2017房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理模擬測試題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中發(fā)揮的更加出色，提前做好模擬測試題必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理模擬測試題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理模擬測試題
1、已知年名義利率為12%，按月計息，則年有效利率為( )。
A、12.55%
B、12.00%
C、12.36%
D、12.68%
2、國家頒布的《測量規(guī)范》和( )是房地產(chǎn)測量工作依據(jù)的主要規(guī)范性文件。
A、《建筑制圖標(biāo)準(zhǔn)》
B、《建筑面積計算規(guī)則》
C、《地形圖圖式》
D、《建筑標(biāo)準(zhǔn)圖集》
3、物業(yè)代理的作用之一，就是通過廣告等市場宣傳活動，對潛在的投資置業(yè)人士進(jìn)行( )。
A、市場定位
B、有效的引導(dǎo)
C、預(yù)測
D、幫助
4、已知某普通住宅開發(fā)項目的土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項目的總銷售收入為9000萬元，則應(yīng)繳納土地增值稅的數(shù)額為( )萬元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
5、開發(fā)商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發(fā)商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影響
參考答案：1-5：ACBCA
6、下列哪項是物業(yè)管理中經(jīng)營計劃的核心。
A、經(jīng)營費用估算
B、預(yù)算
C、預(yù)期收益估算
D、制定租金方案
7、如果降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的配套費用，則會使商品房的供應(yīng)( )。
A、增加
B、減少
C、不變
D、大幅度減少
8、動態(tài)投資回收期是指項目以( )所需的時間。
A、經(jīng)營收人抵償全部投資
B、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出
C、凈收益抵償全部投資
D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資
9、對商業(yè)繁華程度的依賴性最大的物業(yè)是( )。
A、商場
B、住宅
C、高爾夫球場
D、寫字樓
房地產(chǎn)估價師考試復(fù)習(xí)資料
19世紀(jì)德國統(tǒng)計學(xué)家恩格爾根據(jù)統(tǒng)計資料，對消費結(jié)構(gòu)的變化得出一個規(guī)律：一個家庭收入越少，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出所占的比例就越大，隨著家庭收入的增加，家庭收入中(或總支出中)用來購買食物的支出則會下降。推而廣之，一個國家越窮，每個國民的平均收入中(或平均支出中)用于購買食物的支出所占比例就越大，隨著國家的富裕，這個比例呈下降趨勢。恩格爾定律的公式：
食物支出變動百分比
食物支出對總支出的比率(R1)=──────────
總支出變動百分比
或
食物支出變動百分比
食物支出對收入的比率(R2)=──────────
收入變動百分比
收入變動百分比
R2又稱為食物支出的收入彈性。
恩格爾定律是根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)提出的，它是在假定其他一切變量都是常數(shù)的前提下才適用的，因此在考察食物支出在收入中所占比例的變動問題時，還應(yīng)當(dāng)考慮城市化程度、食品加工、飲食業(yè)和食物本身結(jié)構(gòu)變化等因素都會影響家庭的食物支出增加。只有達(dá)到相當(dāng)高的平均食物消費水平時，收入的進(jìn)一步增加才不對食物支出發(fā)生重要的影響。
恩格爾系數(shù)是根據(jù)恩格爾定律得出的比例數(shù)，是表示生活水平高低的一個指標(biāo)。 其計算公式如下：
食物支出金額
恩格爾系數(shù)=───────
總支出金額
除食物支出外，衣著、住房、日用必需品等的支出，也同樣在不斷增長的家庭收入或總支出中，所占比重上升一段時期后，呈遞減趨勢。
房地產(chǎn)估價師報酬率復(fù)習(xí)資料
一、報酬率的`實質(zhì)，投資回收是指所投入的資本的回收，即保本;投資回報是指所投入的資本全部回收之后所獲得的額外資金，即報酬。投資回報中是不包含投資回收的，報酬率為投資回報與所投入的資本的比率。即：報酬率=投資回報/所投入的資本。從全社會來看，報酬率與投資風(fēng)險正相關(guān)，風(fēng)險大的投資，其報酬率也高，反之則低。認(rèn)識到了報酬率與投資風(fēng)險的關(guān)系，實際上就在觀念上把握住了求取報酬率的方法，即所應(yīng)選用的報酬率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的報酬率。在不同地區(qū)、不同時期、不同用途或不同類型的房地產(chǎn)，同一類型的房地產(chǎn)的不同權(quán)益、()不同收益類型，由于風(fēng)險不同，所以其報酬率也不相同，因此在估價中并不存在一個統(tǒng)一不變的報酬率。
二、報酬率的求取方法。
1、累加法是將報酬率視為包含無風(fēng)險報酬率和風(fēng)險補(bǔ)償率兩大部分，然后分別求出每一部分，再將它們相加、累加法的一個基本公式為：
報酬率=無風(fēng)險報酬率+投資風(fēng)險補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動性補(bǔ)償一投資帶來的優(yōu)惠
無風(fēng)險報酬率一般是選取國債利率或銀行存款利率。無風(fēng)險報酬率和具有風(fēng)險性房地產(chǎn)的報酬率，一般是名義報酬率，即已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。
2、市場提取法，市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，反求出報酬率。(1)在V=A/Y的情況下，是通過Y=A/V來求取Y，(2)在V=A/Y*[1-1/(1+Y)n]時，通過A/Y*[1-1/(1+Y)n]-V=0來求取Y，不過要用試錯法和線性內(nèi)插法。市場提取法求取的報酬率是人們頭腦中過去而非未來的風(fēng)險判斷，它可能不是估價對象未來各項收益風(fēng)險的可靠指針。
3、投資報酬率排序插入法，報酬率是典型投資者在房地產(chǎn)投資中所要求的報酬率。具有同等風(fēng)險的任何投資的報酬率應(yīng)該是相似的，所以，可通過同等風(fēng)險投資的報酬率來求取估價對象的報酬率。報酬率排序插入法的操作步驟和內(nèi)容如下：(1)調(diào)查、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)搜集估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)投資、相關(guān)投資及其報酬率和風(fēng)險程度的資料，如各種類型的銀行存款的利率、政府債券的利率、公司債券的利率、股票的報酬率及其他投資的報酬率等。(2)將所搜集的不同類型投資的報酬率按從低到高的順序排列，制成圖表。(3)將估價對象與這些類型投資的風(fēng)險程度進(jìn)行分析比較，考慮管理的難易、投資的流動性以及作為資產(chǎn)的安全性等，判斷出同等風(fēng)險的投資，確定估價對象風(fēng)險程度應(yīng)落的位置。(4)根據(jù)估價對象風(fēng)險程度所落的位置，在圖表上找出對應(yīng)的報酬率，從而就確定出了所要求取的報酬率。確定報酬率時都含有主觀性。
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