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衢州市區(qū)物業(yè)管理辦法「全文」
衢州市區(qū)物業(yè)管理辦法，自2013年1月1日起實行，下面是小編整理的衢州市區(qū)物業(yè)管理辦法全文，希望對大家有所幫助!
第一章總則
第一條為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務院《物業(yè)管理條例》和《浙江省物業(yè)管理條例》等有關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。
第二條衢州市區(qū)(含柯城區(qū)、衢江區(qū))的物業(yè)管理活動適用本辦法。
本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關秩序的活動。
第三條市住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門(以下稱市物業(yè)主管部門)負責對市區(qū)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督，組織市區(qū)物業(yè)管理行業(yè)重大問題的調(diào)研并制定相關配套政策。
柯城區(qū)、衢江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設行政主管部門(以下稱轄區(qū)物業(yè)主管部門)負責宣傳、貫徹和執(zhí)行有關物業(yè)管理的法律、法規(guī)和政策，具體負責轄區(qū)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，指導各街道(鄉(xiāng)鎮(zhèn))、社區(qū)物業(yè)管理工作，培育和規(guī)范物業(yè)服務市場。
市區(qū)兩級發(fā)改、規(guī)劃、綜合執(zhí)法、價格、財稅、公安、司法、環(huán)保、工商、人防等有關部門依照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)負責協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設之間的關系，調(diào)解物業(yè)管理活動的糾紛，協(xié)助物業(yè)主管部門對物業(yè)管理進行指導和監(jiān)督。
社區(qū)居民委員會協(xié)助物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)開展物業(yè)管理相關工作。
第五條區(qū)人民政府應當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領導，建立由轄區(qū)相關部門和單位參加的物業(yè)管理領導機構(gòu)，協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機制。
第六條市、區(qū)人民政府應當將物業(yè)服務行業(yè)作為新興服務業(yè)予以重點扶持和培育，積極推進物業(yè)管理市場化、專業(yè)化、規(guī)�；M程，鼓勵創(chuàng)新物業(yè)管理機制，依靠科技進步提高物業(yè)服務水平。
第二章業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有并承擔《物業(yè)管理條例》規(guī)定的權(quán)利和義務。
業(yè)主行使權(quán)利不得損害其他業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由拒絕履行義務。
第八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，履行相應的義務。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。
第九條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應當會同街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)根據(jù)物業(yè)的共同設施設備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并書面告知建設單位。
第十條物業(yè)管理區(qū)域具備《浙江省物業(yè)管理條例》規(guī)定的下列條件之一的，建設單位應當書面報告所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或者轄區(qū)物業(yè)主管部門要求成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會等：
(一)房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之六十以上的;
(二)首套房屋出售并交付使用已滿兩年，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業(yè)總建筑面積百分之三十以上的。
建設單位未及時報告的，業(yè)主或者物業(yè)服務企業(yè)可以向所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及轄區(qū)物業(yè)主管部門書面提出成立業(yè)主大會的要求。符合成立業(yè)主大會條件的，所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及轄區(qū)物業(yè)主管部門應當自收到書面申請后60日內(nèi)，負責組織、指導成立首次業(yè)主大會會議籌備組，居民委員會應當予以協(xié)助。
首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設單位承擔。建設單位應在物業(yè)竣工綜合驗收備案前一次性向街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)預繳籌備經(jīng)費，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代收代管。具體預繳標準為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積5萬平方米以下(含5萬平方米)的物業(yè)為2萬元，5萬平方米至10萬平方米(含10萬平方米)為3萬元，10萬平方米至20萬平方米(含20萬平方米)為4萬元，20萬平方米以上的為5萬元�；I備經(jīng)費的使用應堅持合理節(jié)儉、�？顚Ｓ�、多退少補的原則。
