房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅問題與稅收籌劃

　　房地產(chǎn)行業(yè)越來越多地受到了大家的關(guān)注，她就像躲在陰暗角落里不被人關(guān)注的小姑娘，一夜之間成了明星，她的生活起居、工作交往無不被大家所關(guān)注。同樣，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部管理、財(cái)務(wù)核算、涉稅問題等均集中了大家的視線，成為各方面人士關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　涉稅問題種種

　　我們也帶著同樣的想法，在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)審計(jì)中，對(duì)企業(yè)涉稅問題進(jìn)行了關(guān)注。在審計(jì)中，我們確實(shí)發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在帳務(wù)處理中和其他方面存在不當(dāng)避稅甚至是偷稅漏稅的涉稅舞弊行為。參閱相關(guān)資料，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)舞弊方式進(jìn)行了總結(jié)，歸納起來主要有以下幾個(gè)方面：

　　一、收到預(yù)售房產(chǎn)款記入其他應(yīng)付款

　　有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到預(yù)售房產(chǎn)款不記入預(yù)收賬款，而是記入其他應(yīng)付款。更有甚者，收到款項(xiàng)不入賬，而是通過對(duì)法人或關(guān)聯(lián)方的借款將資金挪入賬內(nèi)，導(dǎo)致企業(yè)少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

　　二、費(fèi)用沖抵收入或購房款

　　有的房地產(chǎn)開發(fā)公司收到銷售房屋預(yù)收的款項(xiàng)和預(yù)售房屋收到的款項(xiàng)記入預(yù)收賬款，支付客戶賠償款、違約金、訴訟費(fèi)、工程款、煤款等直接沖減預(yù)收賬款。有的企業(yè)將支付的費(fèi)用與收到的購房款沖抵后以差額記入收入或預(yù)收賬款，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

　　三、應(yīng)收未收房款，沖抵應(yīng)付未付費(fèi)用

　　有的房地產(chǎn)開發(fā)公司采取以商品房部分價(jià)款(應(yīng)收未收)交換廣告服務(wù)(應(yīng)付未付)的方式，進(jìn)行收支沖抵，并不據(jù)實(shí)列入收入(支出)項(xiàng)目進(jìn)行核算，計(jì)算申報(bào)相關(guān)稅費(fèi)，導(dǎo)致少交營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

　　四、以合作建房之名掩蓋房產(chǎn)開發(fā)之實(shí)

　　有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以某人等虛構(gòu)團(tuán)體的名義(未列出)繳納征地費(fèi)后，征用土地自行建造房地產(chǎn)進(jìn)行銷售，故意將房地產(chǎn)開發(fā)混淆為合作建房，僅申報(bào)建筑安裝營(yíng)業(yè)稅，偷逃銷售不動(dòng)產(chǎn)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及附加和企業(yè)所得稅。

　　五、隱瞞臨時(shí)出租房產(chǎn)收入

　　有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將大量臨時(shí)未售出的空置房屋出租給個(gè)人或集體，取得租金收入，采取不入賬的方式或記入往來賬，隱瞞匿報(bào)應(yīng)稅收入。待出售時(shí)將銷售房地產(chǎn)收入記入銷售收入，申報(bào)銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅及相關(guān)稅金。

　　上述幾種方法均是采取隱瞞收入、不作或少作收入的方式，違反稅收相關(guān)法規(guī)，構(gòu)成偷稅漏稅行為，嚴(yán)重者構(gòu)成偷稅罪。

　　稅收籌劃思路及技巧

　　其實(shí)，達(dá)到減少涉稅損失的方法有很多種，如果能夠在熟知相關(guān)稅收法規(guī)的基礎(chǔ)上，在符合稅法、不違反稅法的前提下，通過對(duì)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)等的巧妙安排，同樣可以達(dá)到規(guī)避或減輕稅負(fù)的目的。本文就房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃思路及技巧做些探索，供同行及房地產(chǎn)企業(yè)參考并以此引起爭(zhēng)鳴，在稅收籌劃領(lǐng)域有所作為。百家之言，難免有誤，見仁見智，共同探討。

