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社區(qū)商鋪營銷推廣方案
一.本案背景
1、國家調控導致住宅市場銷售進展緩慢，而且形勢將會進一步加劇
2、項目已經開盤，目前正在銷售推進，銷售進展緩慢
3、住宅產品建設進展停滯，急需資金支持周轉；如果將商鋪及時投放市場，將會獲得大量資金，有效緩解目前資金的緊張。
4、目前武陟市場其它樓盤商鋪產品已有相當數量的潛在儲備，只是暫時還沒有投放市場，商鋪價格高，首付高，房款數額巨大，購買門檻極高，潛在的實力客戶極為有限，因此，目前是對我們而言，是搶奪商鋪客戶的難得的有利時機
SWOT分析
優(yōu)勢
1、 地處武陟詹泗路中段，交通便利，道路寬闊，地理位置優(yōu)越。
2、 項目周邊緊鄰十幾家村鎮(zhèn)，距離武陟三陽商業(yè)中心距離近，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
3、 產品已完工，具備交房條件，已達到成熟的銷售時機。
劣勢
1、 項目周邊商業(yè)檔次較低，不利于樹立本項目商業(yè)的品牌形象。
2、 項目周邊的商業(yè)沒有形成規(guī)模，商業(yè)氛圍較淡，不利于項目的推廣。
3、 部分商鋪設計上下兩層使用率較低，面積過大，總價較高。 機會
1、 目前周邊無其他商業(yè)項目正式對外公開，市場面臨商鋪供應不足的情況。
2、 武陟由于處于商業(yè)地產起步階段，人們能明顯看到商鋪投資的巨大收益，因此，
對于商鋪投資興趣大，購買意向和購買潛力大。
風險
1、 目前城西區(qū)域商業(yè)發(fā)展緩慢，商業(yè)氛圍較淡。
2、 武陟新投放項目商業(yè)商鋪體量較大，即將推出，如果我們太過遲延，將對我項目會造成一定的沖擊。
二、目標客群分析
（一）消費者人群
1、 武陟三陽商業(yè)區(qū)
目前整個武陟西片現況商業(yè)比較混亂，急需一個能引領西片區(qū)商業(yè)發(fā)展的主力商業(yè)群出現，壹號府邸的商鋪無論是從位置，未來經營業(yè)態(tài)都具備了這個條件。因此我們的消費人群可以輻射到整個西區(qū)，而不局限于周邊。
2、住宅項目新住戶
這一部分人群將是本案的主流消費人群，以日常生活用品的消費和價格敏感性物品的消費為主，根據現有周邊住戶的統(tǒng)計和分析，壹號府邸是年輕人和中年人兩種年齡段為主
3、 項目周邊村鎮(zhèn)的住戶
項目輻射周邊十幾個村鎮(zhèn)，由于村鎮(zhèn)沒有固定購物環(huán)境，村鎮(zhèn)內僅僅存在小型超市，賣店，小吃店無法充分滿足周邊客戶日常生活需求。
(二)購買者人群
1、市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資客
考慮商鋪的保值增值，和未來詹泗路及新農村社區(qū)發(fā)展?jié)摿�。對于投資客戶來講，總價和回報率是關注的重點，以項目的總價和面積來看，需要比
較強的經濟實力才行。
2、自營客戶
符合項目定位的中小型餐飲，休閑娛樂，日常服務，購物業(yè)態(tài)的自營客戶。
3、壹號府邸住戶
這主要出于對該區(qū)域發(fā)展信心的考慮，兼顧投資的需求，特別是對于一些“一鋪養(yǎng)三代”情結深重的中年人。
（三）購買習慣分析：
1、 地段是購買商鋪的首要因素。
對于投資商鋪來說，地段將是最重要的決定性因素。好的地段，將帶來充足的人流，人氣帶來財源，這是商業(yè)定律。
2、 現鋪是銷售階段的重心。
按照武陟人的購買習慣，現鋪的即買即得，和投資風險小是商鋪準現房銷售的重點。
3、對價格的敏感度高：
投資商鋪對于大多數投資者及經營者來說是一項很大的決策，因此，價格的起伏將影響著他們的判斷�？們r決定其購買能力；總價控制
三、商鋪定位分析
1、 考慮將商鋪定位新農村社區(qū)購物商業(yè)街，符合整個項目的形象定位。
