物業(yè)整改方案

　　為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，通常需要預(yù)先制定一份完整的方案，方案的內(nèi)容和形式都要圍繞著主題來展開，最終達(dá)到預(yù)期的效果和意義。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)整改方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

物業(yè)整改方案1

　　一、 整改方案重點工作安排時間節(jié)點與要求

　�。ㄒ唬� 各項工作時間節(jié)點、要求

　　1.業(yè)主回訪工作，3月1日前已完成。

　　要求：常住業(yè)主回訪率不低于100%，已入住業(yè)主不低于60%。

　　2.業(yè)主意見收集歸攏并制定整改措施。3月10日前。

　　要求：收集合理化建議100%，針對業(yè)主合理化建議及提出的問題制定專項整改措施。

　　二、物業(yè)自查自糾問題及整改措施

　　（一） 基礎(chǔ)管理

　�。ǘ�） 秩序維護(hù)

　�。ㄈ�） 工程維護(hù)

　�。ㄋ模� 環(huán)境綠化養(yǎng)護(hù)

　�。ㄎ澹� 客戶服務(wù)

　　一、業(yè)主意見匯總及整改建議、措施

　�。薄�12-16棟入住2年燃?xì)馕撮_通

　　建議：加快燃?xì)忾_通進(jìn)度，同時物業(yè)做好解釋工作。

　　2、房屋產(chǎn)權(quán)證入住多年未辦理

　　建議：此項由銷售部跟蹤辦理，物業(yè)做好解釋工作。

　　3、小區(qū)從入住供暖未到位

　　原因：附近市政管網(wǎng)還未鋪設(shè)到，不屬公司原因，物業(yè)做好解釋工作。

　　4、小區(qū)監(jiān)控盡快完善，加強外來人員管理。

　　目前小區(qū)監(jiān)控未實現(xiàn)全區(qū)域覆蓋，僅有的幾臺攝像機由于年久失修，基本處于癱瘓狀態(tài)，形同虛設(shè)，存在較大安全隱患。

　　整改措施：

　　1）全部更換為數(shù)字網(wǎng)絡(luò)高清攝像機及相關(guān)配套設(shè)備。

　　2）增加電子巡更設(shè)備，設(shè)置保安固定崗位與巡邏崗，大門口固定崗24小時立崗服務(wù)，巡邏崗24不間斷巡邏，實 現(xiàn)人防與技防的結(jié)合。

　　3）增設(shè)車輛刷卡感應(yīng)設(shè)備，方便業(yè)主使用，規(guī)范車輛管理。 注：目前監(jiān)控方案與報價進(jìn)行中，3月10日前方案與預(yù)算呈報公司領(lǐng)導(dǎo)。確定后4月份即整改到位。車輛籃牙系統(tǒng)設(shè)備3月12日前到場，3月15日前調(diào)試 試用，3月20日前籃牙卡發(fā)放給業(yè)主，3月25日前小區(qū)車輛刷 卡進(jìn)出、無卡車輛把控落實到位。

　　5、小區(qū)養(yǎng)狗戶影響他人安全

　　整改措施：

　　1）加強宣傳力度，引導(dǎo)客戶自覺遵守公共道德。

　　以上工作已做，收效甚微。

　　2）物業(yè)管家專項溝通提示業(yè)主自我約束，共建和諧鄰里關(guān)系。 以上工作已做，收效甚微。

　　3）對嚴(yán)重影響他人的養(yǎng)狗戶采取非常措施，起到警示作用。 3月31日前采取非常措施，取得效果。

　　6、水岸豪庭若干戶滲水問題長時間得不到解決

　　整改措施：

　　1）物業(yè)牽頭，聯(lián)系專業(yè)人員，對長時間反映得不到解決的客戶一次性解決到位。并跟蹤解決后續(xù)出現(xiàn)問題。

　　2）3月15日前專業(yè)維保人員進(jìn)場，對于反映滲水的業(yè)主逐 戶整改到位。

　　7、小區(qū)內(nèi)缺少文體設(shè)施

　　整改措施：

　　考慮在合適位置適當(dāng)增設(shè)室外體育設(shè)施。如搖擺機、自 行車機等安全系數(shù)高的老年健身器材。公司領(lǐng)導(dǎo)同意后物業(yè)呈報配置方案及預(yù)算

　　8、交房遺留問題解決速度慢，主要體現(xiàn)在和諧家園，業(yè)主驗房遺留問題解決慢。

　　整改措施：

　　建議地產(chǎn)公司工程部與物業(yè)公司召開專題會議，制定遺留問題的解決方案（方案涉及各專業(yè)口對接人員，責(zé)任到人并有考核），報公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行，以便快捷處理業(yè)主交房遺留問題，減少業(yè)主積怨造成對物業(yè)以及地產(chǎn)公司怨言。

　　三、物業(yè)自查自糾問題及整改措施

　　1、基礎(chǔ)管理

　　1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。

　　2）、與業(yè)主代表交流溝通不夠，公司由于特殊原因，未能及時解決

　　業(yè)主投放及反映的工程遺留問題。

　　3）、對小區(qū)裝修監(jiān)管力度不夠，環(huán)境治理不能得到有效的控制。

　　4）、小區(qū)已交房別墅及洋房近期10年，小高層2年多，入住率僅有三分之一，物管費用收繳率較低，在遺留問題未解決之前，現(xiàn) 不宜采取非常規(guī)措施。

　　整改措施

　　1）、3月20日前各部門主管選聘到位（或內(nèi)部員工競聘上崗），各部門巡查制度落實到位，每天對小區(qū)形成交叉巡查，對發(fā)現(xiàn)的問題，及時通知給各部門負(fù)責(zé)人限期整改，要求每周形成督導(dǎo)報告。

　　2）、與業(yè)主加強溝通提示業(yè)主按裝修管理規(guī)定執(zhí)行，就小區(qū)部分裝修違規(guī)現(xiàn)象，采取措施及辦法進(jìn)行處理。

　　3）、對小區(qū)欠費業(yè)主進(jìn)行清理和統(tǒng)計，在服務(wù)質(zhì)量提升以后及遺留問題解決后盡快催繳。

　　4）每月對常住戶時行回訪，每季度對已辦理入住手續(xù)的.業(yè)主回訪率不低于60%的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2、秩序維護(hù)

　　存在問題

　　1）、保安部新招聘較多，素質(zhì)、形象參差不齊，部分保安員雖經(jīng)培訓(xùn)但是取得的效果有限，后續(xù)加大招聘力度，盡快淘汰。

　　2）、門崗人員的服務(wù)禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。

物業(yè)整改方案2

　　為從根本上解決群眾反映強烈的切身利益問題，按照市委黨的群眾路線教育實踐活動領(lǐng)導(dǎo)小組對涉及群眾利益突出問題專項整治的統(tǒng)一部署，現(xiàn)就住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題專項整治制定如下工作方案：

　　一、指導(dǎo)思想

　　以黨的群眾路線教育實踐活動精神為指導(dǎo)，以“業(yè)主滿意”為出發(fā)點，堅持“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)，屬地管理、業(yè)主參與”的原則，開展住宅小區(qū)物業(yè)管理突出問題專項整治，不斷完善提升物業(yè)管理服務(wù)水平，為建設(shè)美麗、和諧濰坊奠定堅實基石。

