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物業(yè)管理行業(yè)急需引入新機(jī)制
物業(yè)管理在我國施行三十多年，經(jīng)過多年的發(fā)展，物業(yè)管理制度機(jī)制等方面得到了逐步規(guī)范和完善，取得了不錯(cuò)的成績，但隨著人們對物業(yè)多樣性需求的增加，一些物業(yè)管理方面的短板問題逐漸凸顯。下面是小編為大家整理的物業(yè)管理行業(yè)急需引入新機(jī)制，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。
近年來，隨著清遠(yuǎn)中心城區(qū)房地產(chǎn)迅速崛起，社區(qū)物業(yè)管理越來越普遍。物業(yè)管理領(lǐng)域已經(jīng)從住宅拓展到辦公樓、醫(yī)院、學(xué)校等多種業(yè)態(tài)。但由于物管水平、業(yè)主意識(shí)等因素的制約，物管糾紛也日漸突出，呈現(xiàn)出多發(fā)、高發(fā)、突發(fā)的特點(diǎn)，涉及的法律紛繁復(fù)雜，解決難度大，物管糾紛信訪已成為僅次于城市管理類糾紛的第二信訪大戶。
筆者走訪發(fā)現(xiàn)，地處中心城區(qū)的清城，其物管有一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)，就是前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)多是由開發(fā)商指定的，名義上是兩個(gè)法人，實(shí)質(zhì)上就是一家人。開發(fā)商與物管的這種關(guān)系，使樓盤項(xiàng)目許多隱性的問題得以遺留下來。雖然全區(qū)物業(yè)行業(yè)發(fā)展較快，但自主經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)卻不多，不少物業(yè)企業(yè)都是依附于開發(fā)建設(shè)單位而存在，習(xí)慣于對開發(fā)商負(fù)責(zé)。一方面，服務(wù)項(xiàng)目單一，服務(wù)方式滯后于業(yè)主的需求，大多只負(fù)責(zé)垃圾清運(yùn)，保安、綠化維修，對照物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)和居民要求還有較大差距。另一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期依靠較低的物業(yè)收費(fèi)提供相對較高的物業(yè)服務(wù)來刺激消費(fèi)者購房，但企業(yè)品牌意識(shí)不強(qiáng)，管理幾年就轉(zhuǎn)手，上家轉(zhuǎn)下家，影響了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。因?yàn)榻ü懿环旨遥诔霈F(xiàn)問題時(shí)，開發(fā)企業(yè)和物管企業(yè)之間往往相互推諉，導(dǎo)致物管糾紛難以解決。
為推進(jìn)物業(yè)管理專業(yè)化、規(guī)范化、高效化經(jīng)營，筆者認(rèn)為，應(yīng)該實(shí)行建管分離，并建立優(yōu)勝劣汰的市場競爭機(jī)制。對那些建管不分依附房產(chǎn)商的物業(yè)企業(yè)不予年檢，促使物業(yè)企業(yè)從開發(fā)商的附屬中分離出來，真正成為獨(dú)立的法人主體和市場主體。這既是物業(yè)管理發(fā)展的方向，也是提升物業(yè)管理質(zhì)量水平的要求。因此，相關(guān)監(jiān)管部門要及早謀劃建立健全物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出機(jī)制，對不規(guī)范經(jīng)營的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，堅(jiān)決予以糾正，直至退出物業(yè)管理市場。而對掛靠、無資質(zhì)、無獨(dú)立法人資格或未經(jīng)審批收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為要進(jìn)行清理規(guī)范，并依法取締。
如果說之前物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的參差不齊是因?yàn)闆]有充分的市場競爭，那么建立物業(yè)企業(yè)招投標(biāo)平臺(tái)就顯得尤為重要�？梢灶A(yù)見，未來發(fā)展趨勢是物業(yè)企業(yè)投標(biāo)與資質(zhì)掛鉤，資質(zhì)越高的企業(yè)，承接的項(xiàng)目將會(huì)越多。此外，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)公開招標(biāo)物業(yè)公司，那些服務(wù)不好的企業(yè)，因?yàn)椴槐皇忻裾J(rèn)可，也將慢慢被市場淘汰。與此同時(shí)，為推動(dòng)物業(yè)管理行業(yè)依法經(jīng)營、誠信守諾，可嘗試建立企業(yè)信用等級制度，將信用報(bào)告作為物業(yè)管理招投標(biāo)、業(yè)主大會(huì)選聘、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)年審、小區(qū)評優(yōu)的重要依據(jù)。