2、 本案必須通過合理的定位，包括價格定位、業(yè)態(tài)定位、銷售模式以及管理定位等創(chuàng)造自己的特色商業(yè)形態(tài)以及經營模式。
3、 考慮到壹號府邸社區(qū)整體的居住氛圍和住戶的層次要求較高，以及周邊區(qū)域住戶對特色商業(yè)的渴求，在商業(yè)定位和業(yè)態(tài)選擇上應力求精致和完善，同時兼顧立體化、多層次分布，首先考慮滿足日常生活需求的消費業(yè)態(tài)，如小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、美容店、小型特色餐飲等，其次在休閑、娛樂、運動等精神享受方面也應有所側重，如棋牌房、冷飲吧、美容美發(fā)、書店等。
功能定位
集餐飲、娛樂、休閑、購物等多功能于一體的中小型商業(yè)購物街
業(yè)態(tài)定位及面積分割
日常生活需求：小型超市、便利店、藥品超市、自動柜員機、洗熨店、小型酒館等 休閑、娛樂：棋牌室、茶吧、美容美發(fā)、書店等
特色化經營：特色服飾店、特色飲食店
四、壹號府邸商鋪的招商與銷售策劃
(一)項目商鋪銷售運營策略
1、統(tǒng)一招商
除經營戶購買的，用于自營的商鋪外，為統(tǒng)一形象，盡快繁榮商業(yè)街，對剩余商鋪采用統(tǒng)一招商，以招商造勢的策略。
2、“出租過渡，最終出售”的收益模式
對于有投資商鋪意向且能接受購買產權的商戶，將產權轉移，由購買者自行經營或出租給他人經營。
3、整合市場
整合商業(yè)街功能，集購物、娛樂、休閑、餐飲四大功能于一體；
整合市場空間，進行合理商品布局；
整合招商，因有部分商鋪可能需要先租再售，該部分商鋪進行統(tǒng)一招商； 整合推廣，整個商業(yè)街進行統(tǒng)一的廣告宣傳、促銷推廣；
4、合理回報
保證市場和經營戶合理的收益，實現雙贏；
完善商業(yè)物業(yè)的管理和服務功能，提升市場軟環(huán)境的競爭力；
通過市場整體機能的完善，帶動該商鋪銷售及租賃價格的提升，使市場經營者和物業(yè)所有者均能獲得良好的回報；
通過商鋪銷售業(yè)績和銷售人氣的提升，從而促進和帶動樓盤住宅的銷售；
（二）招商銷售總策略
招商策略
1、在商鋪銷售前做好商鋪招商工作。以銷售為主，招商為輔。如商戶可以購買商鋪則將商鋪產權轉讓；如商戶只能接受只租不買的形式，可在商鋪出租給商戶后在尋找商鋪買主。
2、由于有部分投資者可能不會選擇買下商鋪，如某些連鎖超市。為了加快發(fā)展商的資金回籠，可先將商鋪先租給投資者經營一定年限，然后再將其產權轉移給有購買意向的客戶；
4、對商鋪進行業(yè)態(tài)布局進行初步規(guī)劃，根據規(guī)劃業(yè)態(tài)，針對性地尋找投資商戶進行招商。
5、以售優(yōu)先，以售為主，以租促售，售租結合，營造售租兩旺的紅火局面。
銷售策略
1、1-2層連賣，2層作為一個銷售整體，在招商銷售時更具靈活性。并且去化速度會更快，但是此策略在運用時，會造成總價過高，應制定相應的價格促銷策略進行輔推。
2、部分商鋪帶租約出售
針對現有商鋪銷售可以先進行招商，然后帶租約一起銷售給投資客，這樣，客戶投資購買商鋪時就會更有信心和勇躍。
（三）商鋪招商與商鋪銷售流程
1、目標商戶群的確定；
2、對商鋪鋪位進行規(guī)劃，制定合理的分割方案；
3、針對目標商群和客戶群進行項目推廣，擴大項目知名度，提升影響力；
4、雙方洽談，達成購買或租賃意向；
5、投資者到實地選擇商鋪位置，并簽訂買賣或租賃協(xié)議；
6、投資者按規(guī)定交納購房款或交納租金和服務費；
7、對已經簽定租賃協(xié)議的商鋪進行銷售；
8、開發(fā)商對商鋪公共部分進行必要裝修和設施配套，為投資者的進入創(chuàng)造良好的商業(yè)硬環(huán)境；
9、在招商過程已經基本結束時，各商戶裝修好自己的經營商鋪，最后選擇合適的開業(yè)時間，進行商業(yè)開街儀式，開始經營。
四、商鋪營銷實施策略
市場預熱期：2015年10月1-5日
