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物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告
隨著社會(huì)不斷地進(jìn)步，報(bào)告的適用范圍越來(lái)越廣泛，報(bào)告成為了一種新興產(chǎn)業(yè)。為了讓您不再為寫(xiě)報(bào)告頭疼，下面是小編幫大家整理的物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇1
20xx年4月到8月，我局在市、區(qū)政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)下，積極與住建、環(huán)保、城管執(zhí)法、工商質(zhì)檢、公安消防和各街道辦事處、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主代表等相關(guān)單位聯(lián)系人，對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研組深入到20多個(gè)不同特點(diǎn)的物業(yè)小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查走訪；分別召開(kāi)了8次物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表座談會(huì)、10次業(yè)主委員座談會(huì)。
一、基本情況
物業(yè)管理工作起步較晚，物業(yè)管理總體水平較低，主要以三種模式推行：（1）近幾年開(kāi)發(fā)修建的商品房、綜合樓基本推行了專業(yè)化物業(yè)管理模式，占30%；（2）單位修建的辦公室、辦公綜合樓和職工集資建房等實(shí)行自建自管物業(yè)服務(wù)，占20%；（3）20xx年前修建的商品房，拆遷還房以及相對(duì)零散的單幢樓房實(shí)行自由式物業(yè)管理模式，由社區(qū)和業(yè)主自主聘請(qǐng)民工看大門(mén)、打掃清潔衛(wèi)生，占20%；（4）其余小區(qū)和老舊住宅無(wú)物業(yè)服務(wù)和管理，占30%。
二、工作開(kāi)展情況
一是加強(qiáng)了制度建設(shè)。根據(jù)國(guó)家和省、市的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合實(shí)際，先后制定了《前期物業(yè)和保障性住房物業(yè)企業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)》、《物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)制度》、《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》、《維修資金收繳使用辦法》等制度。通過(guò)具體制度的建立和落實(shí)，基本保障了物業(yè)管理工作的開(kāi)展。
二是推行了“菜單式”物業(yè)收費(fèi)服務(wù)模式。制定了《物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》，將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容劃分6個(gè)等級(jí)、6個(gè)小項(xiàng)，服務(wù)企業(yè)按對(duì)應(yīng)物業(yè)收費(fèi)菜單中的等級(jí)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行服務(wù)和收費(fèi)，基本做到了業(yè)主期望的“質(zhì)價(jià)相符”。
三是抓了樣板示范工程。出臺(tái)了《物業(yè)管理示范小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)》，對(duì)創(chuàng)建示范項(xiàng)目活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)，截至目前，共推行50多個(gè)各類管理模式的示范小區(qū)。
四是積極開(kāi)展了物業(yè)宣傳培訓(xùn)工作。采取多種形式向業(yè)主和社會(huì)宣傳物業(yè)知識(shí)，增強(qiáng)業(yè)主的物業(yè)自治意識(shí)，努力贏得社會(huì)方方面面對(duì)物業(yè)管理工作的理解和支持。通過(guò)辦班請(qǐng)專家講課培訓(xùn)，提升物業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)，提高物業(yè)從業(yè)人員的物業(yè)服務(wù)能力。
三、存在的問(wèn)題
�。ㄒ唬v史遺留問(wèn)題多，老舊小區(qū)治理改造難度大。
近年來(lái)，隨著城市建設(shè)的不斷擴(kuò)張和快速發(fā)展，以居住環(huán)境優(yōu)美、物業(yè)服務(wù)規(guī)范為特征的現(xiàn)代化住宅小區(qū)保持高速增長(zhǎng)趨勢(shì)。而興建于上世紀(jì)八九十年代甚至更早的住宅區(qū)，小區(qū)的規(guī)劃方案比較簡(jiǎn)單,內(nèi)部結(jié)構(gòu)及住宅功能相對(duì)落后。隨著城市人民生活水平不斷提高，硬件設(shè)施的先天不足就逐步凸現(xiàn)出來(lái)。路不平、燈不亮、下水不暢、雨污合流、無(wú)化糞池、無(wú)停車(chē)位、管理缺失、環(huán)境衛(wèi)生差、治安形勢(shì)復(fù)雜等情況。隨著時(shí)間的推移，這些問(wèn)題已呈集中爆發(fā)態(tài)勢(shì)，給人民群眾生活帶來(lái)極大不便，由此引發(fā)的社會(huì)矛盾層出不窮。例如，東岳廟街新華小區(qū)、北門(mén)市場(chǎng)觀音井小區(qū)、草壩街將軍公寓等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施配套落后，管網(wǎng)嚴(yán)重堵塞，污水橫流，臭氣熏天。
�。ǘ┪飿I(yè)管理體制不健全，監(jiān)管工作合力不夠。
目前，物業(yè)管理制度體系還很不完善，物業(yè)管理活動(dòng)涉及到的多個(gè)部門(mén)，開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清，行政管理和物業(yè)服務(wù)關(guān)系還沒(méi)有完全理順；市、區(qū)、街道、社區(qū)之間沒(méi)有建立起系統(tǒng)協(xié)調(diào)的物業(yè)管理體制，相關(guān)職能部門(mén)沒(méi)有建立起物業(yè)管理聯(lián)動(dòng)機(jī)制，如物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度、物業(yè)企業(yè)協(xié)會(huì)等目前尚未建立或成立。
�。ㄈ┪飿I(yè)管理專業(yè)人才匱乏、編制不足。
目前，部門(mén)物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，其從業(yè)人員大多來(lái)自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員，缺乏專業(yè)理論素養(yǎng)和足夠的管理經(jīng)驗(yàn)；編制嚴(yán)重不足，工作任務(wù)重，難以有效地對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行專業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)管。區(qū)房管局物業(yè)管理科室人員4人，僅1人有編，其余3人均為臨聘人員，對(duì)1200多個(gè)物業(yè)小區(qū)的管理指導(dǎo)工作顯得力不從心，杯水車(chē)薪。95%的街道辦事處、社區(qū)無(wú)物業(yè)管理科室和專職管理人員。物業(yè)企業(yè)管理人員多為城市下崗再就業(yè)人員和農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，整體素質(zhì)偏低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，有相當(dāng)一部分從業(yè)人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識(shí)等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門(mén)近年來(lái)下大力氣加強(qiáng)了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。
（四）物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不足，整體服務(wù)水平低。
物業(yè)企業(yè)缺乏必要的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的整體服務(wù)水平也必然較低。特別是相當(dāng)一部分物業(yè)公司是住宅小區(qū)原開(kāi)發(fā)企業(yè)的子公司，與原開(kāi)發(fā)企業(yè)存在依附關(guān)系，不是真正獨(dú)立的企業(yè)法人。甚至有的物業(yè)管理人員的工資在原開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)支，形式上獨(dú)立，實(shí)際上不獨(dú)立，缺乏對(duì)物業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)打算。有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)態(tài)度和質(zhì)量差，而且還擅自改變物業(yè)管理用房、公共建筑和共同設(shè)施設(shè)備的用途，引起業(yè)主的不滿。同時(shí)，“建管不分”的體制造成一個(gè)樓盤(pán)一家物業(yè)，無(wú)法形成規(guī)模，企業(yè)盈利能力較差，使物業(yè)公司缺乏提高服務(wù)質(zhì)量的動(dòng)力，影響了物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。
�。ㄎ澹I(yè)主委員會(huì)組建難，運(yùn)作不規(guī)范。
業(yè)主普遍缺乏必要的物業(yè)管理知識(shí)，自治意識(shí)不強(qiáng)，不愿參與物業(yè)管理；即使有業(yè)主委員會(huì)，其成員組成復(fù)雜、人員良莠不齊，缺乏“有能力、有名望、善協(xié)調(diào)”的組織者。全區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的居民小區(qū)中，只有46個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，不足物業(yè)服務(wù)小區(qū)的5%。
從運(yùn)行情況看，70%的業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，既沒(méi)與物業(yè)企業(yè)簽訂服務(wù)合同，也沒(méi)制定業(yè)主公約和議事規(guī)程，監(jiān)管措施乏力；20%的業(yè)主委員會(huì)缺乏社區(qū)、物業(yè)主管部門(mén)必要的指導(dǎo)和支持，工作進(jìn)展緩慢；20%的業(yè)主委員會(huì)形同虛設(shè)，沒(méi)有發(fā)揮業(yè)主的橋梁紐帶作用，距真正意義上的自治管理相距甚遠(yuǎn)。
四、對(duì)策與建議
�。ㄒ唬┝腥朊裆攸c(diǎn)，徹底治理推進(jìn)。
建議組織力量對(duì)物業(yè)管理服務(wù)問(wèn)題，進(jìn)行全面普查，整理歸類。借鑒相鄰城市物業(yè)管理的成功做法和根據(jù)實(shí)際特點(diǎn)進(jìn)行創(chuàng)新結(jié)合起來(lái)，制定物業(yè)管理綜合治理方案，認(rèn)真落實(shí)。
�。ǘ┯行蛲七M(jìn)老舊小區(qū)改造工作。
老舊小區(qū)主要位于江南老城，建議把老舊小區(qū)分片劃區(qū)，按實(shí)際情況劃為四類，按照改造難度由易到難來(lái)劃分。一類作為試點(diǎn)，可選三到五個(gè)，例如草壩街的改造就非常成功。二類為比較容易改造的小區(qū)，對(duì)我區(qū)創(chuàng)衛(wèi)生城市、文明城市等影響大的先實(shí)施。三類為改造困難相對(duì)較大的小區(qū)。四類小區(qū)主要是一些改造難度大的小區(qū)，如那些單棟且住戶少、房屋很破舊且基礎(chǔ)配套設(shè)施極度落后的建筑。
�。ㄈ┙⒂行У谋O(jiān)管調(diào)處機(jī)制。
一要繼續(xù)加強(qiáng)房屋竣工驗(yàn)收和物業(yè)承接驗(yàn)收，確保物業(yè)服務(wù)設(shè)施設(shè)備保質(zhì)保量，不出現(xiàn)各種隱患。二要盡快出臺(tái)物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主、社區(qū)、政府管理部門(mén)之間的.責(zé)任。三要完善規(guī)劃、公安、物價(jià)、消防、城管、供水、供電、通信網(wǎng)絡(luò)等部門(mén)組成的協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，促進(jìn)其提高服務(wù)水平。四要實(shí)施街道社區(qū)網(wǎng)絡(luò)化管理，管理員專人專職，要包片包區(qū)，并加大協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作力度。
（四）培育物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)。
一要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理，規(guī)范物業(yè)服務(wù)流程、服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。要建立企業(yè)信用、年審、評(píng)比制度，促進(jìn)物業(yè)企業(yè)提升服務(wù)水平。二要支持、幫助物業(yè)企業(yè)吸納優(yōu)秀人才，拓寬服務(wù)領(lǐng)域，開(kāi)展有償家政服務(wù)，電子商務(wù)配送等業(yè)務(wù)，滿足不同層次的服務(wù)需求。三要建立行業(yè)協(xié)會(huì)，發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)作用，鼓勵(lì)物業(yè)企業(yè)相互學(xué)習(xí)交流，向一流企業(yè)看齊，企業(yè)間形成比、學(xué)、趕、幫、超氛圍。支持、協(xié)助物業(yè)企業(yè)學(xué)習(xí)外地先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，提升我區(qū)總體服務(wù)水平。四要實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)制度，建立企業(yè)、物業(yè)公司雙向選擇，公平競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制。要將物業(yè)企業(yè)的信用情況作為招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、小區(qū)評(píng)優(yōu)的依據(jù)。
�。ㄎ澹┒喾絽⑴c，推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。
制定出臺(tái)業(yè)主委員會(huì)管理辦法。辦事處及社區(qū)要大力推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，選出真正能夠代表業(yè)主利益，熱心公益事業(yè)、公道正派、敢于負(fù)責(zé)、有一定工作水平的人員主持、參與業(yè)主委員會(huì)工作。發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間的橋梁紐帶作用，建立雙方相互溝通、相互理解的良好關(guān)系；學(xué)習(xí)借鑒外地住宅專項(xiàng)維修資金管理好的經(jīng)驗(yàn)，完善住宅專項(xiàng)維修資金使用辦法，簡(jiǎn)化程序，提高效率；建立健全業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主委員的工作職責(zé)，建立激勵(lì)機(jī)制和約束機(jī)制；業(yè)主委員會(huì)要向業(yè)主做好宣傳、解釋、協(xié)調(diào)工作，發(fā)揮自律作用，團(tuán)結(jié)引導(dǎo)業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)管理制度，按合同約定交納物業(yè)管理費(fèi)用，自覺(jué)支持物業(yè)管理工作。
附：服飾企業(yè)生產(chǎn)管理情況調(diào)研報(bào)告
一、調(diào)研概況
1.調(diào)研目的。通過(guò)對(duì)成衣整套生產(chǎn)流程的體驗(yàn)，對(duì)國(guó)內(nèi)服裝企業(yè)的現(xiàn)有運(yùn)作流程有一個(gè)了解和認(rèn)識(shí)，總結(jié)生產(chǎn)管理特色，提出改進(jìn)建議。2.調(diào)研企業(yè)。泗陽(yáng)某服飾有限公司。3.時(shí)間安排。一周的時(shí)間，具體時(shí)間安排如下：服裝生產(chǎn)前的準(zhǔn)備工作，如服裝接單之后的制板技術(shù)及制作工藝分析，對(duì)面輔料及里料的認(rèn)定，制作相應(yīng)色卡，制版，樣衣制作等，三天時(shí)間；裁剪，及縫制環(huán)節(jié)，兩天時(shí)間；后道車(chē)間（小后道、綜合后道），存儲(chǔ)，打包出倉(cāng)，約兩天時(shí)間。
二、企業(yè)概況
該服飾有限公司位于江蘇省泗陽(yáng)縣經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)，配備了具有國(guó)際先進(jìn)水平的電腦平縫機(jī)、雙針機(jī)、鎖扣機(jī)、粘合機(jī)等設(shè)備3967臺(tái)(套)，是國(guó)內(nèi)規(guī)模較大的具有現(xiàn)代化工藝水準(zhǔn)的羽絨服生產(chǎn)基地，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。
三、企業(yè)生產(chǎn)管理的基本架構(gòu)
該企業(yè)是生產(chǎn)基地，在生產(chǎn)模式上屬于訂單加工模式，是由下訂單并提供樣衣、原材料樣本以及服裝生產(chǎn)工藝單，按照客戶的指令組織生產(chǎn)，為集團(tuán)公司提供配套服務(wù)。右圖為服裝生產(chǎn)管理的系統(tǒng)。下面為該企業(yè)的生產(chǎn)過(guò)程：生產(chǎn)通知單。由客戶發(fā)來(lái)生產(chǎn)通知單，根據(jù)提供的樣衣進(jìn)行分析，得出制作成本，與客戶協(xié)商達(dá)成一致，投入生產(chǎn)之中。分析技術(shù)工藝及設(shè)計(jì)。分析服裝款式的技術(shù)工藝，制作難點(diǎn)，對(duì)面料、輔料、里料的確定，研制出相應(yīng)的色卡，以便服裝生產(chǎn)過(guò)程準(zhǔn)確進(jìn)行。通過(guò)色卡，確定款式服裝的服飾材料之后，通過(guò)打板，制作出單件的服裝成衣，由技術(shù)部確定裁剪要求、用料結(jié)構(gòu)、縫制工藝要求及步驟等。經(jīng)過(guò)排料劃樣投入生產(chǎn)。裁剪。裁剪是服裝生產(chǎn)的第一道工序，是把面料、里料及其他材料按排料、劃樣要求剪切成衣片，還包括鋪料、排料、算料、套裁，驗(yàn)片、編號(hào)及捆扎等。在額定的縫制車(chē)間生產(chǎn)之前完成剪裁的工作�？p制。它是按不同的款式要求，通過(guò)合理的縫合，把各衣片組合成服裝的第一個(gè)工藝處理過(guò)程�？p制車(chē)間以小組為單位，一個(gè)小組36人，1個(gè)組長(zhǎng)，1個(gè)副組長(zhǎng)，30個(gè)縫位，4個(gè)輔助工。后道車(chē)間。分為小后道和綜合后道車(chē)間。小后道的主要任務(wù)是服裝產(chǎn)品檢驗(yàn)，人數(shù)上4個(gè)人一張臺(tái)板，3個(gè)人流動(dòng)檢查，1個(gè)總檢，以及承擔(dān)服裝縫制工序之后的紐扣縫制等。成衣品質(zhì)控制。成衣品質(zhì)控制是使產(chǎn)品質(zhì)量在整個(gè)加工過(guò)程中得到保證的一項(xiàng)十分必要的措施，貫穿于整個(gè)生產(chǎn)過(guò)程及后期的后道、及出廠之前的倉(cāng)儲(chǔ)管理之中。成品倉(cāng)儲(chǔ)。制作好的服裝成衣按規(guī)定的要求打包裝箱，根據(jù)銷(xiāo)售計(jì)劃運(yùn)往地點(diǎn)或返回總公司物流中心等待分配。
四、管理特色
在縫制車(chē)間會(huì)有品質(zhì)部的巡檢，對(duì)于出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)修正，在小后道車(chē)間則是成衣的檢驗(yàn)，配以流動(dòng)檢查和總檢，在整燙，打包。裝箱之后，仍會(huì)有質(zhì)檢部進(jìn)行抽檢，在出倉(cāng)發(fā)貨之前保證服裝質(zhì)量。
五、調(diào)研建議
�。ㄒ唬┱雇磥�(lái)成衣發(fā)展趨勢(shì)
