如何分辨房屋租賃合同的效力

　　關(guān)于房屋租賃合同，要是在簽訂后不具有法律效力的話，那么對(duì)當(dāng)事人的利益來講是很不利的。究竟在實(shí)踐中，我們?cè)撊绾闻袛喾课葑赓U合同的效力？需要從哪些方面進(jìn)行判斷？詳細(xì)內(nèi)容，請(qǐng)各位從下文中進(jìn)行具體了解。

　　出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責(zé)任等條款達(dá)成一致意見后，合同視為成立。房屋租賃合同有無效力，根據(jù)有關(guān)法律和地方性行政法規(guī)的規(guī)定，對(duì)房屋租賃合同的效力主要應(yīng)從以下幾個(gè)方面來審查：

　　(一)審查合同的主體是否適格。

　　即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構(gòu)成要件。如是否為無民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

　　(二)審查租賃的標(biāo)的物是否為法律法規(guī)禁止出租。

　　但只要法律法規(guī)沒有禁止出租的房屋，都應(yīng)是可以出租的。例如廣東省人大常委會(huì)1994年通過的《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》第六條規(guī)定，不得出租的房屋有：

　　1、未取得產(chǎn)權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的;

　　2、產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議或者產(chǎn)權(quán)受到限制的;

　　3、不可分割的共有房屋未取得其他共有人同意的;

　　4、屬于違章建筑的;

　　5、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　6、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　7、法律、法規(guī)禁止的。

　　而建設(shè)部1995年以第42號(hào)令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　1、未依法取得房屋所有權(quán)證的`;

　　2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、共有房屋未取得共有人同意的;

　　4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的;

　　5、屬于違法建筑的;

　　6、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的;

　　7、已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的;

　　8、不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的;

　　9、有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。

　　(三)審查是否進(jìn)行過登記備案。

　　1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》和《廣東省城鎮(zhèn)房屋租賃條例》，都規(guī)定了租賃各方應(yīng)向房產(chǎn)管理部門登記備案的義務(wù)。《城市房地產(chǎn)管理法》還規(guī)定登記備案后有關(guān)機(jī)關(guān)頒發(fā)的《房屋租賃證》是租賃行為合法有效的憑證。

　　簡(jiǎn)言之，非經(jīng)登記備案，未取得《房屋租賃證》的租賃合同是無效的。分析作此立法的目的，應(yīng)是規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)和確保國(guó)家稅收之策。

　　有人認(rèn)為，房屋租賃登記制度沒有存在的必要了，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和交易日益頻繁，一切交易手續(xù)應(yīng)越簡(jiǎn)便越好，登記制度會(huì)制約交易的進(jìn)行。此論回避了房屋的特殊性，房屋作為不動(dòng)產(chǎn)有其自身的特征，與一般流通物不同，房屋交易應(yīng)有權(quán)屬登記備案，房屋租賃作為房屋所有權(quán)中占有權(quán)及使用權(quán)出讓，當(dāng)然也應(yīng)予以登記備案。

　　還有人認(rèn)為，現(xiàn)行合同法在規(guī)范租賃合同內(nèi)容及出租人義務(wù)時(shí)，并未出現(xiàn)關(guān)于提供出租權(quán)證書以辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定。鑒于低位階法律所負(fù)荷的價(jià)值不得與高位階法律所負(fù)荷的價(jià)值相抵觸，以及新法吸收舊法的原則，房屋租賃可以不進(jìn)行登記備案。這種說法似乎有道理，但分析一下也站不住腳。

　　合同法關(guān)于租賃的規(guī)定僅是范指而已，包括房屋，也包括其他財(cái)產(chǎn)的租賃。但房屋的租賃，作為一種特殊財(cái)產(chǎn)有特別法規(guī)來規(guī)定，并不違背法理。特殊法效力大于一般法效力，因而合同法與房屋租賃專門法規(guī)同時(shí)調(diào)整房屋租賃法律關(guān)系時(shí)，優(yōu)先適用房屋租賃專門法規(guī)。實(shí)際上，合同法無對(duì)租賃要辦理租賃登記手續(xù)的規(guī)定，并沒有否定有要求辦理租賃登記手續(xù)的必要性，也不存立法價(jià)值的抵觸問題。所以，筆者認(rèn)為，沒有登記備案的房屋租賃是不受法律保護(hù)的，租賃合同是無效的。

　　(四)審查房屋租賃合同的內(nèi)容是否合法。

　　在審判實(shí)踐中許多房屋租賃合同約定逾期支付租金、水電費(fèi)等的滯納金按每日3%計(jì)，因其滯納金過高，導(dǎo)致滯納金的約定無效。有人認(rèn)為：只要出租房屋不存在法律、法規(guī)所禁止出租的情形，承租人應(yīng)當(dāng)參考中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算逾期付租金等款項(xiàng)的違約金。此外，還要審查房屋出租是否用來進(jìn)行違法犯罪活動(dòng)，若是，則在出租人明知情況下，租賃合同無效。

　　閱讀完上文后，相信各位已經(jīng)知道在對(duì)房屋租賃合同的效力進(jìn)行判斷的時(shí)候，需要從上述四方面進(jìn)行考慮，具體包括主體是否合格、標(biāo)的物是否合法等等。

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