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制度創(chuàng)新物業(yè)管理降發(fā)展的新路
物業(yè)管理作為新興行業(yè)，自1981年在中國深圳成立第一家專業(yè)性的物管企業(yè)以來，始終是在不斷借鑒外地區(qū)先進經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，結(jié)合實際大膽實踐、勇于創(chuàng)新，才探索出一條經(jīng)營型 綜合物業(yè)管理的新路子。在百業(yè)競發(fā)的新時代，隨著行業(yè)分工的愈加細(xì)密，市場競爭的白熱化和市場需求的多樣化，使得各行各業(yè)都面臨新的機遇的挑戰(zhàn)。只有積極應(yīng)對新時期的重大變革，與時俱進，充分認(rèn)識到創(chuàng)新對物管行業(yè)的重要作用，才可能求得一個企業(yè)健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。作為行業(yè)的實踐者，筆者認(rèn)為創(chuàng)新對物業(yè)管理的作用在于：
一、制度創(chuàng)新促使物業(yè)管理的產(chǎn)生
所謂創(chuàng)新，就是創(chuàng)造與革新，就是新架構(gòu)、新思維、新觀念的產(chǎn)生。自從房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，就需要制度來增加物業(yè)的經(jīng)濟效益，維護物業(yè)附屬設(shè)施的正常使用，確保業(yè)主的公共安全和工作、生活的舒適，由此現(xiàn)代物業(yè)管理應(yīng)運而生。物業(yè)管理的起源以及在國內(nèi)外的發(fā)展，其新穎性、變革性、先進性都有創(chuàng)新的特征，是在繼承的基礎(chǔ)上有新的發(fā)展，因而具有無可比擬的優(yōu)越性和強大的生命力。
俗話說“沒有規(guī)矩不成方圓”，物業(yè)管理也是一樣。如果沒有國家和地方政府出臺的一系列物業(yè)管理政策、法規(guī)、條理、辦法，中國在短短二十多年的時間，不可能將物業(yè)管理這個新興行業(yè)發(fā)展得如此迅速。據(jù)有關(guān)資料顯示，全國物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)有12000余家，從業(yè)人員150萬人。目前重慶有物業(yè)管理企業(yè)1030家，從業(yè)人員近5萬人，截止到2003年物業(yè)管理覆蓋率達(dá)到42%，超過了全國平均水平的38%。而這樣驕人的成績是 1
與國家和重慶市出臺的一系列政 策、法規(guī)、條理分不開的。
二、制度的不斷創(chuàng)新促進了物業(yè)管理水平的提高和行業(yè)的發(fā)展 物業(yè)管理作為我國房地產(chǎn)管理體制改革的必然產(chǎn)物，在為改革中國傳統(tǒng)的行政性、福利型房產(chǎn)體制所進行的各種有益探索中，已經(jīng)摸索出一條適宜中國國情的，適應(yīng)中國社會主義市場經(jīng)濟體制的社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型的城市物業(yè)管理道路。其間制度的不斷創(chuàng)新和勇于實踐，對于一個行業(yè)從無到有繼而漸至成熟，發(fā)揮了重要的作用。國家出臺的物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例規(guī)范了整個物業(yè)管理行業(yè)，同時保證了全國不同地區(qū)的同步發(fā)展，為物業(yè)管理創(chuàng)造了一個良好的宏觀環(huán)境。