第十一條首次業(yè)主大會由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召集，轄區(qū)物業(yè)主管部門應做好指導工作。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應及時組織成立業(yè)主大會籌備組。會議籌備組由業(yè)主代表、建設單位代表、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應為單數(shù)，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半�；I備組組長由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)代表擔任�；I備組成員名單應當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。
籌備組應當按照住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十二條規(guī)定的內(nèi)容做好籌備工作。
業(yè)主大會籌備組應當在首次業(yè)主大會會議召開十五日前將本條第二款內(nèi)容以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
第十二條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。
采用書面征求意見形式的，應當將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達的，應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應由業(yè)主本人簽名。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主代表應當在參加業(yè)主大會會議前，就業(yè)主大會會議擬定的事項征求其所代表業(yè)主的意見。業(yè)主可以書面委托的形式，約定由其推選的業(yè)主代表在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。具體推選及表決辦法，委托內(nèi)容、期限、權(quán)限和程序按《業(yè)主大會議事規(guī)則》規(guī)定執(zhí)行。
第十三條業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設施的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;決定其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。具體可以采用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告征求意見的形式，但應當在《業(yè)主大會議事規(guī)則》中明確。
業(yè)主大會在其職責范圍內(nèi)作出的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。
第十四條《業(yè)主大會議事規(guī)則》應當對住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第十九條確定的主要事項作出規(guī)定。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應當制定《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本，供業(yè)主大會選用。
第十五條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。
業(yè)主大會定期會議應當按照《業(yè)主大會議事規(guī)則》的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。
有下列情況之一的，業(yè)主委員會應當及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：
(一)經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的;
(二)發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
第十六條業(yè)主委員會由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成。業(yè)主委員會委員應當是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合住房和城鄉(xiāng)建設部《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》第三十一條規(guī)定的條件。
第十七條業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持下列文件向轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府辦理備案手續(xù)：
(一)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉的情況;
(二)管理規(guī)約;
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)業(yè)主大會決定的其他重大事項。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應當對依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會出具業(yè)主大會、業(yè)主委員會備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會應當依法刻制和使用印章。
