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最新綠色建筑項(xiàng)目的價(jià)值管理
雖然我國(guó)在綠色建筑評(píng)價(jià)指引和行政法規(guī)上投入了不少，但對(duì)應(yīng)開(kāi)展綠色建筑的管理體系一直沒(méi)有獲得相應(yīng)有效的發(fā)展，沿用過(guò)往的設(shè)計(jì)和施工管理模式肯定無(wú)法解決在開(kāi)展綠色建筑過(guò)程中遇到的新問(wèn)題，毫無(wú)疑問(wèn)引入價(jià)值管理將能很好地解決此類問(wèn)題并促進(jìn)綠色建筑產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
1投入成本和收益能力
開(kāi)展投入成本和收益能力分析對(duì)于開(kāi)展建筑綠色建筑項(xiàng)目非常重要，也是整個(gè)項(xiàng)目的重要指標(biāo)和指導(dǎo)核心。投入成本就是建立綠色建筑比傳統(tǒng)建筑需要額外增加的成本部分，收益能力就是項(xiàng)目投入使用后收益減去投入成本與傳統(tǒng)建筑收益減去投入成本的對(duì)比。根據(jù)2013年McGraw-Hill最新一份對(duì)全球62個(gè)國(guó)家的建筑師、工程師、業(yè)主、承包商、咨詢機(jī)構(gòu)、廠商和材料供應(yīng)商的問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果顯示，76%受訪者認(rèn)為綠色建筑在低能耗環(huán)保方面的貢獻(xiàn)是綠色建筑優(yōu)勢(shì)的首要原因，而低能耗同時(shí)成為低廉運(yùn)營(yíng)成本(包括全生命周期較低運(yùn)營(yíng)投入)首要原因。調(diào)查數(shù)據(jù)表明綠色建筑環(huán)保貢獻(xiàn)已與綠色建筑價(jià)值提升之間掛鉤，且認(rèn)為降低能耗是綠色建筑優(yōu)勢(shì)首要原因的人數(shù)不斷增加。調(diào)查還顯示同列排名綠色建筑優(yōu)勢(shì)第2位的分別是較高物業(yè)價(jià)值和質(zhì)量保證。雖然起初建設(shè)綠色建筑投入成本比傳統(tǒng)建筑成本要高，但業(yè)內(nèi)廣為接受的觀點(diǎn)是從長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的角度上看運(yùn)營(yíng)和維護(hù)節(jié)省費(fèi)用能抵消該部分額外成本投入。調(diào)查顯示綠色建筑能減低運(yùn)營(yíng)成本每年8%~9%，增加樓宇價(jià)值7%，增加入住率3.5%，額外綠色投資平均投資回本期8年。然而在我國(guó)建筑產(chǎn)業(yè)對(duì)許多習(xí)慣短線效益的業(yè)主來(lái)說(shuō)，他們不僅關(guān)注運(yùn)營(yíng)和租賃其建筑物的長(zhǎng)期收益，而且更加關(guān)心在建設(shè)綠色建筑的設(shè)計(jì)和施工階段就能節(jié)約投資和產(chǎn)生效益，價(jià)值管理能有效提供短期和長(zhǎng)期收益的科學(xué)分析和引導(dǎo)。
2執(zhí)行過(guò)程
價(jià)值管理是一套信息收集、分析、選擇、確認(rèn)的科學(xué)方法，可應(yīng)用于綠色建筑工程的設(shè)計(jì)、施工、竣工后運(yùn)行、維護(hù)全過(guò)程管理。價(jià)值管理方法的執(zhí)行過(guò)程具體可分6個(gè)階段，可套用于建設(shè)全過(guò)程管理工作，包括項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和運(yùn)行維護(hù)分階段或連貫使用。
2.1[第1階段]計(jì)劃階段