　　一、充分利用國(guó)家稅收政策

　　(一)內(nèi)部工程回避工程結(jié)算

　　現(xiàn)行稅法規(guī)定：?jiǎn)挝凰鶎侏?dú)立核算的內(nèi)部施工隊(duì)伍承擔(dān)其所隸屬單位的建筑安裝工程，凡同本單位結(jié)算工程價(jià)款的，不論是否編制工程概(預(yù))算，也不論工程價(jià)款中是否包括營(yíng)業(yè)稅稅金，均應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。滿足前述規(guī)定，恰當(dāng)?shù)卦斐蛇m用不予征稅的條件，是我們開展相關(guān)節(jié)稅籌劃的關(guān)鍵。

　　(二)以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，工程承包公司是否與建設(shè)單位簽訂承包合同，將適用不同的稅率。若承包公司與建設(shè)單位簽訂承包合同，適用建筑業(yè)3%的稅率;否則，適用服務(wù)業(yè)5%的稅率。因此，以收取轉(zhuǎn)、分包管理費(fèi)取代收取工程居間介紹費(fèi)，可以收到節(jié)稅效果。前提是，從事工程居間介紹的公司本身具有工程承包資質(zhì)，并在轉(zhuǎn)、分包過程中不違反相關(guān)法律限制。

　　(三)利用外購物業(yè)的折舊抵稅功能調(diào)節(jié)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

　　在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利年度，尤其是在通貨貶值的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行階段，外購、儲(chǔ)備物業(yè)，可以兼收物業(yè)折舊抵稅與房地產(chǎn)投資保值雙重效益。在相同的財(cái)務(wù)狀況下，配合企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，并購?fù)�行業(yè)虧損企業(yè)，可以按照稅法規(guī)定，以未彌補(bǔ)虧損沖抵企業(yè)所得稅稅基。

　　(四)利用境外關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)或個(gè)人進(jìn)行營(yíng)業(yè)稅籌劃

　　依據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》第一條和《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)“境外”提供本條例規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，不發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)。以設(shè)計(jì)勞務(wù)為例，國(guó)稅發(fā)〔1994〕214號(hào)文件明確規(guī)定：境外機(jī)構(gòu)除設(shè)計(jì)開始前派員來我國(guó)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、收集資料、了解情況外，設(shè)計(jì)方案、繪圖等業(yè)務(wù)全部在中國(guó)境外進(jìn)行，設(shè)計(jì)完成后，將圖紙交給中國(guó)境內(nèi)企業(yè)。在這種情況下，對(duì)外商從我國(guó)取得的全部營(yíng)業(yè)收入不征收營(yíng)業(yè)稅。

　　(五)變房屋出租為對(duì)外投資

　　變房屋出租為對(duì)外投資也是房地產(chǎn)企業(yè)比較常用的一種納稅籌劃方法。某些房地產(chǎn)開發(fā)公司在好地段擁有一些房屋，但由于房屋建造的歷史期限較長(zhǎng)，其原值較低，若出租這些房屋，將能收取很高的租金，也就意味著要繳納很多的營(yíng)業(yè)稅。如何節(jié)稅?房屋所有者可以將這些房屋轉(zhuǎn)成對(duì)外投資，達(dá)到節(jié)省營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅的目的。變房屋出租為對(duì)外投資，實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資。由于對(duì)以不動(dòng)產(chǎn)對(duì)外投資的行為免征營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)又屬于對(duì)外投資，房產(chǎn)并沒有直接參與企業(yè)經(jīng)營(yíng)，因此不需要繳納房產(chǎn)稅。房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，由接受投資方繳納企業(yè)房產(chǎn)稅。

