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房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案（通用11篇）
為有力保證事情或工作開展的水平質(zhì)量，通常需要提前準(zhǔn)備好一份方案，方案的內(nèi)容多是上級(jí)對(duì)下級(jí)或涉及面比較大的工作，一般都用帶“文件頭”形式下發(fā)。方案要怎么制定呢？以下是小編精心整理的房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 1
為落實(shí)落細(xì)省委、省政府、市委、市政府的決策部署和工作要求，以更高的政治自覺、思想自覺、行動(dòng)自覺，全力做好房地產(chǎn)領(lǐng)域防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作，決定成立武功縣房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作專班，現(xiàn)將專班組成人員名單及有關(guān)事宜通知如下：
一、組織機(jī)構(gòu)
組長(zhǎng)：
副組長(zhǎng)：
成員：
專班負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)解決房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作，專班下設(shè)辦公室，辦公室主任由縣住建局局長(zhǎng)張波林同志兼任、副主任由縣自然資源局局長(zhǎng)任軍委、縣信訪局局長(zhǎng)梁軍剛同志擔(dān)任，具體負(fù)責(zé)組織落實(shí)和協(xié)調(diào)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解各項(xiàng)工作。
二、職責(zé)任務(wù)
1.領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。綜合協(xié)調(diào)穩(wěn)妥處理房地產(chǎn)領(lǐng)域積案問題，督促相關(guān)部門解決群眾上訪問題。對(duì)領(lǐng)導(dǎo)小組安排給相關(guān)單位任務(wù)進(jìn)行督查督辦，對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及違法的人或單位及時(shí)協(xié)調(diào)公安部門，依法處理，完成領(lǐng)導(dǎo)交辦相關(guān)事宜。
2.縣自然資源局。參照自然資源部《關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》《咸陽(yáng)市處置國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題的意見》等相關(guān)文件精神，負(fù)責(zé)房屋辦證遺留問題工作的處理，負(fù)責(zé)提出完善用地手續(xù)的處置意見；負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃審批及驗(yàn)收情況進(jìn)行核查，完善手續(xù)；研究確定歷史遺留問題補(bǔ)繳土地出讓金的合理數(shù)額和繳納辦法；負(fù)責(zé)對(duì)已完善手續(xù)的項(xiàng)目，依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記；負(fù)責(zé)排查房地產(chǎn)領(lǐng)域“辦證難”問題等任務(wù)；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處置因集中供熱供應(yīng)等方面引起的信訪問題，督促項(xiàng)目單位整改完善等任務(wù)。
3.縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。負(fù)責(zé)研究確定對(duì)歷史遺留項(xiàng)目完善消防審查手續(xù)的處置意見；負(fù)責(zé)研究確定對(duì)因開發(fā)企業(yè)和施工方經(jīng)濟(jì)糾紛等原因不能進(jìn)行綜合驗(yàn)收的項(xiàng)目，完善竣工驗(yàn)收手續(xù)的處置意見；負(fù)責(zé)商品房買賣合同網(wǎng)簽備案工作；負(fù)責(zé)排查房地產(chǎn)領(lǐng)域信訪突出問題，并進(jìn)行分類梳理，建立臺(tái)賬；負(fù)責(zé)核查房屋維修資金繳存情況并進(jìn)行追繳等任務(wù)。負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處置因集中天然氣供應(yīng)等方面引起的信訪問題，督促項(xiàng)目單位整改完善等任務(wù)。
4.縣信訪局。負(fù)責(zé)針對(duì)梳理出來(lái)的房地產(chǎn)領(lǐng)域突出問題，拿出解決方案，提交領(lǐng)導(dǎo)小組討論，并推動(dòng)解決；綜合協(xié)調(diào)穩(wěn)妥處理房地產(chǎn)領(lǐng)域積案問題，做好業(yè)主的接待和政策宣傳與思想教育，引導(dǎo)其理性上訪、依法維權(quán)，堅(jiān)決杜絕業(yè)主來(lái)市赴省進(jìn)京上訪等任務(wù)。
5.縣行政審批服務(wù)局。負(fù)責(zé)對(duì)問題項(xiàng)目需補(bǔ)交城市配套費(fèi)的提出解決意見，對(duì)符合歷史遺留問題處置要求的，按報(bào)建對(duì)應(yīng)期收費(fèi)政策標(biāo)準(zhǔn)征繳城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。負(fù)責(zé)核查并提供項(xiàng)目單位的工商登記情況，會(huì)同專班有關(guān)部門加強(qiáng)涉險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)變更管理。
6.縣城市管理執(zhí)法局。負(fù)責(zé)對(duì)縣自然資源局認(rèn)定并提出處置意見的違法建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行處罰；負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域其他違法違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行處罰等任務(wù)。
7.縣稅務(wù)局。負(fù)責(zé)核查項(xiàng)目單位繳稅情況，提出問題項(xiàng)目稅務(wù)解決意見，對(duì)欠繳稅款的項(xiàng)目進(jìn)行追繳等任務(wù)。
8.縣人防辦。負(fù)責(zé)研究確定歷史遺留問題人防工程建設(shè)的審查、驗(yàn)收政策；負(fù)責(zé)督促項(xiàng)目單位整改完善等任務(wù)。
9.縣市場(chǎng)監(jiān)管局。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)及中介機(jī)構(gòu)使用虛假?gòu)V告宣傳誤導(dǎo)消費(fèi)者等違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。
10.縣委網(wǎng)信辦。負(fù)責(zé)做好房地產(chǎn)領(lǐng)域涉嫌網(wǎng)絡(luò)輿情信息監(jiān)測(cè)，指導(dǎo)涉事單位做好輿情應(yīng)對(duì)處置等工作。
11.縣司法局。負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域積案問題專項(xiàng)整治工作中涉法問題，做好法律咨詢及解答工作等任務(wù)。
12.縣法院。負(fù)責(zé)保證企業(yè)、債權(quán)人、業(yè)主利益合理處置，消除社會(huì)問題；負(fù)責(zé)按照法律規(guī)定提供司法保障等任務(wù)。