如此一來，通過引入市場競爭機(jī)制，規(guī)范招投標(biāo)行為，實(shí)施公開、公平、公正的市場競爭，以此倒逼物業(yè)服務(wù)企業(yè)自覺提高自身物業(yè)管理水平。
拓展：物業(yè)管理行業(yè)流失的原因及應(yīng)對策略
依據(jù)有關(guān)資料，以下幾類人員在物業(yè)公司的人員流失現(xiàn)狀中比較嚴(yán)重。首先是服務(wù)型和基礎(chǔ)操作型崗位的員工，也就是一線員工，如保潔人員和保安人員。這些人員素質(zhì)有高有低，他們的流失比率最高。其次是各部門經(jīng)理等中層管理人員，這些人員一般較易被別的企業(yè)挖走，因?yàn)樗麄儾粌H工作經(jīng)驗(yàn)豐富，又掌握了物業(yè)管理的相關(guān)理論知識(shí)，他們在具備較好的職業(yè)素質(zhì)的同時(shí)，又有足夠的能力與業(yè)主溝通。最后是本�？飘厴I(yè)的大學(xué)生，這些人的學(xué)歷層次比較高，他們轉(zhuǎn)行或者轉(zhuǎn)入別的物業(yè)公司基本是出于企業(yè)問題，心態(tài)變化，或者角色變化等原因引起的。物業(yè)管理行業(yè)人才流失現(xiàn)狀對物管企業(yè)產(chǎn)生的不良影響主要變現(xiàn)于以下方面:首先是企業(yè)經(jīng)營成本的上升，這主要是人才流失所造成的，主要有新員工的招聘以及培訓(xùn);老員工的離職引發(fā)的成本損失和新進(jìn)員工工作失誤或浪費(fèi)引發(fā)的成本等等。其次是導(dǎo)致業(yè)主對物管企業(yè)的滿意度降低。只有工作時(shí)間越長的員工才越能了解業(yè)主的需求，也越可以提供給業(yè)主更好的服務(wù)。
二、物業(yè)管理行業(yè)人才流失的原因分析
(一)對物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)偏見和工作困境影響因素
多數(shù)人缺乏對物業(yè)信息化，智能化的了解，他們對于物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知還停留在綠化、保安、保潔這些物業(yè)的基礎(chǔ)服務(wù)上，以為技術(shù)型的高層次人才物業(yè)并不需要，不論什么樣的學(xué)歷，工作經(jīng)驗(yàn)甚至年齡大小都能勝任物業(yè)服務(wù)的工作。正是由于人們對于物業(yè)服務(wù)這種不全面的認(rèn)識(shí)導(dǎo)致了物業(yè)服務(wù)業(yè)較低的社會(huì)地位，也使得物業(yè)服務(wù)工作因不能吸引員工導(dǎo)致人員的流失。有些起初選擇了物業(yè)行業(yè)的高校畢業(yè)生或者具有一定技術(shù)或服務(wù)能力的人在經(jīng)過一段時(shí)間的工作后，因外界對這一行業(yè)的偏見而不想再從事這項(xiàng)工作。另外從事物業(yè)服務(wù)的人員日常工作較為瑣碎，他們需要對不同層面的業(yè)主進(jìn)行服務(wù)，處理的問題也細(xì)微多樣，工作事務(wù)繁雜，種種這些長此以往都會(huì)影響他們才能的發(fā)揮，造成他們身心的疲憊，最終結(jié)果便是造成物業(yè)企業(yè)員工的流失。
(二)行業(yè)整體薪酬水平偏低并且缺乏福利的影響
一個(gè)行業(yè)或企業(yè)若想吸引并留住員工，重要因素便是薪酬福利待遇。相比之下，物業(yè)企業(yè)的員工薪酬并不高，而且除了保險(xiǎn)、公積金這些國家規(guī)定的待遇外，別的福利待遇基本沒有。員工的薪酬水平如果在企業(yè)中難以提升，他就會(huì)因此而缺乏工作的動(dòng)力，這樣便會(huì)使員工跳槽到別的行業(yè)或同行業(yè)中待遇較高的企業(yè)。而且物業(yè)企業(yè)中，員工的薪金待遇與他的工作年限并不掛鉤，企業(yè)對那些工作多年，物業(yè)服務(wù)方面工作經(jīng)驗(yàn)豐富的老員工并未充分認(rèn)可，員工缺少歸屬感，喪失了在企業(yè)繼續(xù)工作的信心，最后只能離開企業(yè)去謀求新的發(fā)展途徑。
(三)不重視員工培訓(xùn)導(dǎo)致員工個(gè)人發(fā)展難的影響
在經(jīng)歷了不同發(fā)展階段后，物業(yè)企業(yè)開始逐漸意識(shí)到提升員工的能力和素質(zhì)對企業(yè)的發(fā)展具有重要意義，相應(yīng)的人員培訓(xùn)措施也開始采用。然而因物業(yè)行業(yè)是微利行業(yè)，中小型物業(yè)企業(yè)不想在培訓(xùn)方面進(jìn)行投入，目前只在那些規(guī)模較大，發(fā)展較快的物業(yè)企業(yè)中展開培訓(xùn)項(xiàng)目。而且，他們重點(diǎn)針對少數(shù)員工即本企業(yè)中的儲(chǔ)備人才來進(jìn)行全面，系統(tǒng)，有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的培訓(xùn)。相對于企業(yè)的大多數(shù)員工，便只是讓他們接受一些對日常工作的檢查、要求以及指導(dǎo)來作為培訓(xùn)，這些員工個(gè)人的能力并沒有得到根本上的提升，企業(yè)也沒有給他們一個(gè)較好的平臺(tái)來發(fā)展自己。
