2017房地產(chǎn)估價師案例與分析問答題
要想在房地產(chǎn)估價師的考試中取得好成績，考前多做測試題必不可少。下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價師案例與分析問答題，希望大家喜歡。
房地產(chǎn)估價師案例與分析問答題
案例1：某建筑物為28層框架剪力墻結(jié)構(gòu)樓房，于2003年建成并投入使用，現(xiàn)對2層進行估價，2層套型設(shè)計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量優(yōu)，目前保養(yǎng)維護較好，有專業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內(nèi)墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設(shè)施、室內(nèi)預(yù)留電視電話、空調(diào)插孔、小區(qū)設(shè)有專門的消防系統(tǒng)。該房屋所有權(quán)及分攤的國有土地使用權(quán)歸乙方所有�，F(xiàn)已被司法機關(guān)扣押。
問題：
1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?
2、寫出估價技術(shù)路線。
參考答案：
1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據(jù)估價對象的情況以維持規(guī)劃用途(為公寓)來實施的。
2、①市場法技術(shù)路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎(chǔ)進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區(qū)域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。②收益法技術(shù)路線：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷?選用適宜的計算公式求出收益價格。
案例2：某企業(yè)購得一個已停工5年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1-4層為商業(yè)裙樓，5-27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5-8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。
問題：
請說明擬優(yōu)先選用的估價方法及技術(shù)路線，以及確定評估價值時考慮的主要因素。
參考答案：
1.題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應(yīng)明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5-8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價對象應(yīng)該予以明確，當(dāng)時購置此項在建工程的權(quán)益情況、轉(zhuǎn)讓情況、原建設(shè)單位的付款情況以及土地使用權(quán)限情況等都必須一一搞清，在此基礎(chǔ)上評估的抵押價值，應(yīng)是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價時的公開市場價值扣除法定優(yōu)先受償?shù)目铑~后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進行估價。
2.具體地說，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場法與假設(shè)開發(fā)法，住宅部分可以市場法為主，輔之以成本法。無論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續(xù)建過程中的水電、設(shè)備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數(shù);如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。
3.除需考慮以上問題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場法、假設(shè)開發(fā)法評估抵押價值，對住宅部分以市場法、成本法評估抵押價值，在確定評估價值時，需考慮的主要因素有：土地使用權(quán)出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開發(fā)經(jīng)營期、當(dāng)?shù)仡愃粕虉黾白≌氖蹆r、租金、運營費用、管理費用、銷售費用、利率、銷售稅費、開發(fā)成本、報酬率(資本化率)等。
案例3：甲、乙合作投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時投資正好用完，銷售費用也已預(yù)提。項目的總建筑面積10000m2，售價3000元/m2，銷售稅費為售價的7%。銷售過程中，乙拿出一套建筑面積100m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時再作處理。該項目在短期內(nèi)銷售完成，實際銷售費用與預(yù)提的銷售費用相符，實際回收價款2762.1萬元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬元，現(xiàn)因乙拿走一套價值30萬元的房屋，故乙實得1351.05萬元;乙則認為該套房屋的成本為25萬元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬元，自己應(yīng)分得1368.55萬元。
問題：
若不考慮所得稅因素，誰的分配方案合理?應(yīng)該怎樣分配?為什么?
參考答案：
1.甲、乙的分配方案均不合理。
2.甲應(yīng)分得1395萬元，乙應(yīng)分得1367.1萬元。
3.因為，如果乙拿走的房屋用于銷售，共可回收價款2790萬元，雙方可各分得1395萬元;由于送禮是乙的個人行為，不應(yīng)讓甲的收入受到影響，甲仍應(yīng)獲得1395萬元，乙尚可獲得1367.1萬元。
房地產(chǎn)估價師考試案例分析
大約十年前，在具體實施損害賠償?shù)闹俨门c司法實踐中，涉及到具體的賠償時，如何確定房地產(chǎn)的具體賠償金額成了很大的難題。由于引起損害的原因各種各樣，受損情況表現(xiàn)出多樣性的特點：表現(xiàn)在房屋實體方面，如裂縫、沉降、傾斜等;表現(xiàn)為相鄰建筑物遮擋而引起的日照變化等;表現(xiàn)在規(guī)劃修改引起小區(qū)公共設(shè)施重大變化，如車位、公共綠地等;表現(xiàn)在權(quán)利受限引起權(quán)益價值貶損等等。上述情況發(fā)生時，因為難以找到合適的機構(gòu)與人員對具體受損金額進行估值，從而導(dǎo)致司法與仲裁工作難以順利展開。
近年來，隨著房地產(chǎn)估價機構(gòu)在房地產(chǎn)估價領(lǐng)域業(yè)務(wù)的不斷擴大，社會影響也逐步擴大與加強。部分房地產(chǎn)估價機構(gòu)受政府、司法或開發(fā)商委托，已經(jīng)在損害賠償、房屋貶值方面開展了估價工作，實踐中已經(jīng)積累了部分的經(jīng)驗。
而《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中明確了該項估價類別的規(guī)定：“6.12其他目的的.房地產(chǎn)估價6.12.1其他目的的房地產(chǎn)估價，包括房地產(chǎn)損害賠償估價等。 6.12.2房地產(chǎn)損害賠償估價，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費用作為損害賠償價值。”可見，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》雖對損害賠償估價沒有作進一步詳細的闡述，但估價類別中說明損害賠償估價屬于房地產(chǎn)估價的業(yè)務(wù)領(lǐng)域與范圍。
從損害賠償估價的業(yè)務(wù)特點看，盡管引起損害的原因千差萬別，但終點歸結(jié)為房地產(chǎn)(而不是動產(chǎn))價值變動的確定。因此從估價的實踐看目前司法在房屋損害賠償估價已明確交付給房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，其他如資產(chǎn)評估、造價審價、會計等中介行業(yè)則基本未涉足該領(lǐng)域;從估價的規(guī)范文件看，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》給予了房地產(chǎn)損害賠償估價的理論支持與指導(dǎo)。綜合上述兩方面，我們認為損害賠償估價由房地產(chǎn)估價機構(gòu)及估價師承擔(dān)具有現(xiàn)實與理論的必然性。
房地產(chǎn)估計師考試復(fù)習(xí)資料
住房公積金把住房改革和住房發(fā)展緊密地結(jié)合起來，解決了長期困擾我國的住房機制轉(zhuǎn)換問題和籌集政策性住房資金問題。其作用有：
(1)住房公積金制度是改革住房分配制度，把住房實物分配轉(zhuǎn)變?yōu)樨泿殴べY分配的重要手段之一，增加了職工工資當(dāng)中住房消費含量，實現(xiàn)分配體制的轉(zhuǎn)換。
(2)建立了職工的自助保障機制，增強了職工解決住房問題的能力，調(diào)整了職工消費結(jié)構(gòu)，確保了職工住房消費支出，有利于擴大住房消費，增加住房有效需求。
(3)住房公積金制度實行“低存低貸”原則，為繳存職工提供比商業(yè)貸款利率低的住房公積金個人住房委托貸款，住房公積金的部分增值收益用于城市廉租住房建設(shè)，為我國住房保障制度建設(shè)和完善政策性住房金融體系奠定了基礎(chǔ)。
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