13.縣公安局。負(fù)責(zé)維護(hù)縣委、縣政府和相關(guān)部門，單位正常信訪秩序，堅(jiān)決杜絕在大門口聚集上訪，對(duì)違法上訪及時(shí)，迅速、果斷處理；負(fù)責(zé)對(duì)涉嫌侵占、挪用購(gòu)房人契稅、房屋維修專項(xiàng)資金等違法犯罪行為進(jìn)行調(diào)查偵辦；負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域其他違法犯罪行為進(jìn)行調(diào)查偵辦等任務(wù)。
14.普集街道辦。落實(shí)屬地管理責(zé)任、負(fù)責(zé)對(duì)轄區(qū)內(nèi)的'上訪人員進(jìn)行政策宣傳和思想教育，引導(dǎo)其理性上訪、依法維權(quán)。
15.縣人社局。及時(shí)協(xié)調(diào)解決農(nóng)民工工資兌付問題，采取得力措施堅(jiān)決落實(shí)分級(jí)穩(wěn)控責(zé)任，維護(hù)穩(wěn)定。
16.縣紀(jì)委監(jiān)委、縣委政法委。對(duì)有關(guān)部門落實(shí)工作專班任務(wù)進(jìn)行全環(huán)節(jié)督導(dǎo)，對(duì)整治過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的紀(jì)律作風(fēng)問題及時(shí)糾正，確保高質(zhì)量完成問題解決化解工作。
其它未盡事項(xiàng)結(jié)合各單位職責(zé)分工及房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解專班工作安排確定。
三、工作要求
（一）提高政治站位，夯實(shí)工作責(zé)任。各級(jí)各部門要切實(shí)增強(qiáng)責(zé)任感和緊迫感，強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和底線思維，充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解是打好防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)的重要內(nèi)容，是維護(hù)社會(huì)大局穩(wěn)定的現(xiàn)實(shí)需要。主要領(lǐng)導(dǎo)同志要帶頭包案，親自研究部署，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)，分包領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)責(zé)任單位要下沉一線，深入了解信訪問題來(lái)龍去脈，廣泛收集社情民意，跟蹤督辦各個(gè)環(huán)節(jié)。
�。ǘ﹫�(jiān)持問題導(dǎo)向，勇于擔(dān)當(dāng)作為。在處理問題過(guò)程中，要找準(zhǔn)問題癥結(jié)，理清工作思路，依法依規(guī)穩(wěn)妥處理。一手化解存量，一手嚴(yán)防增量，要按照“依法依規(guī)，尊重歷史。面對(duì)現(xiàn)實(shí)，妥善解決”的大原則，堅(jiān)持“把解決群眾辦證難，入住難問題與處理開發(fā)建設(shè)單位違法違規(guī)行為相分離”“把為群眾先行辦證與開發(fā)建設(shè)單位稅費(fèi)征繳相分離”的兩相分離原則，為群眾敢于擔(dān)當(dāng)，為實(shí)際大膽容缺，依次化解民生發(fā)展難題。
（三）密切協(xié)調(diào)配合，增強(qiáng)運(yùn)轉(zhuǎn)效能。各部門按照各自職能分工各負(fù)其責(zé)、各盡其職，加強(qiáng)橫向協(xié)同和縱向聯(lián)動(dòng)，建立協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，系統(tǒng)推進(jìn)化解問題。堅(jiān)持“一類一策、一盤一策，一企一策”，做到一個(gè)問題一套方案，提高問題解決化解效率，對(duì)因土地出讓，規(guī)劃審批、消防驗(yàn)收、市場(chǎng)交易等原因造成的在建“樓盤爛尾”“入住難”“辦證難”等群眾信訪投訴集中的問題，做好政策指導(dǎo)，決不允許扯皮推諉而回避矛盾，決不允許簡(jiǎn)單粗暴而激化矛盾，決不允許明哲保身而上交矛盾.
�。ㄋ模﹪�(yán)肅工作紀(jì)律，強(qiáng)化督導(dǎo)問責(zé)。房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)防范化解專項(xiàng)整治，由縣紀(jì)委監(jiān)委全程進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)，對(duì)工作中不作為，亂作為，流于形式。走過(guò)場(chǎng)，有案不查、輕查輕處，甚至袒護(hù)企業(yè)違法違規(guī)行為的單位和個(gè)人嚴(yán)肅追究責(zé)任。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 2
為貫徹落實(shí)省委、省政府決策部署，扎實(shí)抓好我市房地產(chǎn)行業(yè)矛盾糾紛的化解穩(wěn)控工作，進(jìn)一步整頓和規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，現(xiàn)根據(jù)《海南省房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作方案》的工作要求，結(jié)合我市實(shí)際，制定本方案。
一、指導(dǎo)思想
結(jié)合全省存量國(guó)有建設(shè)用地專項(xiàng)清理處置、生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)專項(xiàng)檢查、海岸帶保護(hù)與開發(fā)專項(xiàng)檢查、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治、違法建筑專項(xiàng)整治、停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置、商品住宅項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處置等工作，強(qiáng)化政治意識(shí)，提高政治站位，扎實(shí)抓好房地產(chǎn)行業(yè)矛盾糾紛的化解穩(wěn)控工作，全力維護(hù)全省和諧穩(wěn)定的社會(huì)大局。
二、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)
文昌市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范領(lǐng)導(dǎo)小組要全面排查房地產(chǎn)行業(yè)矛盾糾紛，具體梳理各項(xiàng)目存在問題，采取有效措施，妥善化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，積極消除不穩(wěn)定問題和隱患。
三、各部門職責(zé)
（一）政法部門負(fù)責(zé)牽頭組織開展對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)矛盾糾紛的排查，落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)處置、輿論監(jiān)控、社會(huì)面管控“三同步”要求，做好維穩(wěn)預(yù)案，確保社會(huì)穩(wěn)定。
�。ǘ┓ㄔ翰块T負(fù)責(zé)對(duì)涉及司法查封的房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)一步全面清理，大力解決債務(wù)和司法查封的“麻花結(jié)”，同時(shí)加快建立法院、房管、不動(dòng)產(chǎn)登記等部門關(guān)于司法查封和抵押房屋信息共享和實(shí)時(shí)反饋機(jī)制。