1.市場(chǎng)全球化。當(dāng)今全球化的發(fā)展趨勢(shì)也給服裝企業(yè)帶來(lái)新的機(jī)遇，與此同時(shí)，很多國(guó)外服裝企業(yè)必定計(jì)劃在亞洲開(kāi)展業(yè)務(wù)，很多外國(guó)企業(yè)必定在東南亞建立服裝制造工廠，對(duì)我國(guó)服裝業(yè)也帶來(lái)挑戰(zhàn)。2.全面質(zhì)量管理(TQM)。許多服裝企業(yè)正在將全面質(zhì)量管理方法應(yīng)用到服裝生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)中。按照這一方法，整個(gè)組織從最高管理者到一般員工都要參與，不斷探求提高產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量的方法，以能夠有效的縮短運(yùn)轉(zhuǎn)周期、降低成本和提高生產(chǎn)效率等。3.新技術(shù)應(yīng)用與創(chuàng)新。技術(shù)進(jìn)步促進(jìn)大量新產(chǎn)品和新工藝的出現(xiàn)。無(wú)疑計(jì)算機(jī)已經(jīng)并將繼續(xù)對(duì)企業(yè)組織產(chǎn)生最大的影響。在新材料、新方法和新設(shè)備方面的技術(shù)進(jìn)步也極大地影響著運(yùn)作。產(chǎn)品工藝上的技術(shù)變化將直接影響到企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及競(jìng)爭(zhēng)力。4.流程再造。流程再造是指一切重來(lái)，對(duì)企業(yè)現(xiàn)有流程進(jìn)行分析，找出問(wèn)題所在，從而設(shè)計(jì)出新的企業(yè)流程。流程再造的核心是使現(xiàn)有企業(yè)流程得到重大改善。5.ERP與供應(yīng)鏈管理。ERP的核心管理思想就是實(shí)現(xiàn)對(duì)供應(yīng)鏈的有效控制。所謂供應(yīng)鏈?zhǔn)侵府a(chǎn)品生產(chǎn)和流通中涉及的原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)商、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者組成的一個(gè)供需網(wǎng)絡(luò)。供應(yīng)鏈管理從一個(gè)全新的高度對(duì)物流、資金流、信息流進(jìn)行有效管理，是一種對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的系統(tǒng)進(jìn)行的管理。這也是目前許多企業(yè)正在積極努力的目標(biāo)。6.準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)(JIT)與精益生產(chǎn)(LP)。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)方式是一種有效利用各種資源、降低成本的準(zhǔn)則。其含義是在需要的時(shí)間和地點(diǎn)，生產(chǎn)必要數(shù)量和完美質(zhì)量的產(chǎn)品和零部件，以杜絕超量生產(chǎn)，消除無(wú)效勞動(dòng)和浪費(fèi)，達(dá)到用最少的投入實(shí)現(xiàn)最大產(chǎn)出的目的。精益生產(chǎn)方式是指運(yùn)用多種現(xiàn)代管理方法和手段，以社會(huì)需要為依據(jù)，以充分發(fā)揮人的積極性為根本，有效配置和合理使用企業(yè)資源，最大限度地為企業(yè)謀取經(jīng)濟(jì)效益的生產(chǎn)方式。強(qiáng)調(diào)的是質(zhì)量、柔性、縮短時(shí)間和協(xié)同工作。準(zhǔn)時(shí)化生產(chǎn)是精益生產(chǎn)方式的核心。
（二）建議
面對(duì)市場(chǎng)全球化的現(xiàn)狀，服裝企業(yè)在發(fā)展上應(yīng)面對(duì)全球化帶來(lái)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在發(fā)展的潮流中，走出適合自己的道路。在管理上，為更加有利于提高產(chǎn)品效率及運(yùn)轉(zhuǎn)周期等，要?jiǎng)訂T管理者到一般員工都參與的一體化參與方式。基于產(chǎn)品和工藝上的技術(shù)變化對(duì)于企業(yè)組織的產(chǎn)品質(zhì)量及其競(jìng)爭(zhēng)力影響很大，對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)上的創(chuàng)新，要及時(shí)的體現(xiàn)在產(chǎn)品生產(chǎn)中，要對(duì)原材料供應(yīng)商、生產(chǎn)制造企業(yè)、批發(fā)商、零售商以及最終消費(fèi)者等組成的供應(yīng)鏈管理進(jìn)行系統(tǒng)管理。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇2
近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，物業(yè)管理日益成為社會(huì)各界關(guān)注的熱點(diǎn)問(wèn)題。做好物業(yè)管理工作，不僅有利于改善城鎮(zhèn)居民生活環(huán)境，而且有利于社會(huì)安定與穩(wěn)定。57月，區(qū)政協(xié)社法委組織部分委員開(kāi)展物業(yè)管理情況調(diào)研，先后前往區(qū)住建局、公安消防大隊(duì)等相關(guān)部門(mén)了解情況，實(shí)地走訪寧德萬(wàn)達(dá)華城、酈景陽(yáng)光、名陽(yáng)帝景、金甸名苑等小區(qū)，召開(kāi)業(yè)委會(huì)和物業(yè)公司座談會(huì)，了解實(shí)情，探討解決存在問(wèn)題的對(duì)策。現(xiàn)將情況報(bào)告如下：
一、基本情況
區(qū)現(xiàn)有住宅小區(qū)162個(gè)，分布在蕉南、蕉北、城南、金涵、漳灣，有備案的物業(yè)公司30家，承擔(dān)著酈景陽(yáng)光、萬(wàn)達(dá)華城等83個(gè)小區(qū)的物業(yè)管理工作，部分小區(qū)由業(yè)主委員會(huì)自我管理，有些小區(qū)由業(yè)主自行聘請(qǐng)無(wú)任何資質(zhì)的“黑物業(yè)”管理。由于我區(qū)物業(yè)管理起步晚，行業(yè)監(jiān)管不規(guī)范，一些沒(méi)有經(jīng)過(guò)任何業(yè)務(wù)培訓(xùn)，沒(méi)有管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)的從業(yè)，導(dǎo)致管理不到位等問(wèn)題不同程度存在，給業(yè)主造成困擾，同時(shí)也存在著諸多安全隱患。
二、存在問(wèn)題
�。ㄒ唬┪飿I(yè)公司管理不規(guī)范。
1、物業(yè)公司自身管理水平較低。
我區(qū)現(xiàn)有的物業(yè)公司服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)面狹窄，業(yè)主滿意率普遍不高。目前，絕大多數(shù)小區(qū)除提供保安、保潔、綠化等基本服務(wù)外，其他特需服務(wù)項(xiàng)目基本沒(méi)有開(kāi)展。部分物業(yè)公司認(rèn)識(shí)不到位，認(rèn)為物業(yè)管理是簡(jiǎn)單勞動(dòng)，于是低薪聘請(qǐng)一些文化素質(zhì)低、沒(méi)有接受過(guò)專門(mén)培訓(xùn)的人員上崗，即使公司對(duì)員工培訓(xùn)，也是停留在基本技能的初級(jí)階段，且工資報(bào)酬低，從業(yè)人員流動(dòng)性大，致使物業(yè)服務(wù)工作不到位。
2、物業(yè)管理制度和機(jī)制不健全。
目前我區(qū)物業(yè)主管部門(mén)的物業(yè)監(jiān)管力量薄弱，行政執(zhí)法力度不夠。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)法律意識(shí)普遍不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)聯(lián)合會(huì)商機(jī)制不健全，橋梁與紐帶作用基本缺失，致使業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾有增無(wú)減。
（二）物業(yè)管理費(fèi)收取難。
1、業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)缺乏知情權(quán)。
由于各物業(yè)公司管理費(fèi)定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不一，一些物業(yè)公司存在不按合同約定提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，導(dǎo)致收費(fèi)不透明、甚至亂收費(fèi)等問(wèn)題不同程度地存在。對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的收支情況，物業(yè)管理公司沒(méi)有按有關(guān)規(guī)定立馬公布，侵犯了業(yè)主的知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2、業(yè)主消費(fèi)觀念未轉(zhuǎn)變。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，部分業(yè)主對(duì)“掏錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”消費(fèi)方式認(rèn)識(shí)不足，導(dǎo)致對(duì)物業(yè)管理缺乏理解與支持，產(chǎn)生欠繳、拒繳等抵觸情緒的業(yè)主大有人在。同時(shí)對(duì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)同也有偏差，往往期望以最低支出享受最優(yōu)服務(wù)，一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，導(dǎo)致收繳率偏低。絕大多數(shù)小區(qū)有30%以上的住戶拖欠管理費(fèi)用，使物業(yè)公司運(yùn)轉(zhuǎn)困難，服務(wù)不到位。
�。ㄈ┳≌瑓^(qū)消防安全管理存在嚴(yán)重隱患。
1、物業(yè)公司消防管理履職不到位。
部分物業(yè)公司沒(méi)有制定日常消防檢查巡查制度、消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度等，有的'物業(yè)公司即使有相關(guān)的制度也沒(méi)有落實(shí)，日常管理流于形式。物業(yè)管理人員中缺乏具有消防知識(shí)的從業(yè)人員。
2、消防系統(tǒng)移交不到位。
我區(qū)部分住宅小區(qū)消防系統(tǒng)早期接管移交后，管理維護(hù)一直缺失，物業(yè)公司接手時(shí)消防系統(tǒng)已處于損壞或癱瘓狀態(tài)等，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商與物業(yè)公司互相扯皮，存在建與用、建與管脫節(jié)的現(xiàn)象，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施不清楚、不會(huì)用、不管理現(xiàn)象較為普遍。
3、小區(qū)居民消防安全意識(shí)淡薄。
由于業(yè)主消防安全意識(shí)淡薄，各小區(qū)普遍存在違建、違規(guī)停車(chē)占用避險(xiǎn)平臺(tái)、堵塞消防通道等現(xiàn)象。如在萬(wàn)達(dá)華城小區(qū)調(diào)研時(shí)就發(fā)現(xiàn)，整個(gè)小區(qū)消防栓沒(méi)水，消防通道擁堵，消防系統(tǒng)癱瘓，居民意見(jiàn)很大。
三、幾點(diǎn)建議
�。ㄒ唬┨岣叻⻊�(wù)質(zhì)量，以服務(wù)促進(jìn)收費(fèi)。
1、加強(qiáng)物業(yè)公司自身建設(shè)。
物業(yè)監(jiān)管部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督，推進(jìn)物業(yè)公司在加強(qiáng)自身建設(shè)、提高服務(wù)質(zhì)量上下功夫，逐步擴(kuò)大服務(wù)項(xiàng)目，不斷追求服務(wù)的精細(xì)度。物業(yè)公司要加強(qiáng)對(duì)員工素質(zhì)的培養(yǎng)，為管理小區(qū)營(yíng)造了一個(gè)良好的生活環(huán)境，從而使廣大業(yè)主逐步接受“花錢(qián)買(mǎi)服務(wù)”的觀念。
2、立馬完善現(xiàn)有的物業(yè)管理機(jī)制。
進(jìn)一步理順物業(yè)監(jiān)管的三級(jí)管理機(jī)制，明確業(yè)主委員會(huì)、社區(qū)、街道辦事處、物業(yè)監(jiān)管部門(mén)的職責(zé)，出臺(tái)地方性法規(guī)并嚴(yán)格遵照實(shí)施。制定有效的綜合考評(píng)制度，定期或不定期對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行檢查、考評(píng)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題督促整改，將企業(yè)信用度納入征信平臺(tái)管理，對(duì)拒不整改的企業(yè)應(yīng)影響該企業(yè)物業(yè)管理資質(zhì)。
�。ǘ┩晟葡阑A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高消防安全意識(shí)。
1、加強(qiáng)消防基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
物業(yè)公司要立馬與開(kāi)發(fā)商辦理好產(chǎn)權(quán)交接，在與開(kāi)發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)交接時(shí)，對(duì)于一些消防設(shè)施設(shè)備損壞嚴(yán)重、設(shè)備老化的問(wèn)題要立馬督促整改。物業(yè)企業(yè)違反總平設(shè)計(jì)或擅自變更房屋用途增加建筑面積，停車(chē)位、綠化等隨意變更的，相關(guān)職能部門(mén)要立馬進(jìn)行清查、整頓，還業(yè)主一個(gè)舒適、安全的生活環(huán)境。
2、簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修基金審批程序。
因歷史遺留問(wèn)題，維保單位不明確的商品房項(xiàng)目，應(yīng)啟用專項(xiàng)維修資金用于小區(qū)的維護(hù)保養(yǎng)，對(duì)小區(qū)內(nèi)如電梯等公共大物件維修，物業(yè)公司或業(yè)主委員會(huì)要立馬申報(bào)，加快解決消防設(shè)施設(shè)備存在的問(wèn)題。同時(shí)應(yīng)簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金審批程序。
3、強(qiáng)化責(zé)任主體
強(qiáng)化屬地管理職責(zé)，物業(yè)公司要制定日常消防檢查巡查制度，消防設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)制度、消防培訓(xùn)演練制度，熟練掌握小區(qū)內(nèi)消防設(shè)施應(yīng)用，加強(qiáng)消防設(shè)施管理。建立完善、可行的應(yīng)急救援預(yù)案。
�。ㄈ┞鋵�(shí)部門(mén)責(zé)任和屬地責(zé)任，提升行業(yè)自律水平。
1、制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。
住建部門(mén)和物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)要抓緊制定一套切合區(qū)實(shí)際的物業(yè)行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并公布于眾，讓廣大業(yè)主清晰了解物業(yè)收費(fèi)與服務(wù)內(nèi)容對(duì)等，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀念。物業(yè)公司要按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，統(tǒng)一采用收費(fèi)標(biāo)價(jià)牌形式，設(shè)立物業(yè)公司服務(wù)等級(jí)、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)依據(jù)、價(jià)格舉報(bào)電話等項(xiàng)目，讓廣大業(yè)主“明白消費(fèi)”。
2、完善監(jiān)管機(jī)制。
住建局作為物業(yè)管理行政主管部門(mén)，要加強(qiáng)與規(guī)劃、城管、公安、工商、安監(jiān)、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)職能部門(mén)以及街道、社區(qū)的聯(lián)動(dòng)，立馬共享管轄區(qū)域內(nèi)物業(yè)公司的信息，施行失信聯(lián)合懲戒制度，仔細(xì)抓好物業(yè)公司綜合信用評(píng)級(jí)工作，加強(qiáng)對(duì)行業(yè)管理人員政策法規(guī)、業(yè)務(wù)知識(shí)等崗位技能培訓(xùn)，創(chuàng)新管理手段，提高監(jiān)管能力。有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)(街道)要加快組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，定期召開(kāi)物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議，立馬掌握物業(yè)管理中的出現(xiàn)的弊端及業(yè)主反映強(qiáng)烈的問(wèn)題，督促物業(yè)公司落實(shí)整改，并把小區(qū)業(yè)委會(huì)組建情況納入對(duì)街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)進(jìn)行社會(huì)治安綜合治理考評(píng)內(nèi)容，努力構(gòu)建平安小區(qū)、和諧社區(qū)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇3
為打造xx企業(yè)品牌，運(yùn)用現(xiàn)代管理手段，建立具有標(biāo)準(zhǔn)化、程序化和規(guī)范化的管理體系，提高企業(yè)戰(zhàn)略，宏觀調(diào)控經(jīng)營(yíng)，共創(chuàng)高效企業(yè)效益和社會(huì)效益，有力推動(dòng)公司整體業(yè)務(wù)發(fā)展，根據(jù)公司董事和領(lǐng)導(dǎo)要求，本人進(jìn)行了為期三周深入調(diào)研，現(xiàn)將工作調(diào)研小結(jié)如下：
一、xx八大優(yōu)勢(shì)
1、企業(yè)投資環(huán)境優(yōu)越，交通便利，周邊配套日趨成熟，發(fā)展?jié)摿?qiáng)勁。
2、市場(chǎng)定位準(zhǔn)確，產(chǎn)品優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，吸引力大，前景廣闊。
3、小區(qū)配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)性高。
4、準(zhǔn)確把握市場(chǎng)脈搏。
5、經(jīng)營(yíng)理念鮮明——?jiǎng)?chuàng)造優(yōu)質(zhì)生活空間，實(shí)現(xiàn)新城市主義現(xiàn)代生活。
6、企業(yè)的勝利，全賴于鐵的紀(jì)律支撐。
7、人力資源及組織體系比較完整。
8、公司董事及高層領(lǐng)導(dǎo)調(diào)控意識(shí)超前，戰(zhàn)略目標(biāo)明確，拓展思維清晰。
二、十大有待改善問(wèn)題
1、工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工等與物管銜接脫節(jié)，給物業(yè)管理服務(wù)留下了后遺癥，加大經(jīng)營(yíng)成本，造成資源浪費(fèi)。例如：xx華庭游泳池每次清洗，水量理應(yīng)自然排盡，作業(yè)自如。但目前每次洗清時(shí)，池內(nèi)約40多公分的水無(wú)法自然排放，必須用水泵配合才能抽走，這樣，既增加了人工操作的麻煩，在安全方面也受到一定影響。再如，xx、二期車(chē)位配置與住宅數(shù)量不成正比，隨著業(yè)主生活水平的提高，業(yè)主車(chē)輛逐步增多，車(chē)輛停放逐步緊張，長(zhǎng)期如此將會(huì)導(dǎo)致秩序混亂。
2、營(yíng)銷(xiāo)與物管關(guān)系脫節(jié)，公司在推銷(xiāo)產(chǎn)品前期，尚未按國(guó)家政策法規(guī)要求制定和簽署《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》等規(guī)范文本。對(duì)業(yè)主入住后出現(xiàn)的亂搭亂建、亂擺亂放、拒交費(fèi)用等行為沒(méi)有明確的書(shū)面依據(jù)約束，這方面尚未引起足夠重視。
3、人力資源配置缺乏科學(xué)性，相關(guān)部門(mén)對(duì)物管隊(duì)伍人員的借調(diào)與共享還沒(méi)有明確計(jì)劃，操作層員工面對(duì)多頭領(lǐng)導(dǎo)遙控，在具體運(yùn)作上，出現(xiàn)了錯(cuò)亂局面，直接影響服務(wù)質(zhì)量。