（一）《物業(yè)管理條例》的頒布使我國的物業(yè)管理正式納入了規(guī)范化、法制化的軌道�！段飿I(yè)管理條例》是第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī)。由于中國地區(qū)間的經(jīng)濟發(fā)展不平衡，而物業(yè)管理這一新興行業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展和文明程度的提高而出現(xiàn)的，所以不同地區(qū)間的物業(yè)管理發(fā)展 水平及程度也極不平衡，每個地區(qū)都根據(jù)自己的實際情況制定并出臺了地方性物業(yè)管理政策、法規(guī)、條例等等。但為了保證全行業(yè)同步發(fā)展和穩(wěn)步提高 ，國務(wù)院在總結(jié)了各個地區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，廣泛爭取不同地區(qū)物業(yè)管理業(yè)界人士的意見于2003年出臺中國第一部全國性《物業(yè)管理條例》，標(biāo)志著體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系將逐漸形成。
（二）為了補充《物業(yè)管理條例》使其更加具體可行，國務(wù)院還相繼出臺了《前期物業(yè)管理招投標(biāo)暫行規(guī)定》、《業(yè)主大會規(guī)程》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》，會同國家發(fā)改委出臺了《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》，又頒布了《業(yè)主臨時公約》和《前期物業(yè)服務(wù)合同》兩個重要的示范文本，這一系列的法規(guī)、條例、辦法都為整個物管行業(yè)的發(fā)展指明了前進的方向， 2
整個行業(yè)在同一個軌道里運轉(zhuǎn)、前進、發(fā)展，而不再是20年前漫無目的的摸索。
（三）《物業(yè)管理條例》等一系列法規(guī)、條例、辦法的出臺，使更多的民眾（業(yè)主）認(rèn)識和了解了物業(yè)管理，從而接受物業(yè)管理這一新型的社區(qū)管理方式，更加明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)，這為物業(yè)管理的推廣向更加規(guī)范化、專業(yè)化方向發(fā)展起了積極的推動性作用。
三、制度創(chuàng)新是地區(qū)物業(yè)管理健康發(fā)展的重要保證
物業(yè)管理是一項以服務(wù)為本質(zhì)、以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作。物業(yè)管理公司作為以市場為經(jīng)濟杠桿的經(jīng)營管理獨立企業(yè)，需要在政府的支持下，在開發(fā)商、業(yè)主的配合下，管理者、經(jīng)營者不斷創(chuàng)新，積極探索，尋求適合本地區(qū)物業(yè)發(fā)展的管理制度，這是做好地區(qū)房地產(chǎn)健康發(fā)展的重要內(nèi)容。重慶作為內(nèi)陸城市，房地產(chǎn)改革和物業(yè)管理起步均較晚，盡管只有十年時間，但我們欣喜地看到，重慶市房地產(chǎn)行政管理部門和物管行業(yè)協(xié)會在促進物管的健康發(fā)展上，始終不遺余力，作了大量有益的工作。
由于受區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展水平的限制，導(dǎo)致中國各地區(qū)間和管理水平發(fā)展不平衡：“東強西弱，南厚北薄”，所以國家出臺的政策、法規(guī)也只能是粗線條的、指導(dǎo)性文件，無法對每一個地區(qū)的物業(yè)管理進行一一界定，各個地區(qū)必須根據(jù)各自的實際情況和不同特點在全國《物業(yè)管理條 例》的指導(dǎo)下，“量身定做”適合自已發(fā)展的地方性條例、法規(guī)，這樣才能充分發(fā)揮地方物業(yè)特色的優(yōu)勢，從而推動房地產(chǎn)業(yè)的進程。以重慶市為例，從 90年初到現(xiàn)在，已經(jīng)取得了讓人可喜的成績，地方性政策、法規(guī)、辦法的扶持在其中發(fā)揮了重要作用。從 1999年4月1日開始施行的《重慶物業(yè)管理辦法》到2002年11月1日施行的《重慶物業(yè)管理條例》，再到2003
