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房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析基礎(chǔ)題
問(wèn)答題
1某企業(yè)有一臨街的框架結(jié)構(gòu)的4層倉(cāng)庫(kù)，企業(yè)擁有其劃撥土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，每層建筑面積約400m2，現(xiàn)因股份制改造需對(duì)該宗地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，但企業(yè)要求高估該房地產(chǎn)的價(jià)格。如果你作為一名房地產(chǎn)估價(jià)師，受評(píng)估機(jī)構(gòu)的派遣負(fù)責(zé)此項(xiàng)評(píng)估工作，請(qǐng)寫(xiě)出既符合合法原則又能滿足委托方要求的估價(jià)技術(shù)路線。
答案：在城市規(guī)劃允許的情況下，按轉(zhuǎn)換用途前和裝修改造前的最高最佳使用原則和假設(shè)開(kāi)發(fā)法的思路進(jìn)行評(píng)估。具體為：按有扶梯、有裝修的商場(chǎng)評(píng)估4層倉(cāng)庫(kù)轉(zhuǎn)換用途后的價(jià)格;然后扣除因轉(zhuǎn)換用途需要補(bǔ)交的出讓金，室內(nèi)的改造、裝修費(fèi)用和扶梯的購(gòu)置、安裝、調(diào)試費(fèi)用及其相應(yīng)的管理費(fèi)、利息、稅金、利潤(rùn)后，得出4層倉(cāng)庫(kù)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格。
2某市對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，第一階段拆遷涉及萬(wàn)余戶居民。為確保長(zhǎng)治久安，落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，體現(xiàn)以人為本的精神，市政府在詳細(xì)計(jì)劃周密準(zhǔn)備的基礎(chǔ)上，對(duì)民意進(jìn)行了深入調(diào)查。同時(shí)市政府下達(dá)嚴(yán)令，禁止各級(jí)職能部門(mén)借機(jī)“揩油”，如有違犯，一經(jīng)查出，堅(jiān)決嚴(yán)懲。為此市政府委托有資質(zhì)的評(píng)估單位，進(jìn)行了詳盡的拆遷估價(jià)。
請(qǐng)問(wèn)：
1.什么是城市房屋拆遷估價(jià)?
2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)的對(duì)象是什么?
3.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意哪些問(wèn)題?
答案：1.城市房屋拆遷估價(jià)，是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估;
答案：2.拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象為拆遷范圍內(nèi)土地、建筑物、構(gòu)筑物和依托于其實(shí)體上的權(quán)益
答案：3.針對(duì)不同估價(jià)對(duì)象應(yīng)注意以下幾點(diǎn)： (1)依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，可視為提前收回處理，在估價(jià)中應(yīng)包括土地使用權(quán)的補(bǔ)償估價(jià)，根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對(duì)應(yīng)的正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行。 (2)依法以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，在估價(jià)中不應(yīng)包括出讓金部分，只包含該宗地相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)和土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用。 (3)已取得所有權(quán)的房屋及構(gòu)筑物，估價(jià)應(yīng)從占有、使用、收益、處分四方面綜合認(rèn)定其合法性，不能僅僅依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)的用途估價(jià)。 (4)“拆除違章建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償”，故不在估價(jià)范圍之內(nèi)。“拆除未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補(bǔ)償”，估價(jià)時(shí)應(yīng)按照使用期限的殘存價(jià)值參考剩余期限給予估價(jià)。 (5)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn);各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，服從其規(guī)定;拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。 對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定;沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。 (6)對(duì)于一宗房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償估價(jià)，凡屬被拆遷人合法擁有的房屋內(nèi)外不可移動(dòng)的設(shè)備及其附屬物等，都不可遺漏。
3×年×月×日，甲乙兩家公司因?qū)σ蛔诜康禺a(chǎn)的交易價(jià)格不能協(xié)商一致，產(chǎn)生了糾紛，最終對(duì)簿公堂。××省××市人民法院在依法受理此案的過(guò)程中需要了解該宗房地產(chǎn)于×月×日這一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值，價(jià)值定義采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。
請(qǐng)問(wèn)：
1.什么是房地產(chǎn)糾紛估價(jià)?
2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)分為哪幾類(lèi)?分別應(yīng)由誰(shuí)以何種方式解決?
3.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)有什么特點(diǎn)?
答案：1.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)是指對(duì)糾紛案件中涉及的爭(zhēng)議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見(jiàn)，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。
答案2.房地產(chǎn)糾紛估價(jià)可分為兩大類(lèi)，一類(lèi)是針對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛;另一類(lèi)是針對(duì)估價(jià)結(jié)果本身的糾紛，這類(lèi)糾紛可稱(chēng)之為估價(jià)結(jié)果糾紛。前一類(lèi)糾紛的估價(jià)通常由法院、仲裁機(jī)構(gòu)聘請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成，后一類(lèi)糾紛的估價(jià)則由專(zhuān)門(mén)的估價(jià)仲裁部門(mén)或組織(如估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì))出面對(duì)估價(jià)結(jié)果做出鑒定和裁決。
答案：3.與其他目的的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估相比，房地產(chǎn)價(jià)格(價(jià)值)類(lèi)糾紛估價(jià)存在如下三個(gè)特點(diǎn)： (1)除為抵押貸款目的評(píng)定房地產(chǎn)的抵押價(jià)值外，其他價(jià)格評(píng)估的時(shí)點(diǎn)一般不是當(dāng)前或未來(lái)某一時(shí)間，而是過(guò)去某一時(shí)間。 (2)價(jià)格評(píng)估依據(jù)的資料，一般來(lái)說(shuō)，只能是房地產(chǎn)糾紛發(fā)生前的近期客觀資料。 (3)不能以當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格作為判斷原估價(jià)結(jié)論是否真實(shí)、客觀、合理的標(biāo)準(zhǔn)。
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