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房屋買賣合同糾紛中的違約金適用是多少的介紹
房屋買賣合同糾紛是當(dāng)下常見的一種糾紛，而圍繞其中的違約金適用問(wèn)題展開的爭(zhēng)議更是多不勝數(shù)。那么房屋買賣合同糾紛中的違約金如何適用呢？
《合同法》第116條明確規(guī)定，當(dāng)事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時(shí)，對(duì)方可以選擇適用違約金或者定金條款。由此可見，法律只是賦予當(dāng)事人適用違約金或者定金條款的選擇權(quán)，如果當(dāng)事人一并主張違約金和定金，將不能獲得支持。
但并非在任何情況下，守約方都不能向違約方同時(shí)主張違約金和定金。根據(jù)定金具體性質(zhì)，定金可以分為很多種，通常包括立約定金、成約定金、證約定金、違約定金和解約定金。并非每一種定金都不能和違約金同時(shí)主張。在房屋買賣合同糾紛的實(shí)踐中，最常見的有兩種定金，一種是違約定金，如就延期付款或延期交房等事項(xiàng)約定的定金，一種是解約定金，即定金是解除合同的一種代價(jià)。其中，違約定金和違約金在本質(zhì)上是相同的，故，違約定金和違約金不能同時(shí)主張是理所當(dāng)然的。
根據(jù)《最高法院關(guān)于適用若干問(wèn)題的解釋》第117條的規(guī)定，定金交付后，交付定金的一方可以按照合同的約定以喪失定金為代價(jià)而解除主合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價(jià)而解除主合同。對(duì)解除主合同后責(zé)任的處理，適用《中華人民共和國(guó)合同法》的規(guī)定。這里規(guī)定的就是解約定金。從本條規(guī)定可見，無(wú)論合同履行是否構(gòu)成違約，解約定金和違約金在目的、性質(zhì)、功能等方面是有區(qū)別的，因此，二者可以并用。關(guān)于這一點(diǎn)，在《北京市高級(jí)人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》第26條中有明確規(guī)定，如果當(dāng)事人雙方?jīng)]有約定定金性質(zhì)，一方違約，對(duì)方不能同時(shí)主張定金和違約金；如果當(dāng)事人雙方約定了定金性質(zhì)，一方違約，對(duì)方雖然不能同時(shí)主張違約定金和違約金，但是同時(shí)主張解約定金和違約金是沒(méi)有問(wèn)題的。
根據(jù)《合同法》第114條，約定的違約金低于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以增加；約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)予以適當(dāng)減少。如何判斷違約金與實(shí)際損失之間的高低呢？
關(guān)于解約違約金，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條的規(guī)定，只有當(dāng)違約金超過(guò)造成的損失30%時(shí)，法院才會(huì)適當(dāng)減少。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號(hào)），法院在調(diào)整過(guò)高違約金時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)案件的具體情形，以違約造成的損失為基準(zhǔn)，綜合衡量合同履行程度、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)、預(yù)期利益、當(dāng)事人締約地位強(qiáng)弱、是否適用格式合同或條款等多項(xiàng)因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則予以綜合權(quán)衡，避免簡(jiǎn)單地采用固定比例等“一刀切”的做法，防止機(jī)械司法而可能造成的實(shí)質(zhì)不公平。關(guān)于遲延付款或交房的違約金，我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定并沒(méi)有明確規(guī)定一個(gè)比例或者標(biāo)準(zhǔn)。通常法官會(huì)根據(jù)合同履行的實(shí)際情況以及雙方舉證的情況，決定是否對(duì)已經(jīng)約定的違約金進(jìn)行調(diào)整。
根據(jù)《最高人民法院關(guān)于當(dāng)前形勢(shì)下審理民商事合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見》（法發(fā)〔2009〕40號(hào)），法院要正確確定舉證責(zé)任，違約方對(duì)于違約金約定過(guò)高的主張承擔(dān)舉證責(zé)任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應(yīng)提供相應(yīng)的證據(jù)；根據(jù)《北京市高級(jí)人民法院審理買賣合同糾紛案件若干問(wèn)題的指導(dǎo)意見（試行）》（京高法發(fā)[2009]43號(hào)），當(dāng)事人請(qǐng)求減少違約金的，法院應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意思自治，保護(hù)誠(chéng)信守約的當(dāng)事人，依據(jù)促進(jìn)交易及維護(hù)交易安全的原則，對(duì)約定違約金過(guò)分高于造成損失的部分，進(jìn)行適當(dāng)減少。其中，損失包括積極損失和可得利益損失。當(dāng)事人對(duì)損失數(shù)額計(jì)算方法沒(méi)有約定的，法院可以比照守約當(dāng)事人相同條件下所獲取的利益來(lái)確定可得利益損失，或者根據(jù)公平原則、誠(chéng)實(shí)信用原則以及合同的履行情況確定可得利益損失。對(duì)損失數(shù)額雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)分別舉證。由此可見，在申請(qǐng)調(diào)整過(guò)高的違約金時(shí)，不僅僅是由違約方負(fù)舉證責(zé)任，非違約方同樣需要負(fù)舉證責(zé)任。
當(dāng)然，當(dāng)事人未提出違約金調(diào)整請(qǐng)求的，法院不主動(dòng)調(diào)整。
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人取得解除商品房買賣合同違約金征收個(gè)人所得稅問(wèn)題的批復(fù)》（國(guó)稅函[2006]865號(hào)），在商品房買賣過(guò)程中，如房地產(chǎn)公司因未協(xié)調(diào)好與按揭銀行的合作關(guān)系，造成購(gòu)房人不能按合同約定辦妥按揭貸款手續(xù)，從而無(wú)法繳納后續(xù)房屋價(jià)款，致使房屋買賣合同難以繼續(xù)履行，房地產(chǎn)公司因雙方協(xié)商解除商品房買賣合同而向購(gòu)房人支付違約金。根據(jù)個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定，購(gòu)房個(gè)人因上述原因從房地產(chǎn)公司取得的違約金收入，應(yīng)按照“其他所得”應(yīng)稅項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅，稅款由支付違約金的房地產(chǎn)公司代扣代繳。
但是上述批復(fù)并未涵蓋房屋買賣合同糾紛中的其他幾種違約金情形，包括二手房買賣合同解除違約金，非貸款原因造成延期交房違約金等等。違約金是針對(duì)一方遭受的實(shí)際損失而來(lái)的，根據(jù)稅法的原理，這部分并不構(gòu)成真正的所得，因此無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。因此，房屋買賣合同糾紛所得違約金是否需要繳納個(gè)人所得稅，不能一概而論。
總之，應(yīng)對(duì)房屋買賣合同糾紛中的違約金適用是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，實(shí)踐證明，由具備一定法律知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn)的律師來(lái)處理，既可以防范法律糾紛，也可以更好地解決法律糾紛，最大限度地避免或降低經(jīng)濟(jì)損失，有效地保障您的合法權(quán)益。為了更好地幫您解決房屋買賣合同糾紛中的違約金適用問(wèn)題，防止陷入法律誤區(qū)，您可以通過(guò)委托當(dāng)?shù)赜薪?jīng)驗(yàn)的律師為您提供專業(yè)的法律服務(wù)，使您的合法權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。
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