西安市物業(yè)管理條例「全文」

　　為了方便廣大市民朋友，下面yjbys小編為大家整理了西安市物業(yè)管理條例，希望對你有所幫助,下面是條例全文：

　　第一章 總則

　　第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動，適用本條例。

　　第三條 本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

　　第四條 業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業(yè)管理采用新技術(shù)、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條 市房產(chǎn)行政管理部門是本市物業(yè)管理行政主管部門，負責本市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

　　街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

　　建設(shè)、規(guī)劃、市政、民政、園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當按照其法定職責協(xié)同實施本條例。

　　第六條 物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)建設(shè)，負責制定并監(jiān)督實施物業(yè)服務規(guī)范，促進物業(yè)服務企業(yè)依法誠信經(jīng)營，促進物業(yè)管理行業(yè)科學、規(guī)范、和諧發(fā)展。

　　第二章 業(yè)主及業(yè)主大會

　　第七條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

　　業(yè)主在物業(yè)管理活動中的權(quán)利和義務按照國務院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主較少，經(jīng)全體業(yè)主一致同意決定不設(shè)立業(yè)主大會的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

　　第九條 劃分物業(yè)管理區(qū)域應當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備，建筑物規(guī)模，社區(qū)建設(shè)等因素，具體劃分原則如下：

　　(一)物業(yè)管理區(qū)域以物業(yè)建設(shè)宗地紅線圖的范圍確定;

　　(二)分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域;

　　(三)不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，業(yè)主未入住前，經(jīng)各自的建設(shè)單位同意，并已向房屋買受人明示，或業(yè)主入住后，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

　　劃分物業(yè)管理區(qū)域有爭議的，由物業(yè)管理行政主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府處理。

　　本條例實施前已實際形成的獨立物業(yè)管理區(qū)域，不再重新劃分。

　　第十條 新建建設(shè)項目擬實行物業(yè)管理的，建設(shè)單位在申請辦理房屋銷售許可證前，應當向所在地區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

　　區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應當自受理之日起30日內(nèi)，在征求街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府的意見后進行劃分，并書面告知建設(shè)單位。

　　第十一條 物業(yè)管理區(qū)域符合下例情形之一的，可以設(shè)立業(yè)主大會：

　　(一)物業(yè)出售且已經(jīng)交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積50%以上的;

　　(二)首套物業(yè)出售并交付使用滿二年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)管理區(qū)域建筑物總面積20%以上的。

　　物業(yè)管理區(qū)域符合前款條件后15日內(nèi)，建設(shè)單位應當書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府。建設(shè)單位未及時履行告知義務的，業(yè)主可以書面告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應當自收到書面告知30日內(nèi)，組織成立業(yè)主大會籌備組。區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門應當予以指導。

　　第十二條 業(yè)主大會籌備組由5至9人組成。其中，街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府工作人員一名，建設(shè)單位代表一名，業(yè)主代表3至7名�；I備組組長由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府工作人員擔任�；I備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府提名，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示時間不少于7日。半數(shù)以上業(yè)主對提名提出異義的，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府重新提名。

　　建設(shè)單位和物業(yè)服務企業(yè)應當提供籌備工作所需的資料。

　　第十三條 業(yè)主大會籌備組履行下列職責：

　　(一)確定首屆業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內(nèi)容;

　　(二)擬定管理規(guī)約草案和業(yè)主大會議事規(guī)則草案;

　　(三)確認業(yè)主身份和核定業(yè)主人數(shù)、業(yè)主專有部分面積、物業(yè)總建筑面積;

　　(四)擬定業(yè)主委員會委員選舉辦法;

　　(五)確定業(yè)主委員會委員候選人;

　　(六)首次業(yè)主大會的其他準備工作。

　　籌備組應當在首屆業(yè)主大會會議召開的15日前，將前款第(一)項至第(五)項內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

　　第十四條 業(yè)主大會籌備組應當自成立之日起60日內(nèi)，組織召開首屆業(yè)主大會。

　　首屆業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起7日內(nèi)，籌備組應當向業(yè)主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組自行終止。

