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吉林省物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知》(發(fā)改價(jià)格[2003]1864號(hào))，我們制定了《吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(試行)》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
二○○四年十二月二十日
吉林省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則(試行)
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主、房屋使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及國家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》制定本細(xì)則。
第二條 本細(xì)則適用于全省行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)認(rèn)定、工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)對(duì)各類物業(yè)實(shí)施管理、向業(yè)主提供服務(wù)并收費(fèi)的行為。
第三條 本細(xì)則所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或者物業(yè)使用人提供服務(wù)收取綜合費(fèi)用。
第四條 政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè);鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭形成。
第五條 省價(jià)格主管部門會(huì)同省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)格的制定和監(jiān)督管理工作。
第六條 物業(yè)服務(wù)價(jià)格應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第七條 物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格采取以下三種形式：
(一)協(xié)商確定服務(wù)價(jià)格
凡通過招投標(biāo)或選聘方式實(shí)施物業(yè)管理的物業(yè)管理企業(yè)，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)或招標(biāo)單位、根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格協(xié)商確定，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。
(二)提前告示服務(wù)價(jià)格
凡開發(fā)商按規(guī)定可以預(yù)售、租賃的房屋，都應(yīng)由選聘的物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格自行確定綜合服務(wù)價(jià)格和細(xì)化服務(wù)內(nèi)容，報(bào)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)主管部門備案，同時(shí)在顯著位置設(shè)立公示牌，將服務(wù)價(jià)格和細(xì)化的服務(wù)內(nèi)容公示。在簽訂房屋預(yù)售、租賃合同時(shí)，簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議，業(yè)主入住后至該業(yè)主委員會(huì)成立之前，按合同約定執(zhí)行，服務(wù)價(jià)格不得提高，服務(wù)承諾不得降低。
(三)價(jià)格主管部門核定服務(wù)價(jià)格
1、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主委員會(huì)難以協(xié)商確定物業(yè)服務(wù)價(jià)格的，由雙方提出書面申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政管理部門核定。
2、未實(shí)行提前告示服務(wù)價(jià)格的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理的實(shí)際情況，提出服務(wù)價(jià)格申請(qǐng)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門核定。
第八條 住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)價(jià)格由縣以上政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門，按照省價(jià)格主管部門、建設(shè)行政主管部門制定的《吉林省住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格》，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，在上浮10%、下浮30%的幅度內(nèi)制定當(dāng)?shù)氐淖≌^(qū)物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格。
非住宅物業(yè)服務(wù)價(jià)格由各市、州政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會(huì)承受能力，按照本《細(xì)則》規(guī)定的原則，制定當(dāng)?shù)胤亲≌飿I(yè)管理服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)格。
物業(yè)服務(wù)具體價(jià)格由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)參考當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)合同中約定。
物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格要根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素適時(shí)調(diào)整公布。
第九條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
開發(fā)商在簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議時(shí)，要明確公共照明費(fèi)、電梯使用費(fèi)、物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)按月繳納，不得預(yù)收。水費(fèi)、電費(fèi)待業(yè)主入住后按每月實(shí)際費(fèi)用自行繳納。
第十條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)的價(jià)格構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、物業(yè)管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等(人員配置參照《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)人員配置參考表》);
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用;
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
6、辦公費(fèi)用;
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊;
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
9、經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十一條 物業(yè)的成本利潤率控制在1-3%。
第十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)的確定，由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門會(huì)同價(jià)格主管部門審核認(rèn)定。
物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)五級(jí)以下的物業(yè)管理企業(yè)，不得收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)。
第十三條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十四條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不繳納服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
第十五條 按照鼓勵(lì)先進(jìn)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，凡榮獲國家物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，其物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)價(jià)格可經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，按當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行價(jià)格上浮6%，榮獲省級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，價(jià)格可上浮5%，榮獲省級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，價(jià)格可上浮4%，榮獲市、州級(jí)物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)榮譽(yù)稱號(hào)的，價(jià)格可上浮3%。
第十六條 物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理后，開發(fā)建設(shè)單位已竣工的納入物業(yè)管理范圍的房屋出售前，應(yīng)足額繳納物業(yè)管理費(fèi)。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受上述單位委托代收費(fèi)用的，可按約定向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等任何費(fèi)用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)，由此所得收益用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
對(duì)小區(qū)內(nèi)道路上停放的車輛是否收取停車費(fèi)，應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定。收取停車費(fèi)的小區(qū)，停車費(fèi)收入按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
小區(qū)內(nèi)專業(yè)停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門核定。對(duì)業(yè)主已購買產(chǎn)權(quán)的停車位、車庫不得另行收取停車費(fèi)。
第十九條 過去已對(duì)業(yè)主收取的房屋維修金(0.15元/平方米)節(jié)余部分,轉(zhuǎn)入房屋維修資金帳戶，今后不再另行收取該項(xiàng)費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十一條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十二條 各地原定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與現(xiàn)行指導(dǎo)價(jià)格不符的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)通過充分協(xié)商后盡快調(diào)整。
第二十三條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置設(shè)立公示欄或公示牌，對(duì)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第二十五條 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)價(jià)格的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十六條本實(shí)施細(xì)則由省價(jià)格主管部門會(huì)同省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
本實(shí)施細(xì)則自2005年1月1日起執(zhí)行，原吉林省物價(jià)局、吉林省建設(shè)廳印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則》(吉省價(jià)房涉字[1997]14號(hào))、《關(guān)于<對(duì)吉林省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)施細(xì)則>中個(gè)別條款訂正的通知》(吉省價(jià)房涉字[1997]25號(hào))、《關(guān)于物業(yè)管理收取房屋維修金及有關(guān)問題的通知》(吉省價(jià)房涉字[2000]12號(hào))廢止。
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