　　二、選擇有利的經(jīng)營(yíng)方式

　　合作建房通常有以下兩種方式：

　　(一)合作雙方通過原始的“以物易物”方式進(jìn)行交易，雙方以各自擁有的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，一方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的應(yīng)稅行為，另一方發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的應(yīng)稅行為。對(duì)這種以房換地行為，雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　(二)合作雙方分別以土地使用權(quán)和貨幣資金出資，成立合作企業(yè)，合作建房。對(duì)此，又存在兩種利潤(rùn)分配方式：一是房屋建成后合作雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的分配方式;二是房屋建成后雙方按一定比例分配房屋。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋(試行稿)》第九條第(二)款：“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。”的規(guī)定，在第一種分配方式下，向合作企業(yè)提供的土地使用權(quán)視為投資入股不必繳納營(yíng)業(yè)稅，合作企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅，雙方分得的利潤(rùn)不必繳營(yíng)業(yè)稅;在第二種分配方式下，向合作企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，按轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)繳稅，合作企業(yè)房屋分配后銷售時(shí)各自按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　由此可見，合作建房項(xiàng)目作為一個(gè)會(huì)計(jì)主體，在收入和費(fèi)用相同時(shí)，經(jīng)營(yíng)方式不同稅負(fù)不同。上述中以成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享的利潤(rùn)分配方式最為節(jié)稅，只須在銷售房屋取得收入時(shí)按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。而成立合作企業(yè)并采取在房屋建成后合作雙方按一定比例分配房屋的利潤(rùn)分配方式，以土地使用權(quán)投資的一方還須在前兩種方式稅負(fù)的基礎(chǔ)上，就轉(zhuǎn)讓的無形資產(chǎn)繳稅。而以房屋或貨幣投資的另一方則須按銷售不動(dòng)產(chǎn)繳稅。至于“以物易物”的合作建房方式，合作雙方應(yīng)分別按其銷售房屋的價(jià)值和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)價(jià)值繳納營(yíng)業(yè)稅。合作建房雙方將分得房屋出售時(shí)，還應(yīng)按房屋銷售額交納營(yíng)業(yè)稅，其稅負(fù)最高。因此，企業(yè)應(yīng)利用國(guó)家稅收杠桿導(dǎo)向，選擇最有利的經(jīng)營(yíng)方式，達(dá)到節(jié)稅籌劃的目的。

　　三、通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃

　　通過合理選擇會(huì)計(jì)處理方法進(jìn)行稅收籌劃包括開發(fā)商品房與出租商品房、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用的籌劃等4個(gè)方面：

　　(一)開發(fā)商品房與出租商品房籌劃

　　有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因，房屋用于出租經(jīng)營(yíng)時(shí)，可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營(yíng)房，從開發(fā)商品房轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目，按月計(jì)提出租產(chǎn)品攤銷計(jì)入成本，使企業(yè)庫存成本接近實(shí)際成本，同時(shí)增加成本，減少稅收。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準(zhǔn)備，所提取減值準(zhǔn)備不能作為所得稅稅前扣除。此外，企業(yè)還應(yīng)利用國(guó)家稅收優(yōu)惠政策，如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準(zhǔn)以前竣工的空置房免營(yíng)業(yè)稅等，加速庫存商品銷售，盤活資金。

　　(二)營(yíng)業(yè)費(fèi)用籌劃

　　作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，各年度廣告費(fèi)支出是筆龐大的費(fèi)用項(xiàng)目。廣告費(fèi)支出的多少往往與銷售業(yè)績(jī)密切掛鉤。依稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費(fèi)支出應(yīng)在不超過銷售收入的15%內(nèi)據(jù)實(shí)扣除。有些企業(yè)集團(tuán)廣告由總公司統(tǒng)一籌劃，費(fèi)用由總公司統(tǒng)一列支，很可能出現(xiàn)總公司因廣告費(fèi)支出超出15%扣除比例不得稅前扣除，而子公司不足15%的情況。針對(duì)這一情況，可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費(fèi)，由不足15%的子公司承擔(dān)。

　　(三)管理費(fèi)用籌劃

　　企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)和住房公積金可以稅前扣除，企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。這樣，企業(yè)既履行了法定的社會(huì)保障義務(wù)，穩(wěn)定了職工隊(duì)伍，又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個(gè)人及企業(yè)所得稅負(fù)擔(dān)。還有，轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負(fù)擔(dān)如因公外出的交通費(fèi)、公務(wù)通信費(fèi)(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報(bào)銷等方式，把暗含在工資中的費(fèi)用轉(zhuǎn)化為管理費(fèi)用，降低企業(yè)的工資水平，也能夠減輕企業(yè)的所得稅負(fù)擔(dān)。