　　二、整治重點

　　通過專項整治，切實解決群眾反映強烈的物業(yè)管理體制不理順、物業(yè)服務(wù)水平偏低、維修資金使用難、業(yè)主委員會組建率不高、老舊小區(qū)管理難等突出問題。

　　三、整治措施

　�。ㄒ唬├眄樜飿I(yè)管理體制。將小區(qū)物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要加強協(xié)調(diào)，20xx年底前，建立區(qū)物業(yè)主管部門、街辦、居委會三級物業(yè)管理監(jiān)管體制，并將物業(yè)管理納入各區(qū)（開發(fā)區(qū)）對街辦、居委會的'工作考核內(nèi)容。物業(yè)主管部門應(yīng)設(shè)立專門物業(yè)管理辦公室，配置足夠數(shù)量的專職工作人員；街辦要明確物業(yè)管理分管領(lǐng)導(dǎo)，落實專職工作人員；每個居委會應(yīng)配備2名以上人員專門負(fù)責(zé)物業(yè)管理工作。

　�。ǘ�）加強業(yè)主委員會組建工作。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要完善業(yè)主委員會組建及運作的工作制度和業(yè)務(wù)流程，督促街辦在符合條件的住宅小區(qū)牽頭組建業(yè)主委員會。業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，指導(dǎo)其在60日內(nèi)與業(yè)主大會新選聘的物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實現(xiàn)“前期物業(yè)”與“后期物業(yè)”的有效銜接；尚未按規(guī)定簽訂物業(yè)服務(wù)合同的，于8月底前補簽到位。

　�。ㄈ�）完善提升物業(yè)管理服務(wù)水平。一是提升從業(yè)人員整體素質(zhì)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要對轄區(qū)物業(yè)管理專業(yè)人員分層次、分類別、分工種進(jìn)行全面培訓(xùn)，8月底前全部輪訓(xùn)一遍；加強對業(yè)主委員會主任及委員培訓(xùn)，提升其開展業(yè)主自治的工作能力；嚴(yán)格落實物業(yè)管理師制度，利用兩年時間，逐步將物業(yè)管理師與企業(yè)資質(zhì)、項目經(jīng)理上崗等工作掛鉤，提升從業(yè)人員的知識層次；新設(shè)立物業(yè)企業(yè)，從業(yè)人員經(jīng)培訓(xùn)取得上崗證書后方可申請辦理資質(zhì)。二是開展物業(yè)管理優(yōu)秀項目復(fù)核。年底前，對20xx年至20xx年期間獲得的國家、省、市級優(yōu)秀物業(yè)管理項目進(jìn)行復(fù)核，對達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的項目責(zé)令整改，整改仍不合格的項目，按有關(guān)規(guī)定撤銷榮譽稱號。8月底前，各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門完成轄區(qū)優(yōu)秀項目的復(fù)核，9月份開始市局進(jìn)行檢查驗收。三是充分發(fā)揮市場調(diào)節(jié)作用。進(jìn)一步簡政放權(quán)，放開物業(yè)管理招投標(biāo)代理和開標(biāo)有形市場，建立更加公平、公正、公開的市場競爭秩序。四是開通物業(yè)服務(wù)投訴舉報熱線。通過熱線電話統(tǒng)一受理物業(yè)管理投訴舉報，建立科學(xué)、高效的投訴處理制度和運作機制，及時為群眾解決問題。

　�。ㄋ模┨岣咦≌瑢ｍ椌S修資金使用效率。一是修改完善維修資金使用辦法，精簡工作流程，縮短辦理時限，提高辦事效率。二是實施“否定表決”方式。通過公示征求業(yè)主意見，表達(dá)反對意見的業(yè)主未超過三分之一，即可使用維修資金，解決“三分之二”簽字難題。三是細(xì)化應(yīng)急使用范圍。對危及業(yè)主生命財產(chǎn)安全的維修問題進(jìn)行梳理，列入應(yīng)急維修范圍，啟動應(yīng)急使用程序，將資金及時撥付到位，切實維護(hù)業(yè)主權(quán)益。

　�。ㄎ澹�實施老舊小區(qū)更新改造。開展“城市更新、扮靚濰坊”行動，利用四年左右的時間，對市區(qū)老舊小區(qū)存在的樓宇功能落后、環(huán)境臟亂差、配套設(shè)施不全、居住生活不方便等問題進(jìn)行集中治理。20xx年，奎文、濰城兩區(qū)分別完成2個老舊小區(qū)的更新改造，坊子、寒亭、高新三區(qū)分別完成1個老舊小區(qū)的更新改造。各區(qū)應(yīng)建立老舊小區(qū)長效管理機制，對老舊小區(qū)接管單位給予一定補貼。

　　四、組織保障

　�。ㄒ唬�強化組織領(lǐng)導(dǎo)。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要深刻認(rèn)識物業(yè)管理專項整治工作的重要意義。為加強組織領(lǐng)導(dǎo)，市里成立物業(yè)管理專項整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局長為組長，有關(guān)科室（單位）負(fù)責(zé)人為成員，辦公室設(shè)在市物業(yè)辦。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門也要成立相應(yīng)的組織機構(gòu)，加強組織領(lǐng)導(dǎo)，確保各項工作落到實處。

　�。ǘ�）加強督查考核。各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)主管部門要對專項整治的任務(wù)目標(biāo)進(jìn)行認(rèn)真分析，分解落實到人，建立目標(biāo)考核和責(zé)任追究機制。工作中要深入社區(qū)、企業(yè)及業(yè)主家中，加強問題調(diào)研，充分征求意見，切實為企業(yè)和群眾排憂解難。8月底，市局群眾路線教育實踐活動領(lǐng)導(dǎo)小組將對各區(qū)（開發(fā)區(qū)）物業(yè)管理突出問題專項整治工作完成及進(jìn)展情況進(jìn)行考核，工作落實不到位，影響全市整治活動效果的，按規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任。

　�。ㄈ�）加大宣傳力度。各級物業(yè)主管部門要充分利用報紙、電視、電臺、互聯(lián)網(wǎng)、社區(qū)宣傳欄等各種媒體，通過開展形式多樣的活動，大力宣傳專項整治工作，并要把專項整治工作具體化、直觀化、形象化，提高群眾認(rèn)知度、參與率，推動專項整治工作順利開展。

物業(yè)整改方案3

　　“抓管理、促規(guī)范、展形象”提升服務(wù)工作方案

　　序號

　　項目

　　主要內(nèi)容

　　需整改的問題

　　整改部門

　　整改計劃

　　整改完成時間

　　復(fù)查人員

　　完成情況

　　備注

　�。ǜ�進(jìn)人）

　�。ù_定完成時間）

　　一、對客服務(wù)