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年 6月1日施行的《解除物業(yè)服務(wù)合同的程序規(guī)定》這一系列的地方性條例、法規(guī)、辦法都為重慶的物業(yè)管理發(fā)展提供了更實際、更具體的法律、政策依據(jù)。
四、制度創(chuàng)新是物業(yè)管理企業(yè)生存、發(fā)展、壯大的重要手段
物業(yè)管理作為房產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的延續(xù)和完善，在服務(wù)中體現(xiàn)管理水平。物業(yè)管理公司作為獨立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營目標(biāo)。社會效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個安全、舒適、優(yōu)美的 生活環(huán)境；經(jīng)濟效益主要表現(xiàn)在為向國家提供稅收，有利于開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)，通過服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。物業(yè)公司作為企業(yè)，如果僅單純地收取管理費，那么勢必利潤微薄甚至虧損，企業(yè)要生存、發(fā)展、壯大，必須在創(chuàng)新經(jīng)營，才可能在市場競爭中取得不敗之地。在企業(yè)創(chuàng)新經(jīng)營中不斷探索，提倡四方面的創(chuàng)新內(nèi)容，即：觀念創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新、管理創(chuàng)新、考核創(chuàng)新。 觀念創(chuàng)新：真正將自己定位于服務(wù)性企業(yè)，倡導(dǎo)服務(wù)是商品，以酒店式的服務(wù)理念對待業(yè)主或使用人，以酒店式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范日常工作。 經(jīng)營創(chuàng)新：不單純地依靠管理費作為企業(yè)收入 ， 而是開展多種經(jīng)營 ， 向業(yè)主提供更多式服務(wù) ， 開展會所經(jīng)營、咖啡吧、茶樓、娛樂等自營業(yè)務(wù) ， 從而取得更多的收入。
管理創(chuàng)新：將自己確定為獨立核算的企業(yè)，不依靠不等待開發(fā)公司的投入，以獨立法人資格參與市場競爭 ，自給壓力，力爭將企業(yè)發(fā)展成為行業(yè)的品牌企業(yè)。
考評創(chuàng)新：公司管理小區(qū)、大廈眾多，用傳統(tǒng)一把抓的方式來管理多
個管理處是很難有成效的。去年10月 ，公司開始自創(chuàng)一種新的管理模式“項目管理責(zé)任制”，即確定每一個管理處的收費、成本及各項服務(wù)指標(biāo):制定出公平、合理的獎懲標(biāo)準(zhǔn)，讓管理處主任完全當(dāng)家作主，而公司領(lǐng)導(dǎo)及各職能部門只負(fù)責(zé)對管理處的各項工作進行考評和檢查，不需要大事小情都必須由公司來解決。今年4月份公司開始了“項目管理責(zé)任制”的試行，效果明顯，管理處自覺地將各項管理服務(wù)工作好，公司只需對一些突發(fā)事件進行指導(dǎo)。
國家和地方出臺的政策、條例、法規(guī)的在物業(yè)發(fā)展過程中確實起了決定性作用，但是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理服務(wù)制度的建全和逐步完善，也是影響物業(yè)管理發(fā)展的一個不可缺少的積極推動因素。整個物業(yè)管理行業(yè)是由每一個物業(yè)管理企業(yè)組成的，物業(yè)管理企業(yè)就是物管行業(yè)這個有機體的組成細(xì)胞，只有所有的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展了，整個行業(yè)才能發(fā)展。而每一個企業(yè)的發(fā)展與進步，除了依靠國家和地方政府提供的良好宏觀環(huán)境外，更重要的是取決于其自身的管理與服務(wù)水平。