　　(四)財(cái)務(wù)費(fèi)用籌劃

　　如果一家房地產(chǎn)開發(fā)公司同時(shí)開發(fā)幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，而其中一個(gè)項(xiàng)目準(zhǔn)備轉(zhuǎn)讓，企業(yè)所需部分資金以該項(xiàng)目向銀行貸款，在計(jì)算土地增值稅時(shí)該利息就可以按不超過商業(yè)銀行同類貸款利率據(jù)實(shí)扣除。如果轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)目繳納土地增值稅稅負(fù)過高，企業(yè)也可考慮以合作建房方式享受暫免征收土地增值稅的優(yōu)惠政策。

　　四、通過周密項(xiàng)目投資籌劃進(jìn)行稅收籌劃

　　企業(yè)實(shí)施投資前應(yīng)對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的可行性包括收入、成本、利潤(rùn)、稅收、回收期等因素進(jìn)行籌劃。在方案的收入、成本相同時(shí)，稅負(fù)可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)，其所繳納的稅收差異極大，企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)方案進(jìn)行投資。

　　五、通過關(guān)聯(lián)方轉(zhuǎn)移定價(jià)

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓定價(jià)，是房地產(chǎn)開發(fā)公司集團(tuán)內(nèi)部或利益關(guān)聯(lián)方之間為了實(shí)現(xiàn)其整體戰(zhàn)略目標(biāo)，有效協(xié)調(diào)集團(tuán)內(nèi)各個(gè)單位之間或利益關(guān)聯(lián)方之間的關(guān)系，謀求整體最大限度的利潤(rùn)而實(shí)現(xiàn)的一種交易定價(jià)。它一般只會(huì)發(fā)生在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的內(nèi)部交易，但也不排除有業(yè)務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行此類交易的可能。

　　所謂關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在管理、控制或資本等方面存在著直接或間接關(guān)系的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，包括房地產(chǎn)開發(fā)總機(jī)構(gòu)與它的分支機(jī)構(gòu)、同一房地產(chǎn)開發(fā)總機(jī)構(gòu)的不同分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)母公司與子公司、同一房地產(chǎn)開發(fā)母公司的不同子公司等。

　　在實(shí)踐中，轉(zhuǎn)讓定價(jià)的表現(xiàn)形式多種多樣，幾乎涉及到關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的一切內(nèi)部經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)營(yíng)成果。我們可以從以下幾個(gè)方面對(duì)之加以歸類分析。

　　(一)貨物購銷

　　在關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部交易中，貨物購銷占有非常重要的地位，涉及施工材料、開發(fā)產(chǎn)品等有形貨物的買賣。

　　1、通過施工材料(如水泥、磚塊、沙子等)的購銷價(jià)格的“高進(jìn)低出”來影響關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品成本。例如，由房地產(chǎn)開發(fā)母公司向子公司低價(jià)供應(yīng)材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司高價(jià)向房地產(chǎn)開發(fā)母公司出售施工設(shè)備，以此降低房地產(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，使其獲得較高利潤(rùn)。反之，通過房地產(chǎn)開發(fā)母公司高價(jià)向房地產(chǎn)開發(fā)子公司出售施工材料，或由房地產(chǎn)開發(fā)子公司向房地產(chǎn)開發(fā)母公司低價(jià)出售施工設(shè)備，來提高房地產(chǎn)開發(fā)子公司生產(chǎn)成本，這就減少了房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤(rùn)。

　　2、房地產(chǎn)開發(fā)母公司利用掌握的國(guó)際營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)操縱房地產(chǎn)開發(fā)子公司產(chǎn)品的銷路，壓低或提高對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)子公司開發(fā)產(chǎn)品的收購價(jià)格。在利用房地產(chǎn)開發(fā)子公司系統(tǒng)的銷售機(jī)構(gòu)銷售房地產(chǎn)開發(fā)母公司開發(fā)的產(chǎn)品時(shí)，則可以通過提高或壓低傭金回扣支付的形式，影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售收入。