　　1辦公環(huán)境

　　前臺環(huán)境明亮、整潔和美觀，VI標(biāo)識規(guī)范，收費價目表、相關(guān)制度等資料公示在顯著位置；

　　1.前臺比較雜亂

　　2.前臺服務(wù)臺、背景板不符合公司標(biāo)準(zhǔn)。

　　客服部

　　1.整理前臺環(huán)境

　　2.在前臺左右兩邊墻上掛齊營業(yè)執(zhí)照、收費標(biāo)準(zhǔn)、相關(guān)制度等

　　5月12日

　　2資料管理

　　資料擺放整齊，按部門、類別、時間等區(qū)分，有統(tǒng)一標(biāo)識編號，資料保存完好，具有相應(yīng)的防潮措施

　　1.部門資料亂放亂堆，資料完好率低，沒有統(tǒng)一標(biāo)識編號。

　　客服部

　　1.文檔按類分區(qū)擺放整齊，查閱方便。

　　6月30日

　　3服務(wù)禮儀

　　會客親切有禮，任何時候、任何場合、任何崗位均按照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)要求執(zhí)行，使用規(guī)范的語言與客戶溝通，微笑問好，主動禮讓，充分體現(xiàn)親情和院的優(yōu)質(zhì)服務(wù)形象

　　基本能做到親切有禮

　　客服部

　　加強培訓(xùn)，引導(dǎo)客服人員在園區(qū)內(nèi)遇見業(yè)戶，不管認(rèn)識與否，都要主動微笑問好打招呼

　　6月30日

　　4客戶報事報修

　　業(yè)戶來電、來訪語氣親切友善，服務(wù)規(guī)范，耐心忍讓，對待業(yè)戶報事報修熱情誠懇，從不推脫，處理迅速高效，工作記錄清晰、準(zhǔn)確，并錄入信息化系統(tǒng)，定期統(tǒng)計、歸檔

　　收樓遺留問題多，還是按照不規(guī)范的方式處理業(yè)戶報事

　　客服部

　　加強培訓(xùn)

　　6月30日

　　序號

　　項目

　　主要內(nèi)容

　　需整改的問題

　　整改部門

　　整改計劃

　　整改完成時間

　　復(fù)查人員

　　完成情況

　　備注

　　5客戶溝通

　　與客戶保持良好溝通，熟悉大部分業(yè)戶的基本情況，建立業(yè)主服務(wù)檔案，隨時關(guān)注業(yè)戶需求，以業(yè)戶需求動態(tài)為依據(jù)開展創(chuàng)新服務(wù)、社區(qū)文化活動等，提升親情和院品牌形象

　　缺乏主動的溝通

　　客服部

　　加強培訓(xùn)

　　5月20日

　　6社區(qū)文化活動

　　社區(qū)文化活動豐富、多元化，關(guān)注業(yè)戶需求而開展，吸引性強，并充分運用微信平臺、社會媒體等進(jìn)行推廣宣傳，提高公司品牌影響力

　　社區(qū)活動少，參與人數(shù)少

　　客服部

　　除了積極配合公司組織舉辦的'各類活動，服務(wù)中心將與居委等合作開展多種文化活動，豐富社區(qū)文化生活；適時組織類似業(yè)主羽毛球賽、毽球大賽等青年、中年參與度較高的活動，改變以往千篇一律的老人、小孩活動

　　5月20日

　　二、設(shè)備管理

　　7設(shè)備房管理

　　按可視化標(biāo)準(zhǔn)實施管理，照明狀況良好，各類標(biāo)識完整統(tǒng)一，具備相應(yīng)的安全設(shè)施、保障設(shè)施，無安全隱患，維護(hù)保養(yǎng)狀況良好，工作記錄詳細(xì)規(guī)范，墻面干凈整潔。

　　有應(yīng)急燈，滅火器；可視化標(biāo)準(zhǔn)還沒做好

　　工程部

　　按公司工程管理可視化管理進(jìn)行整改

　　6月30日

　　8工程值班室

　　辦公環(huán)境干凈整潔，工具擺放整齊，制度墻完善，資料規(guī)范存放

　　工程部值班室工具擺放凌亂、無制度、巡查資料沒有及時規(guī)案

　　工程部

　　按公司要求整理

　　6月30日

　　9倉庫管理

　　物料進(jìn)出倉庫按流程登記，倉庫物料分類存放，標(biāo)識清晰，現(xiàn)場整齊干凈，無堆放廢舊物料

　　工程部倉庫物品未沒有分類、標(biāo)示清晰、物品出入登記不齊全

　　工程部

　　按公司規(guī)定要求，倉庫存放物品做好分隔/標(biāo)識明細(xì)出入臺賬記錄

　　6月30日

　　1資料管理

　　資料完整，按系統(tǒng)、類別、時間等存放，編號完整，資料管理狀況良好，資料管理員熟悉資料管理狀況

　　資料存放雜亂，不規(guī)范

　　工程部

　　按公司規(guī)定要求

　　6月30日

　　11外委單位監(jiān)管

　　外委單位具備專業(yè)技能，各類維保設(shè)備運行狀況良好，維保記錄詳細(xì)清晰

　　外委單位監(jiān)管不嚴(yán)、不到位維修技術(shù)不強。

　　工程部

　　加強對部門員工培訓(xùn)，對日常工作運用技能著重學(xué)習(xí)與考核

　　6月30日

　　12公共維修

　　維修及時，施工現(xiàn)場符合規(guī)范要求，有顯著的工作提示牌和現(xiàn)場圍閉措施，人員操作專業(yè)

　　公共維修不及時、維修現(xiàn)場未按規(guī)范進(jìn)行

　　工程部

　　加強對部門員工培訓(xùn)，對日常工作運用技能著重學(xué)習(xí)與考核

　　6月30日

　　三、安防管理

　　13門崗

　　卡口管理嚴(yán)格，禮節(jié)禮貌良好，主動協(xié)助有需要的業(yè)戶，熟悉小區(qū)常住業(yè)戶，溝通能力強

　　基本符合要求

　　安防部

　　加強對部門員工培訓(xùn)，對日常工作運用技能著重學(xué)習(xí)與考核

　　5月30日

　　14巡邏崗

　　熟悉小區(qū)環(huán)境，落實重點區(qū)域、重點部位的巡查工作，善于發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)和業(yè)戶需求，警覺性強

　　基本符合要求

　　安防部

　　加強對部門員工培訓(xùn)，對日常工作運用技能著重學(xué)習(xí)與考核

　　5月30日

　　15車場崗

　　車輛靠近時主動與車主打招呼，服務(wù)親切有禮，車輛進(jìn)場前觀察是否有損毀痕跡，向車主提供停放指引，臨保出車時收費準(zhǔn)確無誤，并用禮貌用語道別

　　符合要求

　　安防部

　　1.領(lǐng)班員堅持每日接班前提出具體要求在崗員工及安防員服裝見人務(wù)必“點頭、微笑，問好”，和隨時隨地接收業(yè)主的請求、意見、建議等，并及時處理和反饋。

　　2.加強思想教育，主管、領(lǐng)班員隨時督導(dǎo)，做好禮節(jié)禮貌

　　5月15日

　　16監(jiān)控中心/消防中心

　　監(jiān)控、消防系統(tǒng)運作良好，監(jiān)控圖像顯示清晰，監(jiān)控畫面有標(biāo)注具體位置，工作制度、流程按要求張貼

　　基本符合要求

　　安防部

　　按照公司標(biāo)準(zhǔn)

　　5月15日

　　17車庫管理

　　標(biāo)識導(dǎo)向清晰，做好來訪人員車輛停車指引，通道內(nèi)無亂停亂放現(xiàn)象，照明、衛(wèi)生狀況、監(jiān)控設(shè)備良好。車庫內(nèi)設(shè)置必要的溫馨提示，如關(guān)好車窗、保管好貴重財物等

