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物業(yè)地下停車場(chǎng)管理
地緊張、地價(jià)高昂、空間擁擠是目前困擾我國(guó)城市居住區(qū)開發(fā)建設(shè)的一個(gè)難題。那么如何高效利用土地以完善居住區(qū)功能，改善居住區(qū)空間環(huán)境？眾所周知，在居住區(qū)開發(fā)建設(shè)中，除住宅建筑用地之外，各種公共建筑和配套基礎(chǔ)設(shè)施是道路、停車交通用地，以及園林綠化用地，占有相當(dāng)大的比例，特別是近年來隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人民生活水平的提高，居民家庭小汽車擁有量逐漸增長(zhǎng)，顯然居住區(qū)停車空間的用地指標(biāo)也必須大幅度增加。與此同時(shí),為改善居住區(qū)生態(tài)環(huán)境，園林綠化也越來越受到重視而要求進(jìn)一步擴(kuò)大提高綠化覆蓋率。所有這些，都對(duì)城市居住區(qū)開發(fā)建設(shè)用地造成巨大壓力。因此，將居住區(qū)停車空間與綠化空間有機(jī)結(jié)合以高效利用土地資源，是一種值得提倡的規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想，并應(yīng)在實(shí)踐中結(jié)合具體情況和條件，積極加以實(shí)施。
1 小區(qū)停車方式
淮安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，正處于方興未艾的階段。然而綜觀這幾年建設(shè)的居住小區(qū)，其停車方式無外乎以下三種。
1.1 路旁停車
“富麗花園”始建于 1997 年，屬淮安市較早開發(fā)的房產(chǎn)之一，早期的規(guī)劃設(shè)計(jì)沒有考慮到居民停車的問題，因此，目前整個(gè)小區(qū)只好采用路旁停車的方式。
相對(duì)于其他停車方式而言，路旁停車的方式，是最直接、最經(jīng)濟(jì)的，它不僅投資低，而且存取方便。然而這種停車方式容量小，在小汽車擁有率較高時(shí)，其弊端甚多：污染環(huán)境，有礙交通，不利安全和管理，也不利于汽車的養(yǎng)護(hù)，更重要的是用地過多，有時(shí)還不能滿足車位需要。所以隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，私有汽車量的增加，這種停車方式已經(jīng)逐步被取代，或僅作為臨時(shí)停車或其它停車方式的輔助而在小區(qū)內(nèi)存在。
1.2 地下車庫(kù)、半地下車庫(kù)
“浦東花園”坐落于解放東路新淮中大門北側(cè)，2002年7月開盤，是均價(jià)超過4000元/㎡的低層公寓，是居民小汽車擁有率較高住宅區(qū)，必須要實(shí)行合理的人車分流。
為滿足77%的車位占有率，寶貴的地上空間是不夠的，在建設(shè)中，該小區(qū)借助于地勢(shì)的高差，采用了環(huán)形車道和地下車庫(kù)的設(shè)計(jì)，同時(shí)結(jié)合園林小品的布置，設(shè)置地下車庫(kù)換氣口，把汽車的噪音和尾氣對(duì)園區(qū)的污染控制在最低限度，實(shí)現(xiàn)了安全、寧?kù)o與便利的高度統(tǒng)一。此外，它還利用草坪磚作為鋪裝材料，修建部分臨時(shí)停車位，滿足最大限度的停車要求和對(duì)環(huán)境的保護(hù)。
1.3 首層架空停車
這種停車方式中首層成為聯(lián)系住宅組團(tuán)內(nèi)外的全步行空間，對(duì)改善居住環(huán)境有所幫助，但停車對(duì)住戶有干擾。住宅樓間利用平臺(tái)聯(lián)系的可在首層平臺(tái)下停車，既減少干擾，又提供戶外活動(dòng)場(chǎng)地。
2 綠地地下停車場(chǎng)的建立
