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稅法知識之房地產(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據(jù)
營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入為不含增值稅收入。下面是yjbys小編為大家?guī)淼姆康禺a(chǎn)企業(yè)增值稅和土地增值稅計稅依據(jù)的知識，歡迎閱讀。
一、計算房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額：
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目,適用一般計稅方法計稅,按照取得的全部價款和價外費用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目對應(yīng)的土地價款后的余額計算銷售額｡
銷售額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%)
房地產(chǎn)企業(yè)銷項稅額=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%) ×11%。
其他一般企業(yè)銷項稅額=全部價款和價外費用÷(1+稅率) ×稅率%
房地產(chǎn)企業(yè)的銷項稅額與其他一般企業(yè)計算的銷項稅額不一致，差額部分為扣減的土地價款部分所包含的銷項稅額。
二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計算：
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方法計稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。
一般計稅方法的房地產(chǎn)納稅人應(yīng)納增值稅=銷項稅額-進項稅額-已預(yù)繳稅款=當(dāng)期銷售額 ×11%-進項稅額-已預(yù)繳稅款
=(全部價款和價外費用-當(dāng)期允許扣除的土地價款)÷(1+11%) ×11% -進項稅額-已預(yù)繳稅款
三、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價款：
當(dāng)期允許扣除的土地價款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積÷房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款
當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項目建筑面積，是指當(dāng)期進行納稅申報的增值稅銷售額對應(yīng)的建筑面積。
房地產(chǎn)項目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項目時未單獨作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
向政府部門支付的土地價款包括土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發(fā)費用和土地出讓收益等。
在一般計稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅清算時的銷售收入在數(shù)額上并不相同。
某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計稅方法計稅。預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對應(yīng)允許扣除的土地價款為400萬。(假定已達到清算條件，進行土地增值稅清算)
增值稅銷售額=(1110-400)/1.11=639.64萬元
銷項稅額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬
土地增值稅清算收入=1110-70.36=1039.64萬
增值稅銷售額為639.64萬元，土地增值稅清算收入為1039.64萬元，二者相差：400萬元即土地價款。
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