國家、地方和企業(yè)，這是物業(yè)管理發(fā)展血肉相連的三個環(huán)節(jié)，只要每一個環(huán)節(jié)自身保持穩(wěn)定的發(fā)展、積極的創(chuàng)新，完成各自的職責(zé)，而相互之間又能保持良好、透明的溝通與聯(lián)接，整個行業(yè)才會發(fā)展和進步。
物業(yè)管理的創(chuàng)新2017-03-15 06:02 | #2樓
隨著我國經(jīng)濟體制的改革，房屋作為私有化的商品出現(xiàn)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)運而生，從舊的計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，一些深層次的問題和矛盾也不斷暴露，物業(yè)企業(yè)的生存與發(fā)展的問題已擺在面前，優(yōu)勝劣汰是市場競爭的必然結(jié)果。物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中勝出客觀上需要從觀念、管理、服務(wù)、人力資源、企業(yè)文化、管理制度和管理機制等方面進行不斷的創(chuàng)新。
物業(yè)是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。各類房屋可以是單體建筑物，也可以是成片的建筑群以及與之相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地，如電梯、空調(diào)、水電系統(tǒng)、智能化設(shè)備等。物業(yè)管理涵蓋一切有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展、租賃、銷售及售租后的服務(wù)。包括房屋及設(shè)備、公共設(shè)施的保養(yǎng)、維修，住宅小區(qū)的治安、環(huán)衛(wèi)、交通、分送信報、綠化、管理，以及社區(qū)康樂類有益活動與生活服務(wù)等事項，范圍非常廣泛。物業(yè)管理公司作為獨立的企業(yè)，也同樣是以經(jīng)營為手段，以為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為宗旨，以經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為公司經(jīng)營目標(biāo)。社會效益主要表現(xiàn)在為業(yè)主提供一個安全、舒適、優(yōu)美的生活環(huán)境；經(jīng)濟效益主要表現(xiàn)在為向國家提供稅收，有利于開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)銷售，加快資金周轉(zhuǎn)，通過服務(wù)取得傭金；環(huán)境效益表現(xiàn)在有利于治理城市臟、亂、差現(xiàn)象，改善人居環(huán)境。
物業(yè)管理在我國走過了20多年的歷程，從1981年全國第一家物業(yè)管理企業(yè)的誕生到首次引進ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系；從全國首部地方性物業(yè)管理法規(guī)的出臺，到《物業(yè)管理條例》的制發(fā)；從首個業(yè)主委員會的誕生到業(yè)主大會地位的確認(rèn)和物業(yè)管理職能定位的逐步明朗；從服務(wù)理念到商業(yè)模式；從政府監(jiān)管到市場機制。隨著我國國民經(jīng)濟的快速增長，物業(yè)管理的發(fā)展十分迅速。在其發(fā)展過程中，這一行業(yè)展現(xiàn)出強大的生命力，廣闊的發(fā)展空間，持續(xù)的發(fā)展前景，強烈的現(xiàn)代氣息，被公認(rèn)是一項“朝陽產(chǎn)業(yè)”。但與此同時，當(dāng)今物業(yè)管理市場競爭日趨激烈，特別是隨著我國市場經(jīng)濟體制的建立，一些深層次的問題和矛盾也不斷暴露。例如：體制改革及市場機制建設(shè)工作的難度，服務(wù)質(zhì)量的日益同質(zhì)化，行業(yè)內(nèi)部不正當(dāng)競爭加劇，行業(yè)平均利潤率降低，高素質(zhì)人力資源短缺，立法工作尚待加強和完善等。