業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應當自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。
第十八條業(yè)主委員會履行以下職責：
(一)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議;
(二)召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況;
(三)負責物業(yè)服務企業(yè)選聘的具體工作，與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，并對物業(yè)服務情況進行考核;
(四)及時了解業(yè)主、非業(yè)主使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(五)監(jiān)督管理規(guī)約的實施;
(六)督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用;
(七)組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用;
(八)調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛，配合轄區(qū)物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)居民委員會、物業(yè)服務企業(yè)做好物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)的管理工作;
(九)業(yè)主大會賦予的其他職責。
第十九條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責，可以委托副主任召集。召開業(yè)主委員會會議，應當告知所在的社區(qū)居民委員會，并聽取社區(qū)居民委員會的意見。
業(yè)主委員會會議必須有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意，業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議�！稑I(yè)主大會議事規(guī)則》另有約定的從其約定。
業(yè)主委員會應當于會議召開7日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。
業(yè)主委員會會議應當制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應當有參會委員的簽字確認，自作出決定之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并書面告之轄區(qū)物業(yè)主管部門、所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和社區(qū)居民委員會。
第二十條業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔。工作經(jīng)費可以由業(yè)主分攤，也可以從物業(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。工作經(jīng)費籌集、管理和使用的具體辦法由業(yè)主大會決定。工作經(jīng)費的收支情況，應當定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主監(jiān)督。
第二十一條業(yè)主委員會每屆任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定。業(yè)主委員會委員可以連選連任。
業(yè)主委員會任期屆滿前3個月，應當組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選舉，并報告轄區(qū)物業(yè)主管部門和所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。
業(yè)主委員會應當自任期屆滿之日起10日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。
第三章前期物業(yè)管理
第二十二條建設單位應當在取得商品房預售證前選聘物業(yè)服務企業(yè)，對物業(yè)進行前期管理。在辦理商品房預售證時應提交與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同。
建設單位應當按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)服務相分離的原則，通過招投標方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。但是，投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)總建筑面積低于3萬平方米的，經(jīng)轄區(qū)物業(yè)主管部門同意，建設單位可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，并向轄區(qū)物業(yè)主管部門和所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第二十三條建設單位在預(銷)售物業(yè)前應當制定臨時管理規(guī)約，作為物業(yè)買賣合同的附件，并在物業(yè)預(銷)售5日前向轄區(qū)物業(yè)主管部門和所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。建設單位在預(銷)售物業(yè)時應當將臨時管理規(guī)約向物業(yè)買受人予以明示，并有義務作出說明。
建設單位在預(銷)售物業(yè)時與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容，明確物業(yè)服務內(nèi)容、標準以及相關收費內(nèi)容、標準等事項。前期物業(yè)服務收費價格主管部門有規(guī)定的從其規(guī)定。
建設單位預(銷)售物業(yè)時，應當公布物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備以及其他公共場所、公用設施，并在物業(yè)買賣合同中予以明示。
