2017房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導資料

　　房地產(chǎn)保險估價是房地產(chǎn)估價師考試中核心考點，也是房地產(chǎn)估價師復習時重要的輔導資料。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導資料，希望大家喜歡。

　　房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)保險估價輔導資料

　　1、法律依據(jù)�！吨腥A人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國保險法》以及其他有關規(guī)定。

　　2、保險范圍。房地產(chǎn)保險可分為房屋財產(chǎn)保險、房屋利益保險、責任保險、信用保險、綜合保險、建筑工程保險。土地不能成為房地產(chǎn)保險合同的標的;投機風險(如房地產(chǎn)市場價格變化)和必然或已知損失(如房屋自然損耗)不屬于房地產(chǎn)保險范圍。

　　3、房地產(chǎn)保險估價，分為：

　�、俜康禺a(chǎn)投保時的保險價值評估。應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失的建筑物的價值，不應包括土地價值。常采用成本法、市場比較法。

　　房地產(chǎn)投保時的保險價值，根據(jù)采用的保險形式，可按該房地產(chǎn)投保時的實際價值確定，也可按保險事故發(fā)生時該房地產(chǎn)的實際價值確定。

　�、诒ｋU事故發(fā)生后損失程度或損失價值的評估。應把握保險標的房地產(chǎn)在保險事故發(fā)生前后的狀態(tài)。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程度。按不可修復評估時，結果中扣除殘值(拆除重建)。

　　4、直接損失和間接損失。

　　①直接損失是自然風險和社會風險的作用導致財產(chǎn)本身的直接損失。

　�、陂g接損失是指由于財產(chǎn)的直接損失而引起的未毀損財產(chǎn)價值的降低或收益的下降。如：當一建筑物嚴重受損，雖然沒有完全毀掉，但可能須完全重建，為了重建，該建筑未損壞的部分必須完全毀掉，這種損失就是間接損失;間接損失中很重要的一種類型就是凈收入下降的損失。凈收入下降的`損失是指在被損壞的財產(chǎn)被修復完全好之前，人們由于全部或部分地喪失了對財產(chǎn)的使用而導致的收益下降或費用上升。

　　5、保險價值和保險金額。

　�、俦ｋU價值是指保險標的訂立保險合同時估定的實際價值或在發(fā)生保險事故時所具有的價值。②保險金額是保險雙方當事人在保險合同上載明的，投保人對于特定的保險標的的實際投保金額，也是在保險事故發(fā)生后承擔損失補償義務的最高限額。保險金額不得超過保險價值，超過保險價值的，超過部分無效。

　　房地產(chǎn)估價師考試復習試題

　　1、房地產(chǎn)估價的合法原則是針對(　　)來講的。

　　A.估價機構

　　B.估價人員

　　C.估價對象

　　D.估價方法

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：合法原則主要是針對估價對象的。參見教材P155。

　　2、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應交納的稅費分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120㎡，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為(　　)元/㎡。

　　A.2427.18

　　B.2500.00

　　C.2575.00

　　D.2659.57

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：正常成交價格=賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的稅費比率)=300000/(1-6%)÷120=2659.57(元/㎡)。參見教材P190。

　　3、房地產(chǎn)的(　　)特性，是房地產(chǎn)有別于其他財產(chǎn)的主要之處。

　　A.不可移動

　　B.供給有限

　　C.價值量大

　　D.用途多樣

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)的主要之處。參見教材P59。

　　4、某宗房地產(chǎn)的收益期限和土地使用權都為40年，至今都已使用10年，預計該宗房地產(chǎn)未來正常運行年有效毛收入為100萬元，運營費用為20萬元，無風險報酬率為3%，該類房地產(chǎn)平均要求的收益率是13%，該房地產(chǎn)相對于同類房地產(chǎn)的系統(tǒng)風險的指標是0.5，該房地產(chǎn)的收益價格為(　　)萬元。

　　A.1372.7

　　B.1309.9

　　C.953.9

　　D.900.6

　　【正確答案】：D

　　5、為評估某宗房地產(chǎn)2010年10月的價格，選取了可比實例成交價格為3000元/㎡，成交日期為2010年4月末，該類房地產(chǎn)自2010年1月至2010年6月末每月價格遞增1%，2010年6月末至2010年10月末平均每月比上月價格下降10元/㎡。該可比實例在2010年10月末的價格為(　　)元/㎡。

　　A.3018

　　B.3020

　　C.3144

　　D.3050

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：該可比實例在2010年10月末的價格=3000×(1+1%)2-10×4=3020(元/㎡)。參見教材P194。

　　房地產(chǎn)估價師建筑工程管理復習講義

　　1)建筑管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各項建筑工程(包括各類建筑物、構筑物)的性質、規(guī)模、位置、標高、高度、體量、體形、朝向、間距、建筑密度、容積率、建筑色彩和風格等進行審查和規(guī)劃控制。

　　2)道路管理。主要是按照城市規(guī)劃要求對各類道路的走向、坐標和標高、道路寬度、道路等級、交叉口設計、橫斷面設計、道路附屬設施等進行審查和規(guī)劃控制。

　　3)管線管理。主要按照城市規(guī)劃要求對各項管線工程(包括地下埋設和地上架設的給水、雨水、污水、電力、通訊、燃氣、熱力及其他管線)的性質、斷面、走向、坐標、標高，架埋方式、架設高度、埋置深度、管線相互間的水平距離與垂直距離及交叉點的處理等進行審查和規(guī)劃控制。

　　4)審定設計方案。城市規(guī)劃行政主管部門對于建設工程的初步設計方案進行審查，并確認其符合規(guī)劃設計要點的要求后，建設單位就可以進行建設工程的施工圖設計。

　　5)核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。在核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證前，城市規(guī)劃行政主管部門應對建設工程施工圖進行審查。(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)建設單位或者個人在取得建設工程規(guī)劃許可證件和其他有關批準文件后，方可申請辦理開工手續(xù)。

　　6)放線、驗線制度。為了確保建設單位能夠按照建設工程許可證的規(guī)定組織施工，建設工程的坐標、標高確認無誤，城市規(guī)劃行政主管部門應派專門人員或認可的勘測單位到施工現(xiàn)場進行放線，建設工程經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門驗線后，方可破土動工。

 

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