這些已經(jīng)成為行業(yè)發(fā)展的障礙和難題。因此，物業(yè)管理企業(yè)要想在競爭中勝出客觀上需要從觀念、管理、服務(wù)、人力資源、企業(yè)文化、管理制度和管理機制等方面進行不斷的創(chuàng)新。所謂創(chuàng)新，簡單地講就是創(chuàng)造與革新的合稱，是指新構(gòu)想、新觀念的產(chǎn)生及對新構(gòu)想、新觀念的運用。具體來說，是指人們在優(yōu)化自身素質(zhì)和周圍環(huán)境的基礎(chǔ)上憑借多樣化的創(chuàng)造性思維，對所從事的各項工作進行不斷改革、更新和完善的過程。
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1、觀念創(chuàng)新
物管企業(yè)是依法設(shè)立，具有物業(yè)管理資格根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)，是服務(wù)性企業(yè)。但在現(xiàn)實中受傳統(tǒng)觀念的束縛，思維定勢的局限，人們對物業(yè)管理沒有全面的認(rèn)識，對物業(yè)管理企業(yè)沒有準(zhǔn)確的定位，物業(yè)管理行業(yè)普遍存在“重管理，輕服務(wù)”的傳統(tǒng)做法，這在不同程度上影響了能力，使物業(yè)管理面臨重重困難。物業(yè)管理要走出困境，首先要做的就
是解放思想。從思想上深刻認(rèn)識到物業(yè)管理是一種企業(yè)行為，而不是行政行為，更不是個人行為，其活動必須符合和滿足市場規(guī)律的要求，克服過去傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟觀念。從市場經(jīng)濟的新角度去審視它，用新觀念去理解、研究它。
2、管理創(chuàng)新
管理創(chuàng)新是指物業(yè)管理者根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)部條件和外部環(huán)境的變化，不斷創(chuàng)造出新的管理制度、管理措施、管理方式以及操作流程，以實現(xiàn)管理各要素更加合理的組合運行，從而創(chuàng)造出新的生產(chǎn)力，取得更高的勞動效率。物業(yè)管理公司屬于服務(wù)性行業(yè)，提供服務(wù)商品，其客戶就是業(yè)主或非業(yè)主物業(yè)使用人。物業(yè)管理公司在其經(jīng)營、管理和服務(wù)的過程中，不可避免與業(yè)主或非業(yè)主物業(yè)使用人產(chǎn)生極其復(fù)雜的關(guān)系。這樣物業(yè)管理公司就必須在以下幾個方面進行創(chuàng)新：
（1）商業(yè)模式的創(chuàng)新：應(yīng)用綜合型、管理型、操作型的物業(yè)管理企業(yè)的贏利模式，可以靈活運用“酬金制”、“包干制”以及其他收費模式進行管理。
（2）專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營項目的創(chuàng)新：主要針對在客戶細(xì)分的市場條件下，對不同物業(yè)的客戶服務(wù)進行細(xì)分以及細(xì)化管理以提升專業(yè)能力。這一方面是將物業(yè)管理視作一種企業(yè)的經(jīng)營行為，在整個活動中要努力發(fā)現(xiàn)新的市場需求、新的用戶、新的機會，主動開拓新的市場；另一方面是在服務(wù)內(nèi)容上，要根據(jù)業(yè)主的需求把握市場的規(guī)律，預(yù)見性地創(chuàng)造出新的服務(wù)項目引導(dǎo)業(yè)主消費。
（3）管理方法和手段的創(chuàng)新：不斷學(xué)習(xí)與引進國內(nèi)外先進經(jīng)驗、方法和技術(shù)以提升管理服務(wù)水平。
（4）人員培訓(xùn)方面的創(chuàng)新：主要包括職業(yè)技術(shù)和職業(yè)技能的同步提高，現(xiàn)場授課與遠(yuǎn)程教育的有機結(jié)合，行業(yè)培訓(xùn)和企業(yè)培訓(xùn)的優(yōu)勢互補。
