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房產(chǎn)證無法辦理的解決方法
房產(chǎn)證是很多人想要辦理的證件,你知道房產(chǎn)證無法辦理的時候應(yīng)該怎么辦呢?下面是百分網(wǎng)小編為你精心推薦的房產(chǎn)證無法辦理的處理方法,希望對您有所幫助。
首先,辦理房產(chǎn)證義務(wù)的履行期限,應(yīng)遵從當(dāng)事人的約定。其次,當(dāng)事人沒有約定的,按房屋是否屬于商品房進(jìn)行分類處理:
(一)如果房屋屬于商品房
辦理房產(chǎn)證義務(wù)的履行期限應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十三條的規(guī)定來確定。預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi),辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十八條第一款也作出了與上條規(guī)定內(nèi)容相一致的規(guī)定:“由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:
1、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;
2、商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90 日;
3、商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。
合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。
(二)如果房產(chǎn)不是商品房
按照《合同法》的規(guī)定,明確買受人與出賣人的權(quán)利義務(wù)。合同生效后,當(dāng)事人就辦理房產(chǎn)證的時間沒有約定或者約定不明確的,可以協(xié)議補(bǔ)充;不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的,按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。依照《合同法》規(guī)定仍不能確定的,出賣人可以隨時履行,買受人也可以隨時要求履行。但應(yīng)當(dāng)給對方必要的準(zhǔn)備時間。
出賣人辦理房產(chǎn)證的義務(wù)的履行,重點(diǎn)在于考察其開始去登記機(jī)關(guān)申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記這一行為。當(dāng)然,申請房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記僅僅是出賣人履行辦理房產(chǎn)證行為的開始而非結(jié)果,完成辦理房產(chǎn)證即過戶登記的完成方是合同的目的。如果由于出賣人原因在合理期間內(nèi)不能完成產(chǎn)權(quán)過戶登記的,買受人可以請求解除合同,并要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。
房產(chǎn)證無法辦理的原因
1、開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì),無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán);
2、開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金;
3、開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等,債務(wù)尚未清償完畢;
4、開發(fā)商沒有完成竣工備案工作;
5、開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售(未經(jīng)合同備案),導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證;
6、樓盤被法院查封;
7、開發(fā)商沒有取得建筑面積實(shí)測數(shù)據(jù);
8、商品房出現(xiàn)面積誤差,在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購房差額,在面積誤差未解決的情況下,將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記;
9、開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施,或未移交小區(qū)配套用房,無法通過綜合驗(yàn)收;
10、開發(fā)商不及時辦理"大確權(quán)";
11、開發(fā)商不配合提供辦理"小房產(chǎn)證"的相關(guān)資料;
12、開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛,扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā);
13、房屋契稅尚未繳納;
14、公共維修基金尚未交付;
15、提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格;
16、個別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建,致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證; 17、房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理;
18、代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員(律師、代理公司)違規(guī)操作。
房產(chǎn)證辦理流程
確定開發(fā)商已經(jīng)進(jìn)行初始登記
開發(fā)商辦理初始登記是自己辦理房產(chǎn)證的必要前提條件。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第34條的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將其需要辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。通常主管部門辦理初始登記所需時間大約為20~60日不等,因此在收房入住后的兩三個月之后,可以向開發(fā)商詢問辦理初始登記的情況,也可以到本地的房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)站進(jìn)行查詢。為確保自己的利益,在《購房合同》中應(yīng)對開發(fā)商辦理初始登記的時限加以約定,尤其是開發(fā)商辦理初始登記的最后期限以及辦理完畢后的“及時通知義務(wù)”等,明確不及時辦理應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的賠償責(zé)任。