此階段主要任務(wù)是聯(lián)合有關(guān)各方組建價(jià)值管理小組并定義其主體責(zé)權(quán)。一個(gè)合資格的價(jià)值管理小組負(fù)責(zé)人通常將會(huì)是價(jià)值經(jīng)理，通常由業(yè)主方指定并賦予其權(quán)力以完成價(jià)值管理有關(guān)的工作。價(jià)值管理小組負(fù)責(zé)人能力水平是執(zhí)行價(jià)值管理成功與否的關(guān)鍵因素。在此階段主要工作包括以下：①選擇項(xiàng)目有關(guān)各方典型人物組建價(jià)值管理小組，目標(biāo)人選主要來(lái)自業(yè)主、開(kāi)發(fā)商、代建單位、項(xiàng)目經(jīng)理、承包商、綠色可持續(xù)咨詢和設(shè)計(jì)單位及其他價(jià)值管理有關(guān)引導(dǎo)者;②由價(jià)值管理小組召開(kāi)價(jià)值管理專題會(huì)，確定管理小組成員、結(jié)構(gòu)和定義價(jià)值管理小組的主體責(zé)權(quán);③收集信息：價(jià)值管理負(fù)責(zé)人應(yīng)引導(dǎo)價(jià)值管理小組設(shè)定對(duì)其期望的初步目標(biāo)，以及需要哪些信息以確保在價(jià)值分析研究過(guò)程中有足夠信息去支持每個(gè)設(shè)計(jì)或施工管理決定，以及始終保持非常清醒的視角;④價(jià)值管理小組邀請(qǐng)包括造價(jià)咨詢單位、監(jiān)理和廠家供貨商等其他參建單位參與價(jià)值管理專題會(huì)，確保各方認(rèn)同在計(jì)劃階段中設(shè)定的初步目標(biāo)和收集的信息正確。
2.2[第2階段]確認(rèn)階段
此階段主要工作是價(jià)值管理小組定義此項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理的具體范圍和目標(biāo)，并邀請(qǐng)各參建單位召開(kāi)價(jià)值管理專題會(huì)對(duì)其進(jìn)行研討和確認(rèn)。管理小組將對(duì)設(shè)計(jì)和施工過(guò)程中使用綠色建筑技術(shù)的理由進(jìn)行歸納，并提交給業(yè)主和相關(guān)投資者以獲取其支持在項(xiàng)目中執(zhí)行綠色建筑元素。應(yīng)用綠色建筑技術(shù)的相關(guān)執(zhí)行過(guò)程必須成為目標(biāo)之一，有關(guān)此部分細(xì)節(jié)內(nèi)容應(yīng)在開(kāi)展制定設(shè)計(jì)和施工方案之前遞交給有可能影響該項(xiàng)目的相關(guān)單位進(jìn)行審閱并需獲得其同意，此相關(guān)單位包括業(yè)主、投資者、開(kāi)發(fā)商、建筑設(shè)計(jì)院，工程咨詢單位、規(guī)劃局、材料供應(yīng)商和生產(chǎn)商等，各方以項(xiàng)目建設(shè)全過(guò)程及竣工后建筑全生命周期價(jià)值為基準(zhǔn)進(jìn)行考慮并通過(guò)此部分內(nèi)容審議。
2.3[第3階段]分析階段
此階段主要工作是把綠色建筑主要原則綜合到建筑物功能上，并轉(zhuǎn)換為對(duì)理解該項(xiàng)目采用有關(guān)綠色建筑技術(shù)的一系列信息與說(shuō)明。在設(shè)計(jì)階段(或施工階段設(shè)計(jì)變更)，價(jià)值管理小組可采用功能分析技術(shù)，辨別和區(qū)分各種問(wèn)題，迅速過(guò)濾各式各樣建筑物需求，經(jīng)過(guò)功能分析后建筑物主要功能更加突出體現(xiàn)。功能分析提高了價(jià)值管理小組對(duì)項(xiàng)目的理解，并為通過(guò)價(jià)值提升作為解決問(wèn)題的創(chuàng)新方案提供了分析基礎(chǔ)。功能分析有各種不同的技術(shù)，一些是非常結(jié)構(gòu)性的，例如在美國(guó)廣泛使用的功能分析系統(tǒng)技術(shù)(FunctionAnalysisSystemTechnique，F(xiàn)AST)，一些是相對(duì)非正式的，如提供項(xiàng)目功能模型的價(jià)值樹(shù)技術(shù)。功能分析在施工階段(或設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì))，價(jià)值管理小組可采用互動(dòng)價(jià)值管理體系和集體決策系統(tǒng)兼顧統(tǒng)籌分析整片、周邊、滾動(dòng)項(xiàng)目以及本項(xiàng)目?jī)?nèi)各分支項(xiàng)目等各種影響建筑物價(jià)值的施工狀況，為選擇施工問(wèn)題的創(chuàng)新方案提供了分析基礎(chǔ)。