（5）自律方面的創(chuàng)新：執(zhí)行行為規(guī)則的制定和實施，行業(yè)文化的培育與提升，行業(yè)協(xié)會的作用的發(fā)揮和增強等。
3、服務(wù)創(chuàng)新
第一、客戶關(guān)系管理創(chuàng)新。實施客戶關(guān)系管理對物業(yè)管理公司有著至關(guān)重要的意義。因為物業(yè)服務(wù)具有如下特性：
（1）服務(wù)的無形性。服務(wù)的無形性有兩個層次：服務(wù)的形式及組成元素的無形性；使用服務(wù)后的利益的無形性。無形性使得物業(yè)管理公司必須依靠業(yè)主的反饋才能更加全面地認(rèn)識本公司的服務(wù)。實施客戶關(guān)系管理能夠使物業(yè)管理公司清楚地認(rèn)識本公司的運營狀況，從而為公司的經(jīng)營管理提供客觀的依據(jù)。
（2）服務(wù)的相連性。服務(wù)的生產(chǎn)過程和消費過程是同時進行的，也就是說，服務(wù)人員提供服務(wù)的時刻，也正是客戶消費服務(wù)的時刻，二者在時間上不可分離。因此在服務(wù)的過程中消費者和生產(chǎn)者必須直接發(fā)生聯(lián)系。
（3）服務(wù)的易變性。易變性是指服務(wù)的構(gòu)成成分及其質(zhì)量水平經(jīng)常變化，很難統(tǒng)一界定。服務(wù)行業(yè)是以“人”為中心的產(chǎn)業(yè)，由于人類個性的存在，使得對于服務(wù)的質(zhì)量檢驗很難采用統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。一方面，由于服務(wù)人員自身的素質(zhì)的影響，即使統(tǒng)一服務(wù)人員提供的服務(wù)水平實際也可能有差異；另一方面，由于客戶本身的因素也直接影響到服務(wù)的質(zhì)量和效果。
（4）服務(wù)的時間性。由于服務(wù)的無形性及服務(wù)的生產(chǎn)和消費同時進行，使得服務(wù)不可能像有形的消費品一樣儲存起來。當(dāng)然服務(wù)的各種設(shè)備可能事先準(zhǔn)備好，但生產(chǎn)出來的服務(wù)如果不被消費掉，就會造成損失（如酒店客房的空房間、餐廳的座位等），也就是說，物業(yè)管理生產(chǎn)的目的就是為了業(yè)主的消費，故生產(chǎn)必須有針對性，根據(jù)業(yè)主在某一特定時刻的需要生產(chǎn)，避免造成成本的浪費。 第二、服務(wù)內(nèi)容創(chuàng)新，提供個性化服務(wù)。就是業(yè)主享受物業(yè)管理公司的服務(wù)之后，根據(jù)自己的滿意度繳費埋單。物業(yè)公司依據(jù)約定的服務(wù)項目向業(yè)主提供服務(wù)，在約定的服務(wù)周期內(nèi)對物業(yè)管理公司的服務(wù)項目進行評分。根據(jù)所評分值的高低收取相應(yīng)的物業(yè)管理費。物業(yè)管理公司采取的收費辦法是每個季度前５天，將評分表發(fā)放給業(yè)主，每季度后５天對業(yè)主進行調(diào)查。物業(yè)公司在綜合業(yè)主各項評分后，得出服務(wù)滿意率，并按照滿意率，最后確定業(yè)主應(yīng)繳物業(yè)管理費。 第三、服務(wù)方式創(chuàng)新�？梢酝ㄟ^以下幾個方面做好客戶關(guān)系管理（包括業(yè)主管理、時間管理、服務(wù)跟蹤管理、電話服務(wù)、客戶服務(wù)、潛在客戶管理等）：（1）提高顧客忠誠度。（2）降低客戶開拓成本。物業(yè)管理公司要在競爭中立于不敗之地，就要在維系原有的客戶群體的同時，去開拓新的客戶群體。（3）降低物業(yè)管理公司的服務(wù)成本。（4）降低物業(yè)管理公司的交易成本。
第四、服務(wù)手段創(chuàng)新�？梢圆捎孟冗M管理手段，逐步推行智能化管理，運用計算機技術(shù)，對物業(yè)設(shè)施進行自動監(jiān)控，辦公實現(xiàn)自動化和無紙化，對物業(yè)區(qū)域的安全方面自動監(jiān)控，使得物業(yè)管理服務(wù)從簡單維護、勞動密集向改良及知識密集轉(zhuǎn)變，小區(qū)內(nèi)實現(xiàn)一卡-通，實現(xiàn)智能管理小區(qū)。
