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小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)
主任、各位副主任、各位人大代表：
我受區(qū)政府委托，向本次會(huì)議匯報(bào)社區(qū)物業(yè)管理工作情況。作為我區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理部門，區(qū)房產(chǎn)分局的主要職能是：①負(fù)責(zé)宣傳貫徹物業(yè)管理相關(guān)政策法規(guī)；②負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)年檢；③負(fù)責(zé)本區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)成立的資質(zhì)初審；④負(fù)責(zé)指導(dǎo)本區(qū)各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)的成立；⑤負(fù)責(zé)調(diào)處物業(yè)服務(wù)糾紛。
經(jīng)過多年發(fā)展，我區(qū)城市化進(jìn)程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，目前全區(qū)商品住宅小區(qū)總量已達(dá)120多個(gè)，已有90多個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐本區(qū)進(jìn)行服務(wù)，服務(wù)對(duì)象從單一的商品住宅小區(qū)發(fā)展到賓館、商業(yè)、辦公區(qū)等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關(guān)設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護(hù)、綠化管養(yǎng)、生活服務(wù)、物業(yè)中介等配套服務(wù)。全區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)涌現(xiàn)出和力達(dá)物業(yè)、星輝物業(yè)、潤(rùn)和物業(yè)等一批管理規(guī)范、服務(wù)周到、效益良好的知名企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)正逐步由單一型低檔次向多元化高檔次邁進(jìn)。自2003年9月1日，國(guó)務(wù)院正式頒布實(shí)施《物業(yè)管理?xiàng)l例》以來，在區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府的關(guān)心和支持下，在市行業(yè)主管部門的指導(dǎo)幫助下，區(qū)房產(chǎn)分局切實(shí)履行自身職能，努力做好我區(qū) 1
物業(yè)服務(wù)行業(yè)管理工作，獲得了上級(jí)主管部門的肯定， 2017至2017連續(xù)兩年榮獲“岳陽市物業(yè)管理先進(jìn)單位”。我們的主要作法是：
一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，加大投入，明確責(zé)任
區(qū)房產(chǎn)分局作為物業(yè)管理行政主管部門，我們把物業(yè)管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事議程。專門成立了負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理工作的綜合管理股，安排了一名班子成員分管，并在業(yè)務(wù)線人員緊張、經(jīng)費(fèi)不足的情況下，調(diào)配4名職工到綜合管理股，并節(jié)省開支，擠出辦公經(jīng)費(fèi)，給綜合管理股添置了五個(gè)檔案柜、一個(gè)保險(xiǎn)柜、一臺(tái)電腦、配備一臺(tái)車、兩間辦公室。認(rèn)真履行職責(zé)，與政府相關(guān)部門和有關(guān)公共事業(yè)單位，齊抓共管、形成合力，使我區(qū)物業(yè)管理工作逐步完善。
二、狠抓學(xué)習(xí)和宣傳培訓(xùn)
以學(xué)習(xí)宣傳國(guó)務(wù)院、省、市物業(yè)管理?xiàng)l例（辦法）為先導(dǎo)，努力提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理人員、從業(yè)人員的政策業(yè)務(wù)水平和服務(wù)水準(zhǔn)，努力提高市民的知法程度和守法意識(shí)，在全區(qū)范圍內(nèi)積極營(yíng)造貫徹執(zhí)行條例的良好氛圍。
