北京二手房產(chǎn)糾紛解決方法

　　房產(chǎn)糾紛是很常見的糾紛之一，所以很多的人都會想知道房產(chǎn)糾紛是如何解決的。下面為您精心推薦了二手房產(chǎn)糾紛解決技巧，希望對您有所幫助。

　　二手房產(chǎn)糾紛解決方法

　　一、買家貸款出現(xiàn)障礙

　　買家向銀行申請貸款未獲批準(zhǔn)的，原因一般有兩個：一是由于個人資信等問題，銀行不愿貸款;二是由于信貸政策等原因，貸款不足。在這兩種情況下，都會造成買家沒有足夠的資金按時支付房款。通常，由于銀行不貸款或不足額貸款，買家要用自有資金來付房款，否則可能構(gòu)成違約。因為，幾乎的買賣合同中都約定，如買家貸款不足，則應(yīng)在交易過戶時補足不足部分，所以貸款的風(fēng)險要由買家來承擔(dān)。

　　解決辦法：為避免這類糾紛，買家應(yīng)該盡早向銀行咨詢貸款事宜，問清楚是否能申請貸款，可以貸多少，不能只聽信中介對貸款情況的估計，好直接向銀行咨詢。此外，也可在合同中約定：若因貸款未獲批或未足額獲批造成買家付款能力出現(xiàn)嚴(yán)重問題的，任意一方有權(quán)解除合同，買家應(yīng)返還已收房款，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、房價上漲過快，賣家毀約

　　1.如果僅僅是簽訂了《購房意向書》，且《購房意向書》中已明確了房產(chǎn)買賣的主要條款(價格、房屋位置、付款時間、過戶時間、交房時間等)，則可視為簽訂了《房屋買賣合同》。買家有權(quán)選擇要求賣家繼續(xù)履行該合同，或者解除合同，要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任。要求解除合同的，可選擇定金罰則，要求賣家雙倍返還定金，也可選擇要求賣家承擔(dān)違約責(zé)任，按房屋上漲的差額賠償你的損失。不過，大多數(shù)《購房意向書》都不全部具備上述條款，因此，不能視為簽訂了《房屋買賣合同》，買家只能通過定金罰則來要求賣家雙倍返還定金。

　　2.如果已經(jīng)簽訂了《房屋買賣合同》，可以要求繼續(xù)履行合同，或者解除合同，依據(jù)合同的約定，要求賣家支付違約金，如果違約金不足以彌補房屋上漲的損失，還可以主張賠償。

　　三、中介費支付問題

　　1.由 家中介帶看房并簽了《看樓確認(rèn)書》，但價格沒有談下來，后來看到這套房子在其他中介也掛牌，而且價格也能談下來，這樣通過其他中介成交。此時， 家中介如果說你利用他的房源成交，要求付他 。實踐中， 家中介主張 ，鮮有法院、仲裁機構(gòu)獲得支持的。

　　2.私自成交。買賣雙方為了節(jié)省交易成本，在通過中介促成簽訂了房屋買賣合同后，避開中介，私下成交過戶。這種行為嚴(yán)重違反了誠信原則，損害了中介作為居間方的`利益，跳過中介私自成交后，可能會被中介告上法院要求賠償。

　　3.“飛單”。為了節(jié)省中介費用，中介業(yè)務(wù)員私下與客戶達(dá)成協(xié)議，不通過中介公司而是私自收取 ，或者在 間中介行簽了《居間協(xié)議》后，又跑到另一間中介行成交，這就是“飛單”。表面上看，客戶付出的費用減少了，但實際上風(fēng)險很大。

　　常見的二手房產(chǎn)糾紛

　　(一)買賣雙方缺乏誠信，隱瞞真實信息導(dǎo)致糾紛。

　　當(dāng)事人為了促成交易，往往隱瞞真實信息，如房屋質(zhì)量問題、居住環(huán)境問題，在簽訂合同后另一方發(fā)現(xiàn)從而提起訴訟。對此，購房者可以在購房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場看房，并對可能出現(xiàn)的質(zhì)量問題如何承擔(dān)作出約定。

　　(二)房價變化快。房屋價格上漲了，一方反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)。

　　房價上漲時，許多糾紛系賣房人在銷售房屋后，辦理過戶手續(xù)過程中，發(fā)現(xiàn)房屋價格又上漲了，于是導(dǎo)致反悔，以種種借口不辦理過戶手續(xù)，另一方起訴至法院。房價下跌時購房人以種種理由要求解除合同退房。對此，購房方不但要與賣房方簽訂合同，還要提前考慮房價上漲、下跌等因素約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時及時辦理，避免對方反悔。

　　(三)中介機構(gòu)的不規(guī)范行為導(dǎo)致糾紛。

　　由于買賣雙方常常通過中介機構(gòu)建立聯(lián)系，進(jìn)行交易，而中介機構(gòu)本身的機制和人員素質(zhì)不一，常常在簽訂合同或辦理手續(xù)時出現(xiàn)問題，甚至合同約定內(nèi)容與三方談判時表達(dá)的意思不一致，導(dǎo)致當(dāng)事人對合同履行內(nèi)容產(chǎn)生爭議，從而提起訴訟。為避免上述情況發(fā)生，買賣雙方在交易時應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)的中介機構(gòu)，交易前應(yīng)當(dāng)充分了解各種事項，并對雙方談定的內(nèi)容以書面形式約定好。

　　(四)二手房交易手續(xù)復(fù)雜，導(dǎo)致交易過程中雙方當(dāng)事人產(chǎn)生不信任，交易難以進(jìn)行。

　　所以買賣雙方都要在交易時充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同。

　　(五)房屋產(chǎn)權(quán)登記制度不合理，導(dǎo)致難以發(fā)現(xiàn)房屋共有人情況，引起共有人提起訴訟。

　　現(xiàn)行的房屋產(chǎn)權(quán)登記制度僅登記一名所有權(quán)人，在交易過程中，交易的另一方很難發(fā)現(xiàn)還有共有人，交易之后常有妻子或其他共有人提起訴訟主張買賣合同無效的情況出現(xiàn)。對此，可以在簽訂合同時讓對方提供確保有權(quán)處分的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明。

　　解決二手房糾紛的方式

　　根據(jù)我國司法的有關(guān)規(guī)定及司法實踐經(jīng)驗，一般有以下幾種解決的方式：

　　1、協(xié)商：協(xié)商是指當(dāng)事人行使自己的合法處分權(quán)，在法律規(guī)定許可的前提下，互諒互讓，協(xié)商解決糾紛。

　　2、調(diào)解：調(diào)解是指在非仲裁機關(guān)和訴訟機關(guān)的第三人主持下，房屋買賣糾紛的雙方當(dāng)事人達(dá)成協(xié)議解決糾紛。

　　3、仲裁：仲裁是指房屋買賣雙方當(dāng)事人依據(jù)他們事先或事后達(dá)成的 協(xié)議，自愿將其爭議提交給雙方同意的仲裁機關(guān)，由該仲裁機關(guān)根據(jù)有關(guān)法律和事實作出裁決，以解決糾紛。

　　4、訴訟：訴訟是指房屋買賣糾紛雙方當(dāng)事人的一方依法向人民法院提起訴訟，由人民法院依據(jù)有關(guān)法律和事實作出判決以解決糾紛的一種方式。

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