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公房維修人員管理規(guī)定
公房維修是排除隱患、保證結構安全、延長房屋使用年限、滿足居民日常生活基本需求的一項公房管理工作。為使我市直管公房的維修工作規(guī)范、有序運行，特制定本暫行規(guī)定。
一、 維修原則
1. 公房維修必須在國家有關方針政策指導下，合理安排，并保證維修質量、節(jié)約維修費用，以服務公房住戶，確保國有資產(chǎn)保值、增值為原則。
2. 公房維修工作要貫徹以租養(yǎng)房、確保安全、方便生活的方針，加強修繕和經(jīng)常性維護，把有限的財力、物力著重用于修繕破舊危險房屋以及修復已損壞的房屋構件，分清輕重緩急，統(tǒng)籌兼顧、合理安排。
3. 公房維修必須結合城市規(guī)劃和市容整頓。凡涉及城市規(guī)劃拆建、改建及近期內(nèi)拆除的房屋，其維修標準應以加固簡修為主。凡沿主要街道房屋的維修還需照顧市容街景,使之與周圍環(huán)境相協(xié)調。
二、維修項目范圍的劃分
根據(jù)房屋的破損部位、工程量及費用，初步劃分為小修、中修、大修及翻建等。
1. 小修：凡不需要拆改房屋結構，通過簡單修理保養(yǎng)能保持或恢復建筑物良好技術狀況和使用功能的，皆歸為小修。主要項目范圍有：
（1） 磚瓦屋面檢修、治漏；
（2） 修補各種樓梯；
（3） 鏟抹內(nèi)外墻皮；
（4） 修復上下水管；
（5） 修補廁所陰水、滲漏；
（6） 油漆鋼窗、鐵窗、鐵扶手及脫落油漆的木門窗；
（7） 修復、更換門框、門檻及堵塞窗、門洞等。
2. 中修：通過對房屋承重結構、屋面結構局部翻修和拆改部分附屬構件，恢復建筑物原來使用功能的，皆列為中修。主要項目范圍包括：
（1） 大面積瓦屋面翻修、換屋笆及油氈樓面;
（2） 局部危房加固或部分拆除;
（3） 提高屋內(nèi)地面；
（4） 大的結構翻修和翻改建化糞池等。
3. 大修：建筑物主要承重構件破損嚴重，樓面結構破漏嚴重甚至構成危險的，修復這些主要承重構件，使之恢復功能的列為大修。大修費材料多，花人工大，經(jīng)技術人員鑒定，已沒有維修價值的，應結合城市改造，統(tǒng)一規(guī)劃，進行翻改建，列入基建項目。
4. 翻建：對已倒塌房屋、破損嚴重經(jīng)鑒定成危房的或居住條件極為惡劣的房屋，由技術人員實地勘測，制定翻建方案，經(jīng)規(guī)劃部門批準后翻建。
5. 住戶私有物品或由于住戶使用不當造成損壞的項目不在維修范圍，如玻璃、燈管、插座、開關、水表、水龍頭、小五金、坐便器及污水管道堵塞等。
三、維修程序
1. 每年秋季汛期結束后，由公房管理所派技術人員對公房進行全面檢查，做好下一年度房屋維修和改造計劃，編制維修資金預算。
2. 設立、公布公房維修報修電話，對住戶報修內(nèi)容詳細記錄，及時做出派工安排。
3. 為使維修資金得到科學合理的使用，保證維修質量，公房維修實行招標制度和保修期制度。每年開工前通過招標確定維修施工單位，工程結束結算時，預扣工程款的5%作為保修資金，保修期滿，經(jīng)技術人員復查無質量問題的，付清保修資金。
4. 施工單位應按照維修計劃安排施工，要保工期、保質量完成維修計劃。維修工程應選購優(yōu)質建材，發(fā)現(xiàn)使用劣質建材的，一經(jīng)查實，一律返工，費用由施工單位自理。工程竣工后，施工單位應于五天內(nèi)報公房管理所，雙方在七天內(nèi)組織人員共同驗收。維修紀錄等相關單據(jù)當場簽字，以備結算。
5. 工程結束后，施工單位應做好建筑垃圾清運和維修現(xiàn)場環(huán)境衛(wèi)生工作。
四、施工人員管理
1. 施工人員應認真負責，熱愛本職工作，樹立為公房住戶服務的工作理念．
2. 施工中不得以任何借口借用住戶的工具和其它物品，如有違反，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，按借用物品價值兩倍處罰。
3. 施工人員要嚴格執(zhí)行各工種安全操作規(guī)程，嚴禁違章操作，違反操作規(guī)程造成傷害的，后果自負，費用自理。
4. 施工中不得接受用戶的吃請，不得接受住戶所送的煙、酒等物，否則，發(fā)現(xiàn)一次，罰款300元，并辭退。
公有住房售后維修管理辦法