4、人力資源管理創(chuàng)新
物業(yè)管理公司要努力打造一支與客戶需求高度匹配的專業(yè)化物業(yè)管理隊伍，包括建立富有彈性的激勵機制與淘汰制，激發(fā)員工的敬業(yè)精神，培養(yǎng)企業(yè)文化歸屬感來留住人才，穩(wěn)住人才。
（1）情感激勵。情感是影響人們行為最直接的因素之一，任何人都有渴望各種情感的需求。這就要求領(lǐng)導(dǎo)者要多關(guān)心群眾生活，關(guān)心群眾的精神生活和心理健康，提高員工的情緒控制力和心理調(diào)節(jié)力，員工對公司的發(fā)展十分關(guān)心，如果能多聽取對公司管理及發(fā)展方面的意見和建議，或經(jīng)常性地開展合理化建議活動，組織員工參與企業(yè)的各項管理工作，員工就會以公司為家，以主人翁精神投入工作，煥發(fā)出旺盛的工作熱情。
（2）目標(biāo)激勵。員工從事任何一項工作，都希望所在的公司能有一個明確的工作目標(biāo)，并引導(dǎo)他們圍繞這個目標(biāo)去工作，最終達(dá)到和實現(xiàn)這個目標(biāo)，因此，
公司一定要有一個詳盡的發(fā)展計劃，并規(guī)定每年要達(dá)到什么目標(biāo)，是創(chuàng)全國優(yōu)秀物業(yè)管理大廈（小區(qū)），還是通過ISO9000質(zhì)量認(rèn)證。只有目標(biāo)明確了，員工才能有奮斗方向和工作動力。
（3）榜樣激勵。人們常說，榜樣的力量是無窮的。絕大多數(shù)員工都是力求上進不甘落后的。如果有了榜樣，員工就會有努力的方向和趕超的目標(biāo)，從榜樣成功的事業(yè)中得到激勵。一個企業(yè)重要領(lǐng)導(dǎo)人的工作能力和人格力量會直接影響到員工工作積極性的發(fā)揮。作為物業(yè)管理公司的領(lǐng)導(dǎo)層和主要管理人員一定要處處以身作則，率先垂范，以自身的榜樣力量來影響和調(diào)動員工的工作積極性。
（4）獎勵懲罰激勵。獎勵是對員工某種良好行為的肯定與表揚，以使員工獲得新的物質(zhì)和心理上的滿足。懲罰是對員工某種不良行為的否定和批評，以使員工從失敗和錯誤中汲取教訓(xùn)，以克服不良行為。獎勵和懲罰得當(dāng)，有利于激發(fā)員工的積極性和創(chuàng)造性，所以有人把批評或懲罰看作是一種負(fù)強化的激勵。
（5）物質(zhì)和精神激勵。與員工簽訂勞動用工合同，并為員工購買養(yǎng)老、住房公積金，醫(yī)療等保險。同時根據(jù)公司的經(jīng)營狀況，實行年終雙薪，帶薪休假，生日賀金，伙食補助，集中免費洗衣等福利措施來保障員工利益，為員工解除后顧之憂，使員工全身心投入工作；人的需要和追求是分層次的，當(dāng)基本的工作需求和物質(zhì)利益得到滿足后，他們往往渴望得到各種榮譽。在此情況下，物業(yè)管理公司應(yīng)盡量滿足員工的這方面的需求。對工作成績優(yōu)異、素質(zhì)高，業(yè)務(wù)能力強的員工，要晉升到高一級的工作崗位，使工作崗位與他們的工作能力相一致；對工作突出遵守公司管理規(guī)定，用戶稱贊的員工授予優(yōu)秀服務(wù)標(biāo)兵、先進個人等榮譽稱號，并將其主要事跡在有關(guān)報刊和宣傳欄中大力宣傳；對素質(zhì)高品質(zhì)好，有發(fā)展?jié)摿Φ膯T工可派出考察學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，提高他們的業(yè)務(wù)能力。
5、企業(yè)文化創(chuàng)新
企業(yè)文化的內(nèi)容主要有兩個方面：從本質(zhì)上說，它包括企業(yè)職工的價值觀念、道德規(guī)范、思想意識和工作態(tài)度等；從外在表現(xiàn)上說，它包括企業(yè)的各種文化教育、技術(shù)培訓(xùn)、娛樂聯(lián)誼活動等。企業(yè)文化就是這兩個方面內(nèi)容有機聯(lián)系而形成的企業(yè)風(fēng)貌精神。企業(yè)文化也反映了一種管理方式，它強調(diào)企業(yè)內(nèi)部各成員的行為控制通過價值取向來進行內(nèi)化和優(yōu)化開展豐富多彩的文化、娛樂活動，不是可有可無的。伴隨著科技進步和社會生活的變革，企業(yè)管理理論和實踐得到不斷豐富和發(fā)展。