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房產(chǎn)估價(jià)師談房地產(chǎn)未來趨勢(shì)
近兩年，媒體對(duì)物業(yè)管理的問題頻頻曝光，使行業(yè)處于比較被動(dòng)的局面。在一年一度的全國和地方人大、政協(xié)會(huì)議上，關(guān)于物業(yè)管理的提案呈上升趨勢(shì)。在部分城市的行風(fēng)評(píng)比中，對(duì)物業(yè)管理的評(píng)價(jià)不盡人意。這在客觀上顯示了物業(yè)管理行業(yè)的社會(huì)公信力存在一定問題，直接影響行業(yè)的公眾形象。
由于樓市的未來變化前景仍不明朗，所以很多人對(duì)現(xiàn)在買房還是以后買房表示很糾結(jié)。下面帶你了解中國樓市未來的8大趨勢(shì)，看看現(xiàn)在買房到底值不值?
1、大城市的房?jī)r(jià)還有一段上漲空間
中國的城市模式完全不同于美國。我們是摞起來的城市，密度高，人口高度集中。這種趨勢(shì)一旦形成，很難改變。你讓中國人過“買個(gè)牙刷也要開車10分鐘”的生活，是不可能的。所以，有人口增量的城市，房?jī)r(jià)很難回落。加上人民幣貨幣供應(yīng)量長期偏高，所以房?jī)r(jià)只能不斷上漲。
財(cái)經(jīng)傳媒人劉曉博就此表示：“如果以美元計(jì)價(jià)，中國樓市可能接近見頂，當(dāng)然這是階段性的頂部。但由于熱錢流出帶來的通縮效應(yīng)，國內(nèi)貨幣政策必然會(huì)通過寬松來對(duì)沖。因此以人民幣計(jì)價(jià)的中國樓市，還有一段上漲空間，中國房?jī)r(jià)的長遠(yuǎn)走勢(shì)，還要看改革的進(jìn)展。”
2、房產(chǎn)稅的出臺(tái)將使樓市未來發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變
房產(chǎn)稅的出臺(tái)至少將在以下三個(gè)方面逐漸發(fā)揮作用：
首先是改變?nèi)藗兊睦碡?cái)觀念。以往可能是買房就發(fā)財(cái)，但是從房地產(chǎn)(專題閱讀)稅落地之日起，這一途徑的發(fā)財(cái)概率就降低了。
其次，將可能改變城市的資源配置。隨著市民納稅人意識(shí)的覺醒，人們對(duì)于上繳的稅款天然有追問透明度和去向的要求，這一要求倒逼政府部門在資源配置端重新調(diào)配資源。
最后，房地產(chǎn)稅的出現(xiàn)對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的影響也是巨大的。此前，由于持有土地、房產(chǎn)的成本極低，很多非房地產(chǎn)企業(yè)蜂擁進(jìn)入這一市場(chǎng)，而且也確實(shí)獲利豐厚。
3、計(jì)劃生育政策并不會(huì)改變樓市發(fā)展大勢(shì)
全面放開二胎，已經(jīng)沒有太大懸念，只是時(shí)間問題。這雖然確實(shí)是一個(gè)很大的利好，但還沒到足以改變整個(gè)樓市發(fā)展大勢(shì)的程度。
好處還是一定有的。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析說，日本和歐洲部分國家過去的教訓(xùn)表明，人口拐點(diǎn)到來前后，經(jīng)濟(jì)危機(jī)如影隨形，首當(dāng)其沖是對(duì)房地產(chǎn)的沖擊。比如日本，在1992年出現(xiàn)人口拐點(diǎn)后，房地產(chǎn)泡沫破裂，地價(jià)大幅下降。而如今，中國樓市的人口拐點(diǎn)也已越走越近。從這個(gè)意義上說，未來二胎政策的放開，對(duì)樓市來說將猶如一場(chǎng)及時(shí)雨;即將終結(jié)的人口紅利，有望因此重獲生機(jī)。
4、房地產(chǎn)企業(yè)將大量消亡、轉(zhuǎn)型
曾經(jīng)有無數(shù)專家在說，中國樓市正在上演大逃亡，逃亡的路線包括：逃離三四線城市、逃出郊區(qū)、逃離高債務(wù)、逃向多元化、逃往海外。現(xiàn)在看來，都應(yīng)驗(yàn)了。未來10年，這種趨勢(shì)將延續(xù)下去，大量中小房企將被收購，轉(zhuǎn)型，或者死亡。最終，國內(nèi)也許只剩下一百來家大房企，而且是多元化發(fā)展的。大量的人員，將離開這個(gè)行業(yè)另謀出路。
5、未來將有部分將淪為鬼城或空城
未來三、四線城市人口總體將持續(xù)外流，而一、二線城市人口總體將繼續(xù)保持流入態(tài)勢(shì)。三、四線城市目前商品住房高庫存及滯銷問題已經(jīng)較為嚴(yán)重，而其未來的人口又呈流出態(tài)勢(shì)，隨著住房供給結(jié)構(gòu)性過剩問題的突出，未來將有部分新城將淪為鬼城或空城。
6、逆城市化很難出現(xiàn)
很多國家在充分城市化之后，會(huì)出現(xiàn)逆城市化。也就是城里人到農(nóng)村買地，建別墅。未來10到20年，中國很難出現(xiàn)這種局面。因?yàn)橹袊硕�，耕地少，土地國家所有。此外，公共資源的不均衡分配，也讓去農(nóng)村居住的人，生活不方便、不安全。
7、商鋪面臨價(jià)值重估
商鋪面臨的最大問題是，“提袋消費(fèi)”(服裝、鞋帽、家電等)日益被網(wǎng)購取代，支撐商鋪價(jià)值的只剩下“體驗(yàn)式消費(fèi)”(餐飲、電影、培訓(xùn)、溜冰場(chǎng))。傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)的街鋪，可能是最危險(xiǎn)的資產(chǎn)，因?yàn)閱蝺r(jià)太高。此外是人口流失城市的郊區(qū)、新區(qū)的綜合體。“一鋪養(yǎng)三代”越來越困難，“三代養(yǎng)一鋪”的悲劇隨時(shí)發(fā)生。
8、寫字樓跟住宅價(jià)格將長期倒掛
在一線城市，一直存在一種現(xiàn)象：同樣地段、同樣檔次的住宅和寫字樓(含商務(wù)公寓)，住宅更貴。為什么?原因有三：第一，商業(yè)物業(yè)基本上沒有學(xué)位，不能落戶口;第二，商業(yè)物業(yè)土地使用年限短;第三，管理費(fèi)水電價(jià)格高，一般不能通煤氣。
網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，在家辦公、分散辦公、郊區(qū)辦公正在成為時(shí)尚，寫字樓的“剛需色彩”不足。一個(gè)人在辦公室，可能只需要3平米就夠用了，但對(duì)住宅面積的需求是多多益善。未來這種現(xiàn)象將持續(xù)，投資房地產(chǎn)還是要首選大城市中心區(qū)的住宅。當(dāng)然，如果你希望現(xiàn)金流充裕，就是要投資好的寫字樓。
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