具體來(lái)說(shuō)，價(jià)值管理過(guò)程的在設(shè)計(jì)和施工應(yīng)用將使建設(shè)綠色建筑工作獲得提升，這包括以下3個(gè)步驟：⑴確認(rèn)問(wèn)題。確定和定義問(wèn)題是價(jià)值管理的必要條件，為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)，作為基本要求，項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理小組需要確定和定義需要引入價(jià)值管理體系解決的問(wèn)題。在設(shè)計(jì)階段，這些問(wèn)題主要是項(xiàng)目的主要功能，是否能實(shí)現(xiàn)業(yè)主對(duì)建筑物所期待項(xiàng)目目標(biāo)。在施工階段，這些問(wèn)題主要是項(xiàng)目的施工優(yōu)化方案，是否能兼顧統(tǒng)籌分析整片、周邊、滾動(dòng)項(xiàng)目以及本項(xiàng)目?jī)?nèi)各分支項(xiàng)目情況并系統(tǒng)制定最優(yōu)化施工方案提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。⑵分類工作。此步是推進(jìn)分析過(guò)程從確認(rèn)問(wèn)題引導(dǎo)到進(jìn)行主要和次要兩組別的歸類。在設(shè)計(jì)階段，問(wèn)題可分為主要功能和次要功能，通過(guò)功能分析系統(tǒng)技術(shù)定義的主要功能是指什么原因設(shè)計(jì)該項(xiàng)目建筑物以及必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)意圖的基本功能，次要功能定義為支持本項(xiàng)目主要功能的其他功能。在施工階段，問(wèn)題可分為主要因素和次要因素，通過(guò)互動(dòng)價(jià)值管理體系定義的主要因素是指影響該項(xiàng)目建筑物價(jià)值以及必須實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目建設(shè)意圖的基本因數(shù)，次要因數(shù)為實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目主要因素的其他因素。不管是設(shè)計(jì)功能還是施工因素，他們都應(yīng)分類標(biāo)示為“有需要的”、“有審美需要的”“、周邊社會(huì)需要的”和“需求不太強(qiáng)烈的”等等用于提供給價(jià)值管理團(tuán)隊(duì)參與分析和評(píng)估過(guò)程時(shí)使用。⑶關(guān)系示意圖。此步是通過(guò)使用功能分析系統(tǒng)和互動(dòng)價(jià)值管理體系技術(shù)模型描述各功能之間和各施工因素之間的關(guān)系。采用功能分析系統(tǒng)技術(shù)和互動(dòng)價(jià)值管理體系均能提供描述建筑物各設(shè)計(jì)功能和施工因素的水平示意圖。
2.4[第4階段]方案階段
此階段的主要任務(wù)是模擬頭腦風(fēng)暴并產(chǎn)生能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理研究中確定每個(gè)設(shè)計(jì)功能和施工因素的若干方案。研究表明設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)在產(chǎn)生方案時(shí)應(yīng)由始至終貫徹可持續(xù)建設(shè)原則，這是創(chuàng)造性的努力，每個(gè)方案的優(yōu)缺點(diǎn)將在余下階段進(jìn)行評(píng)價(jià)和發(fā)展。
2.5[第5階段]評(píng)價(jià)階段