�。ㄈ﹪�(guó)土、規(guī)劃部門負(fù)責(zé)涉及土地、規(guī)劃、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記等方面房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作，依法處置土地、規(guī)劃等方面違法違規(guī)行為，完善相關(guān)手續(xù)。
生態(tài)環(huán)境保護(hù)部門負(fù)責(zé)涉及環(huán)保問題，特別是受鄰避效應(yīng)影響方面房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
�。ㄋ模┳〗ú块T負(fù)責(zé)違法違規(guī)銷售、網(wǎng)簽備案、工程質(zhì)量、竣工驗(yàn)收、延期交房、物業(yè)管理等方面房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
稅務(wù)部門負(fù)責(zé)涉及依法開展稅費(fèi)征繳等方面房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
公安部門負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目涉及惡意欺詐、一房多賣、非法變賣查封財(cái)產(chǎn)等違法行為依法立案查處。
信訪部門負(fù)責(zé)做好涉房地產(chǎn)項(xiàng)目群眾來(lái)信及來(lái)訪接待工作，協(xié)調(diào)相關(guān)部門化解矛盾糾紛，防止上訪群眾尋釁滋事和矛盾激化引發(fā)群體性的事件，匯總上訪群眾訴求和動(dòng)態(tài)。
四、處置步驟
�。ㄒ唬┡挪殡A段（20xx年3月31日前）。
各責(zé)任單位要強(qiáng)化責(zé)任擔(dān)當(dāng)，進(jìn)一步對(duì)本市房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾糾紛進(jìn)行全面排查和動(dòng)態(tài)排查，并逐一建立臺(tái)賬。對(duì)已經(jīng)發(fā)生的矛盾糾紛積極化解，對(duì)有苗頭、處于醞釀階段的矛盾提前防范。
�。ǘ┨幹秒A段（20xx年6月1日-20xx年6月30日）。
根據(jù)排查摸底情況，采取一個(gè)項(xiàng)目問題、一個(gè)領(lǐng)導(dǎo)、一個(gè)班子、一套措施、一抓到底的“五個(gè)一”措施，落實(shí)責(zé)任單位和具體責(zé)任人，明確處置措施和處置期限等，必須在保持社會(huì)穩(wěn)定的情況下開展處置。要防止違法違規(guī)行為合法化，并結(jié)合實(shí)際情況分類處理。同時(shí)，要舉一反三，依法行政，規(guī)范管理，避免在開展房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作的同時(shí)，出現(xiàn)新的問題和不穩(wěn)定情況。
五、工作要求
（一）壓實(shí)主體責(zé)任。各責(zé)任單位要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，全力以赴，攻堅(jiān)克難，不折不扣完成工作任務(wù)，切實(shí)排查解決房地產(chǎn)行業(yè)矛盾糾紛問題。市政法委、法院、公安、稅務(wù)、國(guó)土、規(guī)劃、住建等部門要各司其職，密切配合，共同做好房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
�。ǘ┖狭ζ平怆y題。各責(zé)任單位要建立存在風(fēng)險(xiǎn)防范問題的房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)臺(tái)賬，逐個(gè)項(xiàng)目制定對(duì)策，采取“五個(gè)一”措施，加快推進(jìn)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作。同時(shí)，每月要將房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作進(jìn)展、存在問題、工作建議等情況及時(shí)報(bào)送至市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。
�。ㄈ┘訌�(qiáng)工作銜接。各職責(zé)部門要在加強(qiáng)與存量國(guó)有建設(shè)用地專項(xiàng)清理處置、生態(tài)保護(hù)紅線區(qū)專項(xiàng)檢查、海岸帶保護(hù)與開發(fā)專項(xiàng)檢查、城鄉(xiāng)環(huán)境綜合整治、違法建筑專項(xiàng)整治、停緩建房地產(chǎn)項(xiàng)目處置、商品住宅項(xiàng)目不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處置等工作銜接的`基礎(chǔ)上，有效推進(jìn)化解房地產(chǎn)業(yè)矛盾糾紛，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定。繼續(xù)推進(jìn)重大決策、重大項(xiàng)目社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，加大房地產(chǎn)方面的法制宣傳，引導(dǎo)業(yè)主依法理性維權(quán)，減少貪圖低價(jià)的盲目購(gòu)房行為，堅(jiān)決打擊小產(chǎn)權(quán)房和違法建筑。要落實(shí)“三同步”要求，堅(jiān)決防止房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)隱患問題與其他社會(huì)矛盾交織疊加、被惡意炒作利用、發(fā)酵引爆。
（四）健全體制機(jī)制。各職責(zé)部門要不斷強(qiáng)化創(chuàng)新意識(shí)，主動(dòng)作為，努力防范和化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。要真正解放思想，大力弘揚(yáng)敢闖敢試、敢為人先、埋頭苦干的特區(qū)精神，以自貿(mào)區(qū)（港）建設(shè)的國(guó)際視野，在創(chuàng)新房地產(chǎn)行業(yè)體制機(jī)制上主動(dòng)作為，探索商品房現(xiàn)售制度，優(yōu)化房地產(chǎn)交易登記制度，加快房地產(chǎn)行業(yè)誠(chéng)信體系建設(shè)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制，進(jìn)一步完善制度設(shè)計(jì)，促進(jìn)我市房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 3
為貫徹落實(shí)中央、省和黃岡市委、市政府關(guān)于堅(jiān)決打贏打好三大攻堅(jiān)戰(zhàn)的決策部署，切實(shí)加強(qiáng)政府債務(wù)管理，有效防范和化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《省人民政府關(guān)于規(guī)范政府舉債融資行為防范和化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)施意見》（鄂政發(fā)〔2017〕38號(hào)）、《湖北省防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案》和《黃岡市防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)工作方案》要求，結(jié)合武穴實(shí)際，制訂本實(shí)施方案。
一、總體目標(biāo)