以超常的推廣手段，結合戶外廣告、電視字幕，海報派發(fā)、報紙、人際傳播等渠道形成較強的商鋪銷售宣傳之勢，引起目標客戶群的關注。
排號認籌期：2015年10月10日
利用兩天時間進行認籌排號，鎖定消化首批意向客戶。同時以項目的各種競爭優(yōu)勢為傳播點，多種媒體、多種銷售渠道配合現場展示，打動消費者，激發(fā)購買欲望，吸收客戶資源。
公開發(fā)售期：2015年10月20日
商鋪開盤，公開認購，選定商鋪，簽訂購鋪認購協(xié)議，進行交款。
強銷期：2015年11月—12月
承接首次公開發(fā)售的熱潮，適當地調整推售安排，推出全新的單位及全新銷售舉措，
以較為集中的現場活動及廣告推廣給予客戶進一步的認知與感受，促成再次的銷售高-潮。
清盤期：2015年1-3月
利用靈活多變的促銷措施，以“壓軸珍藏”為主題告知此時已是購買的最后機會，促使目標客戶把握良機，盡快行動。
商鋪招商貫穿商鋪銷售和宣傳的始終。以商鋪的招商造勢來推動商鋪銷售，營造熱銷紅火氣氛。
五、商鋪的營銷推廣方案
(一)、商鋪命名：
壹號府邸商鋪命名：壹號府邸時尚風情商業(yè)街
(二)、推廣主題建議
基于目前整體市場、區(qū)域市場和項目本身的狀況，本項目產品應向強品牌、高檔次發(fā)展，在產品設計、形象包裝、營銷推廣、物業(yè)管理
等方面進行全面升級，經考慮，我司將項目推廣主題定位為：
壹號府邸時尚風情商業(yè)街 武陟創(chuàng)富新商機
(三)、推廣方式及渠道建議
1、推廣總原則
先招商后銷售，招商不是純粹的招商，而是一個造勢的問題，在全市場上建立租售兩旺的信息。在短時間內通過大眾口碑傳播和抄作成為樓市熱點，引起社會輿-論，提高知名度，促進商鋪銷售。
2、推廣方式
方式一：營銷中心現場展示
營銷中心關于商鋪的各方面資料和裝備應較為齊備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息。另售樓處可以在原售樓處的基礎上做相應的調整，以適合商鋪的租售。
方式二：特色營銷活動
A、開盤前
讓先消費者得到“看得見”價值，預期價格購買高品質商鋪從而成為義務推銷員。媒體鋪墊、報道、宣傳；平面廣告強勢宣傳適時制造氣氛。
媒體廣告：利用電視滾動字幕，戶外廣告，散發(fā)廣告單頁，手機短信群發(fā)的形式進行信息發(fā)布。
B、銷售期
小部分以競價拍賣的形式進行炒作
建議促銷主題活動：商鋪競價拍賣會
壹號府邸時尚風情商業(yè)街要說服投資者認識到這里的商業(yè)價值并引導他們產生投資行為。
六、營銷推廣主題
項目的營銷主題即階段營銷重點，涉及到實質的控盤過程。項目銷售得如何，與項目營銷階段重點安排得是否合理有極大的關系。營銷主題有一個總的原則是：從主體到細部，從重點到次重點。項目的哪個方面是重點，與市場的特征、市場的變化
是緊密相關的。
營銷推廣總主題：
壹號府邸風情商業(yè)街 全新創(chuàng)富商機 營銷形象主題語：
掀起金濤富浪 財富勢不可擋
商鋪營銷方案
第一部分 永興街及鐵北路本案附近商業(yè)現狀
永興街是永城市東城區(qū)主干道之一，其中段商業(yè)起步較早且發(fā)展成熟，已形成中高端消費市場。鐵北路市場是以家居建材終端消費為主。
就本案地理區(qū)域位置，商業(yè)大體可分三部分：
1. 沿永興街兩側商鋪店面：如伊祖公館、干鍋鴨頭、小肥羊、華星投資、鑫通投資、各大銀行、服裝品牌、煙酒專賣為主。是永城市最早成型的且成熟的商業(yè)區(qū)、規(guī)模大、店面多、品牌有很強的知名度，消費人群基數大，是永城市的密集型消費區(qū)。本區(qū)域房租可分三個路段：文化路至中原路段，1.5-2萬間/年；中原路至百花路段，3.5-5萬間/年；百花路至芒山路段，1.5-3萬間/年。 2. 沿鐵北路兩側商鋪店面：如京酒專賣、王力門、冠珠陶瓷、三棵樹漆、小超市為主，消費方向單一，有很強的針對性且消費市場有彈性。本區(qū)域房租可分兩個路段：文化路至中原路段，1-2萬間/年；中原路至芒山路段2-4萬間/年。
