2017《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》中級(jí)經(jīng)濟(jì)師知識(shí)：實(shí)地調(diào)研法
導(dǎo)語：房地產(chǎn)市場調(diào)研的實(shí)地調(diào)研法是指調(diào)研人員直接面對(duì)被調(diào)查對(duì)象，通過與被調(diào)查對(duì)象直接的交流、訪問、座談、觀察等方式獲取第一手資料的過程。實(shí)地調(diào)研法主要有小組訪談法、深度訪談法、現(xiàn)場踩盤法、訪問法、觀察法和實(shí)驗(yàn)法。
(一)小組訪談法(屬于定性調(diào)研)
小組訪談法的形式是小型座談會(huì)，即挑選一些有代表性的座談?wù)�，在一個(gè)裝有單面鏡和錄音錄像設(shè)備的房間內(nèi)，在訓(xùn)練有素的主持人的主持下，就某個(gè)專題進(jìn)行討論，從而獲得對(duì)有關(guān)問題的深入了解。
目的：了解和認(rèn)識(shí)人們心中的想法及其原因。
關(guān)鍵：使參與者對(duì)主題進(jìn)行充分、詳盡的討論。
小組訪談法的優(yōu)點(diǎn)主要有：
�、儋Y料收集快、效率高、方法簡便易行;②信息廣泛、理解深入、創(chuàng)意新穎;③結(jié)構(gòu)靈活、針對(duì)性強(qiáng)、有效性高;④調(diào)研與討論相結(jié)合，不僅可以回答問題，而且還能探討原因和尋求解決問題的途徑。
小組訪談法的缺點(diǎn)主要有：
①對(duì)主持人的要求較高，要選擇一個(gè)理想的主持人通常較
困難：②小組成員選擇不當(dāng)會(huì)影響調(diào)研結(jié)果的準(zhǔn)確性和客觀性：③訪談中小組成員的發(fā)言通常較松散，使后期對(duì)資料的分析和說明較困難;④有些涉及隱私和保密的問題很難在會(huì)上討論。
對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等，均可采用小組訪談法。
(二)深度訪談法
最主要的特點(diǎn)在于它是一種無結(jié)構(gòu)的、直接的、一對(duì)一的訪談。
優(yōu)點(diǎn)主要有：
�、僖粚�(duì)一交流，既可以使受訪者有一種被關(guān)注和重視的感覺，又可以使受訪者充分表達(dá)自己的觀點(diǎn)和對(duì)問題的認(rèn)識(shí)，能夠更深入地發(fā)掘受訪者內(nèi)心的動(dòng)機(jī)態(tài)度;②在訪談中由于沒有群體的壓力，通常能夠取得一些更為真實(shí)的信息;③便于對(duì)一些較為敏感的問題進(jìn)行調(diào)研;④在訪談中便于將受訪者的談話與觀察其生理反應(yīng)相聯(lián)系，更好地評(píng)價(jià)所獲得信息的可信度。
深度訪談法的缺點(diǎn)主要有：
�、贌o法產(chǎn)生受訪者之間觀點(diǎn)的互相刺激、碰撞和啟發(fā);②對(duì)調(diào)研人員的素質(zhì)要求比小組訪談主持人的要求更高;③費(fèi)用成本一般高于小組訪談，且有時(shí)不易取得受訪者的合作，所以該方法在實(shí)際使用上受到一定的限制;④樣本量偏小，使得深度訪談得到的信息通常難以進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)和推論。
深度訪談法主要用于對(duì)問題進(jìn)行深層了解和探索性研究，如對(duì)中央和地方政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的看法，對(duì)房地產(chǎn)市場走勢的判斷預(yù)測，對(duì)房價(jià)問題某些現(xiàn)象的解讀，對(duì)房地產(chǎn)市場當(dāng)前一些熱點(diǎn)問題的看法等。
(三)現(xiàn)場踩盤法
現(xiàn)場踩盤法是房地產(chǎn)市場調(diào)研中經(jīng)常使用的方法。
優(yōu)點(diǎn)主要有：
�、倏梢垣@取樓盤的某些直接信息，這些直接信息通常具有較高的可靠性：②調(diào)研人員在調(diào)研中能夠掌握調(diào)研的主動(dòng)權(quán)，對(duì)所要調(diào)研的問題也可根據(jù)現(xiàn)場的情況主動(dòng)地進(jìn)行調(diào)整，具有較強(qiáng)的靈活性;③具有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性。
缺點(diǎn)主要有：
①所獲得的信息較為分散;②所獲得的信息通常只能說明個(gè)案情況，不一定具有代表性;③有時(shí)不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對(duì)方配合。
應(yīng)用：市場定位、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品定位、開發(fā)項(xiàng)目的的決策中的印證性調(diào)研、營銷中的價(jià)格策略、促銷方式、客戶調(diào)查等方面
【例題：多選】房地產(chǎn)市場調(diào)研現(xiàn)場踩盤法缺點(diǎn)包括()。