　　1.沒有設(shè)置溫馨提示

　　安防部

　　找供應(yīng)商做溫馨提示

　　5月15日

　　四、環(huán)境管理

　　18清潔管理

　　清潔人員：清潔人員服務(wù)意識強，著裝規(guī)范，清潔工具配備齊全，熟練運用各類清潔工具，操作專業(yè)；

　　清潔人員服務(wù)意識弱，著裝不規(guī)范，清潔工具配備不齊全。

　　客服部

　　按照清潔合同來監(jiān)管到位

　　5月30日

　　19綠化管理

　　綠化人員：著裝統(tǒng)一規(guī)范，具備專業(yè)的綠化養(yǎng)護(hù)知識，

　　綠化工具配備齊全，并熟練使用

　　綠化人員專業(yè)性不強

　　客服部

　　要求綠化公司對員工進(jìn)行針對性的專業(yè)技能知識培訓(xùn)

　　5月30日

　　20綠化養(yǎng)護(hù)：定期進(jìn)行修剪、除草、除蟲、施肥、松土等作業(yè)。綠化精心打理，品種多樣，觀賞性高，層次感強，定期進(jìn)行病蟲害防治，綠化帶無顯著枯枝落葉、垃圾雜物

　　大部分綠化無養(yǎng)護(hù)，綠地裸露多、雜草叢生、綠化未及時修剪

　　客服部

　　督促園林公司整改，若再無回應(yīng)或?qū)�啟用第三方進(jìn)行綠化養(yǎng)護(hù)

　　5月30日

　　21綠化倉庫：倉庫物品擺放整齊，電動工具定期檢查保養(yǎng)，農(nóng)藥等危險藥劑單獨上鎖存放，相關(guān)作業(yè)流程上墻

　　倉庫物品堆放雜亂、配備不齊全

　　客服部

　　統(tǒng)一制作物品名標(biāo)識牌；要求綠化公司將各類作業(yè)流程制作成圖紙或KT版上墻；要求綠化公司配備柜子，將危險物資單獨上鎖存放

　　5月30日

　　22標(biāo)識：對重要植物配有簡要說明的標(biāo)識牌

　　沒有標(biāo)志牌

　　客服部

　　5月30日

　　23個性化服務(wù)：選取能力、素質(zhì)較好的綠化養(yǎng)護(hù)人員，根據(jù)實際情況為有需求的業(yè)戶提供綠化修剪、除蟲等服務(wù)

　　客服部

　　5月30日

　　五、內(nèi)部管控

　　24財務(wù)管控

　　資料管理：財務(wù)管理制度嚴(yán)格落實，預(yù)算管理、收支管理記錄準(zhǔn)確，各類票據(jù)、臺賬、合同等資料完整，賬目清晰，裝訂整齊，定期檢查歸檔

　　基本符合

　　財務(wù)部

　　按公司標(biāo)準(zhǔn)整改

　　5月30日

　　25現(xiàn)金管理：資金管理按照管理制度執(zhí)行，每日進(jìn)行資金盤點

　　財務(wù)部

　　5月7日

　　26內(nèi)部控制建設(shè)：招投標(biāo)管理、工程改造管理、供應(yīng)商管理、倉庫管理、資產(chǎn)管理等嚴(yán)格按規(guī)程操作

　　材料采購流程不夠熟悉

　　財務(wù)部

　　加強材料采購申請的管控，做到先申請后采購，盡量做到合理計劃，減少零星采購次數(shù)

　　6月1日

　　27人事管控

　　檔案管理：人員入職、轉(zhuǎn)正、勞動合同等資料按照公司規(guī)范執(zhí)行，確保員工檔案資料完整性，并及時更新

　　歸檔有時不及時

　　綜合部

　　嚴(yán)格按照公司文件執(zhí)行

　　5月30日

　　28請休假手續(xù)：審批流程規(guī)范，按照國家法規(guī)和公司相關(guān)制度要求執(zhí)行

　　歸檔不及時

　　綜合部

　　嚴(yán)格按照公司文件執(zhí)行

　　5月30日

　　29人員管理：著裝規(guī)范，儀態(tài)端莊，禮貌用語

　　員工著裝有時監(jiān)管不到位

　　綜合部

　　每天上班前檢查員工著裝是否標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范用語

　　5月15日

　　30業(yè)務(wù)培訓(xùn)：各部門落實業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，員工具備嫻熟的服務(wù)技能，業(yè)務(wù)能力強

　　個別部門沒有嚴(yán)格按照制定的培訓(xùn)計劃執(zhí)行，缺少培訓(xùn)現(xiàn)場照片

　　綜合部

　　各部門要提高對培訓(xùn)的重視，同時也要讓員工積極參與，提高員工的業(yè)務(wù)技能水平；綜合事務(wù)部要加強監(jiān)督，在條件允許的情況下盡量到培訓(xùn)現(xiàn)場查看

　　5月30日

　　各部門將嚴(yán)格執(zhí)行此方案，在規(guī)定期限內(nèi)完成上述各項整改，確切落實“抓管理、促規(guī)范、展形象”服務(wù)提升工作，提高物業(yè)管理水平。

　　二〇一六年四月二十九日

物業(yè)整改方案4

　　傾聽業(yè)主心聲，落實整改措施，全面提升物業(yè)軟硬件管理水平。

　　一、基礎(chǔ)管理存在問題

　　1）、管理人員監(jiān)督檢查不到位。

　　2）、各部門存在分工不明確，存在互相推諉的現(xiàn)象。

　　3）、與業(yè)主代表交流溝通不夠，對部分業(yè)主提出的好的意見和建議，未積極聽取、采納。

　　4）、對小區(qū)商家監(jiān)管力度不夠，無強硬的措施，以至于部分商家的噪音擾民、油煙排放、環(huán)境治理不能得到有效的控制。

　　5）、小區(qū)已交房6年，小區(qū)各項設(shè)施設(shè)備老化，入住率僅有三分之二，物管費用收繳率較低，隨著今年物價飛漲，項目各項支出比往年都大，公司經(jīng)營壓力巨大，工作開展較為困難。

　　整改措施

　　1）、項目經(jīng)理每天對小區(qū)巡查不少于兩次，對發(fā)現(xiàn)的問題，發(fā)整改通知給各部門負(fù)責(zé)人限期整改，各部門負(fù)責(zé)人每天對各部門員工工作檢查不少于兩次，對員工每天的.工作進(jìn)行量化，不完成不下班。

　　2) 嚴(yán)禁推諉的原則：對滿足不了住戶提出求助要求的，也應(yīng)主動幫助其聯(lián)系相關(guān)部門，切忌推諉。

　　3）、公司領(lǐng)導(dǎo)、行政部、項目中心、客服中心對小區(qū)進(jìn)行交叉檢查，要求每周形成督導(dǎo)報告，就不合格事宜，限期各部門完成整改。

　　4）、與業(yè)主委員會加強溝通和交流，就小區(qū)部分違規(guī)現(xiàn)象，和業(yè)委會一起采取措施及辦法進(jìn)行處理。

　　5）、就商家擾民問題與小區(qū)業(yè)主委員會一到聯(lián)系相關(guān)職能部門，采取強有力的措施，力爭本月內(nèi)使擾民問題得到一定遏制，部分環(huán)境景觀得到改善，取得業(yè)主基本滿意。