隨著家庭轎車的普及，如何解決好居住小區(qū)內(nèi)小轎車的停放已成為當(dāng)前居住區(qū)中的新問題，在小區(qū)的規(guī)劃建設(shè)過程中，要始終堅(jiān)持“以人為中心”的指導(dǎo)思想，加強(qiáng)環(huán)境設(shè)計(jì)，消減因使用轎車而造成的不良影響，使居民的生活環(huán)境維持較高的質(zhì)量。這就要求居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)中選擇合理的停車方式——利用綠地地下空間作為停車場(chǎng)。
從“浦東花園”的小區(qū)建設(shè)中，我們發(fā)現(xiàn)綠地地下停車的方式頗受居民的喜歡——更多的綠色空間和人車分流的便捷的交通，體現(xiàn)了對(duì)人的關(guān)懷。簡(jiǎn)而言之，開發(fā)利用綠地地下空間作為停車場(chǎng)不僅可高效利用土地，在綠化量增加的同時(shí)增加停車面積以節(jié)約用地；而且還具有隔絕噪聲、減少?gòu)U氣污染，實(shí)現(xiàn)人車分離，易于保障交通安全的功效。
根據(jù)對(duì)小區(qū)的80位業(yè)主的隨機(jī)抽樣調(diào)查,在房屋維修、設(shè)備維護(hù)、裝修審批、公用設(shè)施管理、綠化管理、環(huán)衛(wèi)管理、車輛管理、治安管理、消防管理、社區(qū)文化、特約服務(wù)等物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目中,有37%的業(yè)主認(rèn)為小區(qū)的車輛停放管理，即采用綠地地下空間作為停車場(chǎng)的方式是最令其滿意的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目,該比例在上述眾多項(xiàng)目中位居第一.
2.1 相對(duì)集中的布置方式
綠地地下停車場(chǎng)的布局采用集中與分散相結(jié)合的原則，在盡可能保證停車場(chǎng)服務(wù)半徑合理的前提下以集中設(shè)置為主。地下停車場(chǎng)一般可選在居住區(qū)中心公園綠地、小區(qū)中心公園綠地、組團(tuán)綠地的下面。
利用綠地地下空間建設(shè)地下車庫(kù)時(shí)，車庫(kù)規(guī)模受到綠地面積大小、地形是否規(guī)則以及周邊道路布局的制約，為了經(jīng)濟(jì)地利用建設(shè)用地，也為了更好地處理地下停車庫(kù)的規(guī)劃，“浦東花園”居住區(qū)綠地就采用適當(dāng)集中的布置方式，這樣不僅有助于提高生態(tài)效益而且可以較好地利用地下空間修建地下停車庫(kù)。因?yàn)檐噹?kù)的集中布置，一方面方便管理，節(jié)省管理開支；另一方面可以合理地利用地上空間，減少工程建筑造價(jià)；而且集中布置還有利于地上、地下景觀整體性的形成，使小區(qū)的地上空間和地下空間形成很好的統(tǒng)一性。
2.2 經(jīng)濟(jì)的建筑結(jié)構(gòu)
地下停車場(chǎng)可采取掘開式構(gòu)筑鋼筋混凝土無梁板柱結(jié)構(gòu)、梁柱框架結(jié)構(gòu)或鋼筋混凝土聯(lián)拱等結(jié)構(gòu)型式，這種建筑結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)、耐用，防震、抗壓性好。“浦東花園”住宅小區(qū)地下停車庫(kù)的柱網(wǎng)布置是以上述停車位和車道的特點(diǎn)為設(shè)計(jì)依據(jù)，同時(shí)兼顧了以下幾點(diǎn)：
（1）保證足夠的行車、停車空間，避免車輛的碰撞損壞；
（2）留有一定的使用靈活性；
（3）結(jié)構(gòu)的合理性和經(jīng)濟(jì)性；
（4）減少不可利用面積；
（5）盡可能統(tǒng)一柱網(wǎng)尺寸。太小的柱網(wǎng)尺寸不便于行車與停放，太大的柱網(wǎng)尺寸雖然有利于使用，但增大柱距，使得屋蓋結(jié)構(gòu)厚度增大、造價(jià)升高，因此，應(yīng)確定一個(gè)合理的柱網(wǎng)尺寸。按照住宅小區(qū)可停車庫(kù)的標(biāo)準(zhǔn)車型與車道尺寸，柱網(wǎng)應(yīng)在 6m×8m之間（柱間停兩輛車）或 8m×8m(（柱間停三輛車）左右。
2.3 良好的地上景觀