第一條 為加強公有住房售后維修管理，明確售房單位或者其委托的管理單位（以下統(tǒng)稱售房單位）和住房所有權人、使用人的責任，保障住房的正常使用，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本省行政區(qū)域內(nèi)在城鎮(zhèn)住房制度改革和拆遷安置中向個人出售的公有住房的維修管理。公有住房出售后實行物業(yè)管理的，依照國家和本省有關物業(yè)管理的規(guī)定執(zhí)行。
第三條 省人民政府建設行政主管部門負責全省公有住房售后維修的管理工作。
設區(qū)的市、縣（市）人民政府房地產(chǎn)行政管理部門負責本行政區(qū)域內(nèi)公有住房售后維修的管理工作。
第四條 在公有住房出售時，售房單位與住房所有權人應當簽訂公有住房售后維修管理合同，界定住房的共用部位、共用設施設備和自用部位、自用設備，明確維修管理責任，并對其他有關事項進行約定。在本辦法發(fā)布前，出售公有住房未簽訂維修管理合同的，應當在設區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的期限內(nèi)補簽合同。
住房的共用部位，是指住戶共用的住房主體承重結構部位（包括屋頂、樓板、梁、柱、內(nèi)外承重墻體、基礎）、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾道、煙道、排氣孔道、公用門廳、內(nèi)天井和設備層等。
住房的共用設施設備，是指居住小區(qū)、組團或者單幢住宅內(nèi)，住戶共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵，電梯、公用電視天線、供電線路、照明設施，鍋爐、暖氣管道，煤氣管道，消防設施，以及綠地、道路、信報箱、傳達室、公共廁所、溝、渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
住房的自用部位、自用設備，是指分戶門及其以內(nèi)的門、窗、屋面、內(nèi)墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內(nèi)的管線、器具，暖氣分戶閥門及其以內(nèi)的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內(nèi)的建筑物、構筑物和配套設備等。
第五條 公有住房出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位負責。
同院或者同幢的公有住房出售前產(chǎn)權屬于二個及其以上單位的，在出售后，其共用部位、共用設施設備的維修和管理由原售房單位共同負責。
公有住房出售后，其自用部位、自用設備的維修和管理由住房所有權人負責。但是，水、電、煤氣的收費中已經(jīng)包含水、電、煤氣戶表的維修管理費用的，供水、供電和煤氣經(jīng)營單位應當負責水、電、煤氣戶表的維修管理，并承擔相應費用。
第六條 公有住房出售后，原售房單位應當建立住房共用部位、共用設施設備維修基金（以下簡稱維修基金），專項用于公有住房出售后住房共用部位、共用設施設備的維修、更新和改造。
第七條 售房單位應當從實際收取的售房款中按照設置電梯的高層住宅為售房款總額的百分之三十至百分之四十，其他住宅為售房款總額的百分之二十至百分之三十的比例，提取維修基金，該項維修基金歸售房單位所有。
購房者應當按照實際交付的購房款總額百分之二的比例，直接向售房單位交納維修基金。該項維修基金屬于住房所有權人共有，不計入住房銷售收入。
第八條 在本辦法實施前，公有住房售出后未建立維修基金或者維修基金提取、交納的標準低于前條規(guī)定的，售房單位和購房者應當依照本辦法的規(guī)定，建立或者補充維修基金。
第九條 售房單位應當按照設區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定的比例，將維修基金劃分為住房共用部位維修基金和住房共用設施設備維修基金，并在銀行開設專戶儲存。其中住房共用部位維修基金按幢建帳，共用設施設備維修基金按居住區(qū)、組團建帳，實行專款專用。
