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2016年房地產(chǎn)估價師考試《理論方法》練習題及答案
1.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以( )為前提進行。
A.最高最佳使用原則
B.公平原則
C.估價對象的合法權(quán)益
D.替代原則
答案：C
2.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模
B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
3.( )是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。
A，估價時點
B.估價目的
C.估價區(qū)位
D.估價權(quán)益
4.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
5.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為( )萬元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70萬元
6.某建筑物,經(jīng)實地勘察預(yù)計尚可使用30年,無殘值。該類建筑物的耐用年限50年，則該建筑物的成新率為()%。
A.40
B.60
C.50
D.67%
答案：B
解析：30/50=60%
7.某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費均由賣方承擔，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()萬元。
A.323
B.275
C.273
D.258
答案：B
解析：297/(1+8%)=275萬元。
8.某宗房地產(chǎn),凈收益每年50萬元,建筑物價值200萬元,建筑資本化率為12%,土地資本化率為10%,則該宗房地產(chǎn)的總價值為( )萬元.
A.417
B.500
C.460
D.450
答案：C
解析：先求出土地價值=(50-200*12%)/10%=260萬元，房地產(chǎn)總價值=260+200=460萬元。
9.用收益法評估某宗房地產(chǎn)的價格時,除有租約限制的以外,應(yīng)選取( )凈收益作為估價依據(jù).
A.類似房地產(chǎn)的客觀
B.類似房地產(chǎn)的實際
C.類似房地產(chǎn)的最高
D.類似房地產(chǎn)的最低.
答案：A
10.估價上折舊注重的是( ).
A.原始取得價值的減價修正
B.原始取得價值的攤銷與回收
C.重置價值的攤銷與回收
D.價值的減價修正
答案：D
1、某類房地產(chǎn)1994年至1998年的價格分別為910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增減量趨勢法估計，該類房地產(chǎn)于1999年的價格為( )元/平方米
A.2390
B.2410
C.2430
D.2450
答案：B
解析:逐年上漲額的平均數(shù)
d=[(1190-910)+(1490-1190)+(1810-1490)+(2110-1810)]/4=300元/平方米，
1999年的價格=910+300*5=2410元/平方米
2、在凈收益每年不變且持續(xù)無限年的凈收益流模式下，資本化率( )
A.等于報酬率
B.大于報酬率
C.小于報酬率
D.無法知道
答案：A
解析：根據(jù)V=A/Y，與V=A/R可知Y=R。
3、購買某類房地產(chǎn)，通常抵押貸款占七成，抵押貸款常數(shù)是6%，自有資本要求的年收益率為9%，則該類房地產(chǎn)的資本化率為( )%
A.6
B.6.9
C.8.8
D.9
答案：B
解析：RO=M*RM+(1-M)*RE=0.7*0.06+(1-0.7)*0.09=6.9%
4、與報酬率性質(zhì)不同的名詞有( )
A.利息率
B.折現(xiàn)率
C.內(nèi)部收益率
D.空置率
答案：D
解析：空置率是出租性房地產(chǎn)房間空置的百分率，與報酬率的性質(zhì)不同。
5、基本完好房的成新率為( )
A.十、九成新
B.九、八成新
C.八、七成新
D.七、六成新
答案：D
解析：房屋新舊程度的判定標準是：
1)完好房：十、九、八成;
2)基本完好房：七、六成;
3)一般損壞房：五、四成;
4)嚴重損壞房及危險房：三成以下。
6、直線趨勢法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示( )。
A、價格
B、常數(shù)
C、價格變動率
D、時間
答案：D
7、在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于( )調(diào)整。
A、權(quán)益狀況
B、區(qū)位狀況
C、實物狀況
D、年限狀況
答案：A
8、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/平方米，后街路線價為1000元/平方米，若按重疊價值法估價，則前街影響深度為( )。
A、9
B、13.5
C、15
D、18
答案：D
解析：2000/(2000+1000)*27= 18米
9、有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用( )。
A、類似寫字樓的客觀收益
B、市場比較法
C、該寫字樓的實際收益
D、無法估算
答案：A
解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價格。
10、某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當?shù)牟町�，其最終估價結(jié)果應(yīng)( )。
A、取三者的平均值
B、取三者的中間值
C、任選其中之一
D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定
答案：D
解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實際情況，綜合考慮輕重程度后確定。
11、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )
A.2%
B.3%
C.4%
D.0
答案：D
解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。
12、收益法適用的條件是房地產(chǎn)的( )
A.收益能夠量化
B.風險能夠量化
C.收益或風險其一可以量化
D.收益和風險均能量化
答案：D
解析：通過收益法的報酬資本化法公式，我們可以知道收益和風險是求房地產(chǎn)收益價格的兩個必不可少的要素，只有量化其值才能運用公式求得價格。
13、投資利潤率的計算公式是( )
A.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)
B.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本)
C.開發(fā)利潤/(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)
D.開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
答案：A
解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。
14、在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計可轉(zhuǎn)讓土地的價格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價格是( )
A.2500萬元
B.3500萬元
C.3600萬元
D.3000萬元
答案：C
15、受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )
A.30年
B.20年
C.10年
D.40年
答案：B
解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。
16.合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以( )為前提進行。
A.最高最佳使用原則
B.公平原則
C.估價對象的合法權(quán)益
D.替代原則
答案：C
17.收益遞增遞減原理可以幫助我們確定( )。
A.最佳用途和最佳規(guī)模
B.最佳約度
C.最佳規(guī)模和最佳約度
D.最佳用途
答案：C
18.( )是評估房地產(chǎn)價格的時間界限，例如，政府有關(guān)房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、政策、標準、稅收等的發(fā)布、變更、實施日期等，均有可能影響估價對象的價格，因此，在估價時是采用發(fā)布、變更、實施日期之前的還是之后的，就應(yīng)根據(jù)它不確定。
A，估價時點
B.估價目的
C.估價區(qū)位
D.估價權(quán)益
19.某宗房地產(chǎn),建筑層數(shù)5層,各層建筑面積相等,建筑覆蓋率為50%,樓面地價為100元/平方米,則其土地單價為( )元/平方米.
A.500
B.200
C.250
D.100
答案：C
解析：50%*5*100=250元/平方米.
20.某宗房地產(chǎn)的總價值為100萬元,其中土地價值30萬元,通過抵押獲得貸款60萬元,若投火災(zāi)保險,則其投保價值應(yīng)為( )萬元.
A.100
B.70
C.60
D.40
答案：B
解析：100-30=70萬元
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