(四)缺乏人文關(guān)懷導(dǎo)致員工難以承受工作的壓力
物業(yè)企業(yè)的工作人員需要面對各種各樣的業(yè)主，加之物業(yè)服務(wù)較為繁雜的工作特點(diǎn)，使得員工產(chǎn)生了較大的心理壓力。而且長期以來物業(yè)和業(yè)主間的緊張關(guān)系導(dǎo)致業(yè)主一對物業(yè)的服務(wù)有所不滿便會(huì)引發(fā)與物業(yè)工作人員間的沖突。有些物業(yè)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)片面強(qiáng)調(diào)員工的服務(wù)水平，遇沖突不問原因，在面對員工與業(yè)主矛盾時(shí)一味追求息事寧人，強(qiáng)制員工微笑服務(wù)，不可以同業(yè)主爭辯。當(dāng)員工遭受不公平待遇，遇到自己不能解決的問題時(shí)，他們的工作熱情便會(huì)被極大的挫傷。
三、物業(yè)管理管業(yè)對于人才流失問題的應(yīng)對策略
(一)選擇專業(yè)對口并了解本行業(yè)的人才錄用
通過反饋率比較高的招聘方式，如網(wǎng)絡(luò)招聘、校園招聘、人才交流會(huì)等來挑選物業(yè)管理專業(yè)畢業(yè)的大學(xué)生，以及在物業(yè)公司工作過的經(jīng)驗(yàn)豐富的人才，這樣的人才能夠以更快的速度適應(yīng)公司的企業(yè)文化和工作崗位。從而避免引入那些通過一般招聘進(jìn)入企業(yè)卻不了解物業(yè)管理，入職后又反差巨大，開始工作不久就要離職的員工。
(二)制定更具吸引力并公平合理的薪酬制度
員工的基本工資予以適當(dāng)提高，員工激勵(lì)予以加大，特別是長期激勵(lì)，應(yīng)采取能者多勞和多勞多得這樣的薪資制度，通過長短期激勵(lì)互相結(jié)合的有效措施，將員工個(gè)人的利益和企業(yè)長期的發(fā)展相結(jié)合，通過精神層面與物質(zhì)層面的雙重激勵(lì)吸引并留住員工。
(三)構(gòu)建科學(xué)合理的人才儲(chǔ)備以及培養(yǎng)制度
企業(yè)可按比例針對管理崗位建立一個(gè)“人才儲(chǔ)備庫”，明確以企業(yè)內(nèi)部培養(yǎng)為主導(dǎo)，兼以外部招聘的管理人員招聘制度，提高對企業(yè)員工綜合素質(zhì)和工作業(yè)績的考核力度;為員工制定轉(zhuǎn)崗計(jì)劃，讓那些工作突出而且通過了考核測評的一線員工獲得轉(zhuǎn)崗和晉升的機(jī)會(huì)。
(四)重視對員工專業(yè)培訓(xùn)體系的構(gòu)建和完善
為達(dá)到知識(shí)的實(shí)用性和系統(tǒng)性，應(yīng)對于專業(yè)技術(shù)崗位，如:保潔、安保、工程、綠化、客服、前臺(tái)等以及各項(xiàng)公共類課程如:應(yīng)用文寫作、公關(guān)禮儀、計(jì)算機(jī)操作等采用系列課程的方式。此外需對培訓(xùn)方式加以豐富，通過拓展培訓(xùn)、工作交流、實(shí)操培訓(xùn)、外請培訓(xùn)等眾多培訓(xùn)方式來實(shí)現(xiàn)員工興趣的提高，全面的意識(shí)到培訓(xùn)是員工的福利，也是自己的一大收獲。
(五)結(jié)合本企業(yè)實(shí)際加強(qiáng)對企業(yè)文化的建設(shè)
以“人本主義”作為企業(yè)文化的核心，通過多種方法提升員工的職業(yè)歸屬感和安全感。領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該對員工工作進(jìn)行正確指導(dǎo)，多關(guān)心他們的生活和工作。在節(jié)假日多組織如郊游、游戲競賽、節(jié)日晚會(huì)等集體活動(dòng)，用做對員工的激勵(lì)和感謝。若員工感受到企業(yè)對自己的認(rèn)可和尊重，他們對企業(yè)的歸屬感就會(huì)越強(qiáng)，因此便越不會(huì)輕易跳槽，這樣企業(yè)才能擁有穩(wěn)定的人力資源。
四、結(jié)語
綜上所述，雖然由于物業(yè)管理行業(yè)的巨大市場潛力和發(fā)展機(jī)遇，很多物業(yè)管理企業(yè)都已經(jīng)在重視專業(yè)人才的培養(yǎng)和吸收但是依然無法避免日益凸顯的行業(yè)人才流失問題。因此物業(yè)管理行業(yè)必須采取相應(yīng)的科學(xué)有效策略解決人才流失問題帶給企業(yè)的不良影響，才能通過穩(wěn)定的人才隊(duì)伍確保物業(yè)管理行業(yè)的可持續(xù)健康發(fā)展。
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