為次承租人不能主張擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。但實(shí)際上，不管是承租人和次承租人，兩房均享有優(yōu)先權(quán)這一理論應(yīng)當(dāng)?shù)玫娇隙�。在合法的轉(zhuǎn)租的場(chǎng)合，出租人售賣(mài)房屋的，就可能存在兩個(gè)房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。甚至是在相同條件下，次承租人應(yīng)該優(yōu)先享有該權(quán)利。次承租人因?yàn)閷?shí)際占有和使用租賃房屋，有更強(qiáng)理由使用優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，因承租人和出租人在簽訂了相關(guān)合同之后，又將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租或者售賣(mài)從而進(jìn)行收益，而并非房屋的實(shí)際使用，那么保護(hù)實(shí)際占有和使用房屋的次承租人更加符合享有優(yōu)先權(quán)。
三、行使優(yōu)先權(quán)存在的問(wèn)題
(一)同一不動(dòng)產(chǎn)存在多個(gè)承租人
當(dāng)多層房屋分別出租給了不同的承租人時(shí)，便存在了多個(gè)合法的具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的主體。在這種條件下，當(dāng)房屋所有權(quán)的擁有者想要整體出售房屋之時(shí)，多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人之間便會(huì)產(chǎn)生矛盾和糾紛。如一棟三層樓的房主將一、二層出租給了甲方，其后又將三層出租給了乙方，一段時(shí)間后，房主欲將大樓整體出讓，并未同時(shí)通知甲乙兩方，甲通過(guò)中介等方式得知出賣(mài)事宜后，立即與房主簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，而乙嗣后再得知，且表示自己欲行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，承租人行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的案例中，相似的還有很多，實(shí)踐中如何處理是亟待解決的問(wèn)題。
(二)通知承租人的時(shí)間
在我國(guó)法律的規(guī)定中，給與了出租人以合理期限內(nèi)租賃物物權(quán)變動(dòng)通知的要求，在此基礎(chǔ)上，承租人若被侵權(quán)，請(qǐng)求法院給予保護(hù)，法院應(yīng)當(dāng)支持。
然而“合理期限內(nèi)”語(yǔ)焉不詳，實(shí)踐中存在較大的可操作性。在最早的相關(guān)法律規(guī)定中中，通知時(shí)限界定為三個(gè)月，雖然設(shè)定了準(zhǔn)確的期限，卻存在著時(shí)間過(guò)短，有損出租人利益的問(wèn)題，因而后來(lái)修改為：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利�！边@一修改雖然彌補(bǔ)了之前的問(wèn)題，卻也設(shè)置了新的法律隱患。
這里的“合理期限”由出租人決定，具體時(shí)限便容易引起出租人與承租人雙方的爭(zhēng)議。因?yàn)樵诜课葙?gòu)買(mǎi)中存在的資金運(yùn)轉(zhuǎn)與籌措的問(wèn)題，若是時(shí)限過(guò)短，承租人很難在出租人給予的時(shí)間之內(nèi)籌集到購(gòu)買(mǎi)房屋的資金，那么即便擁有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)也無(wú)從行使。然而出租人所給予的時(shí)限可以是法律允許的自身所認(rèn)為的“合理期限”，那么因時(shí)限產(chǎn)生的沖突便難以避免了。
(三)“同等條件”的解釋空間
“同等條件”的成立便需要與出租人確立了同等購(gòu)買(mǎi)條件的買(mǎi)家，而只有二者達(dá)成了初步契約，約定了購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格、日期、具體條件等，才能夠形成規(guī)定中的“同等條件”。然而根據(jù)規(guī)定，承租人在前兩者經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期協(xié)商達(dá)成口頭契約后，卻可行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，以其協(xié)商的條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)房屋，這種規(guī)定無(wú)疑會(huì)引起出租人與第三方買(mǎi)家的反對(duì)與糾紛。
這里主要存在著兩點(diǎn)問(wèn)題。第一，該規(guī)定的存在可能浪費(fèi)出租人與第三方購(gòu)買(mǎi)者的大量時(shí)間與精力，在購(gòu)買(mǎi)房屋的過(guò)程中，兩者都需要經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的調(diào)查、研究、協(xié)商，同時(shí)消耗不可忽視的人力財(cái)力來(lái)最終達(dá)成購(gòu)買(mǎi)條件，而承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)卻可以輕易將其推翻，并將結(jié)果據(jù)為己有，對(duì)于令兩方而言欠缺公平。第二，根據(jù)規(guī)定，承租人有權(quán)利了解“同等條件”的具體內(nèi)容，這就使出租人在出售房屋時(shí)難以掌控房?jī)r(jià)，如出租人與第三方交洽出了合理的價(jià)格，本應(yīng)是保密的內(nèi)容，卻必須對(duì)承租人透露，這便使出租人的利益不能完整實(shí)現(xiàn)。
