房產(chǎn)營銷推廣方案

一、 茂田國際建博城概況：

項(xiàng)目總建筑面積約84253㎡，2月份已開盤A、B號樓，建筑面積約17325㎡，2月份的發(fā)售取得了一定的成功，本項(xiàng)目一直受大量的客戶關(guān)注，所以計(jì)劃6月中下旬對余下C、D號商鋪及住宅下裙樓商業(yè)，約16853㎡對外發(fā)售。二期的住宅面積約38823㎡，計(jì)劃推廣期在7月份，因住宅與商業(yè)一起推廣會讓客戶產(chǎn)生本項(xiàng)目的專業(yè)性不夠，所以針對該商業(yè)進(jìn)行以下的營銷建議。

二、 項(xiàng)目2期策略總論

1、項(xiàng)目賣點(diǎn)及價(jià)值點(diǎn)

將項(xiàng)目的“大規(guī)�；�”、“專業(yè)化”、“品質(zhì)化”、及“創(chuàng)新型的合川唯一建材專業(yè)市場”提煉，從而體現(xiàn)項(xiàng)目的價(jià)值，項(xiàng)目的核心價(jià)值點(diǎn)：

①項(xiàng)目的地理位置得天獨(dú)厚，是不可復(fù)制的資源；

②項(xiàng)目的交通便利，可快速通達(dá)重慶各區(qū)及周邊城市，正是專業(yè)市場所必須具備的條件，即有“路通財(cái)通”的說法；

③項(xiàng)目在升級前也是建材市場，大量商家對本項(xiàng)目的認(rèn)可度高，而且也具有很強(qiáng)的物流運(yùn)輸團(tuán)隊(duì)，所以為采購商提供更廣闊的采購平臺。

④合川以至整個渝西的大改造為建材市場提供更廣闊的投資

前景。

針對一期的熱銷，把項(xiàng)目二期提煉更高一層次，所以在對外宣傳和包裝上要有新的突破，體現(xiàn)二期是一期的‘升級版’→建材旗艦店→品牌商家爭相進(jìn)駐的總部基地

強(qiáng)調(diào)二期產(chǎn)品與一期產(chǎn)品最大的優(yōu)勢化區(qū)別為采取統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一回報(bào)，引進(jìn)全國知名建材經(jīng)營品牌企業(yè)，成就為立足合川輻射全市的國際化建材總部基地。

2、銷講重點(diǎn)

現(xiàn)階段銷售說辭以建材市場的定位優(yōu)勢與競爭對比分析為主要方式，以經(jīng)營前景、產(chǎn)品特色化優(yōu)勢、業(yè)態(tài)科學(xué)規(guī)劃與專業(yè)商業(yè)管理、城市規(guī)劃分析、宏觀經(jīng)濟(jì)與政策分析、住宅商業(yè)差別化投資回報(bào)分析等為手段，把項(xiàng)目的幾大主要價(jià)值點(diǎn)充分介紹；以目前已有大量品牌商家想進(jìn)駐本項(xiàng)目為據(jù)，把項(xiàng)目的高度進(jìn)一步提高，以帶租約銷售，承諾前3年回報(bào)年7%給足所有投資者信心。

3、業(yè)態(tài)規(guī)劃

項(xiàng)目2期產(chǎn)品整體市場形象定位為“精品建材博覽館”，分為“一街五館”：品牌旗艦店街（D、C1區(qū)，不限制業(yè)態(tài)）、櫥柜精品館、陶瓷衛(wèi)浴精品館、地磚地板精品館、門窗布藝精品館、五金燈飾精品館。

第二部分：項(xiàng)目的營銷部署

一、 項(xiàng)目推廣思路

梨園路、雙牌坊、上什字等合川的建材商戶； 重慶、合川、銅梁、北碚等投資客戶； 合川鄉(xiāng)鎮(zhèn)部份資金充�？蛻簦� 合川區(qū)的政府單位職工； 醫(yī)生、公務(wù)員、教職工等高收入人群。

