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2016房地產(chǎn)估價(jià)師《理論方法》全真模擬試題及答案
一、單項(xiàng)選擇題 (本大題共20小題，每小題1分，共20分)
1.房屋的商品租金構(gòu)成因素是( ) C
A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)
B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租
C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、保險(xiǎn)費(fèi)、地租、利潤
D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金、地租、利潤
2.房屋重新建造成本中應(yīng)包括( ) B
A.利息、利潤B.利息、利潤、稅費(fèi)
C.利潤、稅費(fèi)D.利息、稅費(fèi)
3.剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地中運(yùn)用得( )B
A.最少 B.最為廣泛 C.最難 D.最一般
4.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在( )C
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍 C.合理范圍 D.期望范圍
5.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的( ) A P170
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況 C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
6.房地產(chǎn)的價(jià)格一般取決于( ) B
A.成本 B.效用
C.所在片區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià) D.所在區(qū)域的區(qū)域因素
7.“三通一平”是指( ) D
A.通道路、供水、供氣和土地平整 B.通道路、供水、排水和土地平整
C.通道路、供水、供熱和土地平整 D.通道路、供水、供電和土地平整
8.房屋的準(zhǔn)成本租金構(gòu)成因素是( ) A
A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi) B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息
C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金 D. 折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)
9.剩余法估價(jià)分析時(shí)，售價(jià)的預(yù)測和成本預(yù)算必須符合( ) B
A.統(tǒng)一原則 B.合法原則
C.平衡原則 D.同步原則
10.剩余法在舊房地產(chǎn)中地價(jià)單獨(dú)評(píng)估時(shí)，地價(jià)是房地產(chǎn)價(jià)格與房屋價(jià)格之( ) B
A.和 B.差
C.積 D.商
11.剩余法估價(jià)中土地最佳的開發(fā)利用方式是開發(fā)完成后銷售能獲得( ) D
A.最低收益 B.中等收益
C.高收益 D.最高收益
12.剩余法估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格利息時(shí)，只考慮建筑開發(fā)費(fèi)等三項(xiàng)，而暫不計(jì)利息的是( )D
A.專業(yè)費(fèi) B.不可預(yù)見費(fèi)
C.地價(jià) D.租售費(fèi)
13.在土地開發(fā)費(fèi)用計(jì)算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)( ) C
A.由評(píng)估師通過預(yù)先評(píng)估確定其數(shù)額
B.由行政部門統(tǒng)一制定的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算
C.按實(shí)際情況計(jì)算
D.包含在土地取得費(fèi)中
14.房屋的成本租金構(gòu)成因素是( ) D
A.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、稅金
B.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、利息
C.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、利息、稅金
D.折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、利息、稅金
15.剩余法的基本思路依據(jù)的是( ) A
A.投入產(chǎn)出原理 B.開發(fā)性原理
C.信息量原理 D.平衡性原理
16.用剩余法正確分析房地產(chǎn)市場行情，預(yù)測售價(jià)和開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)掌握房地產(chǎn)市場中有關(guān)( ) A P167
