商鋪如何選擇好的管理地址
選擇商鋪，不需要太多經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)。只要你了解這個(gè)城市，知道你所要投資區(qū)域的消費(fèi)群體和主要業(yè)態(tài)，只需通過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算就能甄別出值得投資的商鋪。
“位置、位置、還是位置”，這是業(yè)內(nèi)人士楊廣安提出的選擇商鋪的首要標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步可解讀成“所選城市在全國(guó)的地位、所選區(qū)域在城市中的位置、單個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域中的位置”。而只有零售業(yè)蓬勃的城市，商鋪才值得投資。
與商場(chǎng)里的商鋪相比，臨街商鋪無(wú)疑更具優(yōu)勢(shì)，它意味著擁有更多客流。反之，商城里的商鋪則更多地依賴(lài)發(fā)展商的規(guī)劃和管理能力，設(shè)計(jì)和管理上的失誤都會(huì)直接影響商鋪的投資價(jià)值。
很多消費(fèi)者存在一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為越靠近城中心位置越好，事實(shí)卻并非如此。有些臨著城市的快速路讓人群不便在此停留，商街門(mén)前也沒(méi)有足夠的行人步行空間，客流的缺乏會(huì)使處在這種地段的商鋪產(chǎn)生高空置率。楊廣安說(shuō)，地理上的好位置不是絕對(duì)的，還要考慮其能否留住客群，畢竟，“消費(fèi)群體的存在才決定了商鋪價(jià)值�！�
為什么lv等世界頂級(jí)品牌的旗艦店選擇開(kāi)在國(guó)貿(mào)而不是王府井大街？答案很簡(jiǎn)單：王府井的主流消費(fèi)是旅游消費(fèi)，消費(fèi)群體是全國(guó)各地來(lái)京旅游的人們，整體消費(fèi)力偏低，而國(guó)貿(mào)是全北京跨國(guó)企業(yè)集中度最高的地區(qū)，它的消費(fèi)群體主要由cbd白領(lǐng)精英組成，高檔次的品牌商業(yè)自然成為主流。
楊廣安認(rèn)為，雖然好的地段是商業(yè)成功的絕對(duì)前提，但盲目相信地段而忽略了其對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群體，也是選擇商鋪的大忌。
計(jì)算商鋪投資回報(bào)率有技巧
評(píng)判商鋪投資的最重要指標(biāo)莫過(guò)于投資回報(bào)率，而它的算法并不深?yuàn)W。業(yè)內(nèi)人士楊廣安介紹，能否實(shí)現(xiàn)發(fā)展商預(yù)期的投資回報(bào)率，只需要把幾個(gè)環(huán)節(jié)串連起來(lái)進(jìn)行計(jì)算。
先選好地段，在理解了這個(gè)區(qū)域的主流消費(fèi)群體之后，判斷區(qū)域的主要業(yè)態(tài)，再回過(guò)頭來(lái)看一個(gè)商鋪的價(jià)格，按12年收回成本來(lái)計(jì)算租金，看看這樣的租金水平對(duì)應(yīng)的業(yè)態(tài)能否承受，如果租金價(jià)格不能為區(qū)域的主流業(yè)態(tài)所接受，那么很可能造成鋪位空置，投資回報(bào)自然無(wú)從談起。“幫商鋪的承租人算算賬，租金、水電、經(jīng)營(yíng)成本這些基本的成本要多少錢(qián)，推算他能承受的租金，看和發(fā)展商告訴你的租金水平是否吻合。”只要是街鋪就有升值的空間，但選擇的依據(jù)是，承租人的賬能不能算得過(guò)來(lái)，這決定了商鋪投資者的投資和回報(bào)能否成正比。
商鋪如何選擇好的管理地址 [篇2]
貿(mào)易流動(dòng)頻率高的地區(qū)
這種地區(qū)通常也是貿(mào)易中央、鬧市區(qū)，貿(mào)易流動(dòng)頻繁地區(qū)，則營(yíng)業(yè)額必定較高。這樣的店址那就所謂“寸金之地”。在這類(lèi)地區(qū)，物流快，對(duì)衣飾業(yè)來(lái)說(shuō)，衣飾的潮流趨勢(shì)很快，假如商品活動(dòng)慢，則有可能在衣飾沒(méi)賣(mài)出去前就過(guò)期啦，因此貿(mào)易流動(dòng)頻繁的地區(qū)對(duì)衣飾店店址的`選擇來(lái)說(shuō)是絕佳的地點(diǎn)。
人口密度高的地區(qū)
在居民區(qū)四周開(kāi)店，人口比較集中，人口密度較高，則人們到店里的頻率相對(duì)高，生意好做。在這類(lèi)地區(qū)，各春秋層和社會(huì)階層的人都有。則對(duì)賣(mài)各種款式或類(lèi)型的衣飾的選擇比較輕易，都會(huì)有較多的顧客。而且，因?yàn)槿丝诘幕顒?dòng)量一直都很大的地區(qū)，輕易控制天天的銷(xiāo)售額，所以銷(xiāo)售額不會(huì)驟起驟落，能夠保證服裝店鋪不亂而豐厚的收入。
客流量多的街道
服裝店鋪處在這類(lèi)街道上，客流量大，光顧服裝店鋪的顧客就相對(duì)多。但要考慮街道哪邊客流量大，還有幾個(gè)地形或交通的影響，以選擇最優(yōu)地點(diǎn)。對(duì)幾個(gè)客流量多，但由于是交通要道，客流都是上放工的方面，則不是衣飾店的最好選擇。
交通便利的地區(qū)
要交通便利，顧客才愿意光顧，愿意坐車(chē)去。通常來(lái)說(shuō)，四周有汽車(chē)站，或顧客能夠步行不到20分鐘的路程就可到達(dá)的服裝店鋪是最優(yōu)的。
同類(lèi)服裝店鋪會(huì)萃的街區(qū)
對(duì)衣飾這類(lèi)選購(gòu)性商品，若能集中在某一地段或街區(qū)，則更能招攬顧客。由于經(jīng)營(yíng)同類(lèi)商品的服裝店鋪好些，顧客可在這里有更多的機(jī)會(huì)進(jìn)行比較和選擇。例成都的科甲巷一條街，是成都高檔服裝的聚散地，生意相稱(chēng)火爆東玉龍街，是皮衣一條街，天色轉(zhuǎn)涼或寒冬將至?xí)r，選購(gòu)皮衣的人都要來(lái)這里走走，生意興隆自不必說(shuō)。
通常來(lái)說(shuō)，具有兩個(gè)以上前提的地區(qū)那就好的地點(diǎn)，假如能全部具有則是最佳的店址。但具有這些前提的地點(diǎn)通常房錢(qián)都會(huì)相稱(chēng)高。店主不要被較高的房租嚇倒，而要當(dāng)真分析投入這筆資金能帶來(lái)多大效益。通常只要開(kāi)店構(gòu)想對(duì)啦，都是高投入高回報(bào)，因此要舍得在店址上投資。
所以，花大錢(qián)開(kāi)個(gè)大服裝店鋪，不如花大錢(qián)找一個(gè)好店址。當(dāng)然，高房錢(qián)增加啦經(jīng)營(yíng)本錢(qián)，也增加啦經(jīng)營(yíng)壓力和風(fēng)險(xiǎn)，一定得好好盤(pán)算投資項(xiàng)目，看空間能否做黃金旺鋪的生意。假如沒(méi)金剛鉆，就不要攬瓷器活。假如其實(shí)是初期資金不足，且其他地區(qū)也還有好店址，只要能經(jīng)營(yíng)得當(dāng)，也一樣有利可圖。
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