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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師常見的問題答疑

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2016年房地產(chǎn)估價(jià)師常見的問題答疑

　　問題：成本法最基本的公式?

　　答疑：成本法最基本的公式為：積算價(jià)格=重新購(gòu)建價(jià)格一折舊

　　適用于新開發(fā)土地的基本公式

　　新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下，成本法的基本公式為：

　　新開發(fā)土地價(jià)格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用十銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　上式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的總面積/開發(fā)區(qū)用地總面積×100%

　　實(shí)際測(cè)算時(shí)通常分為下列3大步驟進(jìn)行：

　　(1)計(jì)算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價(jià)格。

　　(2)計(jì)算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價(jià)格。用第一步計(jì)算出的平均價(jià)格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。

　　(3)計(jì)算開發(fā)區(qū)某宗土地的價(jià)格。將第二步計(jì)算出的平均價(jià)格，根據(jù)宗地的規(guī)、劃用途、具體位置、使用年限、容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p調(diào)整即是。

　　對(duì)新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場(chǎng)一般還未形成，土地收益也還沒有。

　　在新建房地的情況下，成本法的基本公式為：

　　新建房地價(jià)格=土地得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤(rùn)，即：

　　新建建筑物價(jià)格=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+投資利息銷售費(fèi)用+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

　　在實(shí)際估價(jià)中應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象和當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，對(duì)上述公式進(jìn)行具體化。

　　適用于舊房地產(chǎn)的基本公式

　　在舊房地的情況下，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)成本法的基本公式為：

　　舊房地價(jià)格=土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物重新購(gòu)建價(jià)格

　　在上式中，必要時(shí)還應(yīng)扣除由于舊建筑物的存在而導(dǎo)致的土地價(jià)值減損。

　　在舊建筑物的情況下，成本法的基本公式為：

　　舊建筑物價(jià)格=建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格-建筑物的折舊

　　問題：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的需要?

　　答疑：國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付出讓金等費(fèi)用的行為。目前，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓有招標(biāo)、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。在招標(biāo)出讓方式中，市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門(以下簡(jiǎn)稱出讓人)需要確定招標(biāo)底價(jià)，投標(biāo)人需要確定投標(biāo)報(bào)價(jià)。

　　在拍賣出讓方式中，出讓人需要確定拍賣底價(jià)(保留價(jià))，競(jìng)買人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應(yīng)價(jià)或最高報(bào)價(jià))。在掛牌出讓方式中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競(jìng)買人需要確定自己的最高報(bào)價(jià)。在協(xié)議出讓方式中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對(duì)于列入招標(biāo)拍賣掛牌出讓計(jì)劃內(nèi)的具體地塊有使用意向、提出用地預(yù)申請(qǐng)的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認(rèn)定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。因此，無論是哪種出讓方式，都需要對(duì)擬出讓地塊進(jìn)行估價(jià)，為出讓人確定各種出讓底價(jià)提供參考依據(jù)，或者為欲受讓人確定各種出價(jià)提供參考依據(jù)。

　　問題：房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的一般原則?

　　答疑：本文的估價(jià)對(duì)象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價(jià)目的是抵押貸款，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)它有別于其他用途、其他估價(jià)目的，因此其房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的原則主要如下。

　　(一) 房屋建安工程費(fèi)依客觀成本為準(zhǔn)，要對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行增減在估算房屋建安工程費(fèi)時(shí)，往往估價(jià)人員會(huì)向委托方索取當(dāng)時(shí)該房屋建筑安裝的預(yù)算或決算資料，此時(shí)不能簡(jiǎn)單盲目地以其當(dāng)時(shí)實(shí)際發(fā)生的房屋建安費(fèi)通過指數(shù)調(diào)整法來求取。如果采用這種方法時(shí)，要分析其實(shí)際成本與社會(huì)的客觀成本的差異，進(jìn)行必要的增減。