4、縱橫觀三個(gè)樓盤(pán)物管服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，尚未達(dá)到公司基本要求。例如：xx花園公共區(qū)域死角的清潔衛(wèi)生不到位，樓梯底雜物間各種建筑垃圾依然存在；xx居休閑區(qū)噴泉處瓜果皮殼、紙屑、煙頭及塑膠袋隨地可見(jiàn)，噴泉中央石塊四分五裂，池溝污泥沉積，員工廚房門(mén)口及各摩托車(chē)棚下的廢舊雜物處處可見(jiàn)；xx華庭的廣場(chǎng)地面、區(qū)內(nèi)噴泉周邊地面、各樓梯入口地面、車(chē)庫(kù)墻面等清潔開(kāi)荒馬虎，水泥渣漬、白涂料漬等斑斑可見(jiàn)，接靠會(huì)所鋪面的物件亂擺亂放，占道經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重，各門(mén)面招牌大小不一，亂張亂貼處處可見(jiàn)；從創(chuàng)藝裝飾部往北面的工商銀行一帶鋪面的環(huán)境衛(wèi)生非常糟糕，在某種程度上，嚴(yán)重影響了小區(qū)良好容貌。
5、綠化管理方面，對(duì)枯枝黃葉修剪無(wú)計(jì)劃進(jìn)行，對(duì)長(zhǎng)短不一的草皮沒(méi)有重視修剪，對(duì)多處殘缺空白、黃土裸露不及時(shí)補(bǔ)種，對(duì)行人踐踏的綠化植物無(wú)標(biāo)識(shí)提示，養(yǎng)護(hù)專業(yè)水平一般。
6、安全管理意識(shí)一般，對(duì)區(qū)內(nèi)各人工湖、溪流及裝修作業(yè)施工現(xiàn)場(chǎng)無(wú)任何安全提示或警告標(biāo)識(shí)。
7、在設(shè)備設(shè)施管理維護(hù)方面，沒(méi)有規(guī)范設(shè)備臺(tái)帳和歷史記錄，所有樓盤(pán)的路燈無(wú)編號(hào)。如：xx花園若干車(chē)庫(kù)門(mén)鎖被人敲壞，門(mén)扇敞開(kāi)無(wú)人重視關(guān)上及維修；泳池機(jī)房無(wú)鎖，房門(mén)經(jīng)常打開(kāi)而無(wú)人重視，進(jìn)入泳池區(qū)的小孩可隨意進(jìn)入機(jī)房捉迷藏，時(shí)刻存在安全隱患。
8、保安隊(duì)伍紀(jì)律散漫，應(yīng)變能力差，崗位工作馬虎應(yīng)付，禮節(jié)禮貌、服務(wù)態(tài)度、方式方法等工作意識(shí)淡薄，整體形象較差，戰(zhàn)斗力弱。如：崗位當(dāng)值隊(duì)員在吃飯時(shí)間出現(xiàn)空崗，引起相關(guān)部門(mén)不滿而投訴；若干隊(duì)員正規(guī)著裝在xx華庭管理處大廳內(nèi)靜坐抽煙；各崗?fù)ぎ?dāng)值保安隊(duì)員對(duì)公司領(lǐng)導(dǎo)、各部門(mén)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)、小區(qū)業(yè)主、參觀看樓顧客進(jìn)進(jìn)出出，不理不睬；對(duì)外來(lái)人員進(jìn)出小區(qū)沒(méi)有監(jiān)控；巡邏保安對(duì)裝修工人不規(guī)范搬運(yùn)材料和倒放垃圾嚴(yán)重影響小區(qū)容貌衛(wèi)生視而不見(jiàn)；隊(duì)伍訓(xùn)練著裝款式不統(tǒng)一，整體局面較為混亂，隊(duì)伍建設(shè)有待整頓。
9、在客戶服務(wù)方面，從熱情待客及工作形象上看，xx華庭管理處前臺(tái)工作可以，xx居和xx花園前臺(tái)待客工作一般。在房屋檔案資料的建立、服務(wù)質(zhì)量體系的建立（含投拆處理機(jī)制建立）、財(cái)務(wù)收費(fèi)體系的建立，包括日常各種管理規(guī)章建立等基礎(chǔ)工作，尚未形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化。尤其在物業(yè)資料管理與財(cái)務(wù)收費(fèi)管理方面，還停留于手工作業(yè)原始方式，工作效率較低。
10、從物業(yè)管理整體隊(duì)伍上看，土氣低落，人員素質(zhì)參差不齊，業(yè)務(wù)培訓(xùn)及績(jī)效考核機(jī)制尚未鋪開(kāi)，整體業(yè)務(wù)素質(zhì)較差，專業(yè)水準(zhǔn)較低。尤其是各專業(yè)班組缺乏實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，加上監(jiān)督力度不足，在管理上出現(xiàn)了較多盲點(diǎn)，由于工作權(quán)責(zé)模糊不清等原因，導(dǎo)致了各部門(mén)各自為政的傾向，組織架構(gòu)及崗位架構(gòu)有待調(diào)整。
三、工作計(jì)劃
根據(jù)xx現(xiàn)有物業(yè)管理狀況及存在問(wèn)題，建議以下改善：
1、建立規(guī)范管理體系，實(shí)行有效資源整合。
從公司發(fā)展戰(zhàn)略高度出發(fā)，避免低檔次樓盤(pán)服務(wù)牌子接管高檔次樓盤(pán)之嫌，讓xx的牌子有力地推動(dòng)各項(xiàng)目發(fā)展，建議成立“xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，在物管全盤(pán)運(yùn)作上，以xx華庭作為人力資源培訓(xùn)和輸出基地，統(tǒng)籌兼顧好各項(xiàng)目業(yè)務(wù)工作，具體整合辦法為：
將現(xiàn)注冊(cè)的“中山市xx居物業(yè)管理有限公司”營(yíng)業(yè)執(zhí)照牌子申報(bào)改為“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司”，新牌子定位于xx華庭重點(diǎn)項(xiàng)目，申報(bào)注冊(cè)登記下屬項(xiàng)目管理處。即“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx華庭管理處”、“中山市xx物業(yè)管理服務(wù)有限公司xx居管理處”、“中山市xx物業(yè)管理有限公司xx花園管理處”。今后的項(xiàng)目發(fā)展和命名，按此類推。
2、精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，合理調(diào)配。
規(guī)范的企業(yè)，必須具備現(xiàn)代化管理手段，而現(xiàn)代化的管理手段主要體現(xiàn)在“管理體系現(xiàn)代化”和“管理工具現(xiàn)代化” 。為有效實(shí)施各方面工作，根據(jù)物業(yè)管理行業(yè)工作職能，并結(jié)合x(chóng)x實(shí)際情況，現(xiàn)擬作以下整合：
a。在董事長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)下，以董事總經(jīng)理為企業(yè)負(fù)責(zé)制，由物業(yè)總監(jiān)統(tǒng)籌調(diào)控xx屬下各物業(yè)管理項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，直接對(duì)董事總經(jīng)理負(fù)責(zé)。
b。各物業(yè)管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（管理處經(jīng)理或管理處主任的命名待定）具體負(fù)責(zé)和執(zhí)行本項(xiàng)目工作事務(wù)，直接對(duì)物業(yè)總監(jiān)負(fù)責(zé)。根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)規(guī)模情況，下設(shè)各班組，切實(shí)做好定崗、定員、定編工作，實(shí)行專業(yè)上崗，在近期內(nèi)，逐步組建一支精干的、專業(yè)化的物業(yè)管理隊(duì)伍。
c。層級(jí)管理，權(quán)責(zé)分清，制定明確工作質(zhì)量指標(biāo)，并將具體工作落到實(shí)處，責(zé)任到人。
d。設(shè)置明確管理組織架構(gòu)和崗位架構(gòu)（兩種架構(gòu)圖附后）。
3、根據(jù)各部門(mén)職業(yè)工種，在作業(yè)上按預(yù)定工作效率目標(biāo)、質(zhì)量目標(biāo)和成本目標(biāo)執(zhí)行工作，定期評(píng)估考核，抓好監(jiān)控工作。
4、打好工作基礎(chǔ)，逐步建立完善的三級(jí)管理文件。
即“管理文件”（質(zhì)量手冊(cè)）、“作業(yè)流程”（程序文件）、“執(zhí)行文件”（規(guī)范表格），使之形成系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。
5、實(shí)行管理處經(jīng)理（主任）負(fù)責(zé)制和各崗位責(zé)任制。
6、提高管理檔次，樹(shù)立良好企業(yè)形象，對(duì)小區(qū)房屋、設(shè)備、住戶檔案資料及財(cái)務(wù)收費(fèi)等管理，運(yùn)用物業(yè)管理專業(yè)軟件操作，實(shí)行電腦化管理，提高工作效率。
7、在內(nèi)部管理上，建立良好監(jiān)督機(jī)制。
對(duì)內(nèi)部各種任務(wù)落實(shí)，必須跟蹤驗(yàn)證，以xx華庭為指揮中心，負(fù)責(zé)監(jiān)控及信息反饋等工作，按工作量化指標(biāo)，建立完善的服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作，對(duì)客戶投拆、設(shè)備運(yùn)行、安全服務(wù)、環(huán)境服務(wù)、維修服務(wù)等職能板塊工作做好統(tǒng)計(jì)分析、日檢、周報(bào)、月報(bào)等要求準(zhǔn)時(shí)準(zhǔn)確，軟件資料的管理標(biāo)識(shí)明確，立卷、辦文、歸檔、存放、規(guī)范有序，對(duì)管理的`追溯，有依有據(jù)。在監(jiān)督控制上，根據(jù)每周工作情況，每月定期召開(kāi)服務(wù)質(zhì)量體系運(yùn)行評(píng)估工作會(huì)議，對(duì)不合格的服務(wù)事項(xiàng)，及時(shí)采取各種糾正和預(yù)防措施，并嚴(yán)密跟蹤反饋，不斷優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，令公司和業(yè)主放心滿意。
8、重視培訓(xùn)，提高素質(zhì)。
重點(diǎn)抓好公共培訓(xùn)部分和部門(mén)業(yè)務(wù)專題培訓(xùn)工作，以轄管三個(gè)樓盤(pán)中出現(xiàn)的實(shí)際案例為培訓(xùn)教材，舉一反三，激發(fā)員工鉆研業(yè)務(wù)興趣，努力提高全體員工業(yè)務(wù)素質(zhì)。
9、獎(jiǎng)懲分明，優(yōu)勝劣汰。
增強(qiáng)員工危機(jī)意識(shí)，對(duì)業(yè)務(wù)能力差，經(jīng)反復(fù)培訓(xùn)仍停留于落后狀態(tài)，工作紀(jì)律馬虎散漫，違紀(jì)違規(guī)或損害公司利益及形象的低劣員工，必須按章處理；對(duì)表現(xiàn)優(yōu)秀、管理卓越或在季度年度中榮獲“服務(wù)之星” 的好員工，經(jīng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)認(rèn)可后，給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰，提高員工的自豪感和職業(yè)感和歸屬感，增強(qiáng)員工和團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力。
10、開(kāi)源節(jié)流，控制成本。
在原有資源基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用開(kāi)支，凡屬一切經(jīng)費(fèi)開(kāi)支，必須按計(jì)劃報(bào)批執(zhí)行，嚴(yán)格控制辦公物品和各種物料合理使用，抓好水電公用支出和相關(guān)節(jié)能工作，實(shí)行公司資源共享。
加大對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)和停車(chē)收費(fèi)的追繳力度，切實(shí)提高收繳率，對(duì)長(zhǎng)期欠費(fèi)“釘子大戶”緊密跟蹤，共同維護(hù)公司經(jīng)濟(jì)利益，經(jīng)多次溝通仍無(wú)法妥善解決的，必要時(shí)采取相應(yīng)法律途徑進(jìn)行追討。
大力拓展有償服務(wù)，增加經(jīng)營(yíng)收入，彌補(bǔ)經(jīng)費(fèi)不足部分，密切注視月度、季度、年度支出數(shù)據(jù)對(duì)比，確保財(cái)務(wù)收支良性循環(huán)。
11、強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，促進(jìn)團(tuán)隊(duì)合作。
以總經(jīng)辦或行政人事部為牽頭組織，由物業(yè)公司負(fù)責(zé)擬案，對(duì)物業(yè)的竣工驗(yàn)收、接管、移交、包括營(yíng)銷(xiāo)業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)等工作，必須有密切的溝通協(xié)調(diào)，對(duì)相關(guān)任務(wù)的調(diào)度或協(xié)調(diào)，必須有明確的《工作任務(wù)單》或《工作聯(lián)絡(luò)單》，對(duì)每個(gè)環(huán)節(jié)的工作均有時(shí)效約束，對(duì)已完成的工作驗(yàn)證，雙方必須簽字認(rèn)可，將明確的“工作調(diào)度（反饋）流程圖”納入公司制度化，避免工作上出現(xiàn)扯皮拖拉現(xiàn)象，確保公司正常運(yùn)作。
12、規(guī)范物管文本，協(xié)調(diào)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)。
編制《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》、《管理公約》，《裝修管理規(guī)定》、《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》等規(guī)范的物管文本，按房地產(chǎn)行業(yè)慣例操作要求，使管理經(jīng)營(yíng)有章可循、有法可依。
13、重視窗口服務(wù)，作業(yè)指引清晰。
為方便業(yè)主業(yè)務(wù)辦理，將重要的如“業(yè)主收樓手續(xù)辦理流程圖”和“裝修手續(xù)辦理流程圖”等精裝制作，并公示于客戶服務(wù)中心大廳，這樣既方便業(yè)主閱示，也利于員工操作。
14、《議事日程》明確，行政統(tǒng)籌到位。
在日常事務(wù)統(tǒng)籌中，忙而不亂，頭緒分清。例如：行政例會(huì)時(shí)間規(guī)定、工作計(jì)劃及總結(jié)上交時(shí)間規(guī)定、費(fèi)用收繳情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、每月服務(wù)質(zhì)量評(píng)估分析會(huì)時(shí)間規(guī)定、各部門(mén)用資計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、辦公用品使用計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、維修材料采購(gòu)計(jì)劃上交時(shí)間規(guī)定、業(yè)主每月入住情況報(bào)表上交時(shí)間規(guī)定、小區(qū)物業(yè)綜合例檢時(shí)間規(guī)定等，均列入公司的議事日程。
15、規(guī)范員工著裝，樹(shù)立公司形象。
按各部門(mén)工作性質(zhì)，統(tǒng)一配置工衣，規(guī)范員工穿戴，樹(shù)立良好形象。
16、規(guī)范公司財(cái)產(chǎn)和物資管理，維護(hù)公司利益。
對(duì)公司物料物資和各種器械妥善管理，專人負(fù)責(zé)，定期清倉(cāng)查庫(kù)，嚴(yán)格按倉(cāng)庫(kù)物資管理規(guī)定，做到帳物相符、帳帳相符，杜絕各種財(cái)產(chǎn)物資流失和損失。
17、高度企業(yè)戰(zhàn)略，階段達(dá)成效果。
a）在三個(gè)月內(nèi)，有效克服“臟、亂、差”現(xiàn)象，使三個(gè)樓盤(pán)整體環(huán)境容貌發(fā)生“一小變”。
b）在半年內(nèi)，使xx物業(yè)管理全盤(pán)運(yùn)作完全步入正軌。
c）在一年內(nèi)，基本按ISO國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)模式導(dǎo)入物業(yè)管理體系，為公司的認(rèn)證和創(chuàng)建示范工作打下扎實(shí)基礎(chǔ)，無(wú)論在隊(duì)伍建設(shè)或小區(qū)管理上達(dá)到“一中變”。
d）在一年半內(nèi)，正式通過(guò)ISO認(rèn)證，無(wú)論從管理或服務(wù)上達(dá)到系統(tǒng)化、標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化；以國(guó)家示范小區(qū)為標(biāo)準(zhǔn)要求，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為市級(jí)“示范住宅小區(qū)”稱號(hào)。
e）在兩年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為省級(jí)“示范住宅小區(qū)” 稱號(hào)，在中山物業(yè)管理領(lǐng)域中受到地方政府和同行的認(rèn)可。
f）在三年內(nèi)，將xx華庭管理項(xiàng)目創(chuàng)建成為國(guó)家級(jí)“示范住宅小區(qū)”，使xx的企業(yè)品牌推向房地產(chǎn)行業(yè)的前列。
綜上所述，敬請(qǐng)董事及公司領(lǐng)導(dǎo)審核指正。我相信，在公司董事和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)的大力支持和精心指導(dǎo)下，在全體員工的共同努力下，我們將堅(jiān)定不移地按總公司的發(fā)展方針和預(yù)定的戰(zhàn)略規(guī)劃拓展工作，只要我們實(shí)事求是、集思廣益、善于探討、總結(jié)創(chuàng)新，xx的服務(wù)品牌一定會(huì)獲得全方位的提升！
以上報(bào)告，敬請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核批示。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇4
為進(jìn)一步了解和掌握全市物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)城市物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)市人大常委會(huì)工作安排，11月下旬到12月上旬，城環(huán)委在常委會(huì)畢禮偉副主任的帶領(lǐng)下，對(duì)全市物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間分別聽(tīng)取了市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門(mén)、公共服務(wù)企業(yè)、街道、社區(qū)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到XX區(qū)、XX市、高區(qū)、經(jīng)區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，委托文登區(qū)、榮成市人大常委會(huì)和臨港區(qū)管委對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研；現(xiàn)場(chǎng)察看了祥云花園、保利凱旋公館等9個(gè)住宅小區(qū)物業(yè)管理情況�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、全市物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
近年來(lái)，各級(jí)各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》，逐步建立起以市級(jí)為總攬、區(qū)級(jí)為重點(diǎn)、街道為基礎(chǔ)的物業(yè)管理新機(jī)制，物業(yè)管理工作逐步走向規(guī)范。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理事業(yè)快速發(fā)展，覆蓋面不斷擴(kuò)大。我市的物業(yè)管理始于19xx年，經(jīng)過(guò)近xx年的發(fā)展，截止今年11月，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)378家，其中市區(qū)260家、榮成市58家、XX市60家，從業(yè)人員近1.8萬(wàn)人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1201個(gè)，服務(wù)面積9168萬(wàn)平方米，物業(yè)管理覆蓋率98%以上，新建小區(qū)物業(yè)管理覆蓋率100%。