A.數(shù)據(jù)信息 B.資源狀況
C.原料狀況 D.材料狀況
17.投資者獲取土地時(shí)，用剩余法計(jì)算出他自己能承擔(dān)的最高價(jià)格后，實(shí)際購買價(jià)格應(yīng)( ) AC P168
A.低于此價(jià) B.高于此價(jià)
C.等于此價(jià) D.遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于此價(jià)
18.舊建筑物評(píng)估價(jià)格等于( ) B
A.建筑物重新建造成本+建筑物折舊
B.建筑物重新建造成本-建筑物折舊
C.房地產(chǎn)重新建造成本-建筑物折舊
D.房地產(chǎn)重新建造成本+建筑物折舊
19.求取建筑物重新建造成本的方法中，簡單、可靠性和準(zhǔn)確性都比較高的一種是( )B
A.工料測量法 B.指數(shù)調(diào)整法
C.基準(zhǔn)地價(jià)修正法 D.單位比較法
20.剩余法估價(jià)中，調(diào)查地塊權(quán)利狀況與確定開發(fā)完成后租金水平( ) D
A.無關(guān) B.有關(guān)
C.雙關(guān) D.關(guān)系非常密切
21.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，( )，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。C
A.扣除管理費(fèi) B.扣除稅費(fèi)
C.扣除折舊 D.扣除保險(xiǎn)費(fèi)
22.成本估價(jià)時(shí)，土地開發(fā)費(fèi)用為100萬元，開發(fā)期二年，同期銀行貸款利率為10%，則投資利息為( )。C
A.21萬 B.19萬
C.10萬 D.15萬
23.建筑物耐用年限從建筑物( )算起。D
A.開工之日 B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)
C.出售之日 D.竣工驗(yàn)收合格之日
24.按預(yù)付總資本的一定比例計(jì)算利潤，該比例常稱作( )。C
A.銷售回報(bào)率 B.預(yù)期回報(bào)率
C.投資回報(bào)率 D.最低回報(bào)率
25.成本法估價(jià)中所依據(jù)的成本是開發(fā)建造類似房地產(chǎn)的( )B
A.實(shí)際成本 B.社會(huì)必要成本
C.市場成本 D.預(yù)測成本
26.新建房地產(chǎn)價(jià)格由( )個(gè)成本項(xiàng)目構(gòu)成。D
A.3 B.4
C.5 D.6
27.( )是指從取得土地使用權(quán)一直到不動(dòng)產(chǎn)全部銷售或出租完畢的這一段時(shí)期。B
A.銷售周期 B.開發(fā)建設(shè)周期
C.計(jì)息周期 D.返租周期
28.新開發(fā)區(qū)內(nèi)可出售土地的平均售價(jià)( )B
A.不包含整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本
B.應(yīng)當(dāng)是把整個(gè)開發(fā)區(qū)的所有開發(fā)成本分?jǐn)偟娇沙鍪弁恋孛娣e上
C.包含開發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.包含開發(fā)區(qū)的服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，但不含基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
29.剩余法在評(píng)估待開發(fā)土地中運(yùn)用得( )B
A.最少 B.最為廣泛
C.最難 D.最一般
30.剩余法確定項(xiàng)目最高開發(fā)費(fèi)用是為了使開發(fā)利潤保持在( )C
A.區(qū)域范圍 B.規(guī)定范圍
C.合理范圍 D.期望范圍
31.剩余法估價(jià)中調(diào)查土地位置時(shí)，要掌握土地所在城市的( )A P170
A.性質(zhì) B.工業(yè)狀況
C.生活狀況 D.設(shè)施狀況
32.按不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(售價(jià))的一定比例計(jì)算利潤，該比例常稱作( )A
A.銷售回報(bào)率 B.預(yù)期回報(bào)率
C.投資回報(bào)率 D.最低回報(bào)率
33.利用成本法估價(jià)時(shí)，不論房地產(chǎn)的新舊狀態(tài)如何，積算價(jià)格是以( )D
A.建造時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) B.開始使用的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)
C.購買土地使用權(quán)的時(shí)間為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn) D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)時(shí)點(diǎn)
34.運(yùn)用成本法，在計(jì)算建筑物的耐用年限時(shí)，一般采用( )C