　　3、在貨物購銷過程中，利用房地產(chǎn)開發(fā)母公司控制的運(yùn)輸系統(tǒng)，通過向房地產(chǎn)開發(fā)子公司收取較高或較低的施工設(shè)備和材料(如水泥、沙子等)運(yùn)輸裝卸和保險(xiǎn)費(fèi)用，來影響房地產(chǎn)開發(fā)子公司的銷售成本。

　　4、用房地產(chǎn)開發(fā)母公司與房地產(chǎn)開發(fā)子公司之間的呆帳、壞帳損失賠償?shù)�，以此調(diào)整增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的費(fèi)用支出。

　　(二)貸款往來

　　有的國(guó)家和地區(qū)，對(duì)貸款利息征稅而對(duì)存款利息不征稅，關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一規(guī)定避稅。一方面，一家需要借款的公司利用關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有的銀行存款作為抵押，從而獲取銀行貸款，然后要求就該貸款扣除利息開支;另一方面，持有存款的關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)做出安排，收取不須課稅的存款利息。

　　(三)勞務(wù)的提供

　　勞務(wù)涉及的范圍很廣，相關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間提供的設(shè)計(jì)、廣告、咨詢等勞務(wù)活動(dòng)中，均存在收費(fèi)與否和勞務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的高低問題。甚至總機(jī)構(gòu)管理活動(dòng)的存在也被視為一種勞務(wù)，要按一定比例向各分支機(jī)構(gòu)分?jǐn)偣芾碣M(fèi)用，跨國(guó)(地區(qū))公司通過對(duì)這些勞務(wù)的收費(fèi)與付費(fèi)的高低，影響公司集團(tuán)不同成員的成本與利潤(rùn)。比如，向房地產(chǎn)開發(fā)子公司索取過多的管理人員年薪，攤?cè)胂蚍康禺a(chǎn)開發(fā)子公司收取的管理費(fèi)，增大了房地產(chǎn)開發(fā)子公司成本，以此減少房地產(chǎn)開發(fā)子公司的利潤(rùn)。

　　(四)無形資產(chǎn)的使用和轉(zhuǎn)讓

　　房地產(chǎn)開發(fā)母公司通過對(duì)施工設(shè)計(jì)技術(shù)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)的使用與轉(zhuǎn)讓，以及收取特許使用費(fèi)的高低，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)子公司的成本和利潤(rùn)可以施加影響。這類使用費(fèi)的支付有的影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集團(tuán)資本構(gòu)成的變動(dòng)，有的影響收入及成本費(fèi)用的分?jǐn)偂?/p>

　　(五)固定資產(chǎn)的購置與租賃

　　固定資產(chǎn)購置額的高低，在以固定資產(chǎn)作價(jià)投資的情況下，既影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的股權(quán)份額，也影響折舊費(fèi)的攤銷。例如，房地產(chǎn)開發(fā)母公司向房地產(chǎn)開發(fā)子公司提供的施工設(shè)備價(jià)格，直接影響攤?cè)敕康禺a(chǎn)開發(fā)子公司的開發(fā)產(chǎn)品成本，提高固定資產(chǎn)原值，意味著加大折舊費(fèi)，必然增加房地產(chǎn)開發(fā)子公司的生產(chǎn)成本;反之，則會(huì)減少成本。

　　當(dāng)固定資產(chǎn)的購置涉及關(guān)聯(lián)方之間可折舊資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓時(shí)，由于各國(guó)(地區(qū))對(duì)資本收益的稅務(wù)處理方式不同，會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓定價(jià)轉(zhuǎn)移利潤(rùn)或?qū)⒗麧?rùn)轉(zhuǎn)化為資本收益。

　　在施工設(shè)備租賃領(lǐng)域中，由于各國(guó)(地區(qū))對(duì)國(guó)際租賃業(yè)務(wù)中應(yīng)由哪一方計(jì)提折舊，哪一方可以扣除費(fèi)用，以及由誰承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等問題的規(guī)定不盡一致，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以設(shè)法利用這些差異達(dá)到避稅的目的。租賃費(fèi)的高低，會(huì)直接影響交易雙方的收入和成本。