　　第十五條 業(yè)主大會分為定期會議和臨時會議。

　　業(yè)主大會會議由業(yè)主委員會按照業(yè)主大會議事規(guī)則組織召開。

　　第十六條 下列事項由業(yè)主大會決定：

　　(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制定和修改管理規(guī)約;

　　(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè);

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定;

　　(八)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第(五)項和第(六)項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

　　第十七條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但是應當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)占半數(shù)業(yè)主參加。

　　業(yè)主大會會議表決采用記名投票的方式。一個業(yè)主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其所有的專有物業(yè)建筑面積。

　　采用書面征求意見的形式召開業(yè)主大會的，應當在所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府或其委托的社區(qū)居委會現(xiàn)場監(jiān)督指導下進行。

　　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。

　　推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主代表應當于參加業(yè)主大會會議3日前，就業(yè)主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業(yè)主意見，凡需投票表決的，業(yè)主的贊同、反對及棄權(quán)的具體票數(shù)經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會投票時如實反映。

　　業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會會議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選一名業(yè)主代表參加。

　　第十八條 業(yè)主委員會由業(yè)主大會從業(yè)主中選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會委員的人數(shù)應當為單數(shù)，但是不得少于5人，具體人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。主任、副主任在業(yè)主委員會委員中推舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會任期由業(yè)主大會議事規(guī)程規(guī)定。

　　業(yè)主委員會實行差額選舉，差額比例不低于20%，業(yè)主委員會委員按照預定名額和侯選人得票順序，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意的候選人當選。未當選業(yè)主委員會委員的候選人按照得票順序當選業(yè)主委員會候補委員。

　　第十九條 業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列資料向物業(yè)所在地區(qū)(縣)物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府備案：

　　(一)業(yè)主大會成立的情況;

　　(二)業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(三)管理規(guī)約;

　　(四)業(yè)主委員會委員的基本情況。

　　第二十條 業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定事項，履行下列職責：

　　(一)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況;

　　(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同;

　　(三)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;

　　(四)監(jiān)督管理規(guī)約的`實施;

　　(五)業(yè)主大會賦予的其他職責。

　　第二十一條 有下列情形之一的，業(yè)主委員會應當及時召開業(yè)主大會臨時會議：

　　(一)有20%以上業(yè)主書面提議;

　　(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　(三)法律法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定應當召開業(yè)主大會臨時會議的其他事項。

　　業(yè)主委員會應當在組織召開業(yè)主大會臨時會議15日前，將會議、時間、地點、方式以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告知全體業(yè)主，但前款第(二)項情況除外。

　　應業(yè)主提議召集業(yè)主大會臨時會議的，業(yè)主委員會應當核實提議人的業(yè)主身份。

　　第二十二條 業(yè)主委員會不按規(guī)定召集業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府責令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府組織召集。

　　街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應當于業(yè)主大會召開會議15日前，將會議的議題、時間、地點區(qū)域以及表決事項在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置予以公告。

　　第二十三條 業(yè)主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。

　　經(jīng)1/3以上委員提議召開業(yè)主委員會會議的，應當召開業(yè)主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業(yè)主委員會會議的，由物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府指定其他委員召集業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會委員不得委托其他人出席業(yè)主委員會會議。

　　業(yè)主委員會會議應當有過半數(shù)委員出席，作出的決定應當經(jīng)全體委員半數(shù)同意。

　　業(yè)主委員會會議應當作書面記錄，由出席會議的委員簽字并加蓋業(yè)主委員會印章。

　　第二十四條 業(yè)主委員會應當在其任期屆滿前兩個月提出換屆籌備組人選名單，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，業(yè)主在15日內(nèi)未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數(shù)以上的業(yè)主提出異議的，由業(yè)主委員會重新提出人選名單。

　　業(yè)主委員會換屆籌備組在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上提出新一屆業(yè)主委員會候選人名單，差額比例不低于20%，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業(yè)主委員會組成人員人選。

　　業(yè)主委員會換屆籌備組應當在業(yè)主委員會任期屆滿前，組織召開業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會。

　　業(yè)主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府應當組織或者監(jiān)督業(yè)主委員會組織換屆選舉。