二、 推廣形式

1、本期推廣主訴求點(diǎn)：把投資收益放在首位

廣告主標(biāo)（建議）：

商業(yè)時(shí)代，投資時(shí)代，建材時(shí)代。

要發(fā)財(cái)，做建材，要致富，就置鋪。

會賺錢的商鋪/房子

賺錢，才是硬道理

副標(biāo)1：國際建博城1期售罄，2期升級版“國際精品建材博覽館”榮耀

上市，40-200平米旺鋪，8年成熟的商業(yè)體系，10億財(cái)富隨手可得，投資即收益。

副標(biāo)2：國際建博城深受客戶的信賴，2期黃金旺鋪耀世登場，40-200

平米的金鋪?zhàn)杂山M合，合川唯一大型的建材基地，是匯聚財(cái)富的聚寶盤。

再訴：全國各地品牌建材商家申請進(jìn)駐，茂田國際建博城“錢”景彰顯，

投資即獲穩(wěn)定收益。 隨行：經(jīng)營業(yè)態(tài)訴求

2、針對目標(biāo)客戶進(jìn)行針對性的宣傳推廣

① 邀請梨園路、雙牌坊、上什字等合川的建材商戶前來了解茂田建博城的規(guī)模及項(xiàng)目以后的發(fā)展方向，有效吸納該批客戶對本項(xiàng)目的深入關(guān)注；

② 對重慶市區(qū)以及項(xiàng)目周邊區(qū)域的建材商家進(jìn)行針對性的專題講座，吸引該批客戶前來項(xiàng)目參觀，并成為本項(xiàng)目的業(yè)主；

③ 針對部份投資者，首先要把項(xiàng)目的價(jià)值優(yōu)點(diǎn)以及以后的發(fā)展前景詳細(xì)描述，使投資者能夠建立良好的口碑；

④ 對政府職工、醫(yī)生、教師、公務(wù)員進(jìn)行拜訪，與該單進(jìn)行團(tuán)購協(xié)商，簽定團(tuán)購協(xié)議。

⑤ 針對合川鄉(xiāng)鎮(zhèn)的部份資金充裕者進(jìn)行專門推廣，到該鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行投資商鋪收益保障的外展宣傳，有效吸納該部份資金充裕者購買本項(xiàng)目。

三、 推廣渠道

◆通過二期的全新形像推出，引發(fā)消費(fèi)者一窺究竟的欲望 ◆前期海報(bào)派單，在整個合川區(qū)新城舊城進(jìn)行統(tǒng)一宣傳。 ◆二期戶外廣告、燈箱更新、增加刀旗、路牌指示 ◆報(bào)紙廣告定案刊出、電視臺滾動字幕 ◆售樓部二期商鋪模型、展板進(jìn)場 ◆短信發(fā)送以及到周邊繁華區(qū)域派單 ◆進(jìn)行團(tuán)購洽談

◆一系列宣傳推廣活動，主要集中在銷售樓部及鬧市區(qū) ◆相關(guān)的外展對本項(xiàng)目進(jìn)行宣傳。

具體安排：

備注：該費(fèi)用只是大概的預(yù)算，要以實(shí)際產(chǎn)生的費(fèi)用為準(zhǔn)。

四、銷售策略 1、 蓄客方式

“一萬變二萬”形式吸納誠意客戶

來訪的意向客戶，由銷售人員進(jìn)行項(xiàng)目的講解并進(jìn)行項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)分析，讓客戶感覺項(xiàng)目的價(jià)值以及以后的發(fā)展前景，為了使客戶更及時(shí)對本項(xiàng)目的關(guān)注，利用相關(guān)的優(yōu)惠，即客戶有意向購買本項(xiàng)目，可以繳納人民幣壹萬元誠意金申請辦理本項(xiàng)目VIP鉆卡，成功購買后鉆卡可抵總房價(jià)壹萬的優(yōu)惠。 2、 蓄客目標(biāo)