物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守臨時管理規(guī)約予以書面承諾。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應當制定臨時管理規(guī)約示范文本，供建設單位選用。
第二十四條前期物業(yè)服務合同約定期限尚未屆滿，但業(yè)主大會已經(jīng)成立，并已按規(guī)定重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效之日起，該前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同期滿后業(yè)主大會尚未成立的，建設單位負責續(xù)簽物業(yè)服務合同或重新選聘物業(yè)服務企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公告，同時報轄區(qū)物業(yè)主管部門和所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。
第二十五條前期物業(yè)服務企業(yè)可以介入物業(yè)施工過程，發(fā)現(xiàn)不利于物業(yè)使用和管理的及時向建設或施工單位提出意見、建議。
建設單位在組織竣工驗收時，應邀請物業(yè)服務企業(yè)參與。
物業(yè)區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、環(huán)衛(wèi)、市政等共有設施設備竣工驗收后，應按時移交給相關專業(yè)單位。
物業(yè)服務企業(yè)接管物業(yè)時，應當對物業(yè)的共用部位、共用設施設備及相關場地進行查驗，作相應記錄，發(fā)現(xiàn)與竣工驗收資料不相符合、缺失或者有質(zhì)量問題的，應當向轄區(qū)物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門報告，由轄區(qū)物業(yè)主管部門或者其他有關行政管理部門責成和督促建設單位及時、妥善處理。
第二十六條建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應按照住房和城鄉(xiāng)建設部《物業(yè)承接查驗辦法》等規(guī)定辦理物業(yè)的承接驗收手續(xù)，移交相關資料，并簽訂《物業(yè)管理交接驗收協(xié)議》，報轄區(qū)物業(yè)主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)備案。物業(yè)承接驗收應邀請轄區(qū)物業(yè)主管部門、所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)參加。
前期物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)服務企業(yè)應當將接收的資料移交給業(yè)主委員會。前期物業(yè)服務合同期滿，業(yè)主大會、業(yè)主委員會尚未成立，物業(yè)服務企業(yè)撤出小區(qū)物業(yè)服務的，將資料移交給建設單位或社區(qū)居民委員會，待選聘新的物業(yè)服務企業(yè)時，再移交給新的物業(yè)服務企業(yè)。
第二十七條配置物業(yè)管理用房應當在開發(fā)用地出讓條件中明確。建設單位應當按照物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業(yè)管理用房，其中千分之三為物業(yè)管理辦公用房、千分之四為物業(yè)管理經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為住宅的，按物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之七配置物業(yè)管理辦公用房;均為非住宅的，按物業(yè)建設工程規(guī)劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三配置物業(yè)管理用房。
物業(yè)管理用房應當與新建物業(yè)同步設計、同步施工、同步交付，其面積、位置應當在批準的建設工程規(guī)劃設計方案中載明。物業(yè)管理經(jīng)營用房應配置在小區(qū)主要沿街(路)位置。
第二十八條物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,未經(jīng)業(yè)主大會同意，不得改變其用途。
物業(yè)竣工驗收時，建設單位應將規(guī)劃審定的物業(yè)管理用房的建筑平面圖報轄區(qū)物業(yè)主管部門備案。轄區(qū)物業(yè)主管部門應在物業(yè)交付后將物業(yè)管理用房的面積、位置等基本情況在物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)予以公示。
物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)服務期間利用物業(yè)管理用房、公共場地、共用部分進行出租、經(jīng)營的，所得收益可以用于彌補物業(yè)服務企業(yè)物業(yè)服務收費的不足或者物業(yè)服務的其它方面。
第二十九條建設單位應當一次性向物業(yè)服務企業(yè)支付前期物業(yè)服務開辦費。開辦費主要用于早期介入物業(yè)服務管理費用(含人工工資)、物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備用品購置等。開辦費可采用實物補貼或者貨幣補貼方式，具體標準和使用辦法應當根據(jù)物業(yè)的具體情況，通過投標書約定或者由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。
開辦費使用辦法應當明確前期介入物業(yè)服務標準和管理費用額度、物業(yè)管理用房裝修標準和費用額度、物業(yè)辦公設備及其他用品購置標準和費用額度等。開辦費用于物業(yè)管理用房裝修、物業(yè)辦公設備及其他用品購置形成的產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有，在前期物業(yè)服務期滿后移交業(yè)主委員會。