　　如果采用單位比較法(結(jié)合指數(shù)調(diào)整法)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析并比較區(qū)別估價(jià)對(duì)象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對(duì)差異部分作必要合理的房屋建安工程費(fèi)增減。

　　(二) “一定比率”的選取要依估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況進(jìn)行增減前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)等項(xiàng)目的取值，一般都是以“房屋建安工程費(fèi)”(或與之相關(guān)聯(lián)的“開發(fā)成本”)為基數(shù)，按“一定比率”來計(jì)取。這時(shí)“一定比率”的取值大小要與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況相匹配，這是對(duì)價(jià)值構(gòu)成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況(在前面的“注意事項(xiàng)”中已述，此不重復(fù))。

　　(三)依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤(rùn)的方式不同進(jìn)行因素的增減主要針對(duì) “開發(fā)利潤(rùn)”及“銷售稅費(fèi)”。自用項(xiàng)目畢竟與開發(fā)銷售項(xiàng)目不同，工業(yè)廠房大多是自用(少數(shù)是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產(chǎn)產(chǎn)品→銷售產(chǎn)品→回收投資獲取利潤(rùn)。它與開發(fā)房地產(chǎn)銷售項(xiàng)目有著本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)是通過銷售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項(xiàng)目的利潤(rùn)是通過其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來獲取利潤(rùn)。其理由是：(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)①興建工業(yè)廠房項(xiàng)目的共同特點(diǎn)為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設(shè)計(jì)用途難以改變(或改變用途要耗費(fèi)大量資金)、難以出售;②工業(yè)廠房項(xiàng)目它注重的是其生產(chǎn)出的產(chǎn)品利潤(rùn)，除非產(chǎn)品滯銷失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或經(jīng)營(yíng)不善，使投資者難以賺取投資利潤(rùn)回收原始投資，否則也不愿意轉(zhuǎn)讓廠房。

　　因此，在對(duì)工業(yè)廠房項(xiàng)目估價(jià)而確定房屋重置價(jià)時(shí)，不應(yīng)含有銷售稅費(fèi)，可視情況適當(dāng)少量的計(jì)取開發(fā)利潤(rùn)。

　　(四)應(yīng)區(qū)分在建項(xiàng)目、停建項(xiàng)目與停產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行因素增減在建項(xiàng)目應(yīng)按工程形象進(jìn)度估算建安工程費(fèi)外，還要考慮其效應(yīng)不能發(fā)揮對(duì)房屋價(jià)值的減損;停建項(xiàng)目除了按在建項(xiàng)目考慮之外，還應(yīng)考慮停建項(xiàng)目對(duì)今后要續(xù)建時(shí)所帶來的返工及不利影響因素;停產(chǎn)(停止生產(chǎn)產(chǎn)品)項(xiàng)目應(yīng)考慮轉(zhuǎn)換生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對(duì)原工業(yè)用房的價(jià)值減損。

　　問題：哪些土地使用權(quán)出讓可采取協(xié)議方式?

　　答疑：根據(jù)“深府[2001]94號(hào)”文的規(guī)定，協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)僅限于以下范圍：

　　(一)工業(yè)用地(特區(qū)內(nèi)限高新技術(shù)項(xiàng)目用地);

　　(二)市、區(qū)政府建設(shè)的社會(huì)微利商品房用地和全成本微利商品房用地;

　　(三)市、區(qū)財(cái)政全額投資的機(jī)關(guān)、文化、教育、(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價(jià)師頻道為您整理)衛(wèi)生、體育、科研和市政設(shè)施用地等公益性、非營(yíng)利性用地;

　　(四)軍事用地。

　　問題：什么是協(xié)議出讓土地使用權(quán)?

　　答疑：

　　協(xié)議出讓土地使用權(quán)是指由土地管理部門代表市政府與土地使用者以土地的公告市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，經(jīng)過協(xié)商確定土地價(jià)格，并將土地使用權(quán)讓與土地使用者的行為。

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