第十條 住房的共用部位、共用設施設備的維修管理費用從依照本辦法的規(guī)定建立的維修基金中列支。但是縣級以上人民政府對負責住房共用設施設備維修管理的部門維修管理費用的支出另有規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行。
住房的自用部位、自用設備的維修管理費用由住房所有權人承擔。
在建筑工程保修期內(nèi)的住房，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定由責任單位保修的，責任單位應當負責維修，并承擔相應費用。
第十一條 維修基金不敷使用時，經(jīng)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政管理部門批準，售房單位可以按照住房建筑面積的占有比例，向住房所有權人續(xù)籌。具體籌集辦法，由設區(qū)的市、縣（市）人民政府制定。
第十二條 住房所有人可以依照國家和本省有關住房公積金管理的規(guī)定，向住房公積金管理中心申請使用其家庭成員的住房公積金，專項用于住房的大修。
第十三條 售房單位應當定期向住房所有權人公布維修基金的使用情況，聽取住房所有權人對維修基金管理和使用的意見，并接受房地產(chǎn)行政管理、財政和審計部門的監(jiān)督檢查。
第十四條 公有住房售出后住房和設施設備需要維修的，在住房所有權人、使用人告知售房單位后，售房單位應當對報修項目進行登記，填寫住房維修任務單，通知維修人員，并在規(guī)定的期限內(nèi)修復住房和設施設備。
住房和設施設備的各類維修項目的維修期限，由設區(qū)的市、縣（市）房地產(chǎn)行政管理部門規(guī)定。
第十五條 售房單位應當定期對住房的共用部位、共用設施設備進行檢查維修。維修住房和設施設備時，必須對維修質量負責，按照國家和本省制定的有關技術標準進行。不得偷工減料，不得使用不合格的建筑材料、建筑構配件和設備。
第十六條 售房單位接受住房所有權人、使用人的委托對住房的自用部位、自用設備進行維修的收費標準，國家和本省發(fā)布的房屋修繕定額已作規(guī)定的項目，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的項目，由住房所有權人、使用人與售房單位協(xié)商議定。
第十七條 住房所有權人、使用人因進行住房維修涉及住房的承重結構或者明顯加大建筑物荷載的，應當依照國家和本省的有關規(guī)定輸送審批手續(xù)。未經(jīng)批準，不得擅自拆卸、改裝。
第十八條 住房所有權人、使用人對住房的自用部位、自用設備進行維修時，不得影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能。因維修影響住房的共用部位、共用設施設備的使用功能或者造成毗連房屋損壞的，責任人應當負責修繕或者賠償。拒絕修繕或者賠償?shù)�，由售房單位組織修繕，所需費用由責任人承擔。
第十九條 對住房和設施設備進行維修時，有關住房所有權人、使用人應當予以配合。不予配合給他人造成損失的，應當承擔賠償責任。
第二十條 住房所有權人和售房單位對維修基金的交納和使用發(fā)生爭議時，可以協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以依法向仲裁機構申請仲裁或者向人民法院提起訴訟。
第二十一條 售房單位未依照本辦法的規(guī)定提取或者補充維修基金的，由縣級以上人民政府財政、房地產(chǎn)行政管理部門責令限期提取或者補充維修基金的，可以自應當提取、補充之日起，按日處以未提取或者未補充額萬分之三的罰款。
第二十二條 違反本辦法第十四條第一款規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第二十三條 違反本辦法第十五條的規(guī)定，建筑法律、法規(guī)、規(guī)章對行政處罰機關和處罰方式已作規(guī)定的，按其規(guī)定執(zhí)行；未作規(guī)定的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)行政管理部門予以警告，并可處以一千元以上一萬元以下的罰款。
第二十四條 設區(qū)的市、縣（市）人民政府可以根據(jù)本辦法制定實施細則。
第二十五條 本辦法自發(fā)布之日起施行。
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