物業(yè)管理區(qū)域的建筑總面積低于2萬平方米的物業(yè)，可以委托社區(qū)居民委員會管理，建設單位應一次性向社區(qū)居民委員會支付前期物業(yè)服務開辦費，并移交物業(yè)管理用房及相關資料等。
物業(yè)服務企業(yè)應當建立開辦費使用帳冊，并在業(yè)主大會成立時向全體業(yè)主公示。
第四章物業(yè)管理服務
第三十條一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務。
提倡業(yè)主通過招標投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。物業(yè)服務項目招標投標具體辦法由轄區(qū)物業(yè)主管部門另行制定。
老住宅區(qū)、規(guī)模較小的住宅區(qū)及開放的不適宜進行規(guī)模物業(yè)服務的物業(yè)管理區(qū)域或單幢住宅樓，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)牽頭，按區(qū)域、物業(yè)現(xiàn)狀進行整治，成立社區(qū)物業(yè)服務中心，按照“菜單式”的服務內(nèi)容、標準，為業(yè)主提供相對應的服務。
第三十一條物業(yè)服務合同由業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂，其內(nèi)容由雙方約定。
物業(yè)服務合同的條款應當事先經(jīng)業(yè)主大會審查同意，但業(yè)主大會已授權(quán)業(yè)主委員會決定的除外。
物業(yè)服務合同可以約定違約金條款，具體金額和處置辦法由業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定，但不得違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定。
第三十二條物業(yè)服務企業(yè)應按照物業(yè)服務合同約定的服務等級為業(yè)主提供質(zhì)價相符的物業(yè)服務。
物業(yè)服務企業(yè)應將物業(yè)服務項目、內(nèi)容、標準及收費等級、標準、服務電話等在物業(yè)服務區(qū)域顯著位置進行公示，接受業(yè)主和相關部門的監(jiān)督。
物業(yè)服務企業(yè)應當定期聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人的意見和建議，每年應進行不少于一次的業(yè)主滿意度調(diào)查。
第三十三條物業(yè)服務企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托專業(yè)公司實施，但不得將該物業(yè)的整體服務事項委托他人。
物業(yè)服務企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方協(xié)商確定。
第三十四條物業(yè)服務企業(yè)按物業(yè)服務合同所約定的時限向業(yè)主、非業(yè)主使用人收取物業(yè)服務費用。未作約定的，預收期不得超過12個月。
物業(yè)服務費自房屋交付使用、購房者(業(yè)主)領取鑰匙次月起計收。已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人及因建設單位的原因未辦理物業(yè)交付手續(xù)的物業(yè)，其物業(yè)服務費由建設單位交納。具備交付條件，但業(yè)主無正當理由不辦理交付手續(xù)以及已辦理交付手續(xù)尚未入住的空置房的物業(yè)服務費由業(yè)主交納。建設單位向物業(yè)買受人作出減免物業(yè)服務費承諾的，由建設單位向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的物業(yè)服務費。
第三十五條業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用。
業(yè)主與非業(yè)主使用人約定由非業(yè)主使用人交納物業(yè)服務費的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。
廉租住房、政府投資建設運營的公共租賃住房委托物業(yè)服務企業(yè)提供物業(yè)服務的，物業(yè)服務費由財政承擔。
業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應當將管理規(guī)約內(nèi)容、物業(yè)服務費標準等事項告知受讓人或承租人。轉(zhuǎn)讓方、出租方應當在辦理物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、出租手續(xù)后30日內(nèi)，將物業(yè)轉(zhuǎn)移、出租的相關信息告知物業(yè)服務企業(yè)。
第三十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)單位應當向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實際使用的個人、單位等最終用戶收取有關費用。如因技術(shù)層面的原因，不能直接向最終用戶收取有關費用的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代收并簽訂委托代收協(xié)議，支付相應的代收手續(xù)費。
二次供水電費、電梯電費等按實分攤給業(yè)主(非業(yè)主使用人)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公用設施設備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務過程中的用水、用電、用氣與民用同價。
第三十七條物業(yè)服務企業(yè)實行酬金制收費方式的，物業(yè)管理的各項資金應當按規(guī)定建賬立制，其收支情況應當定期公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。實行包干制收費方式的，應當定期公布物業(yè)共用部位、共用設施設備以及相關場地經(jīng)營所得的收支情況。