　　6）、對小區(qū)欠費業(yè)主進(jìn)行清理和統(tǒng)計，會同業(yè)委會對小區(qū)欠費大戶進(jìn)行費用催繳。

　　二、公共秩序維護(hù)

　　1、存在問題

　　1）、安防隊員新隊員較多，素質(zhì)參差不齊，部分秩序維護(hù)隊員雖經(jīng)培訓(xùn)但是取得的效果有限，但是由于秩序維護(hù)隊員難招，只能勉強使用。

　　2）、門崗人員的服務(wù)禮儀及儀容儀表欠缺，表情麻木、呆板對一些突發(fā)事情處理反映遲緩。

　　3）、小區(qū)門口亂停車現(xiàn)象嚴(yán)重，安防隊員雖對車輛進(jìn)行停放引導(dǎo)，但部分就餐的車輛依然不聽勸告，亂停亂放，致使大門時常被堵，秩序維護(hù)隊員和就餐車主發(fā)生沖突，交警和派出所停車員也不能解決，業(yè)主意見較大。

　　4）、小區(qū)內(nèi)安全設(shè)施（如監(jiān)控、紅外線等）幾乎癱瘓，小區(qū)內(nèi)公共安全只能靠人防，安全管理難度很大。

　　5）、小區(qū)內(nèi)車位隨著業(yè)主增多，日益緊張，已不能滿足業(yè)主停車需要，部分業(yè)主經(jīng)常把車輛停放在綠化帶上造成綠化損壞，停車場監(jiān)控設(shè)施癱瘓，一旦發(fā)生車輛擦掛，物業(yè)公司就有責(zé)任。

　　2、整改措施

　　1)、加強安防隊員基礎(chǔ)素質(zhì)的培訓(xùn)，每周不少于兩次這種培訓(xùn)，就安防隊員服務(wù)禮儀應(yīng)明確，并作出示范照片，要求所有安防隊員照做。

　　2)、加強安防隊員平時工作程序的督導(dǎo)，就考核要求領(lǐng)班付連帶責(zé)任，發(fā)揮領(lǐng)班的主動能動性，增加領(lǐng)班的責(zé)任心，使其具有一榮俱榮，一損俱損。

　　3)、門口因車輛停放發(fā)生的投訴不能超過3次，不能有停車亂收費現(xiàn)象，一旦發(fā)現(xiàn)堅決開除。

　　4)、加強和相關(guān)單位的合作，如派出所、交警，在大門口設(shè)立停車禁止牌，就就餐車輛亂停亂放，應(yīng)通過交警進(jìn)行拖車處理，殺一儆百。

　　5)、加強和業(yè)主委員會合作，就小區(qū)安全設(shè)施設(shè)備的狀況，召開專題會議，進(jìn)行專項整改，盡快啟動維修資金的使用，使小區(qū)各項安全設(shè)施設(shè)備正常運作起來。

　　6)、加強出租戶管理，對小區(qū)租住戶進(jìn)行清查，建立安全檔案，安防隊員晚上加大巡邏力度，對租住戶作為重點巡查的對象。

　　7）、對重點區(qū)域、重點部位每1小時至少巡查1次;

　　8）、加強對所有人員進(jìn)出管理，嚴(yán)格要求所有人員憑證進(jìn)出小區(qū)，對業(yè)主和住戶發(fā)放業(yè)主卡通過刷卡進(jìn)門，出租戶辦理出入證進(jìn)出小區(qū)，外來人員辦理臨時出入證并登記進(jìn)出小區(qū)；

　　9）對進(jìn)出小區(qū)的車輛實施證、卡管理，大門道閘系統(tǒng)9月20日之前整改完畢，引導(dǎo)車輛有序通行、停放；

　　10）增加秩序維護(hù)隊員大門實行雙崗；

　　三、工程維護(hù)

　　1、存在問題

　　1）、目前小區(qū)內(nèi)設(shè)施設(shè)備、房屋屋面據(jù)已過質(zhì)保期，業(yè)主反映的滲水、漏水問題及室內(nèi)報修問題，仍然找物管處理，但是因為部分牽涉到費用問題，業(yè)主不愿意自己出錢處理，因此問題一直得不到妥善解決。

　　2）、小區(qū)內(nèi)弱電問題如門禁對講系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等均線路老化，設(shè)備陳舊設(shè)計不合理，經(jīng)多次維修仍然不能正常使用，必須進(jìn)行更新及大修才能處理。

　　3）、小區(qū)排水系統(tǒng)因餐飲商家較多，原設(shè)計隔油池較小及數(shù)量不夠，經(jīng)常導(dǎo)致排污管道積油多，并與小區(qū)住戶排污管道相通，因此小區(qū)排水系統(tǒng)不暢，經(jīng)常需要疏通及清掏。

　　4）、小區(qū)路面凹凸不平，一遇到大雨部分路面就會積水。

　　5)、小區(qū)內(nèi)木制作較多，經(jīng)長時間日曬雨淋，已經(jīng)腐朽，存在安全隱患。

　　6)、小區(qū)圍墻欄桿及部分鐵飾品（如彩虹橋）等雖每年都在刷漆翻新，但是因為時間較長，還是需要更換或者改造。

　　7）裝修管理缺位，措施和力度不夠，小區(qū)內(nèi)違章亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。

　　2、整改措施

　　1）、建議公司加大工程整改力度和投入，尤其是形象工程及涉及安全隱患的問題應(yīng)和現(xiàn)業(yè)主委員會達(dá)成協(xié)議，暫由物業(yè)公司進(jìn)行墊付費用處理。

　　2）、加強和左岸花都業(yè)主委員會溝通，啟用維修資金，就小區(qū)內(nèi)大型的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行更新和維護(hù)。

　　3）、加強工程維修部自身業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，對工程人員工作進(jìn)行量化，提高工作效率。

　　4）、聯(lián)系一家專門整改的施工隊伍，在公司工程技術(shù)人員解決不了問題的時候，對公司項目的問題進(jìn)行整改。

　　5）對小區(qū)內(nèi)存在問題應(yīng)分門別類，分輕重緩急，落實重點，并有計劃，有層次的進(jìn)行處理。本月內(nèi)完成彩虹橋的刷漆翻新、自行車棚棚頂修繕翻新、3號門污水管道的改造、大門道閘系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)的整改，保證其正常運用。

　　6）建立共用設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳)，設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。

物業(yè)整改方案5

　　我司學(xué)習(xí)了泉州市規(guī)劃建設(shè)局關(guān)于印發(fā)《泉州市物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核暫行規(guī)定》的通知后，根據(jù)考核表的考核項目和內(nèi)容，在規(guī)定的時間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)我物業(yè)公司工作中存在不足之處：

　　一、保安服務(wù)方面：治安管理較松散，生人隨俚就能進(jìn)出小區(qū)，保安員服務(wù)素質(zhì)較低：

　　二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現(xiàn)：

　　三、環(huán)境衛(wèi)生 清潔方面不到位：

　　四、其他方面：

　　針對以上不足之處，提出整改措施如下：

　　一、保安服務(wù)方面

　　1.圍繞提高保安的責(zé)任心問題，加強培訓(xùn)教肓，結(jié)合工作考評，考評不合格進(jìn)行勸退；

　　2.對個別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整，新進(jìn)保安限至40歲以下；

　　3.夜間由每小時巡查改為每半小時巡查一次，對重點部位實行不間斷巡查，如車庫，樓道 及小區(qū)四周；

　　4.在提高責(zé)任心的同時，加強對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行一次查崗，對責(zé)任心不強者及時進(jìn)行處罰或辭退;

