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房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人跑盤怎么做樓盤市調(diào)
做房產(chǎn)和做其它業(yè)務(wù)一樣，勤奮最重要，熟悉樓盤的銷售技巧，要董得談判技巧，對(duì)樓盤價(jià)格，附近樓盤的詳細(xì)情況了如指撐，總之四個(gè)字：快，準(zhǔn)，狠，貼.
1、地段
對(duì)地段的切入是從地點(diǎn)、交通、位置和環(huán)境這四個(gè)概念開始的：
(1)地點(diǎn)。這里的地點(diǎn)，不但是指絕對(duì)意義上的地域標(biāo)識(shí)----地址，即文字上所表述的“某市某區(qū)某門牌號(hào)碼”，還指由這個(gè)點(diǎn)所引發(fā)的相對(duì)意義上的距離的概念，即這個(gè)點(diǎn)離某某商業(yè)街、某某火車站等主要標(biāo)的物的相對(duì)直線距離。
(2)交通。指的是樓盤附近的主要交通工具和交通方式，如鐵路、飛機(jī)、地鐵、主要公路、道路等。
(3)位置。位置主要是指樓盤的具體坐落方位、地塊的形狀和大小、樓盤的主要展面朝向和相鄰的其它房產(chǎn)狀況如何等。
(4)環(huán)境。環(huán)境指的是樓盤周圍的物質(zhì)和非物質(zhì)生活配置。
“環(huán)境評(píng)估”一項(xiàng)，是對(duì)周圍具體環(huán)境的個(gè)人感受和總體評(píng)述，用文字來表達(dá)，填寫時(shí)應(yīng)注意行文的理性與真實(shí)性。
2、公司組成
發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位、承建單位、物業(yè)公司，分別是指項(xiàng)目在投資建設(shè)、建筑設(shè)計(jì)、工程營造和最終物業(yè)管理四個(gè)方面的主要營運(yùn)組合公司。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資建設(shè)是資金大、周期長的一項(xiàng)工程，沒有足夠?qū)嵙Φ墓就顿Y于房地產(chǎn)項(xiàng)目，往往隱藏著較大的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，營運(yùn)組合的強(qiáng)力搭配，四大公司的充沛實(shí)力和驕人業(yè)績，不言而喻
價(jià)格是房地產(chǎn)營銷中最基本、最活躍、也是最便于調(diào)控的一個(gè)因素。對(duì)價(jià)格的理解一般從單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面深入。
1、單價(jià)
單價(jià)指的是單位建筑面積的房地產(chǎn)價(jià)格。但是，對(duì)一個(gè)擁有幾十套甚至上百套的樓盤來說，一個(gè)單價(jià)并不能說明問題。下面的幾個(gè)特殊單價(jià)從不同側(cè)面讓我們加深對(duì)樓盤的理解。
(1)起售單價(jià) 因?yàn)橛袠菍印⒊虻纫蛩氐牟町�，同一樓房的每套單元的單價(jià)并不一樣。習(xí)慣上，將底層朝南單元的單價(jià)確定為計(jì)算基準(zhǔn)，并設(shè)定不同的層次系數(shù)和朝向系數(shù)，各個(gè)單元的單價(jià)由此計(jì)算而來，這個(gè)計(jì)算基準(zhǔn)便稱為起售單價(jià)。
(2)最低單價(jià) 最低單價(jià)往往是樓層、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價(jià)。通常最低單價(jià)便作為廣告中的起售價(jià)格。
(3)最高單價(jià) 最高單價(jià)往往是層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的單價(jià)。
(4)平均單價(jià) 平均單價(jià)是指總銷售金額除以總銷面積得出的銷售單價(jià)，其中總銷金額為可銷售面積的總的銷售額。理論上，總銷售金額=平均單價(jià)*可銷售面積。
(5)主力單價(jià) 主力單價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售單價(jià)。它是判斷樓盤客戶定位的關(guān)鍵。
2.總價(jià)
總價(jià)指每一個(gè)銷售單元的房地總價(jià)格。銷售總價(jià)=銷售單價(jià)*單元建筑面積。
(1)最低單價(jià)
最低單價(jià)一般是面積最小，且層次、朝向等條件最差的單元所標(biāo)定的總價(jià)。
(2)最高總價(jià)
最高總價(jià)一般是面積最大，且層次、朝向等條件最好的單元所標(biāo)定的總價(jià)。
(3)總價(jià)范圍
總價(jià)范圍是指最低銷售總價(jià)和最高銷售總價(jià)之間的擺幅范圍。如果最低總價(jià)為28萬元，最高總價(jià)為60萬元，則總價(jià)范圍我們表示為：28—60萬元。
(4) 主力總價(jià)。主力總價(jià)是指所占建筑面積比例最高的單元所標(biāo)定的銷售總價(jià)。
(5)總價(jià)配比 總價(jià)配比是指依總價(jià)范圍不同，各個(gè)范圍的總價(jià)及其所對(duì)應(yīng)的單元數(shù)量在總銷金額中所占的不同比率。
房屋單價(jià)給人的直接印象是樓盤的地點(diǎn)和品質(zhì)的高低，而房屋總價(jià)所折射出來的更多信息是目標(biāo)客源層的區(qū)隔。對(duì)總價(jià)的仔細(xì)調(diào)研，對(duì)總價(jià)配比的切實(shí)把握，會(huì)很容易掌握住產(chǎn)品的客源定位，市場定位。因此在事實(shí)上，總金額是購買客戶的最直接、最明顯的分水嶺。
3、付款方式
付款方式是房屋總價(jià)在時(shí)間上的一種分配，用以緩解購買者的款壓力，擴(kuò)大購買客戶層的范圍，以提高樓盤的銷售率。它的形式不外乎以下五種類型。其它的付款方式，大多是其中若干種的變化或組合。
(1)一次付款。一次性付款是指購房者簽約后，所有購房款項(xiàng)立即一次性付給發(fā)展商。一般而言，一次性付款都是有折扣的，折扣及折扣的大小主要取決于該樓盤距離交房日期的時(shí)間長短。
(2)建筑付款 建筑付款是指整個(gè)購房款被分成若干比例，購房者依樓宇的施工進(jìn)度逐一支付的方式。這種付款方式避免了購房者對(duì)發(fā)展商缺少束縛的缺點(diǎn)，使其能夠通過付款來監(jiān)督工程進(jìn)度，是相對(duì)穩(wěn)公平和公平的一種付款辦法。
(3)時(shí)間付款。時(shí)間付款是指購房者簽約后，按時(shí)間分批交納房款。這種付款方式類似于建筑付款，但它的付款進(jìn)度未與工程進(jìn)度進(jìn)行實(shí)質(zhì)上的掛鉤，而是簡單的與時(shí)間掛鉤。
(4)銀行貸款。銀行貸款是指購房者在購房時(shí)，向銀行提出擔(dān)保的質(zhì)押文件，經(jīng)銀行審核后，取得房屋總價(jià)的部分貸款，依抵押約定，按期按時(shí)向銀行償還貸款本息，并提供該房地產(chǎn)作為償還貸款的擔(dān)保。目前，房屋貸款分為公積金貸款和商業(yè)貸款，二者同時(shí)使用通常被稱為組合貸款。
(5)延期付款
延期付款是指購房者在交納一定比例的前期房款后，到交房入住或交房未入住之后的若干年中，按月分配付清剩余款項(xiàng)。
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