1.強(qiáng)化學(xué)習(xí)培訓(xùn)，努力提高政策業(yè)務(wù)水平。讓物業(yè)管理人員和從業(yè)人員掌握政策是正確貫徹執(zhí)行條例的前提。為此，一是加強(qiáng)了學(xué)習(xí)培訓(xùn)。在國(guó)務(wù)院新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》和市物業(yè)管理辦法頒布實(shí)施時(shí)，區(qū)房產(chǎn)局均組織相關(guān)物業(yè)管 2
理人員參加了全市培訓(xùn)，系統(tǒng)學(xué)習(xí)物管條例相關(guān)條款內(nèi)容。二是加強(qiáng)調(diào)研探討。三年多來，由區(qū)房產(chǎn)局出面多次邀請(qǐng)市物業(yè)辦專家上門進(jìn)行政策指導(dǎo)，就實(shí)踐中出現(xiàn)的共性問題和工作難點(diǎn)加強(qiáng)探討和指導(dǎo)，不斷提升行業(yè)管理和指導(dǎo)水平。2017年，為開拓視野，學(xué)習(xí)先進(jìn)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，取長(zhǎng)補(bǔ)短，促進(jìn)全區(qū)物業(yè)管理服務(wù)水平的整體提高，組織物管負(fù)責(zé)人前往邵陽參加了湖南省物業(yè)管理研討會(huì)，取各地物管之長(zhǎng)，補(bǔ)己之短，收到非常大的成效。
2.強(qiáng)化宣傳，營(yíng)造良好的社會(huì)氛圍。一是發(fā)揮優(yōu)勢(shì)做好重點(diǎn)群體的政策宣傳。區(qū)房產(chǎn)局發(fā)揮熟悉政策優(yōu)勢(shì)，把握時(shí)機(jī)做好社區(qū)業(yè)主、人大代表、政協(xié)委員、相關(guān)街道和部門負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司老總等重點(diǎn)群體的政策宣傳解釋，爭(zhēng)取工作的更大理解支持，贏得工作主動(dòng)權(quán)。二是做好上門宣傳指導(dǎo)工作。區(qū)房產(chǎn)局作為區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，相關(guān)人員對(duì)轄區(qū)各物管企業(yè)、各街道及小區(qū)，經(jīng)常采取主動(dòng)上門、應(yīng)邀上門的方式，開展貼近式服務(wù)，主動(dòng)做好物業(yè)管理政策宣傳、咨詢和業(yè)務(wù)指導(dǎo)工作，尤其是在調(diào)處物管糾紛矛盾、指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立與改選等工作中，做了大量宣傳和指導(dǎo)工作。
三、堅(jiān)持以人為本，全面整治問題小區(qū)。
由于歷史遺留、物業(yè)棄管、業(yè)主拒交服務(wù)費(fèi)等多方面原因，我區(qū)尚有部分小區(qū)的物業(yè)管理存在著服務(wù)不到位，小區(qū) 3
內(nèi)公用設(shè)施損壞嚴(yán)重，個(gè)別小區(qū)甚至發(fā)生棄管現(xiàn)象。已經(jīng)嚴(yán)重影響業(yè)主們的正常生活，意見很大，經(jīng)常到有關(guān)部門上訪，要求徹底解決這些小區(qū)的物業(yè)管理問題。
區(qū)房產(chǎn)分局對(duì)問題小區(qū)的整治工作高度重視，安排工作人員深入到問題小區(qū)進(jìn)行調(diào)研，聽取業(yè)主們的意見和建議，反饋到市局物業(yè)辦，并協(xié)同市局物業(yè)辦進(jìn)行全面整頓，先后對(duì)“花板湖小區(qū)”、“宏安樓”、“匯龍府”等多家問題較為嚴(yán)重，民生影響較大的小區(qū)進(jìn)行了整治。 其中 “花板湖小區(qū)”，有19棟住宅，400多戶業(yè)主，屬于一個(gè)中型小區(qū)，該小區(qū)由多個(gè)單位組成，人員較為復(fù)雜，部分業(yè)主物業(yè)管理意識(shí)淡薄拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用和電費(fèi)累計(jì)達(dá)3萬多元，令物業(yè)服務(wù)單位難以保證服務(wù)質(zhì)量，問題積攢多年，形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致先后兩家物業(yè)服務(wù)企業(yè)與小區(qū)解除了物業(yè)服務(wù)合同，而最后接手的康大物業(yè)也因欠費(fèi)問題與小區(qū)業(yè)主也糾紛不斷，并出現(xiàn)了小區(qū)被斷電斷水的情況。