如何認(rèn)定承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的合同解除權(quán)
【案情】
2006年3月，肖某與胡某簽訂了房屋租賃合同，合同約定：胡某將1棟平房租給肖某做倉(cāng)庫(kù)使用，租賃期限為5年，月租金為300元，在租期未到前，雙方都不得終止租賃合同，不得提高或降低房租，如果胡某終止協(xié)議，賠償肖某5年的房租，如果肖某終止協(xié)議，所繳房租不退；租賃期滿時(shí)，肖某應(yīng)將房屋完整地交還胡某；所租房屋只準(zhǔn)肖某使用，不允許轉(zhuǎn)租。該合同簽訂后，雙方又將房屋租賃合同交給房管部門(mén)備案，之后，胡某即將房屋交付肖某使用。
2008年，肖某外出經(jīng)商，遂將該房屋轉(zhuǎn)租給其朋友謝某居住，并由謝某支付租金。胡某認(rèn)為肖某違反了不得轉(zhuǎn)租的約定，要求收回房屋。但肖某不同意解除合同。雙方為此發(fā)生糾紛。經(jīng)多次協(xié)商未果，胡某遂訴至法院，要求解除與肖某簽訂的房屋租賃合同，收回房屋。
【分歧】
本案的焦點(diǎn)是如何認(rèn)定承租人擅自轉(zhuǎn)租租賃房屋的合同解除權(quán)。法院經(jīng)審理后，對(duì)此存在兩種意見(jiàn)分歧。
第一種觀點(diǎn)認(rèn)為：胡某和肖某已在合同中約定“所租房屋只準(zhǔn)肖某使用，不允許轉(zhuǎn)租”，而肖某擅自將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人使用，違反了法律和雙方訂立的租賃合同中規(guī)定的義務(wù)，侵犯了出租人應(yīng)享有的權(quán)利，因此，出租人胡某有權(quán)解除該租賃合同，收回房屋。
第二種觀點(diǎn)認(rèn)為：肖某未經(jīng)胡某同意，就將該房屋轉(zhuǎn)租給他人，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該轉(zhuǎn)租行為無(wú)效。而胡某與肖某之間的房屋租賃合同尚未到期，胡某無(wú)權(quán)解除合同。
【評(píng)析】
房屋租賃合同的'解除是指合同依法成立后，在尚未履行或尚未完全履行的情況下，因一方當(dāng)事人的意思表示，或雙方當(dāng)事人的協(xié)商一致，或發(fā)生了法律、法規(guī)規(guī)定的某些情況，使合同關(guān)系歸于消滅。
我國(guó)《民法通則》第91條規(guī)定：合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得合同另一方的同意，并不得牟利。《合同法》第224條規(guī)定：承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。《城市房屋租賃管理辦法》第24條規(guī)定：承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：1、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租的；2、將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自掉換使用的；3、將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變用途的；4、拖欠租金累計(jì)六個(gè)月以上的；5、公用住宅用房無(wú)正當(dāng)理由閑置六個(gè)月以上的；6、租用承租房屋進(jìn)行違法活動(dòng)的；7、故意損壞承租房屋的；8、法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。出租人與承租人簽訂租賃合同后，雙方應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定和合同約定享受權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)。
筆者同意第一種觀點(diǎn)。本案中，肖某和胡某簽訂的房屋租賃合同規(guī)定了“所租房屋只準(zhǔn)
承租人使用，不允許轉(zhuǎn)租”的條款，肖某在長(zhǎng)期不需要租賃的房屋時(shí)，完全可以與胡某協(xié)商解除合同，但其擅自將租賃房屋轉(zhuǎn)讓給第三人使用，違反了胡某應(yīng)享有的權(quán)利，因此，胡某可以提前解除房屋的租賃合同，收回房屋。
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