全面摸清政府債務(wù)底數(shù)，準(zhǔn)確把握債務(wù)性質(zhì)、分類，摸清融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)償債能力；政府債務(wù)規(guī)模與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相適應(yīng)。舉債方式規(guī)范、期限結(jié)構(gòu)合理、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控；分類化解債務(wù)方案切實(shí)可行，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到緩釋；債務(wù)管理各項(xiàng)機(jī)制進(jìn)一步完善，徹底遏制違法違規(guī)舉債行為。
總體目標(biāo)分三步走：一是到20xx年底前，全面摸清存量債務(wù)規(guī)模，政府舉債融資行為有效規(guī)范，防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作機(jī)制基本建立；20xx年7月4日前全面完成債務(wù)清理工作；20xx年8月底前，各平臺(tái)公司、事業(yè)單位完成本單位防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體工作方案和中長(zhǎng)期償債規(guī)劃；20xx年9月底前，完成債務(wù)專項(xiàng)審計(jì)工作；20xx年12月底前，融資平臺(tái)公司完成轉(zhuǎn)型工作，建立債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、預(yù)警機(jī)制，將防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作納入年度黨政領(lǐng)導(dǎo)班子目標(biāo)考核管理。二是到20xx年底前，政府債務(wù)規(guī)模合理適度，融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)、有關(guān)事業(yè)單位債務(wù)增量得到有效控制，隱性債務(wù)得到有效遏制。三是到20xx年底前，政府債務(wù)率保持在預(yù)警線內(nèi)，政府隱性債務(wù)存量逐步化解，債務(wù)管理長(zhǎng)效機(jī)制全面建立。
二、重點(diǎn)任務(wù)
�。ㄒ唬┤婷鍌鶆�(wù)底數(shù)
1.突出問題。融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)隱性債務(wù)數(shù)額較大、底數(shù)不實(shí)、償債責(zé)任不明；債務(wù)數(shù)據(jù)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)不到位；政府資產(chǎn)負(fù)債情況不清。
2.工作目標(biāo)。摸清政府債務(wù)規(guī)模、結(jié)構(gòu)；實(shí)現(xiàn)對(duì)債務(wù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)和統(tǒng)計(jì)分析；準(zhǔn)確掌握政府資產(chǎn)負(fù)債情況。
3.具體措施。一是進(jìn)一步摸清債務(wù)底數(shù)。在前期初步摸底的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步查缺補(bǔ)漏，并逐筆登記債務(wù)信息，把債務(wù)數(shù)據(jù)摸底工作做實(shí)做細(xì)。清理建設(shè)項(xiàng)目及土地等可償債資產(chǎn)情況，厘清債務(wù)與資產(chǎn)的對(duì)應(yīng)關(guān)系。對(duì)2015年1月1日后融資平臺(tái)舉借的債務(wù)組織自查自糾，對(duì)存在的問題按政策整改到位。全面清理工作于20xx年7月4日前完成，報(bào)市政府審定后報(bào)省財(cái)政廳。
債務(wù)統(tǒng)計(jì)具體范圍包括，截至2017年12月31日，納入財(cái)政部債務(wù)系統(tǒng)的政府債務(wù)，政府和社會(huì)資本合作（PPP）項(xiàng)目等涉及的以后年度財(cái)政支出責(zé)任（以下簡(jiǎn)稱“財(cái)政支出責(zé)任”），武穴市城發(fā)集團(tuán)、武穴市國(guó)投房地產(chǎn)投資有限公司等市級(jí)各融資平臺(tái)公司（以下簡(jiǎn)稱“市級(jí)各融資平臺(tái)公司”）等國(guó)有企業(yè)債務(wù)，醫(yī)院、學(xué)校等事業(yè)單位債務(wù)。二是完善統(tǒng)計(jì)報(bào)告制度。對(duì)各類債務(wù)增減變化情況，適時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整，按季度分類匯總市本級(jí)、鎮(zhèn)處數(shù)據(jù)，做好數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析。編制權(quán)責(zé)發(fā)生制的政府綜合財(cái)務(wù)報(bào)告，全面反映政府資產(chǎn)負(fù)債、收入費(fèi)用、運(yùn)行成本等情況。三是開展專項(xiàng)審計(jì)。市審計(jì)局組織對(duì)各類債務(wù)情況進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)，審計(jì)結(jié)果向市政府報(bào)告。專項(xiàng)審計(jì)工作于20xx年9月25日前完成。
�。ǘ┓�(wěn)妥化解存量債務(wù)
1.突出問題。償債責(zé)任落實(shí)不夠；融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)債務(wù)化解工作規(guī)劃不具體，償債資金不落實(shí)；債務(wù)項(xiàng)目資產(chǎn)管理和償債資金統(tǒng)籌不到位等現(xiàn)象。
2.工作目標(biāo)。納入債務(wù)系統(tǒng)的政府債務(wù)按期足額償還，財(cái)政支出責(zé)任按期履約支付；融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)存量債務(wù)按期足額兌付，3年內(nèi)明顯下降，中長(zhǎng)期債務(wù)償還有穩(wěn)定可預(yù)期的資金來(lái)源；事業(yè)單位債務(wù)穩(wěn)步化解。
3.具體措施。
（1）明確責(zé)任主體。市級(jí)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)舉借、誰(shuí)償還”的原則，由分管市領(lǐng)導(dǎo)督辦，具體主管部門和舉借債務(wù)的企事業(yè)單位負(fù)責(zé)落實(shí)。市級(jí)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控的重點(diǎn)是市級(jí)各融資平臺(tái)公司，每個(gè)公司應(yīng)制定本企業(yè)防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的具體工作方案，提出風(fēng)險(xiǎn)防控和債務(wù)化解措施責(zé)任清單，明確償債資金來(lái)源和時(shí)限等。公司要對(duì)存量債務(wù)按照債務(wù)類型、到期時(shí)限、項(xiàng)目類型逐項(xiàng)分析，棚戶區(qū)改造單個(gè)項(xiàng)目收支差異不能過(guò)大，整體棚改項(xiàng)目收支平衡。公益性項(xiàng)目債務(wù)要重新核算債務(wù)對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目資產(chǎn)、項(xiàng)目收入、財(cái)政撥款、土地收入返還等，確定資債相抵之后的差額，對(duì)差額部分提出具體化解措施。融資平臺(tái)公司制定化解方案時(shí)，不能全盤依賴政府，要充分挖掘公司本身的資產(chǎn)、資源，開拓經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，提升造血功能，努力在公司內(nèi)部化解一部分。