�。ǘ╅_(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，提升行業(yè)文明程度。物業(yè)管理部門(mén)制定了《XX市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)試點(diǎn)工作規(guī)劃》和《xx年度全市物業(yè)服務(wù)行業(yè)開(kāi)展文明行業(yè)創(chuàng)建活動(dòng)實(shí)施方案》，開(kāi)展物業(yè)服務(wù)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)。一是針對(duì)物業(yè)行業(yè)突出問(wèn)題開(kāi)展了集中排查專項(xiàng)行動(dòng)，制定整改措施，督促整改落實(shí)。二是推行“陽(yáng)光物業(yè)”，全面落實(shí)“三會(huì)三公開(kāi)”制度。要求各物業(yè)服務(wù)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容，公開(kāi)投訴渠道和方式，公開(kāi)公共部位收益信息。三是在行業(yè)內(nèi)樹(shù)立典型，發(fā)揮示范標(biāo)桿作用。制定了XX市物業(yè)行業(yè)文明服務(wù)明星、文明示范項(xiàng)目、文明創(chuàng)建標(biāo)兵企業(yè)評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，組織物業(yè)企業(yè)積極參與全省物業(yè)行業(yè)文明創(chuàng)建活動(dòng)，目前全市共有20名服務(wù)明星、6個(gè)示范項(xiàng)目、6家標(biāo)兵企業(yè)通過(guò)了初審。通過(guò)開(kāi)展這些活動(dòng)，規(guī)范了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行為，有效提升了物業(yè)管理行業(yè)的文明程度。
�。ㄈ┘哟蟊O(jiān)督考核力度，規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。為加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的事中事后監(jiān)管，市物業(yè)管理部門(mén)對(duì)各區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施月度考核，定期檢查各區(qū)物業(yè)主管部門(mén)業(yè)務(wù)管理、企業(yè)信用建設(shè)、投訴處理、專項(xiàng)整治活動(dòng)推進(jìn)情況等，并實(shí)現(xiàn)考核常態(tài)化。同時(shí)，積極推行各區(qū)交叉考核，考核結(jié)果列入各區(qū)考核成績(jī)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)、招投標(biāo)、信用等級(jí)評(píng)定等掛鉤。今年以來(lái)累計(jì)進(jìn)行考核26次，對(duì)6家違規(guī)企業(yè)進(jìn)行了約談。通過(guò)行政和市場(chǎng)手段的有機(jī)結(jié)合促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰，規(guī)范和引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)行為。
�。ㄋ模⿲�(shí)施住宅專項(xiàng)維修資金制度，為公用部位維修維護(hù)提供資金保障。xx年7月，我市開(kāi)始?xì)w集住宅專項(xiàng)維修資金，有關(guān)部門(mén)密切配合，層層把關(guān)，突出預(yù)售合同備案、綜合驗(yàn)收、不動(dòng)產(chǎn)登記等重點(diǎn)環(huán)節(jié)，加大維修資金收繳力度，提高收繳率。截至今年10月，已有17.71萬(wàn)戶繳納了住宅維修資金，住宅專項(xiàng)維修資金本金及利息共計(jì)16.04億元。另外，物業(yè)管理部門(mén)還管理房改房維修資金9779.38萬(wàn)元。目前，全市物業(yè)管理部門(mén)管理的兩項(xiàng)維修資金共計(jì)17.02億元。
�。ㄎ澹╅_(kāi)展智慧物業(yè)管理試點(diǎn)，拓展增值服務(wù)。物業(yè)管理部門(mén)積極推動(dòng)信息化、智能化技術(shù)在物業(yè)管理領(lǐng)域的推廣應(yīng)用，并在部分理念超前的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展試點(diǎn)。XX年XX區(qū)XX小區(qū)第一個(gè)推出“小區(qū)管家”APP，目前中心城區(qū)已有近20個(gè)項(xiàng)目實(shí)行智能化物業(yè)管理。今年年初，XX區(qū)XX街道辦事處投資開(kāi)發(fā)了“物管通”平臺(tái)，對(duì)轄區(qū)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行24小時(shí)視頻監(jiān)控。XX市把物業(yè)管理與社區(qū)綜合管理相結(jié)合，組建了智慧社區(qū)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)物業(yè)主管部門(mén)、社區(qū)管理部門(mén)和業(yè)主三方信息互動(dòng)、信息共享，業(yè)主可以通過(guò)APP平臺(tái)進(jìn)行交費(fèi)、投票、反映問(wèn)題、預(yù)約家政維修服務(wù)等操作，方便快捷，深受歡迎。
二、全市物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題
在物業(yè)管理部門(mén)、基層組織和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的共同努力下，全市物業(yè)管理事業(yè)有了較快的發(fā)展，但與城市發(fā)展和人民群眾對(duì)美好生活的向往相比，還存在一定的差距。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平和業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)不高，導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)交納率較低。市區(qū)范圍內(nèi)新建住宅小區(qū)（封閉住宅小區(qū)）物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例超過(guò)70%，而老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)交費(fèi)比例較低，一般只能達(dá)到20%到50%。導(dǎo)致這種現(xiàn)象的主要原因有兩個(gè)，一是物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和水平不高。目前我市大部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的都是保潔、綠化、安保等常規(guī)性服務(wù)，而且服務(wù)質(zhì)量不高，服務(wù)水平得不到業(yè)主的認(rèn)可。二是業(yè)主的交費(fèi)意識(shí)還需要提高。住在老舊小區(qū)的部分業(yè)主，在實(shí)施物業(yè)管理之前不需要交納物業(yè)費(fèi)，在進(jìn)行綜合改造實(shí)施物業(yè)管理之后，仍然認(rèn)為應(yīng)當(dāng)免費(fèi)享受物業(yè)服務(wù)等公共服務(wù)，因此不愿意交納物業(yè)費(fèi)。最終形成物業(yè)服務(wù)水平低、業(yè)主不滿意、業(yè)主不交費(fèi)的惡性循環(huán)。
（二）車(chē)位有效供給不足，停車(chē)管理矛盾突出。從群眾反映情況看，車(chē)位緊張及停車(chē)秩序混亂，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。20xx年前建成的老舊生活區(qū),很少配建停車(chē)設(shè)施，僅有的少量車(chē)庫(kù)超過(guò)95%被業(yè)主出租，改做商業(yè)用途；20xx年至20xx年間建設(shè)的半封閉或封閉小區(qū)，規(guī)劃配建的車(chē)位較少，而需求量很高，矛盾最為集中；20xx年之后建設(shè)的小區(qū)，雖然調(diào)高了規(guī)劃車(chē)位比，各項(xiàng)管理措施也比較到位，但短缺矛盾仍然十分突出。目前我市規(guī)劃部門(mén)確定的車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)最高為每100平方米1個(gè)車(chē)位，在第二輛甚至是第三輛汽車(chē)已經(jīng)開(kāi)始大量進(jìn)入市民家庭的時(shí)代，已經(jīng)不能滿足廣大業(yè)主的停車(chē)需求。
（三）業(yè)主委員會(huì)組建比例低，沒(méi)有充分發(fā)揮應(yīng)有的作用。目前我市共成立業(yè)主委員會(huì)272個(gè)，僅占住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的22.6%。多數(shù)業(yè)委會(huì)運(yùn)行不夠規(guī)范，僅有不到10%的業(yè)委會(huì)能夠按照《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定履行職責(zé)，約70%的'業(yè)委會(huì)履行職責(zé)比較被動(dòng)，還有個(gè)別業(yè)委會(huì)存在履職越位現(xiàn)象�？傮w看，業(yè)委會(huì)組建比例低，不能依法履職、依法維權(quán)，是目前制約物業(yè)管理水平提升的短板。
�。ㄋ模⿲ｍ�(xiàng)維修資金使用門(mén)檻高，使用率偏低。專項(xiàng)維修資金的使用，必須經(jīng)占建筑物總面積三分之二以上且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意才能使用，門(mén)檻較高，程序較為復(fù)雜，因此使用情況不多。截止到今年10月，共支出住宅專項(xiàng)維修資金461筆，金額212.31萬(wàn)元。房改房維修資金由于資金數(shù)額少，申請(qǐng)程序較為復(fù)雜，維修支出也不多。今年前10個(gè)月，共支出維修資金92筆，金額42萬(wàn)元。
�。ㄎ澹┪飿I(yè)項(xiàng)目交接時(shí)未嚴(yán)格履行承接查驗(yàn)手續(xù)，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題比較多。目前新建項(xiàng)目大部分實(shí)行單體驗(yàn)收交房，綜合驗(yàn)收交房比例不到30%，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)商交接過(guò)程中未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)，對(duì)項(xiàng)目存在的問(wèn)題沒(méi)能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決，導(dǎo)致業(yè)主60%以上的投訴與開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題有關(guān)，如房屋漏雨，儲(chǔ)藏室、車(chē)庫(kù)質(zhì)量問(wèn)題，電梯、消防、地下管網(wǎng)質(zhì)量問(wèn)題，綠化、人車(chē)分流設(shè)計(jì)不達(dá)標(biāo)問(wèn)題等。
�。┬^(qū)內(nèi)違法建設(shè)屢禁不止，占用公共綠地現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。住宅小區(qū)內(nèi)私搭亂建和占用公共空間種菜現(xiàn)象是個(gè)老大難問(wèn)題，并且屢禁不止、屢屢反彈，這種現(xiàn)象在20xx年到xx年建成的小區(qū)比較普遍，尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的小區(qū)和一樓帶小院的小區(qū)更為嚴(yán)重。近幾年結(jié)合裸露土地整治，相關(guān)部門(mén)開(kāi)展了多輪占綠種菜問(wèn)題整治行動(dòng)，效果較為明顯；但私搭亂建頂風(fēng)而上，而且一旦形成，違法建設(shè)認(rèn)定、拆除等程序復(fù)雜、涉及部門(mén)多、處置時(shí)間長(zhǎng)，重新恢復(fù)難度極大。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
物業(yè)管理與千家萬(wàn)戶的利益息息相關(guān)，是一項(xiàng)涉及到各級(jí)各有關(guān)部門(mén)的系統(tǒng)工程，物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展需要全社會(huì)的共同關(guān)心和支持。為此，提出以下幾點(diǎn)建議：
�。ㄒ唬┲贫ㄐ碌奈飿I(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法，建立健全配套的法規(guī)體系。我市原物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法于xx年2月開(kāi)始施行，在《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》出臺(tái)后廢止。建議結(jié)合全市物業(yè)管理的現(xiàn)狀，盡快制定新的適應(yīng)我市實(shí)際、內(nèi)容完善、可操作性強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施辦法。明確規(guī)劃部門(mén)、建設(shè)管理部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)、相關(guān)工作部門(mén)的職責(zé)分工，厘清房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、街道、社區(qū)的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)，規(guī)定好小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施、安全消防、園林配套、公共空間、水電煤氣、環(huán)衛(wèi)保潔、車(chē)輛停放等諸多內(nèi)容。
�。ǘ┎扇《喾N舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。加大宣傳力度，廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)，增強(qiáng)業(yè)主法律意識(shí)和誠(chéng)信意識(shí)，提高業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)的自覺(jué)性。相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供“菜單式服務(wù)”，由業(yè)主自由選擇“服務(wù)套餐”并按照相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)費(fèi)。構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系，提高業(yè)主交費(fèi)的主動(dòng)性；建立對(duì)惡意拖欠物業(yè)費(fèi)案件快速審判的綠色通道，對(duì)一些惡意拖欠物業(yè)費(fèi)的行為，依法快速處理。
（三）增加車(chē)位有效供給，規(guī)范小區(qū)停車(chē)管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定新建住宅小區(qū)車(chē)位配建標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格落實(shí)住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃審批時(shí)車(chē)位的比例。充分挖掘老舊住宅小區(qū)的停車(chē)潛力，結(jié)合小區(qū)環(huán)境綜合整治，通過(guò)調(diào)整綠化空間、優(yōu)化小區(qū)布局、拆除違法建設(shè)等方式，增加車(chē)位。加強(qiáng)管理，依法糾正改變車(chē)庫(kù)和車(chē)位使用功能的行為。鼓勵(lì)有條件的小區(qū)建設(shè)智能立體式停車(chē)庫(kù)。盤(pán)活閑置車(chē)位，對(duì)開(kāi)發(fā)商尚未售出的車(chē)位和業(yè)主購(gòu)買(mǎi)后未使用的車(chē)位加以利用。對(duì)小區(qū)內(nèi)占用消防通道停車(chē)、占用他人車(chē)位停車(chē)、亂停車(chē)和惡意堵塞進(jìn)出通道等行為，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行勸阻引導(dǎo)，規(guī)范業(yè)主有序停車(chē)。
�。ㄋ模┘訌�(qiáng)業(yè)主委員會(huì)組織建設(shè)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用。業(yè)主委員會(huì)是做好物業(yè)管理的基礎(chǔ)之一，要學(xué)習(xí)借鑒外地成功經(jīng)驗(yàn)和做法，結(jié)合我市實(shí)際，嚴(yán)格按照相關(guān)的法律法規(guī)規(guī)定，適時(shí)召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。倡導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成員與居民委員會(huì)成員交叉任職，鼓勵(lì)業(yè)主中的黨代表、人大代表、政協(xié)委員、機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員積極參與業(yè)主委員會(huì)。積極開(kāi)展業(yè)主委員會(huì)組建和運(yùn)行方面的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)主委員會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。進(jìn)一步理順居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系，推進(jìn)溝通合作，提升社區(qū)物業(yè)管理水平。試點(diǎn)將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)情況納入到對(duì)街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)的年終考核，提高基層對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的重視程度。
�。ㄎ澹﹪�(yán)格實(shí)行物業(yè)綜合驗(yàn)收制度，防止開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題影響后期的物業(yè)管理。有關(guān)部門(mén)要加大監(jiān)管力度，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位做好物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)工作，并辦理各類資料移交手續(xù)；認(rèn)真落實(shí)《XX省物業(yè)管理?xiàng)l例》和《XX省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》（X建發(fā)〔xx〕5號(hào)）的規(guī)定，建立物業(yè)質(zhì)量保修金制度，明確保修工作的受理、實(shí)施的程序和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化對(duì)保修責(zé)任的監(jiān)管，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。
�。﹦�(chuàng)新維修資金使用方式，出臺(tái)相關(guān)辦法。使用住房專項(xiàng)維修資金時(shí)，可以采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等有效表決方式，提高表決效率。建立應(yīng)急維修機(jī)制，明確應(yīng)急維修范圍和標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)通緊急情況維修資金使用的快速通道，簡(jiǎn)化維修資金使用審批程序，對(duì)危及房屋使用和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全等緊急情況，可不經(jīng)業(yè)主“雙三分之二”表決同意直接使用維修資金，由居委會(huì)（村委會(huì)）、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。試點(diǎn)業(yè)主大會(huì)管理維修資金，逐步將維修資金劃轉(zhuǎn)業(yè)主大會(huì)管理和使用，物業(yè)管理部門(mén)、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)全程進(jìn)行監(jiān)管。
�。ㄆ撸┘哟笮^(qū)執(zhí)法力度，清理違法建設(shè)、破壞公共綠地等行為。明確各級(jí)執(zhí)法機(jī)構(gòu)工作職責(zé)，著重解決住宅小區(qū)違法建設(shè)、侵占公共部位、破壞公共綠地、占用消防通道、住宅樓開(kāi)飯店等突出問(wèn)題。城管執(zhí)法部門(mén)要加大執(zhí)法力度，及時(shí)開(kāi)展執(zhí)法活動(dòng)，對(duì)拒不配合行政執(zhí)法的，依法申請(qǐng)人民法院予以強(qiáng)制執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要加強(qiáng)配合，對(duì)違法違規(guī)行為及時(shí)進(jìn)行勸阻和報(bào)告，積極協(xié)助執(zhí)法活動(dòng)開(kāi)展。