引起新聞媒體與社會(huì)各界的廣泛關(guān)注。為徹底解決小區(qū)遺留問題，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦對(duì)該小區(qū)進(jìn)行了認(rèn)真細(xì)致的調(diào)研，并對(duì)矛盾雙方分別做工作，使雙方形成共識(shí)，矛盾得以解決，得到了全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一致好評(píng)。
《小區(qū)物業(yè)管理情況匯報(bào)》全文內(nèi)容當(dāng)前網(wǎng)頁未完全顯示，剩余內(nèi)容請(qǐng)?jiān)L問下一頁查看。
橋西的“宏安樓”小區(qū)，由于負(fù)責(zé)管理的康美物業(yè)在安保、收費(fèi)等方面出現(xiàn)問題，并且為節(jié)約成本自行搞水改，使小區(qū)業(yè)主先后7戶被盜，水改沒多久就出現(xiàn)漏水情況、交的 4
水費(fèi)押金也不退等情況，導(dǎo)致業(yè)主怨聲載道，集體聯(lián)名上訪。區(qū)房產(chǎn)分局接訪后，組織專人進(jìn)行了走訪調(diào)查，并多次召集業(yè)主代表和物業(yè)公司共同協(xié)商，最終把問題一一解決。
“匯龍府”小區(qū)是由于開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)消防設(shè)備形成虛設(shè)，小區(qū)公共區(qū)域被某門面安裝空調(diào)占用、小區(qū)管線零亂、衛(wèi)生臟亂，業(yè)主多次向物業(yè)反映情況，在問題得不到解決的情況下，業(yè)主多次到各相關(guān)部門上訪，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦到小區(qū)了解情況并取證后，責(zé)令物業(yè)公司和開發(fā)商整改，并先后多次了解整改施工進(jìn)展情況，并提出具體要求，確保整改質(zhì)量。
經(jīng)過區(qū)房產(chǎn)分局艱苦細(xì)致的工作，多個(gè)問題小區(qū)整改工作收到較好效果。小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到很大提高，廣大業(yè)主給予高度贊譽(yù)和好評(píng)。
四、積極開展業(yè)主委員會(huì)成立指導(dǎo)工作。
在物業(yè)管理活動(dòng)中，能否發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，對(duì)行業(yè)健康發(fā)展啟到至關(guān)重要的作用。為提高廣大業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中參與意識(shí)，實(shí)現(xiàn)業(yè)主 “自我管理、自我服務(wù)、自我負(fù)責(zé)”的工作目標(biāo)，一直以來，區(qū)房產(chǎn)局在指導(dǎo)成立業(yè)主大會(huì)籌備組、選舉產(chǎn)生、改選和換屆改選業(yè)主委員會(huì)等活動(dòng)中，堅(jiān)持主動(dòng)介入，提供全方位指導(dǎo)服務(wù)，并對(duì)組建工作的各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行了精心指導(dǎo)，并嚴(yán)格做到程序合法，手續(xù)合規(guī)。近三年，共指導(dǎo)“白楊苑”、“景湖灣”“水 5
榭花都”等20多個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會(huì)，并對(duì)已成立的業(yè)主委員會(huì)，及時(shí)登記備案，指導(dǎo)其有效開展工作。
五、協(xié)調(diào)處理各種矛盾糾紛