盡管建筑結(jié)構(gòu)比較結(jié)實(shí)、牢靠，但鑒于結(jié)構(gòu)荷載的限制，覆土平均厚度宜在 50cm左右，對(duì)于這個(gè)覆土厚度，只適應(yīng)種植小型灌木和鋪植草皮，這樣不便形成良好的社區(qū)景觀。為了增加景觀層次，改善生態(tài)效應(yīng)，而又盡量減少建設(shè)投入，“浦東花園”采用局部加厚覆土形成小土丘，和設(shè)置花壇加大覆土厚度等方法；另外還局部降低車庫(kù)頂板標(biāo)高、形成覆土坑。
這樣，在滿足建筑負(fù)荷和植物生長(zhǎng)的前提下，布置亭廊、花架、噴泉、水池、雕塑等小品建筑及兒童游戲場(chǎng)地，形成了豐富的小區(qū)公共景觀。地上通風(fēng)口結(jié)合綠地建設(shè)，進(jìn)行簡(jiǎn)單的裝飾，裝點(diǎn)成富有情趣可供觀賞的建筑小品，與綠地融為一體，構(gòu)成了地面開敞、自然、優(yōu)美、舒適的居住區(qū)外部空間環(huán)境。
2.4 便捷的交通出入
為最大限度地實(shí)現(xiàn)居住區(qū)地面人行與車行分離以保障交通安全、減少噪聲及廢氣污染，創(chuàng)造安全、舒適、寧?kù)o、健康的外部空間環(huán)境，“浦東花園”的地下停車場(chǎng)出入口以坡道與小區(qū)周圍的車行干道或支路直接連通，另一個(gè)停車場(chǎng)的出入口則以地下、半地下露天塹壕式道路（其上可架設(shè)步行過路橋）與居住區(qū)外的車行道相連；同時(shí)還為車主設(shè)置了方便的步行專用出入口，并且在單元出入口設(shè)置通往地下車庫(kù)的樓梯。
3 停車方式的類型選擇
小區(qū)交通必須合理組織人流、車流和車輛停放，可采用多種停車方式，但應(yīng)優(yōu)先采用地下停車方式。靜態(tài)交通組織應(yīng)避免干擾居民的日常生活和侵占綠地，地下停車或汽車樓(庫(kù))的停車比例不應(yīng)小于小區(qū)總停車位的50%，盡量做到就近停車。動(dòng)態(tài)交通組織與道路布置應(yīng)重點(diǎn)解決好居民活動(dòng)與自行車和汽車流向的關(guān)系，避免或減少相互交叉干擾。如淮安“浦東花園”的小區(qū)道路則采用內(nèi)外道路相結(jié)合的骨架，區(qū)內(nèi)主車行道寬7m。小區(qū)設(shè)3個(gè)入口，共有414個(gè)停車位，停車率44%，分為地面停車和地下停車 (地面停車以小區(qū)外環(huán)路為主,低層聯(lián)排住宅每戶設(shè)一個(gè)車位)。當(dāng)然，選擇停車方式必須結(jié)合整個(gè)小區(qū)的規(guī)劃，特別要考慮居民需求的定位，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的水平和承受能力，住宅的密度、層數(shù)、休息場(chǎng)所的布局情況等一系列因素，切忌貪大求洋。理想的停車方式固然好，但一定要考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)在一頂發(fā)展階段的承受能力。
今后在大城市中的居住小區(qū)，停車主要要向地下發(fā)展，充分利用底下空間；在大中城市中，應(yīng)該地上、大下、半底下結(jié)合。在高級(jí)住宅小區(qū)中，應(yīng)該采用車人完全分流的的地下停車，保證高檔社區(qū)的綠化環(huán)境；在普通居住區(qū)中，也應(yīng)通過規(guī)劃盡量減少區(qū)內(nèi)看到車輛的視頻率，從而提高綠視率；位于城市中心的居住區(qū)，還應(yīng)該常識(shí)停車樓、機(jī)械停車等停車措施；在土地較為充足的郊區(qū)和小城鎮(zhèn)，可以采用底層架空停車、組團(tuán)外集中露天停車等措施。或許，隨著居住建筑本身在商品房售價(jià)中所占比例的不斷下降與人們對(duì)于配套設(shè)施和居住環(huán)境越來越高的要求，在未來居住小區(qū)和規(guī)劃、設(shè)計(jì)中，停車場(chǎng)將會(huì)越來越受到規(guī)劃師和建筑師的高度關(guān)注和重視。
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