此階段有2個(gè)主要分步，首先是整合產(chǎn)生于之前階段的方案和概念，歸納出有可行性和可持續(xù)性的若干建議方案;然后決定和選擇以價(jià)值管理體系評(píng)判最好的2個(gè)可選建設(shè)方案進(jìn)行對(duì)比，比選出最優(yōu)方案予以下一階段施行。所有產(chǎn)生的方案將對(duì)應(yīng)項(xiàng)目確定的設(shè)計(jì)功能或施工因素進(jìn)行評(píng)價(jià)，起初應(yīng)該把比選方案的資料盡量采用數(shù)據(jù)和實(shí)際說(shuō)明進(jìn)行描述，以便設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)和項(xiàng)目各參建單位能夠?qū)ζ淇尚行院涂蓤?zhí)行性進(jìn)行評(píng)估，方案說(shuō)明應(yīng)包含該方案的優(yōu)勢(shì)理由、有利分析，以及執(zhí)行該方案的必要條件，包括：估算投資、全生命周期費(fèi)用、執(zhí)行費(fèi)用以及其它建設(shè)綠色建筑元素的其它建設(shè)問(wèn)題。評(píng)價(jià)過(guò)程通常包括以下步驟：①消除不可行方案;②綜合類似方案到一個(gè)組別，例如電氣，機(jī)電，結(jié)構(gòu)，材料，綠化等;③在各組別通過(guò)指數(shù)化、數(shù)值評(píng)價(jià)、團(tuán)隊(duì)投票等技術(shù)以優(yōu)先評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)將各方案進(jìn)行排名。
2.6[第6階段]執(zhí)行階段
此階段的主要任務(wù)是對(duì)確定的最優(yōu)方案予以實(shí)施，并對(duì)實(shí)施過(guò)程進(jìn)行管控和信息回饋，確保方案有效順利執(zhí)行。如在執(zhí)行方案過(guò)程中出現(xiàn)新情況和新問(wèn)題屬于輕微并不影響此方案的最終執(zhí)行，價(jià)值管理小組將對(duì)此最優(yōu)方案進(jìn)行調(diào)整完善并繼續(xù)執(zhí)行直至完成;如在執(zhí)行方案過(guò)程中出現(xiàn)新情況和新問(wèn)題屬于比較重大并影響此方案的最終執(zhí)行，價(jià)值管理小組將對(duì)該新問(wèn)題進(jìn)行重新處理，從執(zhí)行過(guò)程的第2階段(確認(rèn)階段)開(kāi)始重做分析、方案、評(píng)價(jià)、執(zhí)行工作并確保方案實(shí)施順利直至完成。
3價(jià)值管理在綠色建筑項(xiàng)目的應(yīng)用及效果
3.1設(shè)計(jì)階段的價(jià)值管理實(shí)例：中新廣州知識(shí)城國(guó)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)局專利審查廣東協(xié)作中心項(xiàng)目
該項(xiàng)目是審協(xié)廣東中心在中新廣州知識(shí)城南起步區(qū)建設(shè)的永久業(yè)務(wù)用房，需滿足其專利審查工作、員工入職及崗位培訓(xùn)、業(yè)務(wù)研討與交流、專家來(lái)訪等業(yè)務(wù)功能，同時(shí)應(yīng)配有體育活動(dòng)區(qū)、食堂區(qū)、地下停車及公共配套等，建成后將滿足2000名左右的專利審查員和120名管理人員開(kāi)展工作需要。該項(xiàng)目要求建筑密度不大于30%，容積率不大于2.0，綠地率不小于30%，建筑高度不超過(guò)45m，總計(jì)容建筑面積13萬(wàn)m2，其中一期8萬(wàn)m2，預(yù)計(jì)投資人民幣6億元。本項(xiàng)目綠色建筑設(shè)計(jì)目標(biāo)為達(dá)到國(guó)家綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)二星級(jí)水平。價(jià)值管理專題會(huì)可包括對(duì)該新建項(xiàng)目的節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)外環(huán)境質(zhì)量控制及運(yùn)營(yíng)管理等方面按照綠色建筑設(shè)計(jì)總體提升，主要對(duì)項(xiàng)目的2棟業(yè)務(wù)辦公樓、1棟綜合服務(wù)樓、1棟行政服務(wù)樓、1棟會(huì)議中心的外墻天面、外墻材料、暖通、給排水、電氣、采光、能耗等重點(diǎn)部分采用價(jià)值分析方法進(jìn)行設(shè)計(jì)管理。價(jià)值管理專題會(huì)由專題會(huì)負(fù)責(zé)人在翻轉(zhuǎn)圖、調(diào)查和現(xiàn)場(chǎng)收集有關(guān)信息，采用開(kāi)放性思考方法對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行考慮。