第三十八條物業(yè)服務合同期滿前三個月，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)與物業(yè)服務企業(yè)應該就合同是否續(xù)簽或終止進行協(xié)商。如另行選聘物業(yè)服務企業(yè)的，業(yè)主大會(業(yè)主委員會)應在作出決定之日起3個月內(nèi)，完成新的物業(yè)服務企業(yè)的選聘工作。但物業(yè)服務合同期滿，仍未組織選聘的，可在轄區(qū)物業(yè)主管部門的指導下，由所在街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織召開業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)。
第三十九條物業(yè)服務合同終止，物業(yè)服務企業(yè)退出小區(qū)物業(yè)服務時，應按照《浙江省物業(yè)項目服務退出辦法(試行)》規(guī)定執(zhí)行。
第四十條市、區(qū)物業(yè)主管部門應當建立健全物業(yè)相關制度，建立物業(yè)服務企業(yè)誠信檔案。有關鼓勵物業(yè)服務企業(yè)爭先創(chuàng)優(yōu)、資質(zhì)升級的獎勵辦法及稅費優(yōu)惠等扶持政策，由市、區(qū)人民政府另行制定。
第五章物業(yè)使用與維護
第四十一條業(yè)主在使用物業(yè)時應當遵守管理規(guī)約。
管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效，對全體業(yè)主、非業(yè)主使用人均具有約束力。
轄區(qū)物業(yè)主管部門應當制定管理規(guī)約示范文本，供業(yè)主參考。
第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止下列損害公共利益的行為：
(一)違法改變房屋承重結(jié)構(gòu);
(二)違法搭建建筑物或者構(gòu)筑物;
(三)擅自將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房;
(四)擅自占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備;擅自改建物業(yè)共用部位;損壞或擅自移裝共用設施設備;
(五)超標排放有毒、有害物質(zhì);
(六)排放超過規(guī)定標準的噪聲;
(七)任意棄置垃圾、雜物;
(八)飼養(yǎng)家禽、家畜;
(九)在物業(yè)共用部位、共用設施設備上任意涂寫、刻畫、張貼;
(十)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品，或者存放、鋪設超負荷物品;
(十一)占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道和消防登高場地。
(十二)其他違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的行為。
物業(yè)服務企業(yè)應當將裝修有關規(guī)定書面告知業(yè)主、非業(yè)主使用人，發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有前款規(guī)定行為的，應當對行為人進行勸阻、制止，并要求行為人及時改正;勸阻、制止無效的，應當及時告知業(yè)主委員會，或物業(yè)主管部門和有關行政管理部門，由物業(yè)主管部門或者有關行政管理部門依法處理。
第四十三條單位、個人敷設電線、燃氣管道和使用電器產(chǎn)品、燃氣用具應當符合消防安全規(guī)定，及時更新老化電氣線路，不得違反消防安全規(guī)定用電、用氣。
對用電單位和個人超負荷用電、違規(guī)拉線接電等可能引發(fā)火災事故的行為，供電企業(yè)應當及時予以制止，電力管理部門可以依法中止供電。
第四十四條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位應當首先滿足業(yè)主的需要。未首先滿足業(yè)主停車需要的，建設單位不得將車庫、車位出售、贈與、出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人。
建設單位應當向全體業(yè)主公布車庫、車位的處分情況，并與業(yè)主協(xié)商處分空置的車庫、車位。業(yè)主要求承租空置的車庫、車位的，建設單位不得以只售不租為由拒絕出租。
第四十五條業(yè)主車輛較多的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)業(yè)主大會同意可利用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位的，業(yè)主委員會可以申請公安或綜合執(zhí)法部門協(xié)助劃定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)地面泊車位和行車路線，但劃定的車位不得影響其他車輛和行人的正常通行，不得損壞綠地等共用部位、共用設施設備，不得阻礙消防通道和占用消防登高場地。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫、車位尚未充分利用的，不應再設置規(guī)劃以外的車位。
利用業(yè)主共有的道路或者其他場地設置車位提供給相關業(yè)主使用的，車位的分配方式由業(yè)主大會決定。
小區(qū)內(nèi)泊位費委托物業(yè)服務企業(yè)代收的，物業(yè)服務企業(yè)應當將泊位費單獨列賬，獨立核算。除維護車輛停放場地及設施有效使用和泊車管理的必要開支外，可以根據(jù)業(yè)主大會的決定將泊位費用于物業(yè)管理方面的其他需要。
業(yè)主委員會應當對泊位費的收支情況進行監(jiān)督，并向業(yè)主大會報告。
第四十六條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)結(jié)合民用建筑修建的人民防空工程平時用作泊車位的，建設單位應當向全體業(yè)主開放，平時用于出租的可以納入小區(qū)物業(yè)管理，相關管理事宜由建設單位與物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商解決，但收取的租賃費中應保障人民防空工程日常維護管理和泊車管理的必要支出。
第四十七條物業(yè)服務企業(yè)應當加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛的管理，發(fā)現(xiàn)有車輛停放阻礙物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的交通道路、損壞綠地、妨礙其他業(yè)主使用物業(yè)，或大型車輛和載有危險化學品的車輛進入物業(yè)管理區(qū)域的，應當及時勸阻、制止;勸阻、制止無效的，應當會同業(yè)主委員會向綜合執(zhí)法或公安部門報告。