　　5. 門崗對外來人員 的`電動車一律禁止進(jìn)入小區(qū)，同時對外來人員、材料、工具及車輛嚴(yán)格詢問登記，做到憑證出入。

　　二、車輛管理方面

　　1、于8月20日前落實機動車停車的管理方案，制定路面停車和地下車場停車的辦法及服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，于8月中旬實施車輛的有效管理。

　　2、開設(shè)電動車充電和停車收費車庫，設(shè)施己經(jīng)到位，與此同時開設(shè)臨時非機動車車庫，方便臨時停車和臨時充電。

　　3、做好停車管理的告示宣傳 ，於8月20日起，對各樓道 公共出入囗的電動車，自行車逐一進(jìn)勸告 和清理，確保環(huán)境整潔有序。

　　三、加強環(huán)境衛(wèi)生清潔方面

　　1、加強對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作，及時發(fā)現(xiàn)死角和清理死角，對不負(fù)責(zé)任的保潔員及時進(jìn)行辭退。

　　2、裝修垃圾做到及時清理，管理員提高對裝修現(xiàn)場的巡查力度，對垃圾亂堆亂放的行為及時進(jìn)行教育與整改。

　　3、對地下車庫進(jìn)行全面清掃，12月份正式聘用車庫保潔員，實施車輛和保潔的規(guī)范管理。

　　4、小區(qū)樓道墻面太臟問題，將組織一次全面檢查，對污跡嚴(yán)重的狀況及時進(jìn)行整改，由于目前處在裝修高峰期，大面積墻面整改需要暫緩，等到裝修完工80%之后，會對樓梯墻面進(jìn)行一次統(tǒng)一整改。

　　四、其他方面

　　1、門禁刷卡系統(tǒng)已經(jīng)進(jìn)行整改，對小區(qū)整個安防系統(tǒng)，管理處于8月份進(jìn)行一次全面檢查，對于業(yè)主報出的增加監(jiān)控布點問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點進(jìn)行合理化探討，在不侵犯業(yè)主隱私的情況下，可合理增加監(jiān)控。

　　2、手機信號覆蓋，已和移動公司進(jìn)行溝通，具體細(xì)節(jié)在進(jìn)度中。目前信號覆蓋已經(jīng)完工。

　　3、小區(qū)晚間照明問題，已經(jīng)延長晚間照明的時間，景觀燈實行部分增開，確保一定光亮。隨著住戶的增多，管理處會不斷進(jìn)行晚間照明的調(diào)節(jié)，由于公共照明能耗不例入目前的物業(yè)收費內(nèi)，本著為業(yè)主的利益考慮，管理處在交房入住時沒有預(yù)收能耗費，準(zhǔn)備試運作半年至一年再根據(jù)能耗消費的情況考慮，其目的也是盡量為業(yè)主節(jié)省開支。

　　江夏麗景物業(yè)管現(xiàn)處

　　20xx年9月11日

物業(yè)整改方案6

　　我項目學(xué)習(xí)了總公司關(guān)于《項目服務(wù)管理》的文件后，根據(jù)考核表的各項內(nèi)容在規(guī)定的時間內(nèi)完成自查，發(fā)現(xiàn)本項目工作中存在不足之處：

　　一、保安服務(wù)方面：管理較松散，保安員服務(wù)素質(zhì)較低；

　　二、車輛管理方面：車輛亂停亂放時有出現(xiàn)；

　　三、環(huán)境衛(wèi)生清潔方面不到位；

　　四、其他方面。

　　針對以上不足之處，提出整改措施如下；

　　一、保安服務(wù)方面：

　　1、圍繞提高保安的責(zé)任心問題加強培訓(xùn)教育，結(jié)合工作考評，考評不合格進(jìn)行嚴(yán)肅處理；

　　2、對個別年齡偏大的逐步進(jìn)行調(diào)整；

　　3、加強對夜間重點部位的巡查，如車庫、樓道、辦公層及小區(qū)四周；

　　4、在提高責(zé)任心的同時加強對保安的監(jiān)督，對晚間保安的值勤情況每周進(jìn)行查崗，對責(zé)任心不強者及時進(jìn)行處罰或辭退。

　　二、車輛管理方面：

　　1、做好車庫方向指示、導(dǎo)示牌；

　　2、做好停車管理的告示宣傳；

　　3、增加人員對車庫的`管理。

　　三、加強環(huán)境衛(wèi)生清潔方面：

　　1、加強對保潔人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，嚴(yán)格環(huán)境衛(wèi)生日檢工作及時發(fā)現(xiàn)死

　　角和清理死角，對不負(fù)責(zé)任的保潔員予以處罰；

　　2、裝修垃圾做到及時清理，提高對裝修現(xiàn)場的巡查力度。對垃圾亂堆放的行為及時進(jìn)行教育與整改；

　　3、對地下車庫進(jìn)行全面清掃，安排專人對車庫進(jìn)行保潔，實施車輛和保潔的規(guī)范管理；

　　4、小區(qū)樓道地面太臟問題，將組織多次清理。

　　四、其他方面：

　　1、監(jiān)控布點問題：對于增加監(jiān)控布點問題，將會同開發(fā)單位和施工單位，對小區(qū)監(jiān)控布點進(jìn)行定位，施工；

　　2、樓道照明問題：對于匯源大廈電路老化、短路等情況。

　　①重新布線

　　②改造舊電路

　　③更換聲光控

　　3、已完成的工作：車庫內(nèi)溝蓋板的更換。匯源大廈電梯因在辦理電梯更換的手續(xù)，采用臨時性處理辦法，地上用地毯裝飾，吊頂缺失的頂板用亞克力板重新安裝。電梯墻面的小廣告進(jìn)行了清理。車庫內(nèi)增加了指示牌，進(jìn)車道進(jìn)行改造，避免小車進(jìn)出時刮擦底盤的現(xiàn)象。在今后的工作中，我們將強化敬業(yè)精神，增強責(zé)任意識，提高完成工作的標(biāo)準(zhǔn)。不足之處請領(lǐng)導(dǎo)指正。

物業(yè)整改方案7

　　我國物業(yè)管理已經(jīng)經(jīng)歷了二十多年的發(fā)展，取得了長足的進(jìn)步。在上個世紀(jì)90年代的后期，中國的物業(yè)管理已經(jīng)開始進(jìn)入市場化運作階段。目前，中國物業(yè)管理進(jìn)入了全面的推廣時期，行業(yè)開始發(fā)育，物業(yè)管理逐漸發(fā)展成為了一個獨立的經(jīng)濟(jì)部門。

　　物業(yè)管理行業(yè)屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，具體服務(wù)內(nèi)容和范圍廣泛，包括各類建筑。如高層與多層住宅區(qū)、綜合辦公樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房、倉庫、停車場等，其中居民住宅區(qū)業(yè)主群體大、物業(yè)管理涉及面廣，是物業(yè)管理的核心部分和重點服務(wù)領(lǐng)域。