到管理部門領(lǐng)取并填寫《房屋(地)所有權(quán)登記申請表》
申請表填寫之后需要開發(fā)商簽字蓋章。有的開發(fā)商手中會有現(xiàn)成的蓋好章的表格,只需到開發(fā)商處領(lǐng)取并填寫就行了?梢允孪认蜷_發(fā)商詢問,房產(chǎn)證應(yīng)該在哪個部門辦理,然后直接向該部門咨詢,省去奔波之苦。
拿測繪圖(表)
由于測繪表是登記部門確定房產(chǎn)證上標(biāo)注面積的重要依據(jù),因此是必需的材料之一。可以到開發(fā)商指定的房屋面積計(jì)量站申請并領(lǐng)取測繪表,或者帶身份證直接到開發(fā)商處領(lǐng)取,也可以向登記部門申請對房屋面積進(jìn)行測繪。
領(lǐng)取相關(guān)文件
在前面詢問相關(guān)部門時,一定要明確需要領(lǐng)取哪些必要的申請文件,一次齊全。這些文件包括購房合同、房屋結(jié)算單、大房產(chǎn)證復(fù)印件等。填寫好的申請表需要請開發(fā)商審核并蓋章。
繳納公共維修基金、契稅
公共維修基金一般由房產(chǎn)所在地區(qū)的小區(qū)辦收取,部分城市已經(jīng)開始由銀行代收公共維修基金,繳納的方法可以詢問開發(fā)商的辦事人員。需要注意的是,無論是小區(qū)辦收取還是銀行代收,都必須保留好繳納憑證,這兩筆款項(xiàng)的繳納憑證是辦理房產(chǎn)證的必需文件,一旦遺失會影響獲得房產(chǎn)證。
提交申請材料
材料主要包括以下幾種:
(1)蓋章的申請表;
(2)房屋買賣合同;
(3)簽訂預(yù)售合同的買賣雙方關(guān)于房號、房屋實(shí)測面積和房價結(jié)算的確認(rèn)書;
(4)測繪表、房屋登記表、分戶平面圖兩份;
(5)專項(xiàng)維修資金專用收據(jù);
(6)契稅完稅或減免稅憑證;
(7)購房者身份證明(復(fù)印件核對原件);
(8)房屋共有的提交共有協(xié)議;
(9)銀行的提前還貸證明。
按照規(guī)定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
一定要保存好管理部門給的領(lǐng)取證書的通知書,并按照上面通知的時間領(lǐng)取房產(chǎn)證。另外,在繳納印花稅和產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、工本費(fèi)時需仔細(xì)核對房產(chǎn)證的記載,尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息。
拓展:房產(chǎn)證的辦理流程
適用范圍:開發(fā)商或代理公司代收代交契稅、公共維修基金、印花稅等稅費(fèi)的情況適用
第一步:簽訂委托協(xié)議
通!顿彿亢贤分杏嘘P(guān)于委托開發(fā)商代辦房產(chǎn)證的條款,這個條款本身就可以看作是一份單獨(dú)的委托協(xié)議。此外,很多開發(fā)商還會要求購房人在《購房合同》以外另簽一份委托其代辦房產(chǎn)證,并同意入住前將契稅和公共維修基金交給他們的委托書。
有些時候,開發(fā)商會把辦理相關(guān)手續(xù)的事務(wù)委托給專門的代理公司或律師辦理。
此時,您也可以選擇,開發(fā)商或代理公司僅辦理相關(guān)手續(xù),契稅和公共維修基金等稅費(fèi)由您自己來繳納。
注意事項(xiàng):
委托代辦的協(xié)議中應(yīng)明確約定:
1.開發(fā)商應(yīng)該于什么期限內(nèi)辦理房產(chǎn)證(如果是“兩證分離”的地區(qū),一定要注明《土地使用權(quán)證》和《房屋所有權(quán)證》,當(dāng)然如果因?yàn)樾姓,本地暫時無法取得《土地使用權(quán)證》的,只能讓步了);
2.開發(fā)商或代理公司應(yīng)當(dāng)于什么期限內(nèi)提供繳納相關(guān)稅費(fèi)的正式收繳憑證;
3.約定一旦因開發(fā)商原因?qū)е虏荒苋缙谵k理或辦證發(fā)生錯誤的情況時如何處理,最好明確約定“可以退房”或“不退房,但開發(fā)商應(yīng)賠償全部房款xx%的賠償金”等明確的違約處理方法;
4.約定如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》的,購房人如何核驗(yàn)房產(chǎn)證,因?yàn)檫@種情況下購房人往往只能“看一眼”房產(chǎn)證;
5.約定辦理抵押登記的事宜,有些銀行不扣押房產(chǎn)證,僅辦理抵押登記,抵押登記的手續(xù)是否由開發(fā)商辦理以及如何辦理等事宜也應(yīng)當(dāng)約定清楚;
6.約定代辦費(fèi)用的數(shù)額和繳納方法,并要求提供正式的開發(fā)商蓋章的收據(jù)。
如果《購房合同》對此沒有詳細(xì)約定,請一定要在這份委托協(xié)議中爭取加入這些條款。
第二步:繳納房產(chǎn)證代辦費(fèi)、公共維修基金、契稅、印花稅
辦理收房入住手續(xù)的時候,開發(fā)商往往會要求您繳納這些費(fèi)用。注意事項(xiàng):
1.在交錢之前,請您了解一下這些稅費(fèi)的收繳標(biāo)準(zhǔn),以便核實(shí)開發(fā)商計(jì)算是否正確,可參見本書附錄十一。
2.交錢之后,請您一定保留好收款憑證,并一定要求收款單位蓋公章,不要收“白條”。
第三步:按照約定時間領(lǐng)取房產(chǎn)證
開發(fā)商或代理公司代交上述稅費(fèi)之后,申請辦理房產(chǎn)證,并辦理抵押登記后,您就可以領(lǐng)取房產(chǎn)證了。
如果貸款銀行扣押房產(chǎn)證和《購房合同》,您一定要找機(jī)會仔細(xì)核驗(yàn)房產(chǎn)證上的記載,一旦存在記載錯誤,應(yīng)及時要求更改。
注意事項(xiàng):
1.仔細(xì)核對證書的數(shù)量,如果約定取得兩證,一定要核驗(yàn)是否齊全;
2.仔細(xì)核對房產(chǎn)證的記載,尤其是面積、位置、權(quán)利人姓名、權(quán)屬狀態(tài)等重要信息,如與合同約定不符,要求開發(fā)商說明原因;
3.核對“他項(xiàng)權(quán)利”一欄記載的抵押事項(xiàng);
4.索要繳納稅費(fèi)的正式發(fā)票。