�。�2）分類制定3-5年中長(zhǎng)期償債規(guī)劃。結(jié)合債務(wù)償還期限和規(guī)模，由各償債主體對(duì)政府債務(wù)、市級(jí)各融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)債務(wù)、事業(yè)單位債務(wù)分別制定中長(zhǎng)期償債規(guī)劃，其中，對(duì)政府債務(wù)明確相關(guān)財(cái)政支出責(zé)任。一是將政府債務(wù)全部納入預(yù)算管理。將一般債務(wù)收支納入一般公共預(yù)算管理，將專項(xiàng)債務(wù)收支納入政府性基金預(yù)算管理，將政府和社會(huì)資本合作項(xiàng)目中的財(cái)政補(bǔ)貼等支出按性質(zhì)納入相應(yīng)政府預(yù)算管理。建立債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急補(bǔ)償資金，防范政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。二是對(duì)市級(jí)各融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)債務(wù)，厘清負(fù)債來(lái)源，分類處置公益性負(fù)債和經(jīng)營(yíng)性負(fù)債。對(duì)經(jīng)營(yíng)性負(fù)債，通過(guò)統(tǒng)籌經(jīng)營(yíng)收入、處置資產(chǎn)收入等途徑籌措償債資金。對(duì)公益性負(fù)債，通過(guò)盤活存量資產(chǎn)、引入社會(huì)資本合作、注入經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)或特許經(jīng)營(yíng)權(quán)、政府債務(wù)置換等方式逐步化解。市級(jí)各融資平臺(tái)公司應(yīng)全面梳理資金、資產(chǎn)、資源狀況以及對(duì)應(yīng)的債務(wù)余額并編制償債計(jì)劃，分類落實(shí)償債資金來(lái)源，構(gòu)建階段性資金流有序償還區(qū)間債務(wù)的閉環(huán)運(yùn)行機(jī)制，提前規(guī)劃并妥善化解存量債務(wù)。重點(diǎn)是全面摸清武穴城區(qū)土地資產(chǎn)、棚戶區(qū)改造安置房和土地資產(chǎn)，合理評(píng)估存量土地資產(chǎn)價(jià)值和新增建設(shè)用地未來(lái)市場(chǎng)價(jià)值，推動(dòng)土地整理開發(fā)、規(guī)劃調(diào)整和優(yōu)化、有序供應(yīng)、有效變現(xiàn)。積極推進(jìn)市級(jí)經(jīng)營(yíng)性國(guó)有資產(chǎn)的清理整合利用，支持化解存量債務(wù)。做好市級(jí)各融資平臺(tái)公司資產(chǎn)資源的重新評(píng)估工作，使賬面價(jià)值與市場(chǎng)價(jià)值相匹配，提高資產(chǎn)價(jià)值和償債能力。三是對(duì)事業(yè)單位債務(wù)，主要通過(guò)事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)收入和項(xiàng)目收入逐步化解。事業(yè)單位作為債務(wù)償債主體，要制定具體償債計(jì)劃。并通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入、項(xiàng)目收入、資產(chǎn)盤活等形式逐步化解債務(wù)。
�。�3）建立債務(wù)交接制度。在政府換屆和主要負(fù)責(zé)人調(diào)整時(shí)，建立債務(wù)審計(jì)認(rèn)定和交接制度，明確劃分離任者和接任者經(jīng)濟(jì)責(zé)任范圍。
�。ㄈ﹪�(yán)格控制新增政府債務(wù)，堅(jiān)決遏制新增隱性債務(wù)
1.突出問題。政府投資建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)審批不嚴(yán)，建設(shè)投資超財(cái)政承受能力；相關(guān)部門還存在超越現(xiàn)階段承受能力謀劃項(xiàng)目的現(xiàn)象，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)靠高負(fù)債保增長(zhǎng)的沖動(dòng)沒有得到有效抑制；以擔(dān)保函、承諾函、安慰函等為融資平臺(tái)公司等企業(yè)提供擔(dān)保；通過(guò)融資平臺(tái)公司、PPP、政府購(gòu)買服務(wù)、政府投資基金等方式變相舉債。
2.工作目標(biāo)。政府公益性項(xiàng)目審批立項(xiàng)科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范；政府債務(wù)余額不超過(guò)省核定的限額，政府債務(wù)率保持在預(yù)警線內(nèi)；債務(wù)率保持在預(yù)警線內(nèi)；新增或有債務(wù)嚴(yán)格限定在依法擔(dān)保的外債之內(nèi)；隱性債務(wù)規(guī)模不再增加；PPP、政府購(gòu)買服務(wù)、政府投資基金運(yùn)作規(guī)范。20xx年除依法擔(dān)保外債之外的或有債務(wù)基本消化。
3.具體措施。一是嚴(yán)格項(xiàng)目審批和投資計(jì)劃審核。將已立項(xiàng)審批的政府公益性項(xiàng)目融資統(tǒng)一納入政府債務(wù)管理體系。重點(diǎn)審核項(xiàng)目投資是否符合財(cái)政承受能力、資金來(lái)源是否明確，資本金是否屬于借貸資金，比例是否符合相關(guān)政策規(guī)定。對(duì)沒有預(yù)算資金安排和在限額內(nèi)舉債融資外的項(xiàng)目，一律不予立項(xiàng)。對(duì)沒有明確預(yù)算資金來(lái)源或通過(guò)違規(guī)舉債獲得資金的，一律不得申報(bào)和審批。對(duì)脫離實(shí)際、好高騖遠(yuǎn)、過(guò)度負(fù)債的各類“政績(jī)工程”“形象工程”，一律不予立項(xiàng)。對(duì)沒有經(jīng)過(guò)財(cái)政承受能力審查、資源來(lái)源審查就給予立項(xiàng)的，一律按照相關(guān)追責(zé)問責(zé)辦法移交紀(jì)檢監(jiān)察部門。對(duì)長(zhǎng)期未開工的資金趴窩項(xiàng)目、已開工進(jìn)展緩慢項(xiàng)目、資金使用和管理不規(guī)范項(xiàng)目，及時(shí)收回資金或調(diào)整投資計(jì)劃。二是新建政府公益性項(xiàng)目實(shí)行預(yù)算管理。已立項(xiàng)審批的新建政府公益性項(xiàng)目支出應(yīng)納入預(yù)算管理，由市直部門進(jìn)行項(xiàng)目申報(bào)，財(cái)政統(tǒng)籌一般公共預(yù)算、政府性基金預(yù)算和政府債券資金及其他資金，按預(yù)算編報(bào)程序報(bào)批。教育、醫(yī)療衛(wèi)生等民生領(lǐng)域支出應(yīng)合理保障，堅(jiān)持盡力而為、量力而行，避免盲目提標(biāo)、互相攀比。市政府及相關(guān)部門不得將新建政府公益性項(xiàng)目轉(zhuǎn)嫁融資平臺(tái)公司等國(guó)有企業(yè)融資建設(shè)。三是依法舉借政府債務(wù)和提供擔(dān)保。新增政府債務(wù)應(yīng)在省核定的限額內(nèi)，通過(guò)政府債券方式舉借，并納入預(yù)算管理。除依法擔(dān)保的外債外，一律不得新增或有債務(wù)。