通過一系列的推廣后，有效吸納目標(biāo)客戶群后，到項(xiàng)目公開發(fā)售的前

一天累計(jì)客戶辦理VIP鉆卡的數(shù)量在300組（含300組）以上，二期的所有商業(yè)全部公開發(fā)售；

如到公開發(fā)售前一天累計(jì)辦理VIP鉆卡250組以內(nèi)辦卡客戶，即二期

的商業(yè)會選擇分兩批次推售，具體推哪部份，根據(jù)當(dāng)時(shí)的客戶情況進(jìn)行調(diào)整；

如到公開發(fā)售前一天累計(jì)辦理VIP鉆卡150組，視客戶情況進(jìn)行銷售

策略調(diào)整。

3、 銷售方式

二期商鋪除1+1商鋪外均采用帶租約的銷售模式

由于一期商鋪的投資商戶大部份都不是經(jīng)營者，主要是用于出租，獲取穩(wěn)定的投資回報(bào)，投資商客理想的投資回報(bào)在7%以上，針對該商業(yè)情況，而且事實(shí)上二期的位置不如一期的理想，為了更能打動消費(fèi)者，建議售后三年返租及帶租約出售的模式，將使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)發(fā)展商，投資商、經(jīng)營商三贏的局面，這種

建議基于以下理由：

①保證項(xiàng)目的整體性，更好地貫切“統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一推廣”的思路，有利于項(xiàng)目的整體競爭力的打造，

②保證投資客的穩(wěn)定收益，實(shí)現(xiàn)投資商戶即投即受益，增強(qiáng)投資客的信心； ③整體經(jīng)營使經(jīng)營商對后續(xù)經(jīng)營充滿信心，有利于品牌入駐，盡快實(shí)現(xiàn)旺場； ④對二、三樓的商鋪實(shí)現(xiàn)理想價(jià)位的銷售產(chǎn)生很大的影響；

因此建議將商鋪銷售給業(yè)主后，將商鋪按6%或8%的回報(bào)率返租，由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)按照整體規(guī)劃進(jìn)行招商、經(jīng)營。（返租金額可直接打進(jìn)房價(jià)） 4、價(jià)格策略 競爭對手情況

由于蓄客時(shí)間較長，現(xiàn)場人氣很好，開盤當(dāng)天成交率達(dá)60%

本項(xiàng)目價(jià)格建議 本項(xiàng)目價(jià)格預(yù)測：

通過項(xiàng)目一期的熱銷以及項(xiàng)目所在的位置，項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)比較明顯，而針對義烏小商品市場現(xiàn)時(shí)對外成交的均價(jià)的影響，所以現(xiàn)時(shí)對項(xiàng)目的建議：

成交均價(jià)：6000——6500元/㎡（公開發(fā)售前根據(jù)市場的情況變化進(jìn)行調(diào)整） 優(yōu)惠情況：

a.VIP鉆卡在原價(jià)總價(jià)優(yōu)惠10000元；

b.一次性付款在原價(jià)優(yōu)惠3%折；按揭付款優(yōu)惠1%折；（兩者不重疊） c.大客戶優(yōu)惠1%（個人選購3套商鋪以上的，含3套）

(a) 返租三年按每年7%回報(bào)率折算 (b) 特殊關(guān)系戶2% 5、 時(shí)間節(jié)點(diǎn)安排

6月1日前，完成對外媒體的推廣工作安排及落實(shí)，進(jìn)行對2期全面蓄客 6月1日前，組織相關(guān)活動的落實(shí)（包括項(xiàng)目對外發(fā)布的活動，以及現(xiàn)場吸納客戶的專場活動，項(xiàng)目品牌提升的活動） 6月5日前，相關(guān)的團(tuán)購工作的安排與落實(shí) 6月20日前，做好公開發(fā)售前的工作準(zhǔn)備 6月23日前：完成項(xiàng)目的價(jià)格制定

接受客戶算價(jià)與答疑，做預(yù)選房與房源引導(dǎo)。

6月26日：開盤，根據(jù)客戶情況制定開盤方式。（開盤方案根據(jù)現(xiàn)場情況于開盤前一星期決定）

房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷推廣方案2016-12-24 8:39 | #2樓

第一部分、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 第一部分、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 一、區(qū)域分析 二、SWOT分析 三、戶型分析 四、賣點(diǎn)分析 五、目標(biāo)客戶群體分析 第二部分、營銷推廣思路 一、總體營銷戰(zhàn)略 二、階段性營銷措施 三、宣傳渠道建議 四、宣傳廣告表現(xiàn)