物業(yè)管理牽涉到業(yè)主的切身利益，在物業(yè)管理工作的實(shí)施過程中，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間常會(huì)產(chǎn)生矛盾與糾紛，針對(duì)物管糾紛矛盾多發(fā)，區(qū)房產(chǎn)分局協(xié)同市局物業(yè)辦經(jīng)常走訪各物管小區(qū)，發(fā)現(xiàn)糾紛苗頭，及時(shí)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)處，并變事后的被動(dòng)調(diào)處為主動(dòng)及時(shí)介入處理，平息了大量物管糾紛矛盾，有效減少了投訴，維護(hù)了業(yè)主權(quán)益和社會(huì)穩(wěn)定。幾年來，區(qū)房產(chǎn)局共接受投訴六十余起，會(huì)同相關(guān)街道、相關(guān)部門妥善處理了“濱水新境界加收水電損耗”、“泰和物業(yè)欠費(fèi)停水電”等一批具有典型性、社會(huì)影響較大的業(yè)主與開發(fā)商以及物管企業(yè)之間的矛盾糾紛，處理了“天倫城”小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會(huì)之間的矛盾糾紛，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社會(huì)效果。
六、全面落實(shí)部署物業(yè)“五創(chuàng)提質(zhì)”工作。
按照、市政府“五創(chuàng)提質(zhì)”工作部署，區(qū)房產(chǎn)分局配合市物業(yè)辦在全區(qū)開展物業(yè)“五創(chuàng)提質(zhì)”活動(dòng)。全區(qū)100多個(gè)物業(yè)小區(qū)，為了克服人手不夠的問題，區(qū)房產(chǎn)分局將全區(qū)100多個(gè)物業(yè)小區(qū)按巴陵中路和迎賓路分成四個(gè)片區(qū)，組織全體職工分成四個(gè)組，每個(gè)組由一名班子成員帶隊(duì)，連續(xù)利用多個(gè)休息日展開突擊檢查，對(duì)各物業(yè)服務(wù)單位小區(qū)環(huán)境
衛(wèi)生、庭院亮化、綠化、公開收費(fèi)等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)督查，發(fā)現(xiàn)問題現(xiàn)場(chǎng)整改，使我區(qū)物業(yè)在“五創(chuàng)提質(zhì)”工作在一系列檢查中始終保持前列。
七、加大物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)審查力度，確保資質(zhì)合格度。 物業(yè)企業(yè)的資質(zhì)是否能按照規(guī)定條件審查，直接關(guān)系到物業(yè)企業(yè)的服務(wù)水平，也直接關(guān)系到一個(gè)企業(yè)的生命力。在這方面，區(qū)房產(chǎn)分局嚴(yán)格堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)，把握原則，把好資質(zhì)審批關(guān)，并能長(zhǎng)年深入到企業(yè)進(jìn)行審查、指導(dǎo)、監(jiān)督，使物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)水平基本符合國(guó)家、省要求的標(biāo)準(zhǔn)。
八、存在的主要問題和建議
回顧幾年多來物管工作，總體感到我區(qū)物業(yè)管理的總體情況是好的，取得了一定成績(jī)。但與組織的要求和人民群眾的期盼相比，但還存在較大的差距，還處在不斷發(fā)展完善階段，尚需不斷探索加強(qiáng)物管力量和舉措，及時(shí)化解深層次問題，樹立新理念，尋找新方法，開辟新途徑。
一是物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，收取不能足額，部分物管企業(yè)難以按合同約定標(biāo)準(zhǔn)提供管理服務(wù)。由于物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)本身偏低，加上部分業(yè)主因現(xiàn)實(shí)困難、繳費(fèi)意識(shí)淡漠等主客觀原因，常拒交物管費(fèi)，收繳率普遍低下，導(dǎo)致部分物管企業(yè)難以按合同約定提供管理服務(wù)，不得不采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的方式，而物管企業(yè)是市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)主體，自負(fù)盈虧，政府部門又不能用行政手段過多干預(yù)。