第二部分 項目基本情況
本案基本信息：
本案處于文化路東、東環(huán)路西，南臨街永興商業(yè)街。建筑面積約90000㎡，商鋪約15000㎡，約700戶，以每戶3-5人居住計算，小區(qū)總居住人口2100-3500人。我項目在文化路和東環(huán)之間，是東城區(qū)的東部發(fā)展重點。古有紫氣東來、朝陽而居且周圍配套設施齊全，學校、銀行、醫(yī)院、廣場等基礎設施一應俱全。 項目商鋪根據區(qū)域可分兩類：
1. 沿永興路即五小正對面：2號樓4間約605㎡ ；3號樓6間約870㎡；4號樓2間約295㎡。
2. 沿即三中對面：5號樓3間約560㎡；6號樓12間約2200㎡；7號樓6間約1050㎡。（以上面積數據請以實地測量為準）
戶型設計大都以長條形為主，開間小、進深較大，展示效果一般。
商業(yè)未來運營業(yè)態(tài)分析：
我項目東有貳號園西有怡和嘉園等中小型社區(qū)住宅是人們生活的主要集聚地，社區(qū)商業(yè)應以滿足居民的個性化、多元化需求為目的，建立健全消費模式的多樣化。社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)可分兩類：1.是為了滿足居民的日常生活需求而建立的基礎性配套商業(yè)業(yè)態(tài)，如小餐飲店、藥店、便利店、干洗店、美容美發(fā)等等。2.是為了滿足居民的多層次多元化的物質和精神反面的中高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)，如茶樓、高檔酒樓、健身房等等。
社區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)和行業(yè)還應和項目周邊現狀及本案商業(yè)規(guī)劃相結合，既能滿足居民的生活現狀，又與周邊相關設施相配合，并做到新建商業(yè)業(yè)態(tài)的超前性。
第三部分
1. 優(yōu)勢 商鋪SWOT分析
1) 本項目區(qū)域周邊社區(qū)較多，人口居住密度大、人口基數大。方圓80米內現
有幼兒園一座、規(guī)劃中的幼兒園一座；南有5小，北有3中和實驗中學總校區(qū)。為商業(yè)發(fā)展提供了人口支撐。
2) 周邊現有的商業(yè)項目較少，如怡合嘉園已停工、東方華府已飽和。
3) 商鋪面積的多樣化，可供不同投資者或商家的選擇。
4) 基礎配套相對建設的較完善，交通便利，東有沿河公園、西有市政花園廣場。 2. 劣勢
1） 本案位置偏東，區(qū)域覆蓋面積小。附近居民收入水平有限，不利于高端消費市場發(fā)展。
2） 從商鋪戶型上看，小開間、大進深的格局，商鋪門頭展示效果不佳。
3） 5、6、7號樓臨偏街，客流量較小，且對面是3中和實驗中學，直接制約了某些高端消費行業(yè)的入駐，難以形成商業(yè)氛圍。
4） 作為社區(qū)底層商鋪，主要功能是為了滿足社區(qū)居民的日常生活，經營成本小面積小。我項目大部分商鋪面積多在125--170㎡，還有部分220㎡以上的，從而導致總價較高，提高了營銷難度。
3. 機會
1） 2015我市正式成為省直管市，為達到直管市和地區(qū)級市的人口標準，未來政策會傾向于城市人口的提高和配套設施的建設。
2） 我項目附近學校較多，隨著求學者的增多和人口基數的不斷增加，消費市場前景亦是廣闊。
3） 國家對住宅的宏觀調控，必然導致部分資金流入商業(yè)地產。
4） 東城區(qū)部分人口為原拆遷人口，其投資力度較大。
4. 威脅
1） 日前房產市場的不穩(wěn)定性，多是持幣觀望者。
2） 我項目北建設路有專業(yè)性的家具建材廣場和娛樂飲食廣場；類似的商業(yè)樓盤附近有怡和嘉園、人大小區(qū)、貳號園等。
3） 我項目東南側有李集市場，其主要功能是滿居民日常生活需要。
第四部分
整體策略：平價入市 以穩(wěn)求售 力爭短快回籠資金 銷售策略與價格定位