�。ò耍┲С种腔畚飿I(yè)建設(shè)，開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。將互聯(lián)網(wǎng)思維融入物業(yè)管理中，加快搭建基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，開(kāi)展互聯(lián)網(wǎng)+服務(wù)。依托智慧城市建設(shè)，制定智慧物業(yè)建設(shè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，推廣智慧住宅小區(qū)應(yīng)用系統(tǒng)，建設(shè)智能物業(yè)管理服務(wù)平臺(tái)和電子投票平臺(tái)；綜合開(kāi)發(fā)利用各類信息資源，開(kāi)展智能家居、公共設(shè)施管理、智能停車(chē)管理、水電氣費(fèi)自動(dòng)抄表等智能化物業(yè)服務(wù)綜合管理應(yīng)用；鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)、通訊運(yùn)營(yíng)企業(yè)和社會(huì)資本對(duì)已建小區(qū)進(jìn)行智慧物業(yè)改造，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理和服務(wù)的智能化和信息化。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇5
物業(yè)管理是城市管理的重要組成部分，是新經(jīng)濟(jì)的重要增長(zhǎng)點(diǎn)和提高居民生活品質(zhì)的重要載體，是創(chuàng)建文明城市和衛(wèi)生城市的重要考核依據(jù)，在改善居住環(huán)境、促進(jìn)社會(huì)和諧、提高城市品位、提升居民幸福指數(shù)等方面發(fā)揮著積極作用。根據(jù)“不忘初心、牢記使命”主題教育要求，圍繞為民服務(wù)解難題目標(biāo)，近期市政府研究室與市物業(yè)事務(wù)中心，組成聯(lián)合調(diào)研組，先后走訪了大江觀邸、家園、頤景園等小區(qū)（圖1），組織市、區(qū)物業(yè)事務(wù)中心主要負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司代表、業(yè)主代表召開(kāi)3次座談，并形成調(diào)研報(bào)告。
一、主要成效
近年來(lái)，我市以“規(guī)范物業(yè)管理，構(gòu)建和諧社區(qū)”為目標(biāo)，加大物業(yè)管理工作力度，取得了積極進(jìn)展。
�。ㄒ唬┬袠I(yè)規(guī)模快速發(fā)展。隨著國(guó)家新型城鎮(zhèn)化試點(diǎn)建設(shè)不斷推進(jìn)，全市城區(qū)面積、人口快速增長(zhǎng)，物業(yè)管理市場(chǎng)從無(wú)到有、從不規(guī)范到逐步有序發(fā)展，物業(yè)服務(wù)行業(yè)規(guī)模逐漸壯大，物業(yè)數(shù)量、服務(wù)水平、從業(yè)人員、服務(wù)覆蓋面快速健康發(fā)展。截至目前，全市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)320多家，從業(yè)人員5萬(wàn)多人，實(shí)施物業(yè)管理的住宅項(xiàng)目1200多個(gè)，服務(wù)面積6800多萬(wàn)平方米，物業(yè)管理項(xiàng)目覆蓋率78.3%，居全省前列。
�。ǘ┓⻊�(wù)效能日趨加強(qiáng)。近年來(lái)，物業(yè)管理行業(yè)推進(jìn)公司化運(yùn)作、品牌化管理，物業(yè)服務(wù)逐漸提升，物業(yè)品質(zhì)不斷增強(qiáng)，物業(yè)管理發(fā)展取得長(zhǎng)足進(jìn)步，成為增進(jìn)居民福祉、維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的重要力量。一是開(kāi)展“服務(wù)質(zhì)量主題年”活動(dòng)，有計(jì)劃有步驟地實(shí)施星級(jí)項(xiàng)目創(chuàng)建，樹(shù)立行業(yè)標(biāo)桿。截至目前，全市共申報(bào)創(chuàng)建省級(jí)五星、四星物業(yè)項(xiàng)目20個(gè)。二是抓好典型示范，大力開(kāi)展“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌·幸福”創(chuàng)新社會(huì)治理系列行動(dòng)，積極推進(jìn)無(wú)物業(yè)管理小區(qū)業(yè)主自治，一批老舊小區(qū)舊貌換新顏。三是加強(qiáng)培訓(xùn)規(guī)范，全面推行“三公開(kāi)”制度，督促物業(yè)企業(yè)公開(kāi)服務(wù)價(jià)格、標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)容。在全市組織開(kāi)展全方位、專業(yè)化的物業(yè)管理培訓(xùn)，目前已培訓(xùn)1000多名物業(yè)服務(wù)企業(yè)中層管理人員。
�。ㄈ┬袠I(yè)監(jiān)管力度加大。近年來(lái)，物業(yè)管理部門(mén)逐漸從事前監(jiān)管向事中事后監(jiān)管轉(zhuǎn)變，監(jiān)管體系基本成型，監(jiān)管框架逐漸完善，為物業(yè)行業(yè)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是完善配套政策，制定了全面推進(jìn)物業(yè)管理工作、物業(yè)服務(wù)重大矛盾糾紛預(yù)防處置等實(shí)施意見(jiàn)和方案，讓物業(yè)管理有章可循。二是機(jī)構(gòu)改革后，各區(qū)成立物業(yè)事務(wù)中心，統(tǒng)籌區(qū)域內(nèi)物業(yè)工作，充實(shí)了人員力量。三是建立物業(yè)糾紛調(diào)處聯(lián)席會(huì)議制度，搭建業(yè)主、物業(yè)與各管理部門(mén)的良性互動(dòng)平臺(tái)，今年物業(yè)管理投訴處理立馬率和群眾滿意率均為100%。四是出臺(tái)城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)施意見(jiàn)，對(duì)20個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)收費(fèi)價(jià)格核定，讓業(yè)主真正得實(shí)惠。例如，對(duì)房屋交付后空置半年以上的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)僅收70%。
二、存在的主要問(wèn)題及原因
隨著城市的不斷發(fā)展，人們的關(guān)注點(diǎn)逐漸從“住有所居”的剛性需求提升到“住有宜居”的品質(zhì)追求，物業(yè)管理逐漸成為社會(huì)關(guān)注的熱門(mén)話題，呈現(xiàn)“廣、雜、深”的特點(diǎn)�！皬V”是指物業(yè)管理涉及面廣，與全市居民都密切相關(guān)。據(jù)市長(zhǎng)熱線辦統(tǒng)計(jì)，物業(yè)管理受理投訴從年的1093件增加至年20xx件，年上半年達(dá)1407件，投訴數(shù)量逐年成倍增長(zhǎng)，成為市民投訴的集中領(lǐng)域（圖2）�！半s”是指物業(yè)管理與環(huán)境臟、違章搭建、電梯故障等居民日常生活瑣事密切相關(guān)（圖3）�！吧睢笔侵肝飿I(yè)管理表面看是行業(yè)問(wèn)題，深層次是基層社會(huì)治理問(wèn)題。深入分析物業(yè)管理問(wèn)題及產(chǎn)生原因，主要體現(xiàn)在社會(huì)主體、政府治理、市場(chǎng)調(diào)節(jié)等方面。
�。ㄒ唬┥鐣�(huì)主體角色錯(cuò)位。物業(yè)管理涉及業(yè)主、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、開(kāi)發(fā)商等多元社會(huì)主體的共治和博弈，利益訴求錯(cuò)綜復(fù)雜、難以統(tǒng)一，“人人為我”的利己觀念大行其道，“我為人人”的良好風(fēng)尚尚未成勢(shì)。部分開(kāi)發(fā)商，只管賣(mài)房不管售后，為追求利益最大化，不惜損害業(yè)主利益，大打“甩手牌”。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之初，以成立項(xiàng)目公司的形式進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目竣工交付后，將公司注銷(xiāo)，導(dǎo)致購(gòu)房戶無(wú)法依法維權(quán)，比如海德堡項(xiàng)目。在建設(shè)過(guò)程中，通過(guò)壓低施工價(jià)格、偷工減料、層層轉(zhuǎn)包等方式壓縮建設(shè)成本，導(dǎo)致不能按期交房和房屋質(zhì)量問(wèn)題，比如城建檀香山、奧園廣場(chǎng)、京鷹華府等項(xiàng)目。在出現(xiàn)問(wèn)題后，有的開(kāi)發(fā)商與后期物業(yè)公司互相推諉，物業(yè)維修資金申請(qǐng)程序繁瑣、業(yè)主意見(jiàn)難以統(tǒng)一，使得質(zhì)量問(wèn)題無(wú)法立馬解決，矛盾糾紛愈演愈烈。在銷(xiāo)售過(guò)程中，有的開(kāi)發(fā)商為盡快售出車(chē)位、回籠資金，違規(guī)將車(chē)庫(kù)出售給小區(qū)外人員，或以只售不租、提高停車(chē)費(fèi)等方式，迫使業(yè)主購(gòu)買(mǎi)車(chē)位，造成小區(qū)停車(chē)難、停車(chē)貴。比如，頤景園等小區(qū)。有的開(kāi)發(fā)商前期物業(yè)用較低物業(yè)費(fèi)和較高服務(wù)品質(zhì)吸引住戶入住，銷(xiāo)售結(jié)束后物業(yè)服務(wù)質(zhì)量顯著下滑。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)，奉行盈利為中心的`經(jīng)營(yíng)理念，而不是以服務(wù)業(yè)主為中心。在承接物業(yè)項(xiàng)目前，為了承接開(kāi)發(fā)商物業(yè)項(xiàng)目，對(duì)建設(shè)質(zhì)量問(wèn)題“睜只眼閉只眼”，未嚴(yán)格進(jìn)行承接查驗(yàn)。有的以低于成本價(jià)格招投標(biāo)，進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)。在承接物業(yè)項(xiàng)目后，為了保住利潤(rùn)，降低服務(wù)質(zhì)量，壓縮人員成本，服務(wù)項(xiàng)目少、標(biāo)準(zhǔn)低。有的以“摞挑子不干”來(lái)脅迫業(yè)主追加費(fèi)用，甚至直接“棄盤(pán)”。有的與業(yè)主爭(zhēng)利，收費(fèi)不規(guī)范、占用公用區(qū)域、侵占共用營(yíng)收、違規(guī)催繳物業(yè)費(fèi)等。比如，家園小區(qū)等項(xiàng)目。部分業(yè)委會(huì)成員，奉獻(xiàn)意識(shí)、責(zé)任意識(shí)較弱，不作為、亂作為、慢作為。有的把業(yè)委會(huì)當(dāng)做“法外之地”，牟取不正當(dāng)利益，甚至與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)形成利益同盟，損害業(yè)主合法權(quán)益。比如，侵吞隱瞞廣告費(fèi)、臨時(shí)停車(chē)費(fèi)等公共營(yíng)收，長(zhǎng)期不公開(kāi)收支賬目，公款私用，提高物業(yè)費(fèi)、停車(chē)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，等等。部分業(yè)主，主人翁意識(shí)不強(qiáng)，對(duì)公共決策、業(yè)主自治漠不關(guān)心。年，全市共成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)委會(huì)328個(gè)，約占小區(qū)總數(shù)的23%。有的業(yè)主公共道德缺失，以鄰為壑、損人利已，“各掃門(mén)前雪、不管他人瓦上霜”，甚至違規(guī)裝修、搭建、停車(chē)、破壞公物。有的業(yè)主特別是“三供一業(yè)”職工習(xí)慣行政管房、福利管房，缺乏物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)，搭便車(chē)時(shí)有發(fā)生。
�。ǘ┬姓O(jiān)管缺位。國(guó)務(wù)院于年和年分別取消物業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理制度和從業(yè)人員持證上崗制度，“零門(mén)檻”入行引發(fā)企業(yè)數(shù)量激增，增加了行業(yè)規(guī)模，但事中事后監(jiān)管沒(méi)有跟上。究其原因，主要是：法規(guī)建設(shè)滯后。近年來(lái)，城市居民人口較快增長(zhǎng)，物業(yè)管理發(fā)生了很多新變化。但《市物業(yè)管理辦法》于年2月30日開(kāi)始施行，距今已有8年之久�！逗鲜∥飿I(yè)管理?xiàng)l例》于年1月1日開(kāi)始實(shí)施，我市尚未因地制宜出臺(tái)實(shí)施細(xì)則和配套辦法。管理體制不順。物業(yè)監(jiān)督管理權(quán)主要集中在市級(jí)物業(yè)管理部門(mén)，區(qū)物業(yè)管理部門(mén)監(jiān)管手段匱乏。住建、規(guī)劃、城管執(zhí)法等部門(mén)聯(lián)合執(zhí)法時(shí)，執(zhí)法環(huán)節(jié)難以有效銜接，出現(xiàn)了“形聯(lián)實(shí)不聯(lián)”的現(xiàn)象�？己藱C(jī)制缺失，未對(duì)區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、各部門(mén)進(jìn)行考核有效獎(jiǎng)懲。矛盾調(diào)處機(jī)制不健全。當(dāng)前，物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處主要依靠市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)，街道、社區(qū)缺乏必要的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、人員和執(zhí)法手段，屬地責(zé)任難落實(shí)，矛盾無(wú)法有效化解在基層。目前，僅有石峰區(qū)在每個(gè)街道辦事處配備了1名正式物業(yè)管理專干。支持力度不夠。我市財(cái)政對(duì)物業(yè)管理投入較低，重建設(shè)、輕管理，對(duì)城市規(guī)劃、建設(shè)、管理缺乏一體化認(rèn)識(shí)。政府對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展關(guān)注度偏低，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)扶持政策較少。
�。ㄈ┦袌�(chǎng)調(diào)節(jié)失位。市場(chǎng)主體不成熟，優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制尚未建立。主要原因是：共有部位產(chǎn)權(quán)不明晰。小區(qū)業(yè)主共有部分權(quán)屬處于模糊狀態(tài)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)也難對(duì)共有部分進(jìn)行全面產(chǎn)權(quán)登記。部分物業(yè)公司從開(kāi)發(fā)商手中承接并管理物業(yè)小區(qū)，通過(guò)出租車(chē)位和架空層、經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施和電梯廣告等謀取利益，拋開(kāi)業(yè)主進(jìn)行單方面商業(yè)化運(yùn)作。誠(chéng)信體系有待完善。行業(yè)信用評(píng)價(jià)體系缺失，信用信息平臺(tái)的建設(shè)滯后，尚未形成“守信走遍天下、失信寸步難行”的信用環(huán)境，導(dǎo)致行業(yè)魚(yú)龍混雜、劣幣驅(qū)逐良幣，降低了物業(yè)行業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量。價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制失靈。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)尚未監(jiān)測(cè)并定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目成本信息和計(jì)價(jià)規(guī)則，業(yè)主在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)沒(méi)有參考依據(jù)。物業(yè)管理費(fèi)低而停車(chē)費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)陷入低質(zhì)劣價(jià)惡性循環(huán)，嚴(yán)重?fù)p傷了業(yè)主的獲得感、滿足感和幸福感。
三、對(duì)策建議
�。ㄒ唬┙ㄕ铝⒅疲瑯�(gòu)建條塊結(jié)合、齊抓共管的責(zé)任體系。通過(guò)加大法規(guī)修訂、監(jiān)督考核、財(cái)政投入等工作力度，推動(dòng)物業(yè)管理權(quán)力下放、監(jiān)管重心下移，構(gòu)建市、區(qū)、街道、社區(qū)四級(jí)物業(yè)監(jiān)管責(zé)任體系。一是完善法規(guī)政策。結(jié)合實(shí)際，盡快制定適應(yīng)我市發(fā)展新要求、內(nèi)容更完善、操作性更強(qiáng)的物業(yè)管理?xiàng)l例，進(jìn)一步對(duì)市區(qū)物業(yè)管理部門(mén)、職能部門(mén)、社區(qū)、街道等單位的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行明確，進(jìn)一步對(duì)小區(qū)車(chē)位出租、綠地保護(hù)、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等共性問(wèn)題作出詳盡規(guī)定，讓物業(yè)管理有法可依、有章可循。二是為區(qū)物業(yè)管理部門(mén)賦能。進(jìn)一步梳理物業(yè)行業(yè)監(jiān)管事項(xiàng)，逐步將物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理、職業(yè)經(jīng)理人管理、前期物業(yè)招投標(biāo)管理、新建承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)管理、物業(yè)企業(yè)日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管等市級(jí)監(jiān)管事項(xiàng)下放到各區(qū)，增強(qiáng)基層物業(yè)管理監(jiān)管能力。三是提升社區(qū)街道物業(yè)管理能力。充分發(fā)揮街道辦事處和社區(qū)在物業(yè)管理中的基礎(chǔ)作用，通過(guò)建立聯(lián)席會(huì)議制度、配備物業(yè)管理專干、設(shè)立物業(yè)服務(wù)管理工作站等方式，落實(shí)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理屬地責(zé)任，把物業(yè)管理中的矛盾糾紛化解在基層。四是強(qiáng)化部門(mén)協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)。按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)”要求，進(jìn)一步明確各類管理執(zhí)法事項(xiàng)的主管部門(mén)、業(yè)務(wù)流程、咨詢投訴方式等，落實(shí)“管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。五是加大監(jiān)督考核力度。將小區(qū)建設(shè)管理納入城市綜合治理體系，推進(jìn)平安建設(shè)、小區(qū)文明創(chuàng)建、小區(qū)環(huán)境整治等社會(huì)綜合治理工作，建立考核辦法及細(xì)則，培育更多的示范小區(qū)、文明小區(qū)。將物業(yè)監(jiān)管工作納入相關(guān)職能部門(mén)和街道辦事處、小區(qū)居委會(huì)工作目標(biāo)考核范圍，進(jìn)一步調(diào)動(dòng)部門(mén)、街鎮(zhèn)、社區(qū)的工作積極性。六是加大物業(yè)管理投入。按照事權(quán)與財(cái)權(quán)相匹配的原則，市、縣（市）區(qū)財(cái)政每年配套安排專項(xiàng)物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)，納入年度財(cái)政預(yù)算并建立常態(tài)增長(zhǎng)機(jī)制，用于行業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、老舊小區(qū)提質(zhì)改造、社區(qū)（村）物業(yè)監(jiān)管、物業(yè)服務(wù)企業(yè)獎(jiǎng)勵(lì)、業(yè)委會(huì)培訓(xùn)、智慧物業(yè)建設(shè)和物業(yè)管理行業(yè)誠(chéng)信建設(shè)等工作。