二是業(yè)主與物管企業(yè)之間矛盾突出，投訴多發(fā)。少數(shù)業(yè)主只要求服務(wù)，不履行應(yīng)盡義務(wù)，加上對(duì)物業(yè)管理有償服務(wù)的內(nèi)容認(rèn)識(shí)模糊不清，也有部分物管企業(yè)存在侵權(quán)行為和降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)象，導(dǎo)致投訴多發(fā)。
三是業(yè)主委員會(huì)作用乏力。多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員是兼職，難以有效發(fā)揮監(jiān)督作用，不作為現(xiàn)象較為嚴(yán)重；部分業(yè)主委員會(huì)成員業(yè)務(wù)素質(zhì)有待加強(qiáng)，對(duì)物業(yè)公司工作的監(jiān)督、指導(dǎo)、配合方面以及對(duì)廣大業(yè)主的溝通聯(lián)系能力都需進(jìn)一步提高。
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四是規(guī)劃建設(shè)行為給后續(xù)物業(yè)管理留下諸多潛在隱患。主要是配套設(shè)施規(guī)劃建設(shè)不全、不合理。
解決上述問題，不可能一蹴而就，必須循序漸進(jìn)，加強(qiáng)宣傳，加強(qiáng)管理，逐步完善。重點(diǎn)要做好以下幾項(xiàng)工作： １.進(jìn)一步加強(qiáng)政策宣傳，努力營(yíng)造行業(yè)發(fā)展的良好社會(huì)氛圍。進(jìn)一步加強(qiáng)物管政策的社會(huì)宣傳，一方面教育引導(dǎo)廣大業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)管理、主動(dòng)履行繳費(fèi)義務(wù)，既維護(hù)好自身權(quán)益，又考慮到物管企業(yè)生存問題；另一方面教育物管企業(yè)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)、規(guī)范服務(wù)，樹立品牌意識(shí)和業(yè)主至上思想，同時(shí)教育引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)積極正確履行職責(zé)。
2.進(jìn)一步明確責(zé)任，形成全區(qū)齊抓共管的工作合力和工作機(jī)制。進(jìn)一步理順各部門、街道在物業(yè)管理工作中的責(zé)任，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。建立聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)
制，共同商議解決物業(yè)管理工作中出現(xiàn)的難點(diǎn)、熱點(diǎn)問題，加強(qiáng)對(duì)違規(guī)管理行為的聯(lián)合執(zhí)法，形成強(qiáng)大工作合力，尤其是在包括拆除小區(qū)違建的綜合整治方面，要加強(qiáng)執(zhí)法，增強(qiáng)工作合力。
3.進(jìn)一步完善物管矛盾快速反應(yīng)調(diào)處工作機(jī)制，主動(dòng)介入，加大力度，加快調(diào)處。增強(qiáng)預(yù)見性，及時(shí)發(fā)現(xiàn)苗頭，消除隱患。進(jìn)一步暢通投訴渠道，明確處理責(zé)任，加大對(duì)違規(guī)管理行為和投訴的查處力度，尤其要主動(dòng)介入物管矛盾糾紛的調(diào)處。
4.進(jìn)一步探索創(chuàng)新管理機(jī)制，提高物業(yè)行業(yè)管理水平。重點(diǎn)探索將物業(yè)管理融入社區(qū)建設(shè)和管理的工作機(jī)制，發(fā)揮社區(qū)黨建、社委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物管企業(yè)“四位一體”作用。創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、互惠互利、聯(lián)手合作的和-諧社區(qū)共建新模式，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理和社區(qū)管理的共贏。