　　第二十五條 業(yè)主有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應當予以答復。

　　業(yè)主委員會應當定期將工作情況通過公告等形式向全體業(yè)主報告。

　　第二十六條 業(yè)主委員會組成人員不得有下列行為：

　　(一)接受物業(yè)服務企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人提供的利益或者財物;

　　(二)承攬本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)服務企業(yè)的業(yè)務或者推薦他人到該企業(yè)工作;

　　(三)接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第二十七條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會組成人員資格自行終止：

　　(一)本人、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)服務企業(yè)任職的;

　　(二)因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的;

　　(三)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(四)被判處刑罰的。

　　第二十八條 業(yè)主委員會組成人員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會會議通過，其業(yè)主委員會組成人員資格終止：

　　(一)不履行業(yè)主委員會委員職責或者無故三次缺席業(yè)主委員會會議的;

　　(二)不履行業(yè)主義務，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重且拒不改正的;

　　(三)違反本條例第二十六條規(guī)定的;

　　(四)向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭呈的;

　　(五)其他原因不宜擔任業(yè)主委員會委員的。

　　第二十九條 業(yè)主委員會主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員推選一位副主任任主任;副主任資格終止的，由業(yè)主委員會組成人員從委員中推選副主任;委員資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。業(yè)主委員會應當及時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告組成人員的變更情況。

　　業(yè)主委員會組成人員資格終止的，應當自終止之日起3日內(nèi)將其保管的有關(guān)資料、印章等物品交回業(yè)主委員會。

　　第三章 物業(yè)管理服務

　　第三十條 物業(yè)服務企業(yè)應當具有獨立法人資格和相應的資質(zhì)證書。物業(yè)服務從業(yè)人員應當取得相應的職業(yè)資格證書。

　　外埠物業(yè)服務企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理服務的,應當?shù)轿飿I(yè)管理行政主管部門備案。

　　市物業(yè)管理行政主管部門每年應當對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)和其從業(yè)人員的職業(yè)資格證書等資料進行核對。

　　第三十一條 一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)服務。

　　第三十二條 業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。

　　第三十三條 物業(yè)服務合同主要內(nèi)容：

　　(一)物業(yè)管理服務事項;

　　(二)服務質(zhì)量和費用;

　　(三)雙方的權(quán)利義務;

　　(四)專項維修資金的管理與使用;

　　(五)物業(yè)管理用房的使用;

　　(六)合同期限;

　　(七)違約責任。

　　第三十四條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。

　　物業(yè)服務企業(yè)未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第三十五條 物業(yè)服務收費應當遵循合理公開以及費用與服務水平相適應的原則。按不同物業(yè)的使用性質(zhì)和特點，實行政府指導價、市場調(diào)節(jié)價，其收費項目、收費標準和計費方式由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照國家規(guī)定的物業(yè)服務收費辦法在物業(yè)服務合同中約定。

　　第三十六條 業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定;物業(yè)使用人未按約定交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主負連帶交納責任。

　　已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費用由建設(shè)單位交納。

　　物業(yè)服務合同未約定或者未經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務企業(yè)自行提供的服務，不得向業(yè)主收取費用。

　　第三十七條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘�業(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取費用。物業(yè)服務企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用，不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向最終用戶提供服務。

　　第三十八條 前期物業(yè)服務合同終止或者解除后15日內(nèi)，物業(yè)服務企業(yè)應當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房及下列相關(guān)資料：

　　(一)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　(二)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料;

　　(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;

　　(四)物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第三十九條 物業(yè)服務企業(yè)退出物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理服務，應當履行下列交接義務：

　　(一)移交服務檔案資料和物業(yè)服務用房，實行酬金制的，還應當移交物業(yè)服務期間的財務檔案：

　　(二)撤出管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務人員;

　　(三)清退預收、代收的有關(guān)費用;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

　　第四十條 業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設(shè)單位之間在物業(yè)管理服務活動中發(fā)生爭議的，可以要求物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民的政府調(diào)解，也可以依法提起民事訴訟或者申請仲裁。

　　業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)對違反本條例的行為，可以向物業(yè)管理行政主管部門及其他有關(guān)部門投訴舉報，有關(guān)部門應當及時調(diào)查核實，并依法處理。