銷售階段：
籌備期（15天），確定銷售人員、說辭、價格、設計、廣告內容及投放時間。 預熱期（30天）：外派銷售人員、廣告分布新老城區(qū)、銷售部記錄來訪客戶及其意向和收取定金。
銷售期（1-2天）：通知意向客戶參加預售活動（具體方案和時間視前期累積客戶數量而定），正式開盤。
強銷期：剩余商鋪以有效銷售方式銷售。
價格定位：價格有待商榷，另附！
第五部分
商業(yè)地產一般營銷方式：整體出售、零散銷售、自由出租、返租銷售。根 營銷方式及推廣戰(zhàn)術 據本案特點及整體營銷策略，建議采取零散銷售和返租銷售。另有特殊情況可特別考慮。
客戶定位：根據客戶的內在（年齡、實力、知識、偏好等）和外在（參與開發(fā)的品牌、項目本身的特點、其他的唯一性等）因素，可以把客戶初步定為：
1）購買本項目住宅的老客戶即業(yè)主；2）附近的拆遷戶或居民；3）市區(qū)內的商鋪經營者；4） 城區(qū)有私家車位的車主（距本案相對位置偏遠的車主或影響其購買意向）；
推廣戰(zhàn)術：
① 策劃 為提高我項目知名度和影響力，在秉承我項目住宅區(qū)營銷策略的前提下，確定商鋪宣傳設計（logo、DM單、折頁、主題定為、VI設計等）。
② 銷售 為保證營銷策略的有效有序實施，依據實際銷售狀況，實行項目負責人第一責任制為主，代理商銷售主管級置業(yè)顧問為輔，統(tǒng)一策劃、統(tǒng)一銷售、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一目標。
宣傳廣告
宣傳時間有4月22日至6月8日為第一階段，6月8日至商鋪銷售90%時為
第二階段。
持續(xù)性主打宣傳方式：
a. 大型戶外 （一高南門天橋、老城南關汽車站路口T型塔等）。
b. 小型街邊路標牌。
c. DM報紙派發(fā)（每期約120000份，有大和信息派發(fā)，可監(jiān)督）。
d. DM宣傳單派發(fā)（有我公司自行組織人員派發(fā)，可選點選時有目的性的派發(fā)）。 e. 視頻宣傳車進行新老城大小街道，可定位3至5天流動宣傳（視頻宣傳視覺
感強有立體感，讓客戶有直觀的旺鋪印象）。
f. 老客戶回訪(回訪登記一定要詳細）。
社區(qū)商鋪營銷策略
社區(qū)型商鋪的營銷策略
在商業(yè)地產中，社區(qū)型商業(yè)其規(guī)模、區(qū)域的劃分相對有限，但其發(fā)展前景相當可觀，是未來商業(yè)地產發(fā)展的方向，是整個商業(yè)地產板塊中及其重要的組成部分，是將居住與商業(yè)融合為一體的新領域和新市場。商業(yè)地產時代已經來臨，其營銷策劃戰(zhàn)略戰(zhàn)術也將面臨新的創(chuàng)新和挑戰(zhàn)商業(yè)地產的營銷策略、方式有很多種，但歸結到大的面上就是三類:
策略一 全部出售
很多商業(yè)廣場就采用全部出售辦法，出售后由小業(yè)主自主經營。如北京的建外SOHO商業(yè)街，上海的金橋羅馬假日等。這種商業(yè)街的店鋪出售后會帶來很多后遺癥，如業(yè)態(tài)混亂，物業(yè)管理難，缺乏統(tǒng)一模式，不能組成有效的商業(yè)系統(tǒng)性、業(yè)態(tài)分類難以差異化組合，整個商業(yè)項目缺乏品位。
發(fā)展商一次性收回投資擺脫了風險，但以后投資者的風險增大了，該商業(yè)的價值就很難提升，還有可能成為死鋪。如南京路，福州路旁的中福城一條街，內街商鋪全部出售給溫州人，兩、三年過去了，一條商業(yè)街開門的商鋪只有幾家，幾十家商鋪都關著門，門上出租告示一張，都等待升值轉讓。這種商鋪產權已全部出售，管理公司很難在經營權上加以制約。更有炒鋪人把門一鎖，二—三年不來，管理公
司拿他沒轍。這樣的“商鋪”很容易變成“傷鋪”。
全部出售模式一般只適應沿馬路的，或少量社區(qū)內街面商鋪，而且是底鋪、小面積。而內街式大型社區(qū)商鋪不宜推廣，如確需出售，應事先在合同條款中對經營權，經營業(yè)態(tài)，規(guī)模、期限加以制約，只有如此才能較有效地保證整體商業(yè)街的完整性。