一、區(qū)域分析

本項(xiàng)目位于北門橋附近、緊挨護(hù)城河、臨近人民路北段，隸屬老城區(qū)版塊與城北新區(qū)交界處。周邊人口密集、配套設(shè)施完善，商業(yè)氛圍濃厚。 ●公交路線：2路公交車經(jīng)過項(xiàng)目附近

●教育配套：鄰水二中、鼎屏小學(xué)、小燕子雙語幼兒園、鄰水縣教師進(jìn)修學(xué)校 ●醫(yī)療配套：城北中心衛(wèi)生院、鼎屏鎮(zhèn)衛(wèi)生院門診部

●商業(yè)配套：中低檔餐飲娛樂、茶館、服裝店等

●行政配套：鄰水、建筑設(shè)計(jì)院

●景觀資源：濱河景觀帶

二、SWOT分析

優(yōu)勢-S

1、項(xiàng)目靠近老城區(qū)，人口密集，教育醫(yī)療配套完善，交通便利；

2、政府花費(fèi)2億元巨資改善河道綠化，為項(xiàng)目提供良好的居住環(huán)境；

3、項(xiàng)目周邊休閑餐飲娛樂購物齊聚，生活便捷；

4、項(xiàng)目屬于老城區(qū)唯一高檔品質(zhì)樓盤，附近無大型競爭樓盤，對本區(qū)域客戶容易引導(dǎo)；

劣勢-W

1、項(xiàng)目體量小，品牌持續(xù)效益較短，不具市場影響力；

2、與城北新區(qū)相比，市政設(shè)施落后，區(qū)域形象較差；

3、地塊前方有建筑阻擋，影響項(xiàng)目整體形象。

機(jī)會-O

1、老城區(qū)多為磚木結(jié)構(gòu)建筑，正在進(jìn)行舊城改造，產(chǎn)生大量的購房需求；

2、目前城南片區(qū)、垯子丘片區(qū)樓盤銷售已接近尾聲，在售項(xiàng)目不多，市場競爭力較�。�

3、上甲御城、澤達(dá)未來國際將鄰水房價(jià)提升過4000元/平米，為項(xiàng)目營造利潤空間；

4、項(xiàng)目戶型全采用可變空間設(shè)計(jì)，擁有市場競爭力；

5、項(xiàng)目靠近兩所學(xué)校，具有一定的投資價(jià)值。

威脅-T

1、未來城北新區(qū)放量大，入市時(shí)間不明確；

2、舊城改造項(xiàng)目與本案體量相當(dāng)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。

項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)挖掘

景觀環(huán)境 產(chǎn)品

三、戶型分析

■戶型配比分析

項(xiàng)目房源共計(jì)392套，其中一室變二室戶型占比達(dá)到75%，屬于主力戶型，二室變?nèi)�室戶型占�?5%。而上甲御城、澤達(dá)未來國際三房比例較大，本案與其形成差異化競爭。 ■戶型價(jià)值分析

本項(xiàng)目樓層布局采用3梯12戶，共計(jì)8個戶型。A/C/G戶型相近，B/F戶型相近， D/ H戶型相近，E戶型最小，故選擇4個戶型點(diǎn)評：

四、賣點(diǎn)分析

成熟生活區(qū)，五重價(jià)值體

1、價(jià)值一：中心所享

國雅金橋半島位于鄰水老城核心商圈區(qū)域內(nèi)，占位新老城區(qū)交匯絕版黃金地段，北臨人民路北段，南接老城繁華商業(yè)中心，西望護(hù)城河，東連北門橋。2路公交車途經(jīng)本案，出租車隨處可見，核心區(qū)域暢享城市捷運(yùn)生活。