A.主觀耐用年限 B.自然耐用年限
C.經(jīng)濟(jì)耐用年限 D.客觀耐用年限
35.在剩余法估價(jià)中，投資回報(bào)利潤的計(jì)算基數(shù)一般為( )B
A.地價(jià)+預(yù)期樓價(jià)+專業(yè)費(fèi)用 B.地價(jià)+開發(fā)建筑成本費(fèi)用+專業(yè)費(fèi)
C.預(yù)計(jì)樓價(jià)+銷售費(fèi)用+稅費(fèi) D.預(yù)期樓價(jià)-地價(jià)+專業(yè)費(fèi)用
36.用剩余法估價(jià)時(shí)，預(yù)付地價(jià)款的利息額應(yīng)以全部預(yù)付的地價(jià)款按( )B
A.取得土地使用權(quán)至開始動(dòng)工建設(shè)的這段周期計(jì)算
B.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期計(jì)算
C.整個(gè)開發(fā)建設(shè)周期的一半計(jì)算
D.任意計(jì)算
二、多項(xiàng)選擇題 (本大題共15小題，每小題1分，共15分)
1.用成本法的實(shí)際觀察法計(jì)算建筑物的現(xiàn)值，主要的前提是( ) AB
A.要求估價(jià)人員具有充分的鑒定技術(shù)
B.要求估價(jià)人員具有實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)
C.要求被估對(duì)象為新建筑物
D.要求被估對(duì)象為舊建筑物
E.僅對(duì)一些特殊建筑物進(jìn)行估價(jià)
2.城市土地主管部門測算土地使用權(quán)出讓金或地價(jià)款，其根據(jù)主要是( ) AE
A.用途、土地級(jí)別 B.土地上附著物的質(zhì)量
C.土地上附著物修建的日期 D.原土地使用者是私人或集體
E.土地具體位置及生熟程度、地價(jià)區(qū)段
3.利用間接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是( )AB
A.舊建筑物所在地區(qū)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
B.舊建筑物同一供需范圍內(nèi)有類似建筑物實(shí)際建設(shè)的各種費(fèi)用的數(shù)據(jù)及明細(xì)
C.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算間接工程費(fèi)
D.根據(jù)舊建筑物特點(diǎn)計(jì)算直接工程費(fèi)
E.以估價(jià)時(shí)點(diǎn)舊建筑物所在地區(qū)的各種單價(jià)為基礎(chǔ)，求得標(biāo)準(zhǔn)建造費(fèi)
4.剩余法估價(jià)開發(fā)商購買土地時(shí)，確定該土地的最佳使用，有關(guān)部門對(duì)該土地規(guī)定了( ) AB
A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件 D.社會(huì)條件 E.經(jīng)濟(jì)條件
5.房地產(chǎn)估價(jià)中確定地塊最佳利用方式要在以下因素允許范圍內(nèi)：( ) AB
A.城市規(guī)劃 B.法律法規(guī) C.市場條件 D.經(jīng)濟(jì)條件 E.生活條件
6.房地合一的舊房地產(chǎn)重新建造成本包括( ) AE
A.土地重新取得費(fèi)用 B.建筑物折舊費(fèi)
C.維修費(fèi) D.管理費(fèi)
E.建筑物重新建造成本
7.具體估算建筑物重新建造成本的方法中，單位比較法又分為( ) DE
A.分部分項(xiàng)法 B.工料測量法 C.指數(shù)調(diào)整法 D.平方法 E. 立方法
8.下列因素中會(huì)導(dǎo)致建筑物經(jīng)濟(jì)上的折舊的是( ) CE
A.使用磨損 B.設(shè)計(jì)變化 C.城市規(guī)劃重大改變 D.建筑技術(shù)進(jìn)步
E.現(xiàn)行政策重大改變
9.下列因素中，會(huì)導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設(shè)計(jì)變化 C.風(fēng)吹日曬 D.現(xiàn)行政策重大改變
E.工藝改進(jìn)
10.用剩余法估價(jià)時(shí)，應(yīng)正確分析房地產(chǎn)市場行情，正確預(yù)測( ) CD
A.設(shè)計(jì)費(fèi) B.利息 C.售價(jià) D.開發(fā)成本 E.地價(jià)
11.開發(fā)建設(shè)期多由( ) AC P172
A.政府確定 B.公司確定
C.開發(fā)商確定 D.工程單位確定
E.承辦單位確定
12.估算待估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格時(shí)用剩余法計(jì)算利息，地價(jià)暫不計(jì)息，只考慮不可預(yù)見費(fèi)和( ) AB
A.建筑開發(fā)費(fèi) B.專業(yè)費(fèi) C.租售費(fèi) D.不動(dòng)產(chǎn)總價(jià) E.稅金
13.成本法的理論依據(jù)是替代原理，即( ) BC
A.買方愿意承擔(dān)的價(jià)格高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本
