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集體土地租賃合同糾紛案例分析
張雷律師按:楊先生和青浦區(qū)白鶴鎮(zhèn)的一個(gè)村民委員會(huì)簽訂了土地租賃合同,用于建設(shè)堆場(chǎng)并將該堆場(chǎng)再次出租以收取租金。2010年五月份,楊先生承租的該土地遭遇拆遷,而村民委員會(huì)僅僅補(bǔ)償楊先生很少的補(bǔ)償款。楊先生咨詢張雷律師,他和村委會(huì)簽訂的土地租賃合同難道是無效的嗎?自己已經(jīng)在該土地上投資了幾百萬,拆遷過程中能夠獲得多少補(bǔ)償?張雷律師審閱材料后,指出該租用集體土地的租賃合同本身是無效的,楊先生面臨拆遷會(huì)有很大的利益損失。于是給楊先生講解了一個(gè)同是青浦區(qū)法院作出的判決。
房產(chǎn)律師提示:集體土地、村民委員會(huì)、租賃合同、合同效力、上海房產(chǎn)律師
【案情介紹】
2008年5月4日,楊先生和青浦某鎮(zhèn)的村民委員會(huì)簽訂了《財(cái)產(chǎn)租賃合同》,約定了楊先生向該村民委員會(huì)租賃76畝土地用于堆放物品。合同約定租賃期限是2008年6月1日到2013年5月30日,租金是每畝7000元/年。
該合同約定:由楊先生負(fù)責(zé)該堆場(chǎng)推平工作和地面基礎(chǔ)設(shè)施。(案件焦點(diǎn)由此產(chǎn)生)
合同簽訂后楊先生積極履行,不但按約支付土地租金,還與某工程單位簽訂了《土地平整鋪設(shè)協(xié)議》。約定:工程總面積為76畝,每平方米16元。合同訂立后,案外人就對(duì)該土地進(jìn)行了平整和鋪設(shè)。(該費(fèi)用是楊先生的損失)
平整土地后不久,青浦區(qū)房屋土地管理局向該村民委員會(huì)出具了限期責(zé)令改正通知書,載明“你單位未經(jīng)批準(zhǔn)擅自將你村76畝土地出租給楊某作為堆場(chǎng),違反了《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定,責(zé)令你單位在2008年6月5日前改正上述違法行為,逾期不改正,我局將作出進(jìn)一步行政處罰�!保ê贤荒芾^續(xù)履行)
眼見租賃土地用于建設(shè)廠房的目的無法實(shí)現(xiàn),楊先生向法院提起了訴訟,要求1確認(rèn)雙方簽訂的財(cái)產(chǎn)租賃合同無效,2村委會(huì)向楊先生返還租金,3村委會(huì)賠償楊先生平整土地的經(jīng)濟(jì)損失36萬元。(按照無效合同的法律效果提起訴訟請(qǐng)求)
【案件思考】
和村委會(huì)簽訂的租賃土地用于建設(shè)堆場(chǎng)的租賃合同是否有效?
租賃合同無效后,村委會(huì)是否應(yīng)當(dāng)賠償楊先生的損失?
【法庭判決】
法庭審理后認(rèn)為,雙方簽訂的《財(cái)產(chǎn)租賃合同》雖然是雙方真實(shí)意思的表示,但是違反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定,因此無效。合同簽訂后,該村委會(huì)將土地交付給楊先生使用,楊先生對(duì)該土地進(jìn)行了平整鋪設(shè)工程。按照合同無效的法律效果處理,楊先生應(yīng)當(dāng)向該村委會(huì)支付土地使用費(fèi),使用費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)參照合同約定的金額。(合同無效,恢復(fù)原狀、不當(dāng)?shù)美?/p>
因該土地是農(nóng)民集體所有的土地,其使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),雙方簽訂合同時(shí)對(duì)該土地的性質(zhì)都是明知的,因此合同無效的結(jié)果應(yīng)當(dāng)由雙方各自承擔(dān)過錯(cuò),村委會(huì)相對(duì)于楊先生應(yīng)當(dāng)承擔(dān)更多的過錯(cuò)責(zé)任。(有過錯(cuò)的,賠償損失)
據(jù)此判決,該租賃合同無效,楊先生將土地返還給該村委會(huì)并繳納已經(jīng)使用期間的使用費(fèi),村委會(huì)賠償原告土地平整損失17萬元。
【法理延伸】
張雷律師認(rèn)為,《土地管理法》第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)……”,該條款屬于法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定,違反該套款的合同無效。國家對(duì)農(nóng)民集體所有的土地用途嚴(yán)格管制,租用集體所有的土地用于堆場(chǎng)的合同無效。
合同無效后,按照《合同法》第五十八條的規(guī)定有合同無效的法律效果。具體就是恢復(fù)原狀,有過錯(cuò)的賠償對(duì)方因合同無效而受到的損失。楊先生用36萬元進(jìn)行土地平整,對(duì)此損失自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分,同時(shí)基于村委會(huì)的過錯(cuò)明顯大于楊先生的過錯(cuò),因此對(duì)此損失法庭最終判決村委會(huì)賠償楊先生損失17萬元。
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