　　社區(qū)物業(yè)管理包括常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)和委托特約服務(wù)等方面的內(nèi)容。常規(guī)性服務(wù)是對業(yè)主提供的基本服務(wù)，主要包括：

　�。�1）房屋建筑主體的管理；

　　（2）房屋設(shè)備、設(shè)施的管理；

　�。�3）環(huán)境衛(wèi)生的管理；

　�。�4）綠化管理；

　�。�5）保安管理；

　　（6）消防管理；

　�。�7）車輛道路管理；

　�。�8）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)等。

　　專項服務(wù)是物業(yè)公司為滿足一部分業(yè)主的需要而提供或協(xié)助提供的各項服務(wù)工作，如在物業(yè)小區(qū)內(nèi)建立商業(yè)網(wǎng)點、金融服務(wù)以及代理中介服務(wù)機構(gòu)，組織開展文化娛樂活動等。委托特約服務(wù)是為滿足業(yè)主的個別需求受其委托而提供的服務(wù)，如小區(qū)內(nèi)老年病人的護(hù)理、接送子女上學(xué)、照顧殘疾人的上下樓梯、為業(yè)主代購生活物品等。目前我國城市社區(qū)物業(yè)管理以常規(guī)服務(wù)為主，一些資質(zhì)級別高的物業(yè)管理公司除了常規(guī)服務(wù)外，也注重開展專項服務(wù)和承接一些委托特約服務(wù)。

　　隨著人們生活水平的不斷提高，業(yè)主對物業(yè)公司的管理服務(wù)水平提出了更高的要求。我國物業(yè)公司的企業(yè)組建模式有房地產(chǎn)開發(fā)商自建、政府行政部門組建、舊街道房管所轉(zhuǎn)制形成、大企業(yè)后勤部門組建、獨立法人組建的股份公司等，各類型的物業(yè)公司受本身體制的制約，在管理思路和服務(wù)意識上存在著一定的差距。但是從總體來看，現(xiàn)階段物業(yè)管理服務(wù)不到位、物業(yè)公司和業(yè)主之間的矛盾日益明顯，已經(jīng)成為了物業(yè)行業(yè)的一個普遍性問題。有關(guān)社區(qū)物業(yè)管理糾紛的'各種報道屢見報端，成為了引人關(guān)注的焦點問題。

　　目前，業(yè)主對物業(yè)管理現(xiàn)狀不滿，普遍反映的一些問題有：物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量低、常規(guī)性的基本服務(wù)也不到位；有的物業(yè)公司人員素質(zhì)低、服務(wù)態(tài)度差；物業(yè)管理收費過高等。當(dāng)然，面對業(yè)主的意見，物業(yè)公司也有自己的理由和苦衷。社區(qū)物業(yè)管理方面出現(xiàn)的矛盾和糾紛影響了社區(qū)居民的日常生活和社區(qū)的和諧氣氛，也阻礙了我國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展步伐，應(yīng)當(dāng)引起我們廣泛的重視，通過積極的努力來化解矛盾和尋求解決問題的方案。

　　二、社區(qū)物業(yè)管理存在問題分析

　　20xx年下半年，我們對北京、河北等幾個地方的社區(qū)物業(yè)管理作了一次問卷調(diào)查2共獲得了100份有效調(diào)查數(shù)據(jù)。調(diào)查問卷內(nèi)容是針對業(yè)主對小區(qū)物業(yè)服務(wù)是否滿意的問題，調(diào)查的項目包括：綠化環(huán)境、運動設(shè)施、通行情況、治安情況、衛(wèi)生保潔、車位管理、寵物管理規(guī)定、員工素質(zhì)及服務(wù)態(tài)度等。據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，對物業(yè)整體服務(wù)質(zhì)量表示滿意的只占10％，認(rèn)為一般的占20%，表示不滿意的占70％。從這一調(diào)查結(jié)果大體上可以看出當(dāng)前我國物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量水平很低，距離業(yè)主的要求和期望值還有很大的差距。對于作為服務(wù)行業(yè)的物業(yè)管理公司，服務(wù)質(zhì)量是關(guān)鍵，物業(yè)服務(wù)與業(yè)主的工作和生活息息相關(guān)，服務(wù)不到位就會招致業(yè)主的不滿，造成雙方關(guān)系緊張，不但影響社區(qū)的穩(wěn)定與和諧，而且物業(yè)公司本身的生存和發(fā)展也會受到影響。

　　調(diào)查了解到的物業(yè)管理方面存在的主要問題有以下幾個方面：

　　1、物業(yè)公司與業(yè)主之間的法律關(guān)系不明確

　　國家有關(guān)部門和北京市政府最近幾年相應(yīng)頒布了一些物業(yè)管理方面的法規(guī)，對許多問題已經(jīng)有了明確的限制，但在實際執(zhí)行過程中卻有很大的距離。按照有關(guān)法規(guī)，業(yè)主管理委員會應(yīng)該是物業(yè)區(qū)內(nèi)的最高權(quán)力機構(gòu)，物業(yè)管理公司是受業(yè)主管理委員會之委托和聘用從事管理工作的，業(yè)主管理委員會有解聘物業(yè)管理公司的權(quán)利。實際上，許多物業(yè)管理公司并沒有受到業(yè)主管理委員會的委托開展工作，業(yè)主管理委員會即使對物業(yè)管理不滿意也很難另換物業(yè)管理公司。

　　2、物業(yè)小區(qū)設(shè)施不健全

　　這主要是房地產(chǎn)開發(fā)商遺留的問題，當(dāng)初開發(fā)商承諾的設(shè)施建設(shè)和實際不符。如建房時規(guī)劃的綠地面積減少，該建的設(shè)施沒有建，業(yè)主共有設(shè)施被物業(yè)公司外租盈利等問題，引起業(yè)主的不滿。還有，與居民生活相關(guān)的附屬設(shè)施不完善，例如健身、娛樂、商業(yè)、幼兒園等配套服務(wù)設(shè)施不足，給業(yè)主的生活帶來不便。

　　3、收費與服務(wù)不相符

　　部分物業(yè)小區(qū)的業(yè)主反映繳納的物業(yè)費較高，而享受的服務(wù)不足，物業(yè)公司服務(wù)不到位。確實有個別物業(yè)管理公司自定收費標(biāo)準(zhǔn)，不與業(yè)主協(xié)商，不報物價局批準(zhǔn)的情況，也有只收費不服務(wù)或少服務(wù)的物業(yè)公司，這是引起業(yè)主不滿而產(chǎn)生抵觸情緒的主要原因。另外，物業(yè)公司的財務(wù)透明度不夠，也是導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生的原因。按《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》規(guī)定，管理公司賬目應(yīng)每6個月公開一次，但真正能實行的小區(qū)很少。管理費用的開支往往是業(yè)主最為關(guān)心的問題，因為業(yè)主想知道自己繳納的物業(yè)費用到那里去了。

　　4、業(yè)主的配合問題

　　有的小區(qū)物業(yè)管理公司收費難問題比較突出，多數(shù)是由于物業(yè)公司等原因?qū)е聵I(yè)主不滿而引起的。由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏溝通和理解，兩者之間產(chǎn)生隔閡，甚至發(fā)生沖突。一些物業(yè)管理公司在沒有辦法的情況下，只好以停水停電來催交費用，但往往導(dǎo)致矛盾加劇。