�。ǘ﹦�(chuàng)新方式，構(gòu)建誠(chéng)信規(guī)范、公平高效的市場(chǎng)監(jiān)管體系。既要堅(jiān)持用優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，又要通過(guò)建設(shè)信用評(píng)價(jià)、信息公開(kāi)、產(chǎn)權(quán)明晰、價(jià)格調(diào)節(jié)等機(jī)制，更好發(fā)揮政府作用，彌補(bǔ)市場(chǎng)失靈。一是加強(qiáng)信用體系建設(shè)，提高準(zhǔn)入門(mén)檻。制定行業(yè)信用體系建設(shè)規(guī)劃，研究制定信用法規(guī)、配套政策和標(biāo)準(zhǔn)，完善信用評(píng)價(jià)、紅黑名單、聯(lián)合獎(jiǎng)懲等配套制度，推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)信用體系建設(shè)。加大企業(yè)失信懲戒力度，將評(píng)定結(jié)果與物業(yè)項(xiàng)目評(píng)優(yōu)和招投標(biāo)等結(jié)合使用，促使物業(yè)服務(wù)企業(yè)重視信用、善用信用、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)公平競(jìng)爭(zhēng)、優(yōu)勝劣汰。二是建設(shè)統(tǒng)一信息平臺(tái)，促進(jìn)信息公開(kāi)。依托“智慧”建設(shè)，加強(qiáng)物業(yè)管理信息化、一體化平臺(tái)建設(shè)，從根本上解決監(jiān)管難、處理難、評(píng)價(jià)難等難點(diǎn)、痛點(diǎn)。按照“先易后難”的方式，分步上線業(yè)主繳費(fèi)、投票表決、滿意度評(píng)測(cè)、問(wèn)題反映、可視化監(jiān)管等功能。三是嚴(yán)格執(zhí)行承接查驗(yàn)制度，推動(dòng)關(guān)口前移。為防范開(kāi)放商在前期建設(shè)中存在遺留問(wèn)題，全面實(shí)施前期物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)制度，依法處罰未經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)擅自交付的行為。對(duì)已經(jīng)存在建設(shè)問(wèn)題的老舊小區(qū)，責(zé)任部門(mén)要集中會(huì)診，敢于擔(dān)當(dāng)，切實(shí)把房屋滲漏、配套不齊、領(lǐng)證難等遺留問(wèn)題解決到位。四是完善價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，防止惡性競(jìng)爭(zhēng)。綜合考慮行業(yè)平均成本、物價(jià)變動(dòng)等因素，實(shí)施分級(jí)定價(jià)，每?jī)赡暾{(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，盡快形成“以質(zhì)論價(jià)、質(zhì)價(jià)相符、合同約定”的收費(fèi)體系。進(jìn)一步完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)停車(chē)收費(fèi)分類劃?rùn)n，出臺(tái)最高限價(jià)政策，切實(shí)決停車(chē)難、停車(chē)貴問(wèn)題。
�。ㄈ┕步ü蚕恚瑯�(gòu)建政府搭臺(tái)、居民自治的基層治理體系。將物業(yè)管理作為加強(qiáng)基層社會(huì)治理的主要突破口，推動(dòng)社會(huì)治理重心向基層下移，實(shí)現(xiàn)政府治理和居民自治良性互動(dòng)，打造共建共治共享的社會(huì)治理格局。一是培育自治能力和組織，讓業(yè)主的事業(yè)主辦。加強(qiáng)輿論引導(dǎo)，依托新聞媒體、新媒體，加大對(duì)業(yè)主自治、物業(yè)管理法律法規(guī)的宣傳力度，增強(qiáng)廣大業(yè)主公共責(zé)任意識(shí)、小區(qū)管理意識(shí)和民主監(jiān)督意識(shí)。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)建設(shè)，由街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）依法依規(guī)組織好業(yè)主大會(huì)的產(chǎn)生，全面推進(jìn)住宅小區(qū)業(yè)委會(huì)成立、改選、換屆工作，優(yōu)先選舉中共黨員、“兩代表一委員”、民主黨派等人士為業(yè)委會(huì)成員。規(guī)范業(yè)委會(huì)行為，積極開(kāi)展業(yè)委會(huì)組建和運(yùn)行方面業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)委會(huì)成員的思想素質(zhì)和專業(yè)水平。加強(qiáng)業(yè)委會(huì)監(jiān)督，各小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和審計(jì)，每季度公示經(jīng)費(fèi)收支，換屆時(shí)進(jìn)行第三方審計(jì)，主動(dòng)接受業(yè)主監(jiān)督質(zhì)詢。二是明晰共有物業(yè)產(chǎn)權(quán)，讓業(yè)主權(quán)益得到保障。進(jìn)一步明確共有物業(yè)的范圍、管理方式，全面實(shí)施產(chǎn)權(quán)登記。共有物業(yè)的收益歸全體業(yè)主所有，必須存入共有資金賬戶，由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)根據(jù)物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容向物業(yè)公司支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，從源頭上減少物業(yè)糾紛。比如，以車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)界定為例，計(jì)入業(yè)主公攤面積的車(chē)位車(chē)庫(kù)產(chǎn)權(quán)應(yīng)屬全體業(yè)主所有，人防工程改造車(chē)庫(kù)按照“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”明確使用和收益權(quán)利，開(kāi)發(fā)商無(wú)權(quán)出售。建議上級(jí)立法機(jī)構(gòu)進(jìn)一步完善法律法規(guī)對(duì)車(chē)位車(chē)庫(kù)的產(chǎn)權(quán)界定，制定確權(quán)的主體、依據(jù)及程序，確定車(chē)位、車(chē)庫(kù)最終產(chǎn)權(quán)歸屬規(guī)則。三是暢通應(yīng)急維修渠道，讓業(yè)主急事特辦快辦。進(jìn)一步簡(jiǎn)化專項(xiàng)維修資金使用審批條件和程序，探索建立緊急使用“綠色通道”和“緊急救助基金”，由社區(qū)（村）、業(yè)委會(huì)及物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同組織搶修。比如，探索推行電梯運(yùn)行保險(xiǎn)、電梯安全責(zé)任險(xiǎn)，建立電梯故障“快處快修”機(jī)制。四是完善問(wèn)題調(diào)處機(jī)制，讓業(yè)主糾紛依法化解。建立高效的物業(yè)管理投訴受理和快速處理調(diào)解制度，注重依法解決物業(yè)糾紛，通過(guò)開(kāi)通司法審判綠色通道、設(shè)立物業(yè)管理巡回法庭、建立人民調(diào)解委員會(huì)等方式，促進(jìn)業(yè)主自治調(diào)解、人民調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解銜接互動(dòng)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇6
為進(jìn)一步了解和掌握濱江開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理情況，督導(dǎo)加強(qiáng)園區(qū)物業(yè)管理工作，改善人民群眾的生活環(huán)境，根據(jù)年初工作計(jì)劃安排，9月上旬，濱江開(kāi)發(fā)區(qū)組織部分人大代表在人大工委主任趙祿祥的帶領(lǐng)下，對(duì)濱江新城房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理情況進(jìn)行了調(diào)研。調(diào)研期間聽(tīng)取了物業(yè)管理部門(mén)的情況匯報(bào)，與有關(guān)部門(mén)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)人和部分居民代表進(jìn)行了座談交流；到xx、xx、xx等6個(gè)小區(qū)進(jìn)行了調(diào)研，現(xiàn)場(chǎng)察看了住宅小區(qū)物業(yè)管理情況�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、物業(yè)管理工作現(xiàn)狀
近幾年，園區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，與此相伴，物業(yè)管理工作也取得相當(dāng)大的成就。在濱江開(kāi)發(fā)區(qū)黨工委、管委會(huì)的不懈努力下，物業(yè)管理部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《xx省物業(yè)管理?xiàng)l例》，園區(qū)物業(yè)管理工作走向規(guī)范，為加強(qiáng)和改善園區(qū)管理、推進(jìn)小區(qū)建設(shè)、優(yōu)化投資環(huán)境、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展起到較大推動(dòng)作用。
�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化全覆蓋。截止目前，共有6家商品房正式交付使用，分別為xx、xx、xx、新逸花園、綠地一期濱湖花苑綠地二期風(fēng)情雅苑、朗詩(shī)未來(lái)家，均由開(kāi)發(fā)商指定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理，累計(jì)實(shí)施物業(yè)管理的住宅86棟，房屋6101套，物業(yè)管理覆蓋率100%。
�。ǘ┪飿I(yè)管理服務(wù)意識(shí)顯著提升。近年來(lái)，濱江新城住宅小區(qū)發(fā)展迅猛，園區(qū)物業(yè)管理部門(mén)不斷加大工作力度，督促各物業(yè)服務(wù)企業(yè)改進(jìn)管理方式、提升服務(wù)水平。經(jīng)過(guò)多年的努力，廣大業(yè)主、開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)公司對(duì)物業(yè)管理工作重要性的認(rèn)識(shí)越來(lái)越高。初具現(xiàn)代化新城區(qū)形態(tài)，居住和生活環(huán)境明顯改觀，有力地促進(jìn)了和諧社會(huì)建設(shè)，物業(yè)管理工作也得到健康發(fā)展。
�。ㄈ┓⻊�(wù)內(nèi)容豐富水平提高。物業(yè)管理的服務(wù)項(xiàng)目從過(guò)去簡(jiǎn)單的保安、保潔、維修等基本內(nèi)容，發(fā)展到目前的家政服務(wù)、代收代繳、車(chē)輛管理等多方面、多層次。管理項(xiàng)目也從單一的住宅小區(qū)開(kāi)始向商業(yè)街延伸覆蓋面不斷擴(kuò)大。
�。ㄋ模┬^(qū)治安監(jiān)管力度不斷加大。一是建立巡查制度，對(duì)重點(diǎn)部位夜間堅(jiān)持蹲守、巡查相結(jié)合，有效遏制偷盜等現(xiàn)象；二是加強(qiáng)高層小區(qū)電梯的日常使用和養(yǎng)護(hù)管理，編制困人救護(hù)、突然停電等突發(fā)事件應(yīng)急措施預(yù)案，確保廣大業(yè)主安全正常使用電梯。
二、物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問(wèn)題
1.公眾參與意識(shí)有待進(jìn)一步提高。業(yè)主對(duì)物業(yè)法規(guī)的了解不多，責(zé)、權(quán)、利的認(rèn)識(shí)和意識(shí)缺乏，參與管理、配合管理和自治管理的意識(shí)淡薄，有的小區(qū)入住率不高，成立業(yè)主委員會(huì)難度大。部分業(yè)主片面強(qiáng)調(diào)個(gè)人維權(quán)，只主張權(quán)利不盡義務(wù)，不遵守規(guī)定，不服從管理。
2.新能源設(shè)施配備存在較大差距。代表們通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)和業(yè)主深入交談發(fā)現(xiàn)，電動(dòng)車(chē)、新能源汽車(chē)充電樁配備不完善，是當(dāng)前物業(yè)管理十分突出的問(wèn)題。由于濱江新城絕大多數(shù)業(yè)主在園區(qū)企業(yè)上班，距離較近，電瓶車(chē)使用率高，再加上新能源汽車(chē)的推廣，新能源設(shè)施配備嚴(yán)重缺乏。
3.小區(qū)周邊餐飲油煙擾民現(xiàn)象頻發(fā)。綠地、朗詩(shī)為近年來(lái)新建的小區(qū)，隨著大量業(yè)主的入住，周邊商貿(mào)、餐飲開(kāi)始繁忙起來(lái)，隨之而來(lái)的`投訴事件與日俱增，主要表現(xiàn)為餐飲店煙道距離住宅過(guò)近，且未安裝油煙凈化處理設(shè)施。
4.物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)水平不高。物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)缺乏競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，招收往往年齡較大、文化程度較低、素質(zhì)不高的物管職工，與業(yè)主溝通都存在明顯不足，總體服務(wù)水平不高。
三、加強(qiáng)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議
1.加大宣傳力度，提升業(yè)主參與意識(shí)。
一是深入一線，深入群眾，傾聽(tīng)業(yè)主呼聲，集中民智民意，及時(shí)解決業(yè)主的所想、所思、所盼，為后續(xù)物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。
二是廣泛宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)，提高合同履約意識(shí)，讓業(yè)主充分認(rèn)識(shí)到，物業(yè)也是商品，享受服務(wù)就要繳費(fèi)，為物業(yè)管理營(yíng)造良好的健康法制環(huán)境。
三是要提高業(yè)主主人翁意識(shí)，善于發(fā)揮業(yè)主作用，對(duì)危害公眾利益的人和事要主動(dòng)干預(yù)、積極舉報(bào)，引導(dǎo)居民共同維護(hù)自己的家園。
2.規(guī)范小區(qū)設(shè)施配備管理。超前規(guī)劃，科學(xué)合理確定小區(qū)新能源設(shè)施配建標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況，充分考慮新能源設(shè)施配備數(shù)量，滿足群眾切實(shí)所需。
3. 整合資源，加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，依法查處違法違規(guī)行為。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)，建立自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，從根本上明確相關(guān)部門(mén)的職責(zé)，協(xié)調(diào)城管、市場(chǎng)監(jiān)督管理局、環(huán)保、信訪、公安等執(zhí)法部門(mén)及時(shí)查處油煙擾民問(wèn)題，保證執(zhí)法效果，同時(shí)確定工作目標(biāo)，嚴(yán)格管理考核。
4.采取多種舉措，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平。
一是要加強(qiáng)物業(yè)管理從業(yè)人員學(xué)習(xí)培訓(xùn)，認(rèn)真學(xué)習(xí)相關(guān)物業(yè)管理?xiàng)l例，增加知識(shí)本領(lǐng)，提升綜合素質(zhì)，改進(jìn)工作方法；
二是物業(yè)管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管，督促提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和水平，構(gòu)建和諧的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主關(guān)系。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇7
物業(yè)管理是城市管理和社會(huì)建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，規(guī)范的物業(yè)管理是和諧社會(huì)建設(shè)總體戰(zhàn)略中的重要內(nèi)容。為進(jìn)一步規(guī)范我區(qū)物業(yè)管理，近期，我區(qū)物價(jià)部門(mén)組織人員對(duì)城區(qū)物業(yè)服務(wù)進(jìn)行調(diào)研，在引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立正確的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀念，引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法經(jīng)營(yíng)、公平競(jìng)爭(zhēng)、合理收費(fèi)，如何進(jìn)一步規(guī)范物業(yè)行業(yè)管理等方面出不懈的努力。
一、基本情況
我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)起步較晚，正是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，通過(guò)近十年的發(fā)展，由于各方面因素的影響進(jìn)度緩慢，還存在市場(chǎng)化運(yùn)行機(jī)制未健全、開(kāi)發(fā)商影響、專業(yè)性的人才匱乏等問(wèn)題�？傮w看，我區(qū)物業(yè)管理工作有以下三個(gè)特點(diǎn)：一是物業(yè)管理市場(chǎng)處于發(fā)育初步階段。二是物業(yè)管理總體水平較低。三是物業(yè)管理行業(yè)監(jiān)管體制不完善。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，吉安市中心城區(qū)共有物業(yè)管理小區(qū)38家，物業(yè)管理企業(yè)30個(gè)，管理房屋230萬(wàn)平方米。城區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到80%，新建商品房的物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到100%。本區(qū)注冊(cè)一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)公司尚無(wú)，注冊(cè)二級(jí)資質(zhì)較多。所有小區(qū)均未成立小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，物業(yè)服務(wù)水平很難得到一個(gè)質(zhì)的提升。目前我區(qū)多層住宅物業(yè)管理費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為每平方米0.3—0.5元，高層住宅為每平方米0.7—0.9元。盡管如此，我市物業(yè)行業(yè)收費(fèi)平均收費(fèi)水平仍低于80%。物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不高，收繳率低，個(gè)別業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾因缺乏溝通渠道而無(wú)法解決，成為制約我市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的主要因素。
二、存在的主要問(wèn)題
1、物業(yè)服務(wù)公司規(guī)模較小。我區(qū)隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，近幾年來(lái)物業(yè)公司數(shù)量急劇增加。但從總體看，發(fā)展參差不齊。由于企業(yè)管理規(guī)模過(guò)小，綜合實(shí)力差，專業(yè)化水平低，造成物業(yè)服務(wù)社會(huì)資源浪費(fèi)，效率低、效益差。如果形成規(guī)模效應(yīng)，則可降低成本，提高效率。