嚴(yán)禁市直部門和各鎮(zhèn)處政府以任何形式為任何單位和個(gè)人的債務(wù)以任何方式提供擔(dān)保。四是規(guī)范PPP項(xiàng)目、棚改項(xiàng)目、政府購(gòu)買服務(wù)及政府投資基金管理。按照上級(jí)關(guān)于“每一年度全部PPP項(xiàng)目需要從預(yù)算中安排的支出責(zé)任，占一般公共預(yù)算支出比例應(yīng)當(dāng)不超過(guò)10%”等規(guī)定，優(yōu)化項(xiàng)目識(shí)別，科學(xué)規(guī)劃布局，加大PPP項(xiàng)目市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)力度，建立PPP債務(wù)“借、用、管、還”責(zé)任機(jī)制，規(guī)范PPP項(xiàng)目建設(shè)。建立PPP項(xiàng)目管理庫(kù)動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制，對(duì)不符合上級(jí)規(guī)范操作的項(xiàng)目予以清退，對(duì)PPP項(xiàng)目全生命周期財(cái)政支出責(zé)任實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管。在全力爭(zhēng)取國(guó)家棚改專項(xiàng)補(bǔ)助資金，積極申報(bào)棚改政策性貸款，加快推進(jìn)重點(diǎn)項(xiàng)目、重點(diǎn)區(qū)域的建設(shè)與改造的同時(shí)，按照中央確定的“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)使用、誰(shuí)償還”的原則，建立“借、用、管、還”的管理機(jī)制和監(jiān)管制度，實(shí)現(xiàn)棚改項(xiàng)目總體收支平衡，風(fēng)險(xiǎn)可控。嚴(yán)格政府購(gòu)買服務(wù)目錄管理、預(yù)算管理和績(jī)效評(píng)價(jià)。推進(jìn)PPP與政府購(gòu)買服務(wù)信息公開。從嚴(yán)控制政府投資基金設(shè)立數(shù)量和規(guī)模，不在同一領(lǐng)域重復(fù)設(shè)立基金，對(duì)已設(shè)立的承諾投資本金不受損失或最低收益及其他明股實(shí)債類基金，清理排查并及時(shí)予以糾正。堅(jiān)決糾正民生等公共服務(wù)領(lǐng)域設(shè)立的政府投資基金。五是強(qiáng)化金融活動(dòng)監(jiān)管。市金融監(jiān)管部門應(yīng)督促金融機(jī)構(gòu)遵循審慎授信原則，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和防范，落實(shí)企業(yè)舉債準(zhǔn)入條件，審慎評(píng)估舉債人財(cái)務(wù)能力和還款來(lái)源。金融機(jī)構(gòu)為融資平臺(tái)公司等企業(yè)提供融資時(shí)，不得要求或接受市政府及所屬部門以擔(dān)保函、承諾函、安慰函等任何形式提供擔(dān)保。同時(shí)應(yīng)保護(hù)債務(wù)人合法權(quán)益，不隨意抽貸、斷貸，在不增加債務(wù)規(guī)模的前提下，適當(dāng)考慮展期等，支持企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。
�。ㄋ模┘涌焱七M(jìn)融資平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型
1.突出問題。融資平臺(tái)公司承擔(dān)政府融資職能，存量債務(wù)規(guī)模較大、性質(zhì)復(fù)雜，償債壓力大、底數(shù)不清；發(fā)展轉(zhuǎn)型緩慢，目標(biāo)定位不清晰；市場(chǎng)化程度低，缺乏可持續(xù)發(fā)展和自我造血能力。
2.工作目標(biāo)。剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能；逐步實(shí)現(xiàn)融資平臺(tái)公司向城市綜合運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)軌。
3.具體措施。一是制定融資平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展工作方案。落實(shí)剝離融資平臺(tái)公司政府融資職能要求，將市級(jí)各融資平臺(tái)公司納入深化市屬國(guó)有企業(yè)改革總體安排，按照“一企一策”原則，制定轉(zhuǎn)型發(fā)展工作方案。兼有政府融資和公益性項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)職能的融資平臺(tái)公司，轉(zhuǎn)型為國(guó)有企業(yè)；具有相關(guān)專業(yè)資質(zhì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力較強(qiáng)、規(guī)模較大、管理規(guī)范的.融資平臺(tái)公司，轉(zhuǎn)化為一般企業(yè)；主要承擔(dān)公益性項(xiàng)目融資功能、沒有實(shí)質(zhì)性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的融資平臺(tái)公司，在妥善處理存量債務(wù)、資產(chǎn)和人員等基礎(chǔ)上依法清理注銷。二是支持推動(dòng)融資平臺(tái)公司轉(zhuǎn)型發(fā)展。按照“依托城市資源、盤活存量資產(chǎn)、借助資本市場(chǎng)、創(chuàng)新融資模式、精干高效運(yùn)營(yíng)”的要求，組建市城發(fā)集團(tuán)。做實(shí)做大做強(qiáng)“土地整理開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資與運(yùn)營(yíng)、城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、地產(chǎn)置業(yè)和資本經(jīng)營(yíng)”五大業(yè)務(wù)，著力培植和壯大目前已初具規(guī)模和急需成立的武穴市城投公司、建瓴公司、刊投公司、高新投公司和文旅投公司等五家市屬國(guó)有投資公司，加快推進(jìn)實(shí)體化轉(zhuǎn)型發(fā)展，構(gòu)建“定位更清晰、分工更明確、主業(yè)更突出、專業(yè)更強(qiáng)大、管理更規(guī)范、運(yùn)營(yíng)更高效、市場(chǎng)化程度高、投融資能力強(qiáng)”的武穴市城發(fā)集團(tuán)發(fā)展新格局。三是完善城市建設(shè)投融資機(jī)制。統(tǒng)籌預(yù)算內(nèi)資金、政府性基金、存量資金和相關(guān)專項(xiàng)資金，建立市區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施等公益性項(xiàng)目財(cái)政直接投入機(jī)制。通過(guò)增加專項(xiàng)補(bǔ)助，安排項(xiàng)目回購(gòu)，列支化債資金等方式有效化解已認(rèn)定的地方政府債務(wù)余額，在地方政府債券分配和置換債券指標(biāo)等方面予以適度傾斜。加強(qiáng)政府和社會(huì)資本合作論證，積極吸引社會(huì)資本參與建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。鼓勵(lì)對(duì)已建成的公益性、準(zhǔn)公益性資產(chǎn)采取股權(quán)轉(zhuǎn)讓、并購(gòu)、資產(chǎn)證券化等方式引入社會(huì)資本加快資金回籠。四是市政府及相關(guān)部門加強(qiáng)工作督導(dǎo)督辦。
（五）依法合規(guī)拓展融資渠道