策略二 全部出租
這是一種現在比較推崇的營銷方案，這樣發(fā)展商可保證商業(yè)模式的統(tǒng)一性，統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一招商，在經營過程中不斷調整完善，達到發(fā)展商、商家、消費者三者三贏。如四川路、山陰路口的東暉休閑廣場，三年經營下來，業(yè)態(tài)穩(wěn)定成熟，人氣越發(fā)旺盛，以前到“一茶一坐”吃飯隨到隨吃，現在必需排隊十分鐘。還有新天地，剛開始時每年租金164萬元，現在是每年租金600萬元。其商業(yè)模式已成為上海的一個亮點、大都市標志性的旅游景點。
這種模式被不斷地拷貝，模仿。成為一種新的商業(yè)模式，如杭州新天地、重慶新天地、北京新天地、上海玫瑰坊等。這種商業(yè)操作需要發(fā)展商有較強的資金實力，有良好的經營管理隊伍，如襄陽路小商品貿易市場管理隊伍，工商管理、稅務、警所到現場聯合辦公，組成了一支有效的管理隊伍。
全部出租的缺點是發(fā)展商資金一時難以回收，但以后的增值前景非常可觀。“養(yǎng)鋪”是商業(yè)地產增值的必然途徑，一萬平方米左右的商業(yè)
廣場，“養(yǎng)鋪”時間一般為二到三年。對企業(yè)來說，每年保證有正常的現金流，二三年后經營上比較成熟的商業(yè)，就有較穩(wěn)定的回報和超值的價格。
策略三 部分出售、部分出租或者出售包租
這是一種介于以上兩者之間的方案，這是一個二分法的問題。當發(fā)展商為保證企業(yè)有適當資金流，同時又不愿降低商業(yè)廣場的品質，可將部分商鋪出售套現，并與投資者簽定包租返利方案，以保證整體業(yè)態(tài)的統(tǒng)一性，這樣商業(yè)廣場在運作策略操作上可進可退，企業(yè)有較大的靈活性。
企業(yè)在選擇那些鋪位宜出售，那些鋪位應保留時，應將項目作仔細分析，一般操作法;發(fā)展商將沿馬路、商鋪入口處，有升值潛力的黃金地段鋪位保留下來，或將大商場保留下來，將小商鋪出售。因為大商場出售不易，特別是在商場還沒起色時就更難了，大商場定位好了，小商鋪僅起到差異化商業(yè)配套作用。在出售商鋪時，發(fā)展商就要選擇好商家，應先咨詢好對方經營何種業(yè)態(tài)，經營規(guī)模、裝修標準，然后對該商家進行評定，決定是否賣給他。如果覺得該商家經營業(yè)態(tài)與我的小區(qū)相符，在簽約時就要將經營業(yè)態(tài)、經營規(guī)模、裝修標準協(xié)商確認，寫進合同作為制約的條件。
出售包租方案;本方案現在應用很多，主要是針對投資客、“炒鋪”人。最簡單操作是將三權分立;有所有權沒有經營權，有經營權沒有
所有權，有管理權沒有所有權。發(fā)展商將投資者購買的商鋪全部簽約包租下來，包租時間一般2—5年，時間太短，投資人有風險，時間太長，發(fā)展商有風險。由發(fā)展商統(tǒng)一招商引店，統(tǒng)一經營管理，年終統(tǒng)一給投資者一個固定回報，回報率將根據不同的地區(qū)，不同的板塊而定，同時也參考銀行利率，現在低的回報率是5%—6%，高的回報率是10%—12%。過高的回報率也是一種風險。
還有經營利潤留成與投資者分成方案，包括發(fā)展商提供物業(yè)，經營者出資經營，雙方根據經營利潤分成獲得收益。
發(fā)展商選擇策略二時，一定要選擇一支有豐富商業(yè)經營管理經驗的隊伍，最好是既要國外管理商業(yè)經驗，又有深厚本土文化，熟悉當地政策法規(guī)的企業(yè)，有經驗的隊伍完全可以把商業(yè)廣場培育成超值利潤的品牌。如大連萬達所投資的全國連鎖商業(yè)廣場，都采用部分出售策略，而且做成全國品牌規(guī)模效應。
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