建議：推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機(jī)結(jié)合，探索建立“條塊結(jié)合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理”的新機(jī)制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強(qiáng)化基層組織的具體職責(zé)，理順各方的關(guān)系。1要實(shí)行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)，各社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況，落實(shí)專門部門，配備專職人員，物業(yè)公司的年審需社區(qū) 的意見。居委會(huì)以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會(huì)，居委會(huì)副主任可擔(dān)任業(yè)委會(huì)主任，使我區(qū)的物業(yè)管理形成“下
有管理協(xié)調(diào)，上有督察指導(dǎo)”的自上而下的聯(lián)動(dòng)機(jī)制。2對(duì)社區(qū)物業(yè)管理工作應(yīng)給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)費(fèi)支持。一是財(cái)政應(yīng)每年給予社區(qū)居委會(huì)一定的物業(yè)管理辦公經(jīng)費(fèi)。二是針對(duì)目前業(yè)委會(huì)工作無人肯管的情況，應(yīng)給予小區(qū)業(yè)委會(huì)主任和委員適當(dāng)?shù)膱?bào)酬，以肯定他們的工作和鼓勵(lì)他們的工作積極性。三是安排業(yè)委會(huì)有一定的辦公場(chǎng)所和適當(dāng)?shù)霓k公經(jīng)費(fèi)。
以上匯報(bào)如有不妥之處，敬請(qǐng)各位領(lǐng)導(dǎo)批評(píng)指正。
二O一一年四月十九日
關(guān)于建寧縣小區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報(bào)2017-03-23 20:05 | #2樓
一、基本情況
近年來，隨著城市化步伐的不斷加快，我縣房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展，縣城人口迅速增加，居民住宅小區(qū)物業(yè)管理已成為城市管理的重要組成部分。截至目前，在我縣城區(qū)規(guī)劃面積中新建有萬安、青云嶺、景秀花園、福城、江源水都、青山南苑等小區(qū)。在已入住的以上這些居民小區(qū)中，物業(yè)管理主要有以下幾種模式，即：物業(yè)公司管理的有江源水都居民小區(qū)；開發(fā)商兼顧物業(yè)的有福城居民小區(qū)；業(yè)主自己管理的有景秀花園、萬安2個(gè)居民小區(qū)；青山南苑、青云嶺小區(qū)沒有物業(yè)管理業(yè)主也無自治管理。以上小區(qū)都還未成立業(yè)主委員會(huì)。
現(xiàn)在我縣居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作主要由縣規(guī)劃建設(shè)局房管所管理，濉城鎮(zhèn)下屬社區(qū)居委會(huì)協(xié)助管理，可以說目前我縣居民的小區(qū)物業(yè)管理尚不能適應(yīng)形勢(shì)發(fā)展和居民生活的要求，產(chǎn)生的問題較多，群眾意見較大，物業(yè)管理運(yùn)行很不規(guī)范。
二、存在的主要問題
（一）對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作還沒有引起足夠的重視，綜合協(xié)調(diào)管理機(jī)制尚未形成。一是對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例學(xué)習(xí)宣傳貫徹不夠、認(rèn)識(shí)不足，監(jiān)管制度和具體細(xì)則還沒有建立起來；二是物業(yè)管理工作沒有明確的主管部門和對(duì)應(yīng)的工作機(jī)構(gòu)，部門職責(zé)不夠分明；三是物業(yè)公司、社區(qū)（居委會(huì)）、開發(fā)商和業(yè)主之間的關(guān)系尚未理順，責(zé)任不明確。
（二）前期規(guī)劃建設(shè)遺留問題多，實(shí)行物業(yè)管理?xiàng)l件不足，業(yè)主對(duì)現(xiàn)狀不滿意。一是一些早期開發(fā)的小區(qū)缺乏整體規(guī)劃，同一小區(qū)多家開發(fā)或產(chǎn)權(quán)單位，物業(yè)管理出現(xiàn)交叉或空缺現(xiàn)象；二是有的小區(qū)沒有按規(guī)劃要求和物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定配套物業(yè)用房、社區(qū)用房及其它共用設(shè)施；三是有的小區(qū)在交工驗(yàn)收后，存在綠地改作他用、房屋質(zhì)量差、資料不全等問題，引發(fā)業(yè)主不滿。四是許多小區(qū)為開放式，一樓為商鋪、餐飲店等各類人員進(jìn)出頻繁，存在較多安全隱患。