　　在以上諸方面的轉(zhuǎn)讓定價(jià)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是采用高定價(jià)還是低定價(jià)的形式，取決于母、子(總、分)公司所在國(guó)(地區(qū))的稅率高低、控股比例和公司集團(tuán)戰(zhàn)略目標(biāo)等諸多因素。

　　六、其他的籌劃方法

　　(一)在建項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓的納稅籌劃

　　在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要面臨轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目和公司股權(quán)的選擇。由于資金、公司計(jì)劃等因素，企業(yè)將在建項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其轉(zhuǎn)讓的內(nèi)容和方式有很多的選擇。

　　(二)合理分解租金收入

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)合理地分解租金收入。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將開發(fā)的房產(chǎn)賣出，而是用于出租，國(guó)家規(guī)定，其資金收入應(yīng)當(dāng)繳納營(yíng)業(yè)稅和房產(chǎn)稅，其房產(chǎn)稅適用稅率是租金收入的12%。如果企業(yè)把租金收入分解，則意味著房產(chǎn)稅的降低。因此合理分解租金收入是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的一種方法。

　　(三)分解商品房銷售價(jià)格

　　房地產(chǎn)開發(fā)公司可以適當(dāng)?shù)胤纸馍唐贩康匿N售價(jià)格，以此來進(jìn)行納稅籌劃。如果企業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)、銷售商品房?jī)r(jià)格不分解，則意味著企業(yè)既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。如果將商品房的銷售收入分解出去，則可以少承擔(dān)以上3項(xiàng)稅收。

　　(四)變房屋出租為承包業(yè)務(wù)

　　變房屋出租為承包業(yè)務(wù)主要針對(duì)房屋建造時(shí)間長(zhǎng)、地段好、租金高的房產(chǎn)的納稅籌劃。如果企業(yè)出租房屋，則既要繳納營(yíng)業(yè)稅，又要繳納房產(chǎn)稅，但如果將房屋作為企業(yè)的一項(xiàng)資產(chǎn)承包出去，則會(huì)減少繳納的稅額。承包方與房屋所有權(quán)企業(yè)達(dá)成承包協(xié)議，由承包人定期向房產(chǎn)所有者繳納一定的管理費(fèi)，企業(yè)可以依據(jù)房屋出租的租金來作為收取承包費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(五)變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為

　　變房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)為代建行為，房地產(chǎn)開發(fā)公司直接向客戶收取代建費(fèi)，其收取的代建費(fèi)只需要繳納營(yíng)業(yè)稅，若有盈余，再繳納企業(yè)所得稅。如果不是代建行為，而是直接的房地產(chǎn)開發(fā)和銷售行為，就需要按照法律規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅和相關(guān)稅。但是，代建行為有一些必備條件，如基本建設(shè)單位應(yīng)向房地產(chǎn)開發(fā)公司提交有關(guān)立項(xiàng)的計(jì)劃、建議書、規(guī)劃圖紙等;另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)公司不墊付任何資金，同時(shí)只向委托單位收取代建費(fèi)，開取服務(wù)業(yè)發(fā)票。

　　總之，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的途徑有多種，但都必須合法、可操作并能給企業(yè)帶來實(shí)際效益。一個(gè)切實(shí)可行的籌劃方案必須是和企業(yè)的實(shí)際情況相聯(lián)系，并且在某個(gè)時(shí)點(diǎn)或某個(gè)時(shí)期進(jìn)行的，而不是隨意套用一個(gè)完整的籌劃方案，否則再完善的籌劃方案也取得不了良好的效果。這就需要企業(yè)管理層首先要有重視稅收籌劃的理念，其次，還需要有非常熟悉稅法知識(shí)及籌劃思路的專業(yè)人才，在詳細(xì)了解企業(yè)的實(shí)際情況后，作出可操作性的籌劃方案，資深注冊(cè)稅務(wù)師可擔(dān)此任。

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