房地產(chǎn)政策建議

房地產(chǎn)政策建議

隨著房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策措施的逐步落實到位，從總體來看，2006年房地產(chǎn)市場將延續(xù)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。

然而，觀察2006年房地產(chǎn)市場走勢，還必須考慮以下幾個因素：一是隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生活水平的提高，改善性住房需求會日益增加;二是隨著我國城市化進(jìn)程的加快，以及建設(shè)社會主義新農(nóng)村各項措施的貫徹落實，拆遷、改造等因素引起的被動性住房需求將保持一定增速;三是由于我國資本市場低迷、利率較低等原因，居民投資渠道有限，在住房方面的投資甚至投機(jī)需求將有增無減;四是基于對人民幣升值的預(yù)期以及中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景的判斷，國際游資熱衷于投資中國房地產(chǎn)市場，以期升值和獲利;五是節(jié)能型住宅標(biāo)準(zhǔn)的推行和實施，以及住宅品質(zhì)的提升和功能的完善等，都可能成為住宅建筑成本升高的因素{TodayHot}。因此，2006年房價上漲的壓力仍然存在，穩(wěn)定住房價格的任務(wù)依然十分艱巨。針對當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行中存在的問題，考慮房價上漲壓力等因素，2006年應(yīng)繼續(xù)貫徹落實好已出臺的各項政策措施，順應(yīng)市場態(tài)勢，在調(diào)控政策方面適當(dāng)作些微調(diào)。

調(diào)整普通商品住房面積標(biāo)準(zhǔn)

2005年，國家對普通商品住房作出了明確規(guī)定，即住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各地可以在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上浮動20%。從各地落實的情況來看，僅石家莊、呼和浩特、青島、拉薩4個城市將單套建筑面積控制在120平方米以下，其他32個大中城市均上浮了20%。考慮到我國人多地少的國情，為適應(yīng)發(fā)展節(jié)能省地型住宅的要求，對于超過規(guī)定建筑面積標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)予以調(diào){HotTag}整。

充分發(fā)揮土地供應(yīng)的“閘門”控制作用

從美國等市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家在控制房地產(chǎn)市場價格的經(jīng)驗來看，為解決中等收入居民住房困難問題，他們在過去相當(dāng)長一段時間里(約20年)，堅持建設(shè)100平方米以下的小戶型“社會住宅”，以滿足中等收入居民住房消費需要，平均每年建設(shè)的小戶型“社會住宅”不少于中等收入者占居民總數(shù)的比重(平均不少于62%)。我國屬于不發(fā)達(dá)國家，中低收入家庭約占全部家庭的80%左右，在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初級階段，我們應(yīng)借鑒美國的經(jīng)驗，充分發(fā)揮土地供應(yīng)對于房地產(chǎn)市場的“閘門”控制作用：國土資源部門在提供商品住房建設(shè)用地之前，應(yīng)當(dāng)先由城市規(guī)劃部門依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃出商品住房的建筑高度、容積率、綠地等規(guī)劃設(shè)計條件，之后再由房地產(chǎn)部門規(guī)定中小戶型住房面積占商品住房面積不得少于80%比例的控制性要求，并將其作為供應(yīng)商品住房建設(shè)用地的前置條件，以保障中小戶型普通商品住房供應(yīng)。對于房地產(chǎn)投資增幅過高、商品住宅銷售價格上漲過快的地區(qū)，要嚴(yán)格控制低密度高檔住宅土地供應(yīng)，繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)。

形成梯形住房消費結(jié)構(gòu)

逐步改善住房的消費和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。從國際經(jīng)驗來看，只有少數(shù)居民能夠購買得起新建商品住房，大多數(shù)居民通過住房二級市場購買二手房以及租賃方式解決住房問題。我國也應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對居民住房消費觀念的引導(dǎo)，逐步改善住房消費和供應(yīng)結(jié)構(gòu)。即：高收入居民購買新建高檔商品住房，中等收入居民購買或者租賃普通商品住房，低收入居民租賃二手房及廉租住房，待中低收入居民收入狀況好轉(zhuǎn)后再改善住房條件，減少對新建商品住房的消費需求壓力，形成梯形住房消費結(jié)構(gòu)。而建立梯形住房消費結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵，在于培育住房二級市常培育和發(fā)展住房二級市場通�？梢宰鳛檎�府平抑房價的“穩(wěn)定器”。

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