l.突出問題。政府債務(wù)新增限額空間受限；專項(xiàng)債券額度不能滿足棚戶區(qū)改造、污水治理、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等重點(diǎn)領(lǐng)域融資需求；直接融資比重不高，融資機(jī)制不健全。
2.工作目標(biāo)。積極拓展限額空間；在限額空間內(nèi)努力爭(zhēng)取政府債券規(guī)模，特別是政府專項(xiàng)債券額度及品種;提高直接融資比重，創(chuàng)新投融資新機(jī)制。
3.具體措施。一是爭(zhēng)取政府債券額度和豐富專項(xiàng)債券品種。根據(jù)全市污水治理、廁所革命、棚戶區(qū)改造、黃黃高鐵等項(xiàng)目計(jì)劃，結(jié)合實(shí)際情況，積極向省爭(zhēng)取政府債券限額。二是拓展承債空間。增收節(jié)支，穩(wěn)步提高一般公共預(yù)算和政府性基金預(yù)算綜合財(cái)力，特別是進(jìn)一步加強(qiáng)國(guó)有土地出讓收支“宗地核算”工作，準(zhǔn)確核實(shí)土地收益，調(diào)整優(yōu)化支出科目，增加專項(xiàng)債券承債能力。三是提高直接融資比重。緊緊抓住長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶生態(tài)保護(hù)和綠色發(fā)展機(jī)遇，市政府及所屬部門、各有關(guān)企業(yè)圍繞工業(yè)園區(qū)綠色化改造、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、能源清潔高效利用等重點(diǎn)領(lǐng)域，認(rèn)真謀劃一批優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，積極向國(guó)家發(fā)改委爭(zhēng)取企業(yè)債券發(fā)行支持。
�。┩晟苽鶆�(wù)管理工作機(jī)制
1.突出問題。債務(wù)管理體制機(jī)制不完善；債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置機(jī)制不健全；相關(guān)部門和單位協(xié)同聯(lián)動(dòng)不夠等。
2.工作目標(biāo)。完善債務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)小組工作機(jī)制，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置機(jī)制，部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制，強(qiáng)化工作督辦、監(jiān)督檢查、責(zé)任追究。
3.具體措施。一是完善工作機(jī)制。完善市級(jí)政府性債務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)小組工作機(jī)制，領(lǐng)導(dǎo)小組及成員單位切實(shí)履行政府債務(wù)管理職能，重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)可能形成政府債務(wù)項(xiàng)目和以后年度財(cái)政支出責(zé)任事項(xiàng)的管理。二是建立應(yīng)急處置機(jī)制。完善我市政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)急處置預(yù)案，發(fā)生債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)，立即啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)，按照風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，實(shí)行分級(jí)響應(yīng)和分類處置。三是加強(qiáng)部門聯(lián)動(dòng)。建立政府辦、財(cái)政、審計(jì)、發(fā)改、教育、衛(wèi)計(jì)、國(guó)土、住建、交通、土地儲(chǔ)備中心、金融、人行、銀監(jiān)等跨部門聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理、國(guó)有資產(chǎn)管理、建設(shè)管理、土地管理、規(guī)劃管理、金融監(jiān)管與債務(wù)管理相結(jié)合，形成工作合力。四是加強(qiáng)工作督辦。對(duì)市級(jí)有關(guān)單位加強(qiáng)工作指導(dǎo)和督查，特別是將債務(wù)規(guī)模較大，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高的市級(jí)單位作為重點(diǎn)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的突出問題和薄弱環(huán)節(jié)，督促整改落實(shí)。五是完善監(jiān)督制度。市人大或其常委會(huì)每年聽取本級(jí)政府關(guān)于政府債務(wù)余額變動(dòng)情況、增減內(nèi)容及涉及債務(wù)的主要項(xiàng)目建設(shè)情況報(bào)告。主動(dòng)公開政府債務(wù)種類、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、期限、債權(quán)人等信息，接受社會(huì)監(jiān)督。將政府債務(wù)審計(jì)作為重要事項(xiàng)納入年度審計(jì)工作計(jì)劃。將債務(wù)的舉借、管理、使用、償還和風(fēng)險(xiǎn)管控情況納入黨政主要領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和離任審計(jì)范圍。六是嚴(yán)格責(zé)任追究。對(duì)政府債務(wù)“借、用、管、還”過(guò)程中的違法違規(guī)行為，發(fā)現(xiàn)一起、查處一起，嚴(yán)格追責(zé)。市直單位或部門在發(fā)現(xiàn)融資舉債違紀(jì)違法問題線索，應(yīng)以公文形式向紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)移送，包括移送的公函、線索來(lái)源及有關(guān)證據(jù)材料、其它需要移送的材料。
以上重點(diǎn)任務(wù)分解情況詳見附件2：《武穴市防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)任務(wù)分解表》
三、保障措施
�。ㄒ唬┘訌�(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。充分發(fā)揮市政府性債務(wù)管理領(lǐng)導(dǎo)小組作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、整體推進(jìn)、督促落實(shí)全市政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解工作。市政府是本地區(qū)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解責(zé)任主體。牢固樹立正確的政績(jī)觀，全面落實(shí)中央、省和黃岡市委、市政府的決策部署和工作要求，在建設(shè)和發(fā)展上堅(jiān)持盡力而為、量力而行。成立防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)指揮部，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，根據(jù)省、市要求，結(jié)合實(shí)際制定工作方案，方案要做到量化、細(xì)化、實(shí)化、深化。