專題會(huì)的主要工作是審查原設(shè)計(jì)方案、收集價(jià)值管理有關(guān)信息、監(jiān)督項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)可行性分析合符體現(xiàn)價(jià)值投資和全生命周期價(jià)值思路，確認(rèn)符合價(jià)值的綠色建筑元素和技術(shù)，提供基于價(jià)值的創(chuàng)新方案。同時(shí)，專題會(huì)其他工作包括確認(rèn)關(guān)鍵利益相關(guān)者、關(guān)鍵項(xiàng)目功能元素、不同方案的優(yōu)缺點(diǎn)和風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目執(zhí)行時(shí)間長(zhǎng)度、投入成本和價(jià)值提升機(jī)會(huì)等。經(jīng)過(guò)采用價(jià)值樹(shù)和功能研析方法，該項(xiàng)目設(shè)計(jì)能有效地降低原同等規(guī)模建設(shè)成本投入20%，增加綠色建筑功能、元素和技術(shù)30%，增加建筑物投資收益能力35%，全生命周期價(jià)值得到了較好體現(xiàn)，并為該綠色建筑項(xiàng)目的施工及竣工后運(yùn)行管理階段進(jìn)行價(jià)值管理提供了良好的技術(shù)平臺(tái)。
3.2施工階段的價(jià)值管理實(shí)例：廣州國(guó)際生物島標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)業(yè)單元(二期)項(xiàng)目
為理順和明確標(biāo)產(chǎn)二期施工項(xiàng)目參建各方管理權(quán)限，加快該項(xiàng)目的施工進(jìn)度，項(xiàng)目?jī)r(jià)值管理專題研究會(huì)對(duì)該施工管理中出現(xiàn)的新變化和新問(wèn)題信息進(jìn)行收集，采用價(jià)值管理集體決策系統(tǒng)和互動(dòng)價(jià)值管理體系整理意見(jiàn)并做分析，經(jīng)項(xiàng)目參建各單位研究確定：①貫徹業(yè)主對(duì)標(biāo)產(chǎn)二期建設(shè)工程的價(jià)值管理;②明確各參建單位責(zé)權(quán)，針對(duì)委托管理單位2012年8月從原來(lái)的生物島建設(shè)辦調(diào)整為廣州開(kāi)發(fā)區(qū)建管中心，對(duì)兩個(gè)委托管理單位的審批責(zé)權(quán)進(jìn)行具體劃分;③明確審核辦理流程、反饋機(jī)制和節(jié)點(diǎn)日期，加快變更預(yù)算書審核速度;④再次與區(qū)建管中心會(huì)同施工單位一同對(duì)標(biāo)產(chǎn)二、三期進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和施工組織編排進(jìn)行再次確認(rèn)，科學(xué)統(tǒng)籌周邊在建項(xiàng)目，避免出現(xiàn)建設(shè)和審批時(shí)間的虛耗以及各種施工浪費(fèi);⑤加快延緩區(qū)域的施工進(jìn)度確保建筑物整體經(jīng)濟(jì)效益和價(jià)值最大化，對(duì)會(huì)影響建筑物價(jià)值的有關(guān)設(shè)計(jì)與施工，業(yè)主將直接參與并推動(dòng)。經(jīng)過(guò)此次會(huì)議研究和分析，筆者協(xié)同各單位代表制定了解決問(wèn)題的方案，隨后協(xié)調(diào)和追蹤項(xiàng)目推進(jìn)執(zhí)行情況，如審查的上報(bào)設(shè)計(jì)變更手續(xù)在兩周內(nèi)已基本在各參建單位中審批完成，該項(xiàng)目進(jìn)度呈現(xiàn)加快態(tài)勢(shì)，至2013年7月總包施工節(jié)點(diǎn)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)，8月全面完工，還獲評(píng)廣州市安全文明施工樣板工地，建設(shè)目標(biāo)基本達(dá)到，建筑物投資價(jià)值和全生命周期價(jià)值均得到較好體現(xiàn)。
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