B.買方愿意承擔(dān)的價(jià)格不能高于重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所必須花費(fèi)的成本
C.賣方可以接受的價(jià)格不能低于開發(fā)建造該房地產(chǎn)所花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本之和
D.賣方可以接受的價(jià)格低于開發(fā)建造該房發(fā)地產(chǎn)所花費(fèi)的各項(xiàng)必要成本之和
E.賣方可以接受的價(jià)格不能低于基準(zhǔn)地價(jià)
14.運(yùn)用成本法，投資利潤的計(jì)算基數(shù)包括下述兩項(xiàng)之和，它們是( ) AE
A.土地取得費(fèi) B.開發(fā)投資的利息 C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)
D.公共設(shè)施建設(shè)費(fèi) E.土地開發(fā)費(fèi)用
15.下列會(huì)導(dǎo)致建筑物物質(zhì)上的折舊的是( ) AC
A.使用磨損 B.設(shè)計(jì)變化 C.風(fēng)吹日曬
D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進(jìn)
16.剩余法估價(jià)應(yīng)滿足假設(shè)開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是( ) AC P167
A.均勻投入 B.期初投入 C.分段均勻投入
D.期末投入 E.一次性投入
17.成本租金由五項(xiàng)因素組成，其中包括( )。AD
A.折舊費(fèi) B.利潤 C.保險(xiǎn)費(fèi) D.稅金 E.地租
18.理論上土地的價(jià)格可以分為( )兩部分。AD
A.地租資本化 B.基準(zhǔn)地價(jià)
C.級(jí)差收益 D.土地投資和利息
E.資本的投資收益
19.剩余法是將待估房地產(chǎn)預(yù)期開發(fā)價(jià)值，扣除正常投入費(fèi)用( )后，依據(jù)該剩余值測算待估房地產(chǎn)的價(jià)格。 AD
A.正常稅金 B.正常折舊
C.正常管理費(fèi) D.合理利潤
E.地租
20.下列因素中，會(huì)導(dǎo)致建筑物功能上產(chǎn)生折舊的是( )BE
A.使用磨損 B.設(shè)計(jì)變化 C.風(fēng)吹日曬
D.現(xiàn)行政策重大改變 E.工藝改進(jìn)
三、判斷改錯(cuò)題(本大題共5小題，每小題2分，共10分)
判斷下列每小題正誤。正確的打“√”，錯(cuò)誤的打“×”，并改正劃線部分。
1.建筑物在估價(jià)中的折舊基數(shù)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)該建筑物的固定資產(chǎn)帳面原值。( ) ×重置價(jià)格或重建價(jià)格
2.假設(shè)建筑物的價(jià)值損耗是均勻的，則建筑物每年的折舊額為：Di=(1-d)i-1×d。( ) ×
3.選擇最佳開發(fā)利用方式時(shí)，最重要的是選擇最佳的房屋。( ) ×土地用途
4.一般地說，成本法評(píng)估出來的結(jié)果高于市場價(jià)值。( )×低于市場價(jià)值
5運(yùn)用剩余法的一個(gè)前提條件，就是假設(shè)開發(fā)期間各項(xiàng)成本的投入是在期初一次性投入。( ) ×均勻投入或分段均勻投入
6.房地產(chǎn)估價(jià)實(shí)踐中，收益法、成本法都應(yīng)用了預(yù)期收益原則。( )×收益法、剩余法
7.從買方來說，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論;從賣方來說，成本法的理論依據(jù)是替代原理。( )×替代原理;生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
四、簡答題
1.試寫出剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格的基本公式。
剩余法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格基本公式：V=A-(B+C+D+E)
式中：V—購置土地價(jià)格，A—開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值，B—整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)成本，
C—投資利息，D—開發(fā)商合理利潤，E—正常稅費(fèi)。
2.用成本法評(píng)估新建房地產(chǎn)價(jià)格的基本思路是什么?
五、計(jì)算題
1.(1)有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認(rèn)為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預(yù)估實(shí)際銷售最高價(jià)為1,000 萬元，而開發(fā)成本(含稅費(fèi))最低為500 萬元，開發(fā)商期望利潤為200 萬元。試用剩余法求取該地塊最高價(jià)格為多少?
