怎樣解除房屋租賃合同

　　關(guān)于房屋租賃合同，有成立就肯定有解除，而其解除的情形可以是法律規(guī)定的，也可以是當(dāng)事人之間協(xié)商確定的。那么，在符合情況下當(dāng)事人該如何解除房屋租賃合同，也就是說，房屋租賃合同該怎么解除呢？下文會告訴您。

　　一、如何解除房屋租賃合同

　　行使行房屋租賃合同解除權(quán)有約定解除及法定解除兩種形式：

　　1、房屋租賃合同的約定解除是指合同當(dāng)事人認(rèn)為解除合同比繼續(xù)履行合同更有利于自身利益，根據(jù)合同自由的原則，經(jīng)協(xié)商一致而解除合同。對此，我國《合同法》第九十三條規(guī)定：“當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”

　　2、房屋租賃合同的法定解除是指當(dāng)發(fā)生了法律規(guī)定的情形時，當(dāng)事人一方依法行使解除權(quán)解除合同，終止合同的權(quán)利義務(wù)。

　　根據(jù)我國《合同法》第九十四條的規(guī)定，有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：

　　(1)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(2)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);

　　(3)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;

　　(4)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他行為致使不能實現(xiàn)合同目的;

　　(5)法律規(guī)定的其他情形。

　　二、房屋租賃合同該怎么解除

　　房屋租賃合同約定解除自雙方當(dāng)事人達(dá)自協(xié)議生效解除協(xié)議或在原合同中約定的解除合同條件發(fā)生后時當(dāng)事人一方向另一方送達(dá)的通知到達(dá)對方時即解除。對于法定解除，當(dāng)事人可通過向人民法院起訴、或向仲裁機(jī)構(gòu)申請仲裁、或通知對方的'形式來得到實現(xiàn)。因承租人無正當(dāng)理由違約而導(dǎo)致租賃合同的解除，則須經(jīng)過人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)的確認(rèn)。

　　但在實際上，不論是哪種形式的解除合同，都往往會引起合同當(dāng)事人之間的爭議。在面臨爭議的情況下，當(dāng)事人并不一定能達(dá)成一致，所以解除合同大多只能通過人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)來解決。

　　值的注意的是，在一當(dāng)事人行使通知權(quán)時，被通知一方當(dāng)事人如有導(dǎo)議則應(yīng)當(dāng)向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)提出申請，才有可能否定合同解除的效力，除非法院或者仲裁機(jī)構(gòu)作出另一方當(dāng)事人解除合同的通知不生效的裁決，否則該合同已經(jīng)解除。

　　如果另一方當(dāng)事人沒有向人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)申請確認(rèn)合同解除的效力而仍然行使原合同中的權(quán)利，就是其他獨立法律關(guān)系中的侵權(quán)行為。例外的是，如果涉及訴訟或仲裁認(rèn)定合同不解除，為了防止因恢復(fù)原狀而造成不必要的損失，應(yīng)當(dāng)規(guī)定在生效裁決作出前，合同不產(chǎn)生解除的效力。

　　法定解除與約定解除是解除房屋租賃合同的兩種方式，實踐中，出租人為了防范風(fēng)險，一般都會約定出租人單方解除合同的權(quán)利，因此當(dāng)您準(zhǔn)備租房時，一定要特別注意有關(guān)出租人單方解除合同的約定。

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