2、市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制尚未健全。物業(yè)管理尚未真正形成市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)生存環(huán)境存在缺陷，經(jīng)營(yíng)困難。一是我區(qū)為中心城區(qū)，由于鄰近縣居民到我區(qū)投資購(gòu)房置業(yè)者較多，有的購(gòu)買(mǎi)多套住房不急于入住等因素導(dǎo)致空房率高，小區(qū)入住率不高，由于規(guī)定未裝修入住按50%交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，不交納電梯運(yùn)行費(fèi)，而這部分人員未入住，并未減少物管企業(yè)的服務(wù)成本，再加上已入住業(yè)主交費(fèi)意識(shí)薄弱，應(yīng)交的物業(yè)費(fèi)也收不上來(lái)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，收取物業(yè)管理費(fèi)達(dá)到90%以上，已經(jīng)是非常不錯(cuò)的狀態(tài)了。導(dǎo)致許多小區(qū)由于收費(fèi)率低處于微利狀態(tài)，甚至產(chǎn)生虧損，造成物業(yè)管理企業(yè)難以為繼。二是由于我區(qū)物業(yè)行業(yè)還處于起步階段，許多業(yè)主對(duì)物業(yè)收費(fèi)都表示不理解，業(yè)主繳費(fèi)意識(shí)薄弱，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)管理費(fèi)，只有被迫撤離所服務(wù)的樓盤(pán)。
3、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取難。主要表現(xiàn)在：一是一些服務(wù)人員責(zé)任心不強(qiáng),服務(wù)質(zhì)量差,服務(wù)不到位，導(dǎo)致住戶有意見(jiàn)而拒絕繳費(fèi)。二是住戶無(wú)力繳費(fèi)。如安置房、經(jīng)濟(jì)適用房，業(yè)主很多是低保戶，以生活水平低為由拒交物管費(fèi)。三是工程遺留問(wèn)題隨著物業(yè)交接,將問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè),成為住戶不繳費(fèi)的借口。四是由于業(yè)主自身的原因，如業(yè)主內(nèi)部糾紛、業(yè)主出租房屋等原因致使繳費(fèi)不及時(shí)等。五是由于業(yè)主物業(yè)繳費(fèi)意識(shí)薄弱。物業(yè)管理企業(yè)提供的隱性服務(wù)被忽視。不少業(yè)主認(rèn)為，交了那么多的物業(yè)管理費(fèi)，不就是有幾個(gè)保安和幾個(gè)清潔工嗎？這錢(qián)花得太冤枉。于是少交甚至不交物業(yè)管理費(fèi)的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。雖然物業(yè)管理公司提供了很多服務(wù)，但由于服務(wù)本身是隱性的，業(yè)主沒(méi)有因此得到很直觀的利益，所以業(yè)主很難感受到物業(yè)管理公司的工作。六是有的業(yè)主僅比較其物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而未比較物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主對(duì)收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)表示抗拒。特別是對(duì)停車(chē)收費(fèi)及車(chē)庫(kù)及儲(chǔ)藏間、雜物間交物業(yè)費(fèi)表示不理解。二次供水、電梯使用費(fèi)分?jǐn)偸杖∶艽�。由于各種因素有些業(yè)主覺(jué)得分?jǐn)偛缓侠矶芾U水、電費(fèi)。七是不少小區(qū)的業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的收費(fèi)不透明、不合理，亂收費(fèi)、高收費(fèi)，因而拒絕交費(fèi),此類問(wèn)題很有普遍性。八是業(yè)主認(rèn)為物業(yè)管理公司的服務(wù)與收費(fèi)質(zhì)價(jià)不符。在實(shí)際物業(yè)管理工作中，也確實(shí)存在物業(yè)管理公司服務(wù)不到位、服務(wù)態(tài)度不好、維修不及時(shí)、收費(fèi)不規(guī)范等情況。這樣，造成業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生意見(jiàn)，因而拒交物業(yè)管理費(fèi)。九是當(dāng)物價(jià)部門(mén)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、物價(jià)上漲水平和業(yè)主服務(wù)水平提高等情況，對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出調(diào)整后，部分業(yè)主不愿按提高后的標(biāo)準(zhǔn)交費(fèi)。由于物業(yè)費(fèi)收入收不到位，不少物業(yè)公司收支難以平衡，入不敷出，從而降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)設(shè)備維護(hù)、清潔、綠化投入等工作打折扣，造成惡性循環(huán)，引起住戶不滿，陷入了物業(yè)公司抱怨收不足費(fèi)而無(wú)法服務(wù)，業(yè)主抱怨服務(wù)低劣而不愿交費(fèi)的怪圈。據(jù)全國(guó)價(jià)格舉報(bào)電話受理投訴統(tǒng)計(jì)，近三年來(lái)，業(yè)主投訴物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)不透明、違反規(guī)定亂收費(fèi)，一直位居各類價(jià)格舉報(bào)問(wèn)題的前三位。
4、物業(yè)管理體制不完善。物業(yè)管理涉及到規(guī)劃、建筑等多個(gè)部門(mén)，有時(shí)各種矛盾會(huì)交織在一起。從全區(qū)看，缺乏一個(gè)強(qiáng)力部門(mén)有效的協(xié)調(diào)各方，造成行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，多頭管理問(wèn)題久拖不絕；開(kāi)發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主以及政府相關(guān)職能部門(mén)之間的職責(zé)不清；街道、社區(qū)的綜合協(xié)調(diào)作用尚未充分發(fā)揮；房屋管理由房產(chǎn)部門(mén)負(fù)責(zé)，但房屋性質(zhì)改變卻由建管辦監(jiān)管，責(zé)任主體不明確，行政監(jiān)管力度不大。
5、物業(yè)管理缺乏監(jiān)管。我區(qū)所
有小區(qū)均未成立業(yè)主委員會(huì)，有些業(yè)主往往不清楚自己可享受那些服務(wù)內(nèi)容、有哪些服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)交多少費(fèi)用，如何監(jiān)管物業(yè)管理企業(yè)等，這些問(wèn)題使得部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)帶有一定的隨意性，少服務(wù)、服務(wù)不到位現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，體現(xiàn)不出“質(zhì)價(jià)相符、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)”的物業(yè)收費(fèi)原則，對(duì)此業(yè)主意見(jiàn)，對(duì)物業(yè)管理的有償服務(wù)產(chǎn)生疑問(wèn)，影響小區(qū)的正常管理運(yùn)作。
6、業(yè)主的消費(fèi)觀念有待改變。部分業(yè)主物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)觀念沒(méi)有完全樹(shù)立起來(lái)。一是買(mǎi)房人對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)需要一個(gè)過(guò)程。二是我們國(guó)家誠(chéng)信價(jià)值體系尚在初級(jí)階段。遇到問(wèn)題，業(yè)主不是積極通過(guò)司法、行政手段解決，而是選擇隨意拖欠或者拒絕交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式進(jìn)行，這種做法不僅損害了合同的嚴(yán)肅性，而且造成了住宅消費(fèi)的誠(chéng)信危機(jī)。三是一部分人存在從眾和僥幸心里，看到小區(qū)內(nèi)有業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)，認(rèn)為自己交了反而吃虧，所以也效仿著拒絕或者拖欠物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)不到位，最終利益受到損害的`還是業(yè)主本身。物業(yè)費(fèi)主要用于居住小區(qū)房屋公用部位及共用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)等服務(wù)性開(kāi)支。部分業(yè)主不繳費(fèi)，等于免費(fèi)享受公共服務(wù)，這對(duì)繳費(fèi)的業(yè)主是不公平的。長(zhǎng)此發(fā)展，不繳費(fèi)的業(yè)主可能會(huì)越來(lái)越多，最終導(dǎo)致物業(yè)管理無(wú)法正常進(jìn)行，房屋及設(shè)施將會(huì)失修失養(yǎng)，小區(qū)的保安、保潔、綠化將無(wú)人問(wèn)津。
三、對(duì)加強(qiáng)完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理的意見(jiàn)和建議
�。�、走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路。創(chuàng)造條件，積極鼓勵(lì)物業(yè)公司兼并、合并，走強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合之路，做大做強(qiáng)物業(yè)公司，做響物業(yè)公司品牌；鼓勵(lì)有實(shí)力的社會(huì)實(shí)體興辦物業(yè)公司，對(duì)從事老小區(qū)物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，在政策上給予扶持和優(yōu)惠。
2、完善物業(yè)管理的市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。努力引入物業(yè)管理的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，明確規(guī)定物業(yè)公司的資質(zhì)。加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)整頓，對(duì)不符合要求和規(guī)定的物業(yè)公司、物業(yè)管理人員，堅(jiān)決吊銷(xiāo)執(zhí)照，注銷(xiāo)上崗資格證書(shū)，維護(hù)良好的市場(chǎng)秩序。要深入社區(qū)，加強(qiáng)日常巡查，對(duì)維修不及時(shí)、服務(wù)不到位、收費(fèi)不規(guī)范的行為予以嚴(yán)肅查處，直至降低或取消其物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)。要繼續(xù)加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的制度化、規(guī)范化建設(shè)，強(qiáng)化檢查考核、資質(zhì)審定、從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)等工作措施，促進(jìn)我區(qū)物業(yè)管理行業(yè)的服務(wù)水平不斷提高，提高我區(qū)的物業(yè)管理水平。
3、建立前期物業(yè)管理監(jiān)管機(jī)制。建立物業(yè)管理提前介入機(jī)制。從工程項(xiàng)目規(guī)劃立項(xiàng)開(kāi)始，物業(yè)管理應(yīng)同步介入對(duì)房屋的功能、布局、管網(wǎng)建設(shè)等提出專業(yè)的合理性建議供開(kāi)發(fā)建設(shè)企業(yè)采納，為后期物業(yè)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。建立物業(yè)服務(wù)收費(fèi)報(bào)審機(jī)制，應(yīng)在售房前，向物價(jià)部門(mén)申報(bào)核定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)定在向物價(jià)部門(mén)申報(bào)前期物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后方可售房，以減少不必要的矛盾。在物業(yè)管理企業(yè)在引導(dǎo)業(yè)主理性維權(quán)的同時(shí)，緊密聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，不斷完善物業(yè)功能，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的齊全及有效維修養(yǎng)護(hù)。
4、完善細(xì)化收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建議盡快研究制定質(zhì)價(jià)相符的物業(yè)服務(wù)費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格體系，細(xì)化《江西省物業(yè)管理?xiàng)l例》各收費(fèi)檔次對(duì)應(yīng)物業(yè)企業(yè)應(yīng)達(dá)到的具體標(biāo)準(zhǔn)，明確高層住宅另行收取的電梯運(yùn)行費(fèi)是否包含電梯維修、年檢費(fèi)，電梯費(fèi)用各樓層間的分?jǐn)偙壤龁?wèn)題，明確私家車(chē)庫(kù)、儲(chǔ)藏間是否要交物業(yè)服務(wù)費(fèi)等問(wèn)題，建議二次供水由供水公司統(tǒng)一管理，由供水公司向業(yè)主收取二次供水費(fèi)。要建立市場(chǎng)化的收費(fèi)機(jī)制，使物業(yè)管理服務(wù)向市場(chǎng)化、專業(yè)化方向發(fā)展，必須遵循公開(kāi)、公平，誠(chéng)實(shí)信用的原則。鑒于目前售后房物業(yè)收費(fèi)矛盾凸現(xiàn)，商品房矛盾相對(duì)平穩(wěn)的特點(diǎn)，采取分類指導(dǎo)辦法，做到公開(kāi)合理、質(zhì)價(jià)相符以及同一物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭型皇召M(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
5、應(yīng)制定房屋公共維修基金的提取使用程序。按有關(guān)條例規(guī)定：當(dāng)確需使用房屋公共維修基金的時(shí)候，由業(yè)主委員會(huì)提出，經(jīng)2/3以上的業(yè)主同意后，方可申請(qǐng)使用房屋公共維修基金。但實(shí)際上，如果修繕部位只涉及到少數(shù)業(yè)主的利益，那么就很難獲得小區(qū)2/3的業(yè)主通過(guò)，給實(shí)際使用造成了困難。另外物業(yè)公司預(yù)算的維修費(fèi)用沒(méi)有專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)其作鑒定和監(jiān)督其使用，容易讓房屋公共維修基金造成不法利用。隨著大量房屋開(kāi)始進(jìn)入維修期，當(dāng)房屋需維修，當(dāng)年收取的大修基金如何提取使用的問(wèn)題。目前，我區(qū)的房屋公共維修基金從未提取過(guò)。
6、簡(jiǎn)化催繳物業(yè)費(fèi)法律程序。當(dāng)業(yè)主惡意拒交物業(yè)費(fèi)時(shí)，現(xiàn)行辦法是由物業(yè)企業(yè)起訴業(yè)主，這樣將耗費(fèi)物業(yè)企業(yè)大量的人力、財(cái)力，通過(guò)法律途徑追討的物業(yè)費(fèi)都不足以支付訴訟等相關(guān)費(fèi)用。建議明確物業(yè)企業(yè)催繳物業(yè)費(fèi)更為簡(jiǎn)單措施或程序。
7、妥善協(xié)調(diào)解決有關(guān)問(wèn)題。市環(huán)衛(wèi)部門(mén)向業(yè)主收取的生活垃圾處理費(fèi)為3元/戶、月，由物業(yè)企業(yè)代收。該部門(mén)所做的工作僅是從轉(zhuǎn)運(yùn)站將生活垃圾運(yùn)走，且不提供垃圾筒，現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)道路衛(wèi)生、垃圾外運(yùn)至垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站都由物業(yè)企業(yè)承擔(dān)，市環(huán)衛(wèi)處每月向物業(yè)企業(yè)收取3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。由于市環(huán)衛(wèi)處并未提供相應(yīng)服務(wù)，只做了其中一部分，故物業(yè)企業(yè)物業(yè)企業(yè)不應(yīng)承擔(dān)3元/月、戶的垃圾處理費(fèi)。
8、加大宣傳力度引導(dǎo)人們正確的物業(yè)消費(fèi)觀念。物業(yè)管理公司本身要注意加強(qiáng)物業(yè)管理水平，提高自身的服務(wù)質(zhì)量。規(guī)范管理，提高服務(wù)水平，加大業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的正面宣傳和引導(dǎo)，讓業(yè)主樹(shù)立正確的“物業(yè)服務(wù)消費(fèi)觀”，有效避免收費(fèi)難的問(wèn)題。讓業(yè)主了解物業(yè)管理工作的內(nèi)容，提高物業(yè)管理的商品意識(shí)。讓業(yè)主感受實(shí)質(zhì)上是一種服務(wù)型的商品交換。物業(yè)管理公司需要引導(dǎo)業(yè)主的思想觀念要由物業(yè)管理的無(wú)償提供向有償型的商品提供方面轉(zhuǎn)化。
9、加大對(duì)物業(yè)行業(yè)的監(jiān)管力度。推進(jìn)物業(yè)行業(yè)社會(huì)化、市場(chǎng)化進(jìn)程，凈化地域性物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。健全本市物業(yè)政策法律法規(guī)，形成完整、系統(tǒng)體系。
10、進(jìn)一步提高物業(yè)企業(yè)管理水平。一是物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格執(zhí)行《物權(quán)法》，爭(zhēng)取政府的支持的同時(shí)，提高經(jīng)營(yíng)能力，加強(qiáng)與業(yè)主、業(yè)委會(huì)的溝通交流，達(dá)成共識(shí)。二是不斷提高服務(wù)質(zhì)量，不斷創(chuàng)新服務(wù)項(xiàng)目。將每一項(xiàng)服務(wù)工作的程序都規(guī)范化，編制成具體的《操作手冊(cè)》，成為員工的行動(dòng)指南。三是培養(yǎng)和造就高素質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在對(duì)員工進(jìn)行專業(yè)技能培訓(xùn)的同時(shí)更應(yīng)該注重個(gè)人素質(zhì)方面的培訓(xùn)。四是物業(yè)服務(wù)公司實(shí)行收費(fèi)考核，建立內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制。
11、建立物業(yè)管理矛盾糾紛調(diào)處新機(jī)制。探索建立物業(yè)管理糾紛調(diào)處新機(jī)制。將業(yè)主自治機(jī)構(gòu)的管理納入社區(qū)管理范圍。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)接受社區(qū)居委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)，參加社區(qū)居委會(huì)舉辦的各項(xiàng)活動(dòng)，同時(shí)，邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)參加業(yè)委會(huì)的活動(dòng)，對(duì)業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)委會(huì)與業(yè)主之間，業(yè)主、業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司之間出現(xiàn)的各種矛盾和糾紛，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)主動(dòng)出面協(xié)調(diào)處理，街道辦事處應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。建議將物業(yè)矛盾糾紛納入司法調(diào)解，逐步建立和完善司法調(diào)解制度，化解居民糾紛和及時(shí)處理侵害居民合法權(quán)益的事件。