(2)據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動(dòng)產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動(dòng)產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000 平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動(dòng)產(chǎn)的總價(jià)是多少?
解：(1)土地價(jià)格=1,000 萬-500萬-200萬=300(萬元)
故該塊地最高價(jià)格為300 萬元。137.1(萬元)
(2)總價(jià)=(月租收入×12個(gè)月×總建筑面積×出租率資本化率 = (300× 12× 5000× 80%)8%=18,000(萬元)
2.某建筑物建筑總面積為200平方米，重置價(jià)格為2，000元/m2，現(xiàn)值為284，800元。該建筑物已使用15年，耐用年限為50年，建筑物價(jià)值損耗是均勻的。試用直線法求建筑物的重新建造成本、已使用折舊總額、折舊額和殘值率。
3.某公司購買一5000m2的地塊建商品房，建筑容積率為4.0，建設(shè)期為2年，建筑費(fèi)用3，500元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的13%，兩項(xiàng)費(fèi)用均勻投入，房屋建成后售價(jià)8，000元/m2，銷售費(fèi)用為樓價(jià)的3.0%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的7.0%，年貸款利率為10%，投資商利潤率為其地價(jià)、建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)的23%。試用剩余法求該宗地地價(jià)
4.現(xiàn)有一宗地，宅地面積4000m2，開發(fā)首二層作市場，樓上住宅若干單元面積23000m2，開發(fā)期24個(gè)月，開發(fā)商利潤按總成本的18%計(jì)算，年貸款利息13%。用剩余法求該宗地價(jià)。
(注：市場分析：市場用房5000元/m2，住宅用房4500元/ m2，建筑工程費(fèi)平均1100元/ m2，市政及設(shè)計(jì)等計(jì)費(fèi)為建筑費(fèi)16%)
5.某建筑物，總建筑面積為1000平方米，重置價(jià)格2000元/m2，已使用3年，耐用年限50年，試用雙倍余額遞減法計(jì)算折舊額，折舊總額和現(xiàn)值。(7分)
6.有一塊1500平方米的土地拍賣，其可建造5600平方米的商品住宅。土地使用權(quán)年限40年，估計(jì)房屋建造價(jià)格為800元/平方米，建成后可以每月20元/平方米出租，拍賣底價(jià)100萬元，求你可出的最高買價(jià)是多少?(已知：房產(chǎn)稅為租金的12%，管理費(fèi)為租金的3%，閑置和信用損失費(fèi)為租金的10%。修繕費(fèi)為造價(jià)的2%，保險(xiǎn)費(fèi)為造價(jià)的3‰，資本化率為14%)(10分)
7.有一宗待開發(fā)建設(shè)的土地，土地面積為2500平方米，建筑容積率為4.0，擬開發(fā)建設(shè)寫字樓，建設(shè)期二年，建筑費(fèi)用為2800元/m2，專業(yè)費(fèi)為建筑費(fèi)的10%，建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi)在建設(shè)期內(nèi)均勻投入。該寫字樓建成后即出售，預(yù)計(jì)售價(jià)為8000元/m2、銷售費(fèi)用為樓價(jià)的2.5%，銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的6.5%，當(dāng)?shù)劂y行貸款利率為10%，投資利潤率為20%，試估算該宗土地目前的單位地價(jià)和樓面地價(jià)。
8. 某建筑物，總建筑面積為1200平方米，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)，已使用12年。該建筑物的重置價(jià)格600元/m2，耐用年限40年。估價(jià)師經(jīng)現(xiàn)場勘察認(rèn)為該建筑物剩余使用年限為30年，殘值率5%。試用直線折舊法計(jì)算其年折舊額，折舊總額，并估計(jì)其現(xiàn)值。
9.某學(xué)校的教學(xué)樓要求評(píng)估，已知土地面積1000m2，建筑總面積為3000m2，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)估價(jià)師實(shí)地勘察，該房屋成新率為五成。學(xué)校位于城市郊區(qū)，目前該地區(qū)的土地單價(jià)為500元/m2，該市當(dāng)前類似房屋的重置成本為2000元/m2，評(píng)估該教學(xué)樓現(xiàn)時(shí)價(jià)格。
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