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房地產(chǎn)市場調(diào)控建議
房地產(chǎn)市場調(diào)控建議
多年來，中國房地產(chǎn)市場跌宕起伏，期間，經(jīng)歷過多次低迷和火爆的輪回。剛剛過去的2008~2009年的這一輪，更是令人印象深刻。每經(jīng)過一個輪次，尤其是在市場火爆和價格高漲時，就伴隨著一輪鋪天蓋地的質(zhì)疑之聲，令管理者難以招架，也令社會極度困惑。這些種種，促使人們進(jìn)一步思考整個房地產(chǎn)市場的調(diào)控問題。
回顧進(jìn)入21世紀(jì)的中國房地產(chǎn)市場調(diào)控，大體上是合理的、不斷完善的。但是，有一個問題考慮較少，就是在調(diào)控中中央政府與地方政府關(guān)系的處理，如何考慮讓地方政府有更多的調(diào)控主動權(quán)。
一、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，要求給予地方政府調(diào)控的主動權(quán)
多年來，一些從事宏觀管理的人有一個普遍看法，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)僅僅是國民經(jīng)濟(jì)的一個產(chǎn)業(yè)而已，它的運(yùn)行是受宏觀經(jīng)濟(jì)制約的。所以，觀察和處理房地產(chǎn)問題，不能從產(chǎn)業(yè)角度，而是要從宏觀的需要出發(fā)。
這種看法過分強(qiáng)化，引發(fā)管理實(shí)踐的一些片面性：對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，主動權(quán)似乎只能掌握在中央即國務(wù)院及其機(jī)構(gòu)手中，地方?jīng)]有主動的調(diào)控權(quán)，只有事先的建議權(quán)和事后的執(zhí)行權(quán)，在執(zhí)行中可針對地方特點(diǎn)進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整或細(xì)化。
多年來，全國的房地產(chǎn)市場調(diào)控，就是這樣進(jìn)行的。在每輪房地產(chǎn)市場的運(yùn)行中，某些地方政府知道自己的市場已經(jīng)出現(xiàn)了問題，比如2007、2009年沿海大城市房地產(chǎn)價格飛速上漲等，但是地方政府無權(quán)采取主動調(diào)控行動，也沒有調(diào)控的具體手段，要等待中央政府的決策。而中央政府需要觀察全局的需要，這樣就貽誤了調(diào)控的時機(jī)，使某些地方的房地產(chǎn)市場問題更加嚴(yán)重，社會的意見更大。
房地產(chǎn)市場具有鮮明的區(qū)域性特點(diǎn)，即必須在當(dāng)?shù)亻_發(fā)建設(shè)、交易和使用消費(fèi)。這是由房地產(chǎn)需要依附土地而存在所決定的。房地產(chǎn)市場的區(qū)域性特點(diǎn)，也意味著在全國范圍內(nèi)，各地區(qū)市場有很大的不同。此處過熱，彼處正好，他處還冷，全國的房地產(chǎn)市場就是這樣的千變?nèi)f化，調(diào)控就不能一聲令下起步走，是一個并不深的道理。根據(jù)這樣的特點(diǎn)，必須要給予地方政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的主動權(quán)。
二、給予地方政府調(diào)控權(quán)的要點(diǎn)
第一，中央政府要允許并鼓勵地方政府，根據(jù)市場實(shí)際情況自行調(diào)控。但是，必須有一個前提，就是地方政府要對地方房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展負(fù)責(zé)，并以量化指標(biāo)公示，其核心的指標(biāo)應(yīng)該是價格指數(shù)。主動權(quán)應(yīng)該和責(zé)任相對應(yīng)，否則，將形成地方政府不調(diào)或亂調(diào)，甚至出現(xiàn)只往上調(diào)、不往下調(diào)的單邊調(diào)控，把事情搞得比目前還要糟。
第二，中央政府允許地方政府自行調(diào)控，是限于省級(含直轄市、自治區(qū))政府。至少在若干年內(nèi)，不允許省級以下一政府自行調(diào)控。
第三，中央政府要明確，地方政府應(yīng)該有的幾項(xiàng)調(diào)控手段及其彈性范圍。比如說，地方稅率的調(diào)整權(quán)限(包括對中央稅收的補(bǔ)償)、行政收費(fèi)的調(diào)整權(quán)限、土地供應(yīng)量的調(diào)整權(quán)限、公積金使用的調(diào)整權(quán)限。現(xiàn)在，這些權(quán)限基本集中在中央政府手中，今后要大部分賦予地方政府。唯有貨幣政策的調(diào)整權(quán)限，應(yīng)留在中央政府及其管理部門手中。實(shí)際上這是中央政府和地方政府的合理分工。
第四，一定條件下，中央政府可以收回給予地方的房地產(chǎn)市場調(diào)控權(quán)。如，當(dāng)某地的市場調(diào)控不好時，臨時收回某地的調(diào)控權(quán);當(dāng)各地的房地產(chǎn)調(diào)控均不好時，全部臨時收回調(diào)控權(quán);或當(dāng)發(fā)生其他不可抗拒的重大因素時，收回地方的調(diào)控權(quán)。
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