企業(yè)管理的核心以由重物質(zhì)的“硬管理”轉(zhuǎn)變到重精神的“軟管理”。從人發(fā)展的歷史看，世界各民族的發(fā)展無不以追求經(jīng)濟的富強，文化的先進為目的。物業(yè)管理企業(yè)作為以房屋為管理對象，以人為服務(wù)對象的市場主體，更應(yīng)該對企業(yè)文化建設(shè)高度重視。企業(yè)文化，實際就是一種以價值觀為核心的對企業(yè)全體員工進行企業(yè)意識教育的微觀文化體系，其核心是企業(yè)的價值理念，作用對象是企業(yè)的全體員工。面對日益激烈的市場，物業(yè)管理企業(yè)不僅要充分了解其外部環(huán)境和行業(yè)狀況，客觀分析自身的競爭地位，更重要的是使企業(yè)本身有一個良好的企業(yè)文化。
企業(yè)文化是客觀存在的，它對企業(yè)生存和發(fā)展起著舉足輕重的作用，企業(yè)文化建設(shè)是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成部分。企業(yè)凝聚力實際上是一種群體凝聚力，
它表現(xiàn)為群體對成員的一種內(nèi)聚作用，表現(xiàn)為全體成員的向心力。企業(yè)凝聚力的基礎(chǔ)是滿足員工的需要。員工的各種需要有賴于在內(nèi)部得到滿足，其物質(zhì)方面的需要主要是通過工資、安全、福利的改善而得到滿足，其精神方面的需要則須通過企業(yè)內(nèi)形成良好的人際關(guān)系、良好的領(lǐng)導(dǎo)方式、良好的企業(yè)道德、企業(yè)風(fēng)氣、企業(yè)精神等方面的滿足，而且還必須盡量滿足員工精神方面的需要。而精神需要的滿足離不開良好的企業(yè)文化的培育和建設(shè)，否則企業(yè)凝聚力將無法隨著員工需要層次的逐步提高而長期保持和加強。毫無疑問，為了提高企業(yè)的凝聚力，企業(yè)應(yīng)該解決一個關(guān)鍵問題：如何在本企業(yè)內(nèi)部建設(shè)團隊的企業(yè)文化。隨著中國物業(yè)管理服務(wù)市場的發(fā)展壯大，物業(yè)管理企業(yè)面對越來越激烈的考驗，其核心的焦點在于服務(wù)質(zhì)量。而服務(wù)質(zhì)量的核心在于企業(yè)文化，它是一種潛移默化圍繞企業(yè)核心價值觀，凝聚企業(yè)團隊?wèi)?zhàn)斗力，推動企業(yè)進步和發(fā)展的重要途徑。
6、機制和制度創(chuàng)新
當(dāng)前物業(yè)管理企業(yè)面臨的首要難題和矛盾焦點是：產(chǎn)權(quán)變革舉步維艱，激勵機制疲軟無力，組織結(jié)構(gòu)依然落后，發(fā)展后勁甚為堪憂。很多弱勢項目產(chǎn)生的根源還是在體制問題、企業(yè)產(chǎn)權(quán)問題上。因此，當(dāng)前應(yīng)首先在企業(yè)決策機制、分配機制和激勵機制上下功夫，留住人才，穩(wěn)定隊伍。并且根本性的解決方法是建立科學(xué)的、產(chǎn)權(quán)明確的法人治理結(jié)構(gòu)，建立所有者與經(jīng)營人之間的制衡關(guān)系，建立具有物業(yè)管理行業(yè)特色的現(xiàn)代企業(yè)制度。
總之，創(chuàng)新的道路是成功的道路。在激烈的市場競爭中企業(yè)唯有立足于創(chuàng)新，勇于突破“舊觀念”、“老框框”，不斷地創(chuàng)造、應(yīng)用先進的思想、科學(xué)的方法、新穎的技術(shù)改造企業(yè)，才能在競爭中爭得生存和發(fā)展空間。一項事業(yè)唯有所有參與者銳意進取，不斷創(chuàng)新，才能充滿生機和活力，不斷蓬勃發(fā)展。21世紀(jì)是創(chuàng)新的世紀(jì)，創(chuàng)新將在社會生活、生產(chǎn)、
經(jīng)營、管理活動中發(fā)揮越來越大的作用。物業(yè)管理必須順應(yīng)這股潮流，在政府、業(yè)主、開發(fā)商的引導(dǎo)、配合下，管理者不斷創(chuàng)新，積極探索，推動我國物業(yè)管理的不斷發(fā)展和完善。
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