2、價(jià)值二：便捷所享

國雅金橋半島坐擁在醫(yī)院、政府、學(xué)校、餐飲、娛樂休閑等完善的城市配套中，除了5分鐘信步即達(dá)老城繁華商圈外，更是與古鄰大道成熟地段一街之隔。宴會賓客、超市購物、休閑逛街、茶樓娛樂，無須等待即可享受城市便捷生活。

3、價(jià)值三：教育所享

國雅金橋半島坐落老牌文教區(qū)內(nèi)，文化氣息濃厚。鄰水二中隔河相望，鼎屏小學(xué)步行不到5分鐘，幼兒園等讓孩子教育從小抓起。國雅金橋半島秉承教育理念打造人文居住環(huán)境，談笑間鴻儒境界天然自成，享受得天獨(dú)厚的文化浸潤。

4、價(jià)值四：景觀所享

鄰水政府斥2億元巨資打造護(hù)城河景觀帶，兩岸綠柳成蔭，鳥兒常鳴。在感受都市繁華的同時(shí)，同樣享受濱河風(fēng)情的浪漫和悠閑愜意的詩意生活。

5、價(jià)值五：空間所享

60-100m2鉆石小戶，戶戶可變，打造魔幻空間，有效使功能空間得到最大發(fā)揮。室內(nèi)布局隨心所欲、靈活多變，在高壓房價(jià)下有效縮減購房開支，戶型的可變性和實(shí)用性既能保證空間拓展居住需求，又能體驗(yàn)實(shí)惠，一舉多得。國雅金橋半島中心可變小戶理應(yīng)贏得購房者的青睞。

五、目標(biāo)客戶群體分析

來源：以鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城人員、普通打工者、教育工作者、個體經(jīng)營戶及老城拆遷換房等等。

年齡：28-50歲

職業(yè)：工薪階層

收入：家庭年收入5-15萬

置業(yè)原因：首次置業(yè)、改善性需求為主 價(jià)格承受能力：總價(jià)30-40萬元 客戶特征描述：

習(xí)慣老城生活環(huán)境，注重生活便捷和交通便利。 文化層次一般。

享受生活，注重休閑，喝茶、打牌、聚會是他們喜愛的活動。 重視并花費(fèi)時(shí)間來輔助子女成長，重視子女教育。 房價(jià)承受力一般，看重戶型設(shè)計(jì)實(shí)用性。

第二部分、營銷推廣思路

一、總體營銷戰(zhàn)略 1、品牌的延伸

產(chǎn)品可以很快被淘汰，但品牌是可以恒久生存的；通常人們所說的品牌資產(chǎn)，是指一系列因某個品牌而存在的價(jià)值的思維過程（如下圖所示），品牌樹狀圖是分析品牌時(shí)的思考架構(gòu)，透過架構(gòu)可以分解出每個品牌在營銷上的影響力，品牌忠誠是營銷人員最想要的，可是要建立品牌忠誠卻非三五個月的事，品牌知名度可以用廣告迅速建立，但是要使其對銷售產(chǎn)生貢獻(xiàn)，還必須在建立知名度的同時(shí)，達(dá)成客戶對品牌的忠誠。本項(xiàng)目的品牌傳播，將通過知名度建立提升至美譽(yù)度宣傳，而以達(dá)到較高比例的品牌忠誠度為最終目標(biāo)。

品牌是最無形的最有效的價(jià)值體現(xiàn)，正如“重慶有龍湖、金科、協(xié)信”之說，無論是開發(fā)商品牌概念，還是產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念，品牌的價(jià)值已經(jīng)蔓延到開發(fā)項(xiàng)目的全過程。品牌的效應(yīng)已經(jīng)貫穿消費(fèi)者心理，擁有一部分忠誠品牌“粉絲”，其感召力，其口碑已經(jīng)轉(zhuǎn)化成為無形的資產(chǎn)。這就是所謂的品牌資產(chǎn)。

本項(xiàng)目的推廣必須首先建立品牌，品牌高于一切。項(xiàng)目前期品牌形象直接影響產(chǎn)品后期銷售。二者相輔相成，通過廣泛的市場宣傳，使開發(fā)公司樹立品牌形象和項(xiàng)目樹立起樓盤形象。 2、適時(shí)出擊