四、解決問(wèn)題相關(guān)建議
(一)明確整體出售時(shí)多個(gè)優(yōu)先權(quán)并存時(shí)處理方案
當(dāng)房屋出售時(shí)出現(xiàn)多個(gè)具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的承租人時(shí)，在現(xiàn)有法律中明確規(guī)定：“出租人出賣(mài)租賃房屋的，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。”簡(jiǎn)而言之就是承租人只對(duì)自己租賃部分享有優(yōu)先權(quán)，而當(dāng)整棟大樓出租之時(shí)，分別租賃的承租人對(duì)于整棟房產(chǎn)并不享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。當(dāng)其所租賃的一層房屋出售之時(shí)，承租人理所應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，而當(dāng)整體的幾層房屋共同出售時(shí)，承租人不應(yīng)享有獨(dú)立的優(yōu)先權(quán)。
如此，不應(yīng)存在多個(gè)承租人同時(shí)享有優(yōu)先權(quán)的.情況。但相關(guān)律的曲解，引發(fā)了相關(guān)的沖突，對(duì)于解決的方法，可在沖突的仲裁中明確整體出售房產(chǎn)時(shí)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的界定，說(shuō)明相關(guān)規(guī)定意為“當(dāng)出租人將多個(gè)租賃的房屋一并出售時(shí)，各房屋承租人擁有對(duì)各自租賃房屋的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)�！边@樣既可避免可能產(chǎn)生的沖突和意見(jiàn)相左，也可以保護(hù)租賃雙方的合法權(quán)益。
(二)規(guī)定承租人答復(fù)期限
出租人通知承租人有一個(gè)合理期限，此處的“合理期限”往往成為了出租人與承租人之間沖突的隱患，關(guān)于如何解決這種沖突，并有效保證出租人與承租人雙方的利益與合法權(quán)益，在優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的形使中，也應(yīng)具有合理期限的限制，當(dāng)合理期限的時(shí)長(zhǎng)無(wú)法準(zhǔn)確界定時(shí)，可要求承租人做出優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的答復(fù)期限，超過(guò)答復(fù)期限此項(xiàng)權(quán)利即告消滅。這樣既可以保障出租人的時(shí)間和利益不會(huì)被損害，也可保證承租人不會(huì)因時(shí)限過(guò)短無(wú)法及時(shí)籌集購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的資金，而無(wú)法行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。
(三)細(xì)化“同等條件”
據(jù)文獻(xiàn)記載，“同等條件”這一細(xì)節(jié)源自“臺(tái)灣土地法”，該法給予優(yōu)先權(quán)以自接到通知時(shí)10日答復(fù)期，同時(shí)土地出租人要出賣(mài)耕地，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。此立法目的在于，一是方便佃農(nóng)轉(zhuǎn)為自耕，二是不使產(chǎn)權(quán)分離，以促進(jìn)“耕者有其田之實(shí)現(xiàn)”。我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)承認(rèn)土地私有，則這樣的立法可謂合理，但在我國(guó)大陸，土地歸國(guó)家和集體所有，完全沿用臺(tái)灣地區(qū)規(guī)定不妥。因而，應(yīng)對(duì)“同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”進(jìn)行細(xì)化補(bǔ)充，特別結(jié)合我國(guó)大陸土地政策現(xiàn)狀，如可就集體用地和城市用地不同區(qū)域的地上建筑物租賃情況進(jìn)行不同規(guī)定。明文的法律規(guī)定有利于市場(chǎng)運(yùn)行和司法實(shí)踐。
五、結(jié)語(yǔ)
我國(guó)目前城市密度加大，人口增多對(duì)于房屋的需求日益迫切，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)使用的范圍和數(shù)量也越來(lái)越大，房屋出售和購(gòu)買(mǎi)問(wèn)題涉及老百姓的日常生活，同時(shí)這也涉及到了出租人乃至房屋購(gòu)買(mǎi)第三方的利益，因而這一問(wèn)題越來(lái)越成為了不容忽視的權(quán)利。本文就承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)行使中產(chǎn)生的問(wèn)題進(jìn)行了分析，并綜合相關(guān)法律提出了解決方法，最終從立法完善的角度對(duì)于承租人的優(yōu)先權(quán)提出了建議和修改對(duì)策。承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)應(yīng)從個(gè)人本位逐漸向社會(huì)本位過(guò)渡，更注重全面保護(hù)租賃合同中每個(gè)個(gè)體的權(quán)利和利益，從而形成更完善安全的房屋租賃出售的法律環(huán)境。
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