第四十八條物業(yè)服務企業(yè)應當在其管理區(qū)域內(nèi)履行下列消防安全職責：
(一)建立健全消防安全制度，落實消防安全措施;
(二)對共用消防設施、器材和疏散通道、安全出口、消防車通道按規(guī)定進行維護管理;
(三)開展防火巡查和定期檢查，及時消除火災隱患;不能及時消除的，應當報告業(yè)主委員會或者公安機關消防機構(gòu)、公安派出所;
(四)物業(yè)服務合同依法約定的其他消防安全職責。
第四十九條不適宜進行規(guī)模物業(yè)管理的區(qū)域或單幢建筑由兩個以上單位管理或使用的，應當明確各方的消防安全責任，并確定責任人對共用的疏散通道、安全出口、建筑消防設施和消防車通道進行統(tǒng)一管理。
第五十條國家規(guī)定保修范圍內(nèi)的物業(yè)質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)的由建設單位負責保修。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按規(guī)定已正常移交給相關專業(yè)單位的共有設施設備的維修、養(yǎng)護、更新改造由相關專業(yè)單位負責。
專業(yè)單位因?qū)嵤┕灿性O施設備維修、養(yǎng)護、更新改造，應當提前7日公示，告知物業(yè)管理區(qū)域全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)。
維修、養(yǎng)護、更新改造過程中確需臨時占用、挖掘道路、場地、綠地及其他共用部位、共用設施設備的，應當事前公示告知全體業(yè)主并征得直接利害關系人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的同意，依法辦理相關手續(xù)，并采取措施保障通行安全，及時恢復原狀。廣大業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)應當給予配合與支持。
第五十一條建立物業(yè)保修金和物業(yè)專項維修資金制度，物業(yè)保修金作為保修期內(nèi)物業(yè)維修費用保證的資金，物業(yè)專項維修資金用于建筑物共有部分、建筑區(qū)劃內(nèi)共有設施設備保修期滿后的維修、更新和改造的資金。
物業(yè)保修金由建設單位按規(guī)定比例向維修資金管理機構(gòu)交納，具體交納方式、標準、啟用和退還等按《浙江省住宅物業(yè)保修金管理辦法》等規(guī)章和市、區(qū)人民政府的相關規(guī)定執(zhí)行。保修金退還時應征求業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)的意見，所有物業(yè)維修無遺留問題時方予退還。
物業(yè)專項維修資金由業(yè)主按規(guī)定的標準向維修資金管理機構(gòu)交納，具體交存、使用和管理辦法按《浙江省物業(yè)專項維修資金管理辦法》等規(guī)章和市、區(qū)人民政府的相關規(guī)定執(zhí)行。
未設立物業(yè)專項維修資金或者專項維修資金不足的，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分、共有設施設備的維修、更新、改造所需的經(jīng)費由業(yè)主按照約定承擔;沒有約定或約定不明確的，由相關業(yè)主按照房屋權(quán)屬證書登記的面積占建筑總面積的比例分攤。
應當按首期交存的專項維修資金總額的3—5%設立應急備用金，用于涉及房屋安全、停水、停電、電梯停運、消防設施損壞、排污管道損壞等緊急情況下的維修和更新。
發(fā)生前款規(guī)定的緊急情況，需要立即對住房共有部分、共有設施設備進行維修和更新的，由物業(yè)服務企業(yè)或者相關業(yè)主提出建議，經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會證明核實，可直接撥付維修資金。
第五十二條業(yè)主和非業(yè)主使用人在物業(yè)使用過程中，出現(xiàn)國家規(guī)定保修期和保修范圍內(nèi)房屋質(zhì)量問題的，先報物業(yè)服務企業(yè)協(xié)調(diào)，建設單位按有關規(guī)定處理;如有爭議的，可以由業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)與建設單位及其他相關部門協(xié)商解決;協(xié)商不成的，可以報所在地街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)或轄區(qū)物業(yè)主管部門調(diào)解。在爭議調(diào)解處理期間，業(yè)主或非業(yè)主使用人仍應按時交納物業(yè)服務費。
第六章法律責任
第五十三條建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主以及其他單位和個人有違反國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關法律法規(guī)的，由有關行政執(zhí)法部門依法給予行政處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第五十四條物業(yè)主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)和其他有關行政部門及其工作人員有違反國務院《物業(yè)管理條例》、《浙江省物業(yè)管理條例》以及其他有關法律法規(guī)的，由有權(quán)機關對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。
第七章附則
第五十五條業(yè)主決定不選聘物業(yè)服務企業(yè)，實行自我管理的，依照本辦法相關規(guī)定執(zhí)行。
第五十六條本辦法自2013年1月1日起實行，2000年1月5日衢州市人民政府發(fā)布的《衢州市區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理辦法》(市政府第9號令)同時廢止。
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