（三）物業(yè)管理服務(wù)滯后，不適應(yīng)小區(qū)建設(shè)管理工作的快速發(fā)展。在我縣現(xiàn)有的物業(yè)公司的管理服務(wù)，不能滿足小區(qū)居民的需求。
（四）舊住宅小區(qū)公共基礎(chǔ)設(shè)施老化、破損嚴(yán)重。目前，我縣尚有許多舊宅小區(qū)和散居區(qū)，這些舊住宅小區(qū)建設(shè)年代早，房屋質(zhì)量差、配套設(shè)施不完善，產(chǎn)權(quán)多樣化，缺少維修改造資金，小區(qū)的保潔目前基本由共建單位和社區(qū)勉強(qiáng)維持，而小區(qū)綠化、路面維護(hù)、下水入網(wǎng)、垃圾清運(yùn)等問題較多，居民-意見很大。
（五）物業(yè)收費(fèi)難，影響了物業(yè)管理的正常運(yùn)行。一些小區(qū)業(yè)主仍習(xí)慣于享受過去的政府福利性服務(wù)，有償服務(wù)意識(shí)淡薄。部分業(yè)主對(duì)物業(yè)管理期望值較高，如達(dá)不到自己的要求，就拒交物業(yè)管理費(fèi)，以致次年其他業(yè)主學(xué)樣，也拒交，直接拖垮物業(yè)公司，導(dǎo)致物業(yè)公司難以繼續(xù)，進(jìn)而形成惡性循環(huán)。
三、幾點(diǎn)建議
結(jié)合我縣居民小區(qū)物業(yè)管理中存在的主要問題，為了進(jìn)一步規(guī)范和
推動(dòng)我縣居民小區(qū)物業(yè)管理工作，逐步提高物業(yè)管理水平，提出如下幾點(diǎn)建議：
（一）明確部門職責(zé)，及時(shí)制定物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則。一是要建立縣、鎮(zhèn)（社區(qū)）物業(yè)管理綜合協(xié)調(diào)機(jī)制，逐步形成政府監(jiān)管、行業(yè)自律和業(yè)主自治相結(jié)合的綜合管理格局；二是縣政府要根據(jù)《三明市人民政府關(guān)于加強(qiáng)全市物業(yè)管理工作的若干意見（試行）》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我縣實(shí)際，進(jìn)一步明確在小區(qū)物業(yè)管理中，從前期的設(shè)計(jì)、建設(shè)、驗(yàn)收到業(yè)主的入住使用、投訴受理等具體環(huán)節(jié)的工作程序和工作職責(zé)，明確政府部門、開發(fā)企業(yè)、物業(yè)公司和業(yè)主各方的責(zé)任、權(quán)利和義務(wù)，以及對(duì)物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法進(jìn)行公示公開等具體事項(xiàng)，形成具有可操作性的實(shí)施辦法和細(xì)則，下發(fā)執(zhí)行。
（二）加大宣傳力度，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)�？h政府及相關(guān)部門要加大對(duì)物業(yè)管理?xiàng)l例的宣傳貫徹力度，使小區(qū)居民、建設(shè)單位、施工企業(yè)等都能了解物業(yè)管理法規(guī)，自覺履行職責(zé)。要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)，增強(qiáng)業(yè)主維權(quán)意識(shí)、自治意識(shí)、有償服務(wù)意識(shí)，組建業(yè)主委員會(huì)，指導(dǎo)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建立并完善、規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的運(yùn)作制度和章程，使業(yè)主委員會(huì)切實(shí)發(fā)揮應(yīng)有的作用。
（三）把好規(guī)劃建設(shè)關(guān)，為后期物業(yè)管理創(chuàng)造良好環(huán)境。政府要督促規(guī)劃、建設(shè)等部門要加強(qiáng)對(duì)小區(qū)開發(fā)過程中的監(jiān)控管理，重點(diǎn)對(duì)設(shè)計(jì)審查、建設(shè)監(jiān)督、竣工驗(yàn)收等具體環(huán)節(jié)進(jìn)行把關(guān)，確保達(dá)標(biāo)。盡量建成一個(gè)大的小區(qū)避免建成多個(gè)住戶分散的居住小區(qū)出現(xiàn)，建成封閉式，各