12、恢復(fù)物業(yè)小區(qū)服務(wù)收費(fèi)年審制度。取消江西省發(fā)改委贛計(jì)商價(jià)字（20xx）975號(hào)《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充意見(jiàn)》第三條：“今后凡是涉及物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的物業(yè)管理企業(yè)不再辦理收費(fèi)許可證和不再實(shí)行收費(fèi)年審制度，與之相關(guān)的罰則自行取消”�；謴�(fù)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)許可證換發(fā)和收費(fèi)年審制度，以便價(jià)格部門(mén)履行監(jiān)管，加大失信懲誡力度。
13、盡快修改、細(xì)化物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定�！督魇∥飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《吉安市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)進(jìn)步和物業(yè)管理發(fā)展的客觀要求，修改物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法成為迫切需求，有關(guān)部門(mén)應(yīng)積極配合，共同推動(dòng)新的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法盡快出臺(tái)。新出臺(tái)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法應(yīng)能充分考慮其可操作性、科學(xué)性、合理性和有效指導(dǎo)性，兼顧市場(chǎng)雙方的利益，并在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容、定價(jià)方式、收費(fèi)方式等方面進(jìn)行細(xì)化，進(jìn)一步明確物業(yè)服務(wù)成本構(gòu)成和服務(wù)內(nèi)容，定價(jià)方式上吸收其他城市的經(jīng)驗(yàn)，實(shí)行菜單式計(jì)費(fèi)方式，讓業(yè)主明明白白消費(fèi)，物業(yè)企業(yè)清清楚楚服務(wù)。
物業(yè)管理工作調(diào)研報(bào)告 篇8
按照市人大常委會(huì)年初工作安排，6月下旬至7月上旬，我們?cè)谑腥舜蟪Ｎ瘯?huì)蔣國(guó)良副主任帶領(lǐng)下，對(duì)百官、曹娥兩個(gè)街道的社區(qū)物業(yè)管理情況開(kāi)展調(diào)研，先后聽(tīng)取了市建設(shè)局和百官街道、曹娥街道關(guān)于住宅小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)，專門(mén)聽(tīng)取了提出社區(qū)建設(shè)和物業(yè)管理方面建議的人大代表意見(jiàn)，分別召開(kāi)了由社區(qū)主任、業(yè)主委員主任、物業(yè)公司經(jīng)理參加的六個(gè)座談會(huì)，全面了解了社區(qū)物業(yè)管理工作�，F(xiàn)將調(diào)研情況報(bào)告如下：
一、基本情況
1.擺正位置，形成網(wǎng)絡(luò)。隨著我市城市化進(jìn)程不斷推進(jìn)，城市框架逐步拉大，居民居住區(qū)快速擴(kuò)張，現(xiàn)百官、曹娥兩街道，已組建社區(qū)26個(gè)，生活小區(qū)126個(gè)，社區(qū)常住戶數(shù)61148戶，戶籍人口91706人。同時(shí)，一大批農(nóng)村和外來(lái)人員入住城區(qū)，常住人口已達(dá)178593人，且入住人員情況較為復(fù)雜，如何領(lǐng)導(dǎo)和管理好城市生活居住區(qū)日益成為加強(qiáng)社會(huì)管理的重要課題。社區(qū)管理工作已經(jīng)引起市委、市政府的重視，建立了市領(lǐng)導(dǎo)、市直有關(guān)部門(mén)、單位聯(lián)系結(jié)對(duì)社區(qū)制度，明確了社區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)——市建設(shè)局，并在市建設(shè)局設(shè)立物業(yè)科，專門(mén)負(fù)責(zé)指導(dǎo)全市的社區(qū)物管工作。百官、曹娥街道黨委、辦事處也十分重視社區(qū)物業(yè)管理工作，始終把其作為份內(nèi)工作常抓不懈，做到了班子領(lǐng)導(dǎo)有分工，社區(qū)工作有人管、有人抓、有人做，并注重社區(qū)基層建設(shè)，抓好社區(qū)組織體系和社區(qū)主任及小區(qū)業(yè)委會(huì)隊(duì)伍建設(shè)，為社區(qū)工作開(kāi)展奠定了組織保障。
2.加強(qiáng)指導(dǎo)，推進(jìn)工作。社區(qū)是最基層的管理組織，百官、曹娥兩街道在抓好組織體系健全的基礎(chǔ)上，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)社區(qū)工作的指導(dǎo)，著力推進(jìn)社區(qū)物管工作。兩個(gè)街道積極理順各種關(guān)系，明確社區(qū)管轄責(zé)任，及時(shí)指導(dǎo)組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，對(duì)每個(gè)新接收的生活小區(qū)不踢球、不脫管、不空轉(zhuǎn)，真正做到凡在轄區(qū)內(nèi)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)竣工驗(yàn)收移交一個(gè)，及時(shí)接收一個(gè)，管理組織健全一個(gè)，尤其十分重視配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)主任。兩個(gè)街道通過(guò)指導(dǎo)協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理、考評(píng)激勵(lì)，使各項(xiàng)任務(wù)在一線得以較好完成，矛盾在一線自我調(diào)停化解，問(wèn)題在一線積極尋求解決，穩(wěn)定工作在一線得到較好落實(shí)。
3.盡心盡責(zé)，積極奉獻(xiàn)。從調(diào)研情況看，每個(gè)社區(qū)居委會(huì)，平均擔(dān)負(fù)著10個(gè)生活住宅小區(qū)，約8千—2萬(wàn)人的管理任務(wù)，管理單位量多而面廣，工作任務(wù)量大而艱巨，住宅人員素質(zhì)參差而復(fù)雜，社區(qū)工作者人少而擔(dān)重，面對(duì)繁雜的工作和壓力，各社區(qū)主任及相關(guān)工作人員具有強(qiáng)烈的事業(yè)心和責(zé)任感，各負(fù)其責(zé)、樂(lè)于奉獻(xiàn)、熱心公益、盡責(zé)盡力。在工作中，遇到難事一馬當(dāng)先，抓協(xié)調(diào)、抓聯(lián)絡(luò)、抓溝通，碰到棘事身先士卒，不退縮、不回避、不計(jì)較，真正體現(xiàn)了千言萬(wàn)語(yǔ)、千辛萬(wàn)苦、千梯萬(wàn)步。各業(yè)委會(huì)主任不計(jì)報(bào)酬、不圖名利、無(wú)私奉獻(xiàn)、腳踏實(shí)地、講究方法、自擔(dān)自治，積極擔(dān)起小區(qū)日常管理、協(xié)調(diào)、溝通、調(diào)解等繁重、雜碎、受氣的工作，在小區(qū)的維穩(wěn)、安全上做了大量卓有成效的工作。
二、困難問(wèn)題
1.組織保障有待進(jìn)一步加強(qiáng)。一是市對(duì)社區(qū)、小區(qū)的.重視程度與農(nóng)村基層建設(shè)相比存在差距，雖有市領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)聯(lián)系結(jié)對(duì)，但沒(méi)有全覆蓋，工作尚欠到位，聯(lián)而不緊、聯(lián)而不實(shí)一定程度存在。二是建設(shè)局作為社區(qū)物管的主管部門(mén)，對(duì)社區(qū)物管工作力量較為薄弱，僅有一個(gè)科室，一個(gè)科長(zhǎng)，導(dǎo)致在聯(lián)系、指導(dǎo)、開(kāi)展工作方面精力不夠，無(wú)法滿足對(duì)社區(qū)、小區(qū)正常工作的指導(dǎo)、監(jiān)管、服務(wù)等需要。三是一個(gè)社區(qū)約8千—2萬(wàn)常住人口，管轄面廣，但社區(qū)工作者極少，絕大多數(shù)社區(qū)僅6—8人，且社區(qū)工作人員的年齡、文化與現(xiàn)行社區(qū)工作也不相適應(yīng)，“上面千條線、下面一根針”，所有工作都?jí)旱綆讉�(gè)人身上，工作量大、任務(wù)重、壓力強(qiáng)可見(jiàn)一斑。同時(shí)，社區(qū)工作正常的辦公經(jīng)費(fèi)、維穩(wěn)經(jīng)費(fèi)得不到保障;社區(qū)工作者生活待遇偏低，社區(qū)主任到一些聯(lián)系結(jié)對(duì)部門(mén)求助經(jīng)費(fèi)臉難看、兌現(xiàn)難;社區(qū)碰到難事、急事、要事求助有些市級(jí)有關(guān)部門(mén)，繞道走、踢皮球、推諉扯皮等情況也一定程度存在。
2.制度規(guī)章有待進(jìn)一步完善�，F(xiàn)行的《xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》是20xx年6月市政府頒布的，《xx市住宅物業(yè)保修金管理辦法》、《xx市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》是20xx年4月施行的。這些細(xì)則辦法已不能適應(yīng)迅速崛起的社區(qū)、小區(qū)的管理工作。特別是物業(yè)管理部門(mén)的職責(zé)，企業(yè)職能，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的關(guān)系、權(quán)利、義務(wù)與責(zé)任，前期物業(yè)管理要求、服務(wù)，物業(yè)費(fèi)使用，維修等方面的規(guī)定有待加緊修訂完善。
3.監(jiān)督管理有待進(jìn)一步強(qiáng)化。由于開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)交付把關(guān)不嚴(yán)、監(jiān)督不力，導(dǎo)致事后暴露了一系列問(wèn)題。如業(yè)主委員會(huì)辦公用房、經(jīng)營(yíng)用房不到位，或面積小，或區(qū)位差;消防設(shè)施不出水，監(jiān)控設(shè)備不實(shí)用，公共服務(wù)功能不完善;有的開(kāi)發(fā)商口頭承諾好，實(shí)際兌現(xiàn)差;公用房、電梯維護(hù)，房屋保修，管網(wǎng)維修等責(zé)任主體不明確，保修經(jīng)費(fèi)不落實(shí)等等，發(fā)生問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商和物業(yè)公司就推諉扯皮，不能得到有效處置，引發(fā)小區(qū)業(yè)主強(qiáng)烈不滿、矛盾激發(fā)�，F(xiàn)全市已有客用電梯2611部，且絕大多數(shù)為小區(qū)高層電梯，已出現(xiàn)過(guò)電梯下跌傷人事件，但其保養(yǎng)、檢測(cè)、維修經(jīng)費(fèi)無(wú)處著落，將成為今后社區(qū)不安全的隱患。
4.整體素質(zhì)有待進(jìn)一步提高。一方面，部分業(yè)主只要服務(wù)，不要義務(wù)，對(duì)物業(yè)管理人員無(wú)理吵鬧、辱罵、刁難、動(dòng)粗。違建亂搭、車(chē)輛亂停、雞鴨亂養(yǎng)、狗犬橫行等問(wèn)題較為嚴(yán)重。從調(diào)研普遍反映，出現(xiàn)上述現(xiàn)象的，大多數(shù)為機(jī)關(guān)事業(yè)單位人員，企業(yè)老板，他們行為傲氣、出口狂言。另一方面，物業(yè)公司掛靠經(jīng)營(yíng)，管理人員不同程度存在素質(zhì)不高，缺乏專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)，管理人員職責(zé)不到位、工作不到位、服務(wù)不到位，違建亂搭制止不力，偷盜現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，引起物業(yè)公司和業(yè)主之間的對(duì)立情緒。
5.物業(yè)收費(fèi)有待進(jìn)一步規(guī)范。近年來(lái)，樓盤(pán)開(kāi)發(fā)類型較多、情況復(fù)雜，有敞開(kāi)式開(kāi)發(fā)樓盤(pán)、城中村改造樓盤(pán)、公開(kāi)出讓建造樓盤(pán)，有別墅、獨(dú)排、聯(lián)排、疊排、多層、高層等不同房型的商品房，且空關(guān)房較多，而物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較為混亂，物業(yè)公司的物業(yè)費(fèi)收、支透明度不夠，空關(guān)房全額收費(fèi)等，引起業(yè)主不滿和反感。業(yè)主以物業(yè)公司服務(wù)不到位等為借口，拒繳物業(yè)費(fèi)現(xiàn)象較為普遍。
三、建議意見(jiàn)
1.要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化保障。由于小區(qū)居住人員來(lái)自各行各業(yè)、四面八方，尤其是城中村拆遷改造安置住宅區(qū)和較早開(kāi)發(fā)的開(kāi)放式小區(qū)，情況更為復(fù)雜、各種問(wèn)題頻出、工作難度很大。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)到社區(qū)、小區(qū)和諧是社會(huì)穩(wěn)定的基礎(chǔ)，強(qiáng)化社區(qū)建設(shè)，維護(hù)小區(qū)穩(wěn)定已成當(dāng)務(wù)之急，需要像重視農(nóng)村基層工作那樣重視社區(qū)基層建設(shè)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化要素保障。要專門(mén)建立一個(gè)社區(qū)管理工作協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，有市領(lǐng)導(dǎo)分管，有關(guān)部門(mén)參與的工作領(lǐng)導(dǎo)小組，負(fù)責(zé)研究社區(qū)管理建設(shè)、指導(dǎo)、處理、協(xié)調(diào)、考核等工作。業(yè)務(wù)主管部門(mén)要健全工作機(jī)構(gòu)，配強(qiáng)精干業(yè)務(wù)人員，認(rèn)真擔(dān)起小區(qū)物管工作的監(jiān)督、指導(dǎo)。掛鉤聯(lián)系社區(qū)的市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和部門(mén)要定期開(kāi)展調(diào)研，指導(dǎo)工作，真正做到貼身社區(qū)、直面問(wèn)題、主動(dòng)攬事、協(xié)調(diào)問(wèn)題、解決困難。要重視社區(qū)管理專職人員力量的加強(qiáng)和選配，強(qiáng)化考核評(píng)比;要研究落實(shí)社區(qū)工作經(jīng)費(fèi)，切實(shí)重視和關(guān)心業(yè)主委員會(huì)主任，給予其工作上的支持和待遇與考核激勵(lì)。根據(jù)目前物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難的實(shí)際，市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)相關(guān)扶持政策，在公共用電、用水，稅收、垃圾搬運(yùn)等方面予以優(yōu)惠扶持。
2.健全機(jī)制，規(guī)范管理。市政府及相關(guān)部門(mén)要建立完善相關(guān)制度，不斷健全工作機(jī)制，切實(shí)規(guī)范社區(qū)及小區(qū)物業(yè)管理工作。一要建立健全相關(guān)制度。市政府要加緊調(diào)研，出臺(tái)加強(qiáng)社區(qū)管理建設(shè)工作的意見(jiàn)，進(jìn)一步重視社區(qū)基層建設(shè)，明確工作任務(wù)和建設(shè)目標(biāo)，切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、健全組織、明確職責(zé)、落實(shí)責(zé)任、強(qiáng)化管理、考核激勵(lì)，確保隊(duì)伍穩(wěn)定。要調(diào)研修改完善xx市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則，住宅區(qū)物業(yè)保修資金、住宅區(qū)物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用管理辦法，尤其是對(duì)住宅小區(qū)電梯檢測(cè)、維修保養(yǎng)資金的落實(shí)，要明確規(guī)定。有關(guān)部門(mén)要加緊研究出臺(tái)住宅區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)收費(fèi)管理辦法，進(jìn)一步明確不同住宅區(qū)和不同類型房屋的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)費(fèi)收支、減免要做到公開(kāi)、透明，尤其對(duì)空關(guān)房的物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)建議減半收取。二要建立工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制。市級(jí)層面要建立健全部門(mén)、街道、社區(qū)工作聯(lián)絡(luò)聯(lián)系制度，對(duì)于難點(diǎn)、焦點(diǎn)、重點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行研究，采取有效措施，及時(shí)處置落實(shí)。街道層面要建立定期、不定期的街道、社區(qū)、業(yè)委會(huì)工作聯(lián)絡(luò)機(jī)制，深入小區(qū)、了解實(shí)情、直面問(wèn)題、協(xié)調(diào)處置，確保小區(qū)穩(wěn)定。公安局所屬派出所要建立所轄警員小區(qū)聯(lián)絡(luò)制，融入居民住宅小區(qū)，為居民排憂解難，指導(dǎo)小區(qū)安全防范、矛盾化解、信息采集、重點(diǎn)人員管控等工作。要充分發(fā)揮業(yè)委會(huì)組織橋梁作用，建議有關(guān)部門(mén)牽頭，著手組建市物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)，為物管工作開(kāi)展提供交流平臺(tái)，促進(jìn)行業(yè)自律、推動(dòng)公平競(jìng)爭(zhēng)、維護(hù)合法權(quán)益、協(xié)調(diào)利益沖突。三要強(qiáng)化物管監(jiān)督管理。市和街道要重視對(duì)業(yè)委會(huì)組織的考核評(píng)比，出臺(tái)和完善激勵(lì)政策，明確工作要求。市級(jí)主管部門(mén)要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)交付使用樓盤(pán)移交物業(yè)公司時(shí)的監(jiān)管工作，不走過(guò)場(chǎng)。街道和社區(qū)要加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)的精細(xì)化管理，建立小區(qū)信息平臺(tái)，全面推進(jìn)小區(qū)網(wǎng)格化管理服務(wù)信息化，對(duì)小區(qū)每戶住戶基本情況實(shí)現(xiàn)信息動(dòng)態(tài)化管理。要加強(qiáng)物業(yè)企業(yè)的規(guī)范管理，針對(duì)物業(yè)公司從業(yè)人員素質(zhì)偏低，收費(fèi)服務(wù)不對(duì)等、服務(wù)不規(guī)范、管理措施不落實(shí)、維修不及時(shí)等情況，有關(guān)部門(mén)和業(yè)主委員會(huì)要嚴(yán)把物業(yè)進(jìn)入關(guān)，嚴(yán)格執(zhí)行審批程序，建立健全退出機(jī)制，并加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的動(dòng)態(tài)管理，把企業(yè)的資質(zhì)、登記和年檢與平時(shí)監(jiān)管有機(jī)結(jié)合，切實(shí)規(guī)范物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理。
3.注重教育，提高素質(zhì)。針對(duì)目前住宅區(qū)物業(yè)管理薄弱，物管人員素質(zhì)偏低，小區(qū)業(yè)主素質(zhì)高低不一等實(shí)際情況，加強(qiáng)住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育迫在眉睫。為此，市政府及相關(guān)部門(mén)、街道要把提高住宅小區(qū)人員的素質(zhì)教育提上議事日程。市文明辦和街道要牽好頭，結(jié)合實(shí)際、有的放矢，有計(jì)劃地開(kāi)展形式多樣，以樹(shù)正氣、重美德、講和諧、鄰互助等為主題的宣傳教育活動(dòng)，做到月月有活動(dòng)、季季有高潮、年年有特色。有關(guān)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司人員的監(jiān)督教育，使城市生活住宅小區(qū)成為真正的“園林小區(qū)、衛(wèi)生小區(qū)、文明小區(qū)、和諧小區(qū)”。
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