　　以上物業(yè)管理存在的問題集中地表現(xiàn)在物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量上，為了探討提高物業(yè)管理的水平和質(zhì)量問題，有必要從公司組建模式和資質(zhì)等方面，對影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的因素加以分析。

　　三、影響物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量因素分析

　　1、物業(yè)公司組建模式與物業(yè)服務(wù)水平

　　社區(qū)物業(yè)企業(yè)組建模式一般可以分為五類：

　�、儆煞康禺a(chǎn)開發(fā)商直接建立；

　　②由行政管理部門組建；

　�、塾煞抗芩�轉(zhuǎn)軌改變機制而來；

　　④由大中型企事業(yè)單位的后勤部門組建；

　　⑤由社會上的獨立法人按照現(xiàn)代企業(yè)制度建立的股份有限公司或個人有限責(zé)任公司

　　從根據(jù)實際情況看，以上的分類中②和③性質(zhì)相似，均為城建行政管理部門下屬，二者可以合一。這樣就可以將物業(yè)公司按組建模式分為四類，即：

　　第一類為獨立法人企業(yè)組建的；

　　第二類為房地產(chǎn)開發(fā)商組建的；

　　第三類為行政主管部門組建的；

　　第四類為大企事業(yè)單位后勤部門組建的不同組建類別的物業(yè)管理公司在運行模式和服務(wù)質(zhì)量方面表現(xiàn)各不相同。

　　通過對具體項目打分的方式，得出了對不同組建模式物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的評價結(jié)果�？梢钥闯�，第一類公司的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量好，在對比中評價最高。獨立法人物業(yè)企業(yè)多數(shù)屬于現(xiàn)代化住宅小區(qū)，硬件設(shè)施完善，能夠滿足業(yè)主的多層次需要；不論是人員素質(zhì)、居住環(huán)境，還是社區(qū)文化、親情服務(wù)等方面的綜合得分都要高于其它組建模式的物業(yè)公司。

　　第二類的得分略高于第三和第四類。主要是因為其與開發(fā)商為一體，現(xiàn)階段開發(fā)商為了提高其房地產(chǎn)品牌效應(yīng)，增加附加值，在近期比較注重產(chǎn)品的售后服務(wù)，所以其服務(wù)質(zhì)量就高于后兩者。但因其與開發(fā)商關(guān)系過于密切，在開發(fā)商產(chǎn)品遺留問題以及資金的自由支配上處于被動地位，阻礙了其業(yè)務(wù)的自由拓展，服務(wù)質(zhì)量也受到一定的影響。

　　第二類和第三類的得分最低，其主要問題是受主管部門行政管理的影響和沿用傳統(tǒng)的管理方式，市場化程度低，其提供的服務(wù)不能很好地滿足業(yè)主的需求。

物業(yè)整改方案8

　　為鞏固我鎮(zhèn)開展全國文明城市創(chuàng)建成果，做好20xx年全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢準(zhǔn)備工作，大力開展我鎮(zhèn)各物業(yè)管理小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作，進(jìn)一步加強我鎮(zhèn)物業(yè)管理工作，經(jīng)研究制定具體工作實施方案如下：

　　一、健全組織，加強領(lǐng)導(dǎo)

　　為加強小區(qū)物業(yè)管理整治的組織領(lǐng)導(dǎo)工作，成立銀塘鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理整治工作領(lǐng)導(dǎo)小組，具體組成人員名單如下：

　　組 長：

　　副組長：

　　成 員

　　二、工作目標(biāo)

　　實施項目(小區(qū))的服務(wù)企業(yè)應(yīng)嚴(yán)格按照物業(yè)法律政策法規(guī)和有關(guān)管理文件的規(guī)定和要求，以及對照該項目委托服務(wù)的合同約定，認(rèn)真實施該項目(小區(qū))的各項管理和服務(wù)工作，全面開展小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生綜合整治工作，做到依法依規(guī)管理、誠信履約、合理收費、規(guī)范服務(wù)，按時間要求達(dá)到創(chuàng)建文明城市的整治目標(biāo)。

　　全面開展整治工作，切實改變小區(qū)“臟、亂、差”的`面貌，積極推進(jìn)小區(qū)籌建業(yè)主委員會工作，通過大力整治小區(qū)環(huán)境，落實并引進(jìn)物業(yè)管理單位，建立健全各項長效管理制度，達(dá)到整治和創(chuàng)建文明城區(qū)的目標(biāo)，努力營造優(yōu)美、舒適、溫馨的人居環(huán)境。

　　三、工作重點

　　(一) 小區(qū)共用設(shè)施設(shè)備管理。

　　1、排水、排污管道通暢。如：明溝疏通與加蓋，化糞池清掏，下水道疏通，窨井蓋無破損、管網(wǎng)修繕基本完好。

　　2、室外道路平整、整潔、無破損，基本完好，不影響行人和車輛通行。

　　3、供水、供電設(shè)備設(shè)施保持衛(wèi)生，維護(hù)到位，運行正常。如路燈、樓道燈、電梯等公共設(shè)備配置基本完好，有應(yīng)急處理方案。

　　(二)小區(qū)車輛、安全防范管理。

　　1、小區(qū)基本實行封閉式管理。

　　2、消防設(shè)備設(shè)施基本完好，安防人員認(rèn)真負(fù)責(zé)，實行24小時值班及巡邏制度。

　　3、小區(qū)機動車及非機動車車輛有序停放管理。

　　(三)小區(qū)衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護(hù)管理。

　　1、環(huán)衛(wèi)設(shè)施較完備。小區(qū)定點設(shè)置垃圾桶，配有保潔人員實行日常保潔工作。

　　2、無擅自占用公共部位堆放雜物、衛(wèi)生保潔無死角的現(xiàn)象。

　　3、小區(qū)綠化養(yǎng)護(hù)做到日常及時修剪，無違章破壞和占用綠地圈養(yǎng)家禽等行為，犬類管理妥善。

　　四、工作時間

　　各社區(qū)以及各相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格按照開發(fā)區(qū)管委會工作部署以及本工作實施方案精神，精心組織力量，按照整體計劃和實施步驟，集中時間，全力以赴，全面完成區(qū)域范圍內(nèi)的各項環(huán)境衛(wèi)生整治工作。

　　五、工作要求

　　(一)高度重視，形成合力。

　　各社區(qū)、各物業(yè)服務(wù)企業(yè)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識，把我鎮(zhèn)開展物業(yè)管理、小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生整治工作與全國城市文明程度指數(shù)測評迎檢工作緊密結(jié)合，強化對整治工作的組織領(lǐng)導(dǎo)，精心安排，形成合力，明確責(zé)任、任務(wù)和目標(biāo)要求，確保整治工作的組織實施和管理到位。

　　(二)嚴(yán)格考核，確保成效。

　　鎮(zhèn)文教衛(wèi)辦、鎮(zhèn)建設(shè)辦要牽頭組織物業(yè)管理公司及社區(qū)居委會，全力抓好有物業(yè)管理小區(qū)開展環(huán)境衛(wèi)生整治活動情況的專項檢查和評議活動，對整個活動進(jìn)行嚴(yán)格的跟蹤落實，確保整治工作取得實效。

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