樓一層不設(shè)各單獨(dú)商鋪，建統(tǒng)一規(guī)范商場(chǎng)。要規(guī)范開發(fā)商建設(shè)行為，嚴(yán)格按照規(guī)劃實(shí)施建設(shè)，對(duì)在建設(shè)過程中擅自變更規(guī)劃要求的、市政公用基礎(chǔ)設(shè)施和小區(qū)公用設(shè)施不配套的、工程質(zhì)量低劣的，應(yīng)及時(shí)糾正促其整改，切實(shí)保證小區(qū)物業(yè)配套設(shè)施的同步到位，為實(shí)施物業(yè)管理奠定必要的基礎(chǔ)。
（四）提高物業(yè)管理水平，構(gòu)建物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)互動(dòng)機(jī)制。政府及有關(guān)部門應(yīng)牽頭聘請(qǐng)正規(guī)的物業(yè)管理公司，同時(shí)加強(qiáng)引導(dǎo)和指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高物業(yè)管理人員素質(zhì)，完善從業(yè)人員資格證書制度。改善服務(wù)態(tài)度和方式，增強(qiáng)收費(fèi)透明度，公示服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)爭(zhēng)取業(yè)主的支持、增強(qiáng)業(yè)主的主動(dòng)繳費(fèi)意識(shí)。政府可通過設(shè)立物業(yè)補(bǔ)助基金等適當(dāng)方式對(duì)特困戶及喪失勞動(dòng)力的困難戶進(jìn)行補(bǔ)助。社區(qū)（居委會(huì)）要及時(shí)聯(lián)系指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)積極發(fā)揮作用，配合有關(guān)部門共同做好小區(qū)的管理工作，為小區(qū)業(yè)主提供清潔、衛(wèi)生、安全、舒適的生活環(huán)境。
（五）加大投入力度，加快舊小區(qū)的改造步伐。一是政府要組織有關(guān)部門全面摸清舊小區(qū)樓房棟數(shù)、面積、戶數(shù)和原產(chǎn)權(quán)單位底數(shù)以及存在問題等，為下一步改造工作做好準(zhǔn)備；二是政府應(yīng)對(duì)供水、供電等基礎(chǔ)設(shè)施欠帳較多，又無維修資金來源的小區(qū)，按照輕重緩急，列入計(jì)劃，逐年改造，而后交由物業(yè)公司或所在社區(qū)接管，逐步建立長(zhǎng)效管理機(jī)制，從源頭上解決舊小區(qū)的環(huán)境改造、物業(yè)管理問題。
（六）加強(qiáng)物業(yè)監(jiān)管隊(duì)伍的建設(shè)，進(jìn)一步完善和規(guī)范物業(yè)管理的監(jiān)
管體系。一是建議成立物業(yè)管理站（或物業(yè)服務(wù)中心），配備專職人員，投入工作經(jīng)費(fèi)，明確工作職責(zé)，可采取試點(diǎn)先行，以點(diǎn)帶面的辦法，取得經(jīng)驗(yàn)后，逐步推行；二是建立基層投訴受理機(jī)制，如在主管部門或濉城鎮(zhèn)（社區(qū)）設(shè)立投訴中心，受理業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對(duì)違反物業(yè)管理?xiàng)l例行為的投訴；三是政府適時(shí)啟動(dòng)責(zé)任追究制，對(duì)于在物業(yè)管理中不積極履職的部門及個(gè)人進(jìn)行責(zé)任追究；四是通過建立條塊結(jié)合，以塊為主的物業(yè)管理網(wǎng)絡(luò)，努力將物業(yè)管理融入社區(qū)管理，形成社會(huì)聯(lián)動(dòng)、齊抓共管的新格局。
（七）積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，逐步理順維修基金的使用渠道。應(yīng)積極協(xié)調(diào)有關(guān)部門，盡快理順房屋維修基金的使用管理機(jī)制，讓房屋維修基金的收繳、使用公開透明，使維修基金真正發(fā)揮作用。
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