本項(xiàng)目緊挨老城舊城改造區(qū)，大量的拆遷提供需求保障，同時(shí)區(qū)域樓盤較少，二房產(chǎn)品稀缺為本案提供廣泛的客戶空間。項(xiàng)目根據(jù)工程進(jìn)度、傳統(tǒng)節(jié)日、廣告促銷等方面節(jié)點(diǎn)蓄積有效客戶，在適當(dāng)時(shí)機(jī)開放房源，以滿足市場需求。

二、階段性營銷措施 總體分為四個階段 第一階段：形象導(dǎo)入期 第二階段：開盤強(qiáng)銷期 第三階段：持續(xù)熱銷期 第四階段：尾盤緩銷期 詳解：

★第一階段：形象導(dǎo)入期

★推盤理由：售房中心面市、老城區(qū)唯一高檔品質(zhì)社區(qū) ★主題宣傳： 1、案名

國雅金橋半島

2、項(xiàng)目定位：

城市核心多變小戶濱河風(fēng)情社區(qū)

闡釋：從區(qū)域地段、戶型特色、景觀資源三方面描述本項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)。“城市核心”代表項(xiàng)目所在區(qū)域配套完善，無需等待即可享受便捷生活；“多變小戶”代表項(xiàng)目戶型特點(diǎn)，全有可變空間，產(chǎn)品附加值高；“濱河風(fēng)情”代表項(xiàng)目依靠濱河景觀帶，享受悠閑愜意的詩意生活。 3、宣傳主題廣告語

可變小戶第一季

中心之盤，便捷生活無需等待。

★第二階段：開盤強(qiáng)銷期

★推盤理由：放號蓄積客戶需要開盤消化 ★主題宣傳：

可變小戶第二季

文化之盤，讓孩子教育贏在起跑線上。

★第三階段：持續(xù)熱銷期

★推盤理由：樓盤認(rèn)知加強(qiáng)，挖掘潛在客戶 ★主題宣傳：

可變小戶第三季

浪漫之盤，享受濱河風(fēng)情休閑生活。

★第四階段：尾盤緩銷期

★推盤理由：樓盤品牌確立，根據(jù)市場自然銷售。

★主題宣傳：

可變小戶第四季

尊貴人生，金橋半島開啟都市生活新篇章！

三、宣傳渠道建議

●業(yè)務(wù)員發(fā)單:

目標(biāo)客戶群的共同特征是文化水平較高，購置物業(yè)謹(jǐn)慎、區(qū)位、項(xiàng)目反復(fù)對比，應(yīng)為其提供多方面的比較依據(jù)，在媒體接觸上，當(dāng)?shù)氐拇蟊娒襟w（戶外、電視、報(bào)紙）對其都有一定的影響，而業(yè)務(wù)員一對一派單是直接抵達(dá)消費(fèi)者最有效的途徑。

●電視廣告：電視是到達(dá)率最高，動態(tài)直觀形象最好的媒介載體，但是它的制作及的發(fā)布費(fèi)用比較高、時(shí)間短、傳播信息少等不利因素，不適合房地產(chǎn)廣告全幅面?zhèn)鞑�。因此我們只把其作為輔助形象宣傳的媒體，在項(xiàng)目的亮相階段極為重要。

●看房車包裝：看樓專車屬樓盤自有媒體，一定要精心設(shè)計(jì)，充分運(yùn)用起流動廣告的宣傳作用。

●外展場：

在節(jié)假日或者周末，選擇人流旺盛的廣場，搭建桁架和噴繪廣告。能有效使售房部與外界有效聯(lián)系起來。銷售人員可以現(xiàn)場根據(jù)沙盤解說，也可以引導(dǎo)客戶到現(xiàn)場刺激購房欲望。使消費(fèi)者在不耽誤休閑、購物的時(shí)間，同樣可以了解項(xiàng)目最新動態(tài)。

四、宣傳廣告表現(xiàn) 廣告表現(xiàn)另行提供。

2011年4月20日

國雅金橋半島項(xiàng)目專案組

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