A.調(diào)研的時(shí)間長、費(fèi)用高
B.調(diào)研人員掌握調(diào)研主動(dòng)權(quán)，對(duì)調(diào)研問題具有較強(qiáng)靈活性
C.有較強(qiáng)的針對(duì)性和實(shí)用性
D.有時(shí)不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對(duì)方配合
E.所獲得的信息較為分散
【答案】DE
【解析】缺點(diǎn)主要有：
�、偎@得的信息較為分散;②所獲得的'信息通常只能說明個(gè)案情況，不一定具有代表性;③有時(shí)不易獲得真實(shí)的信息，無法取得對(duì)方配合。
【例題：單選】在房地產(chǎn)市場調(diào)研活動(dòng)中，對(duì)消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求的偏好、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘、房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等方面進(jìn)行調(diào)研時(shí)，適宜采用()。
A.訪問法
B.觀察法
C.小組訪談法
D.深入訪談法
【答案】C
【解析】對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢的研判，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場地位，房地產(chǎn)產(chǎn)品的優(yōu)劣勢分析，消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)需求的偏好，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目賣點(diǎn)的挖掘，房地產(chǎn)廣告主題的設(shè)計(jì)等，均可采用小組訪談法。
(四)訪問法。
按照訪問方式的不同，訪問法可分為面談訪問法、電話訪問法、郵寄訪問法、網(wǎng)絡(luò)訪問法等。
面談訪問分為入戶訪問、攔截訪問、留滯問卷訪問。
(五)觀察法。
特點(diǎn)主要表現(xiàn)為：①所獲得的信息具有較高的準(zhǔn)確性。②所獲得的信息具有較強(qiáng)的直接性。③所獲得的信息具有全面性。
分類：
根據(jù)觀察程序不同，分為結(jié)構(gòu)式觀察(事先擬定提綱及觀察內(nèi)容)和非結(jié)構(gòu)式觀察(未明確觀察內(nèi)容);
根據(jù)被觀察對(duì)象是否受控制，分為實(shí)驗(yàn)觀察和自然觀察;
按調(diào)研人員是否參與被觀察者的活動(dòng)，分為參與觀察和非參與觀察。
觀察法的優(yōu)點(diǎn)主要有：①可以獲取較為客觀真實(shí)的第一手資料;②可以避免調(diào)研人員的某些成見帶來的調(diào)研誤差;③可以較為自由地進(jìn)行觀察。觀察法簡便易行，靈活性強(qiáng).調(diào)研人員可以根據(jù)需要在不同的場合、不同的時(shí)間進(jìn)行觀察。
觀察法的缺點(diǎn)主要有：①只能描述現(xiàn)象而難以說明原因;②對(duì)調(diào)研人員的素質(zhì)要求較高。調(diào)研的有效性在很大程度上受到調(diào)研人員個(gè)人素質(zhì)的影響。
(六)實(shí)驗(yàn)法。實(shí)驗(yàn)調(diào)研法也稱為因果性調(diào)研法。
運(yùn)用實(shí)驗(yàn)法進(jìn)行市場調(diào)研最關(guān)鍵的步驟是實(shí)驗(yàn)設(shè)計(jì)。
實(shí)驗(yàn)法的優(yōu)點(diǎn)主要有：①調(diào)研所獲得的信息較客觀實(shí)用，可以排除主觀估計(jì)的偏差：②可以探索尚不明確的因果關(guān)系：③具有較強(qiáng)的可控性和主動(dòng)性。
實(shí)驗(yàn)法的缺點(diǎn)主要有：①調(diào)研的時(shí)間長、費(fèi)用高;②管理控制較難，市場的可變因素也較難掌控。
應(yīng)用：租售價(jià)格實(shí)驗(yàn)、廣告效果實(shí)驗(yàn)、市場定位實(shí)驗(yàn)等方面。
【真題：2013年單選】房地產(chǎn)市場調(diào)研中的觀察法，根據(jù)觀察程序的不同分為()。
A.結(jié)構(gòu)式觀察和非結(jié)構(gòu)式觀察
B.實(shí)驗(yàn)觀察和自然觀察
C.非參與觀察和參與觀察
D.直接觀察和間接觀察
【答案】A
【解析】按觀察程序不同，分為結(jié)構(gòu)式觀察和非結(jié)構(gòu)式觀察。B為按被觀察對(duì)象是否被控制分，C為按實(shí)驗(yàn)人員是否參與被觀察者活動(dòng)分�？筛鶕�(jù)題干分析判斷。
【2017《房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)》中級(jí)經(jīng)濟(jì)師知識(shí)：實(shí)地調(diào)研法】相關(guān)文章：
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