�。ǘ⿵�(qiáng)化部門擔(dān)當(dāng)。各有關(guān)部門根據(jù)職責(zé)分工各司其責(zé)、協(xié)調(diào)推進(jìn)，確保防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)各項(xiàng)工作順利進(jìn)行，取得實(shí)效。財(cái)政部門作為政府債務(wù)歸口管理部門，要完善政府債務(wù)管理制度，做好債務(wù)規(guī)�？刂�、政府債券申報(bào)與轉(zhuǎn)貸、債務(wù)收支預(yù)算管理、統(tǒng)計(jì)分析和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，以及行政事業(yè)單位經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)清理與劃轉(zhuǎn)等工作；發(fā)展改革部門要加強(qiáng)政府投資計(jì)劃管理和項(xiàng)目審批；住建部門要做實(shí)城建項(xiàng)目計(jì)劃，確保項(xiàng)目投資與資金來(lái)源相匹配；國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)管部門要將融資平臺(tái)公司債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解和轉(zhuǎn)型發(fā)展納入深化國(guó)有企業(yè)改革總體安排，提出“一企一策”方案，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控和債務(wù)化解具體措施；規(guī)劃及國(guó)土資源部門要加強(qiáng)城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的銜接，科學(xué)編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，合理制定年度土地利用計(jì)劃，為防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)留有效土地資源；金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管、正確引導(dǎo)預(yù)期，對(duì)金融機(jī)構(gòu)違法違規(guī)向地方政府提供融資、要求或接受地方政府提供擔(dān)保承諾的，依法依規(guī)追責(zé)問責(zé)；審計(jì)部門要依法加強(qiáng)對(duì)政府債務(wù)的審計(jì)監(jiān)督，推進(jìn)完善政府債務(wù)管理制度；其他相關(guān)部門要結(jié)合部門職能，認(rèn)真履行職責(zé)，扎實(shí)做好政府債務(wù)管理工作，確保各項(xiàng)政策落實(shí)到位。
（三）壓實(shí)主體責(zé)任。全市上下要進(jìn)一步強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)，層層傳導(dǎo)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管控的責(zé)任壓力，把責(zé)任落到實(shí)處。各鎮(zhèn)處、各部門要按照“誰(shuí)主管、誰(shuí)負(fù)責(zé)，誰(shuí)舉借、誰(shuí)償還”的原則，建立起責(zé)任鏈條，做到誰(shuí)的風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)化解，具體責(zé)任要分解落實(shí)到本級(jí)政府、具體部門和單位。一旦出現(xiàn)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)實(shí)施責(zé)任追究。
�。ㄋ模⿵�(qiáng)化督查考核。將防范化解風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)納入全市年度目標(biāo)考核任務(wù)，每年組織督查考核，督查考核結(jié)果予以通報(bào)，并與評(píng)先表彰掛鉤。對(duì)推進(jìn)防范化解政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)任務(wù)進(jìn)展緩慢的單位，予以約談；對(duì)不作為、亂作為、慢作為的追責(zé)問責(zé)。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 4
為了進(jìn)一步加強(qiáng)政府性債務(wù)借、用、還管理，嚴(yán)格控制新增債務(wù)，逐步壓減存量債務(wù)，守住不發(fā)生系統(tǒng)性區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)底線，根據(jù)黨中央、國(guó)務(wù)院以及省、市有關(guān)政策文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，制定本方案。
一、總體要求
深入貫徹落實(shí)中央、省、市防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)的政策精神，提高政治站位，強(qiáng)化“四個(gè)意識(shí)”，堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)，嚴(yán)肅財(cái)經(jīng)紀(jì)律，按照“嚴(yán)控增量、化解存量，統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)負(fù)責(zé)，標(biāo)本兼治、疏堵結(jié)合，嚴(yán)格要求、嚴(yán)肅問責(zé)”的原則，切實(shí)打贏防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)攻堅(jiān)戰(zhàn)，促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展。
二、目標(biāo)任務(wù)
通過(guò)20xx—20xx年三年努力，力爭(zhēng)全縣政府性債務(wù)綜合債務(wù)率降至80%的警戒線以下。
三、主要措施
�。ㄒ唬p項(xiàng)
1.減一批。重點(diǎn)壓減已開工建設(shè)且停建不會(huì)造成重大影響的政府投資項(xiàng)目規(guī)模，未開工建設(shè)的一律停建。
2.停一批。停止一批政府投資項(xiàng)目手續(xù)辦理、征地拆遷等前期工作，停止一批項(xiàng)目指揮部的運(yùn)轉(zhuǎn)。
3.緩一批。雖已開工建設(shè)但停止之后無(wú)重大影響的政府投資項(xiàng)目一律暫緩。
4.撤一批。對(duì)2017年7月15日以后舉借的系統(tǒng)外需要財(cái)政資金償還的債務(wù)，撤銷相應(yīng)項(xiàng)目，籌措資金予以歸還。
5.保一批。對(duì)易地扶貧搬遷、棚戶區(qū)改造等中央重點(diǎn)項(xiàng)目、省市安排的民生實(shí)事項(xiàng)目予以重點(diǎn)保障。
�。ǘ┰鍪�
1.土地增收。一是由田浩同志牽頭、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，力爭(zhēng)20xx—20xx年每年新增儲(chǔ)備土地2000畝以上，科學(xué)出讓商居用地600—800畝，每年實(shí)現(xiàn)土地出讓收入10億元以上。二是嚴(yán)格按規(guī)定從土地出讓收入中計(jì)提教育、住房保障、農(nóng)田水利建設(shè)等專項(xiàng)資金。三是由田浩同志牽頭，城建投、財(cái)政局、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，指導(dǎo)“鎮(zhèn)帶村”扶貧開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施鄉(xiāng)鎮(zhèn)加大集鎮(zhèn)土地收儲(chǔ)力度，有序推進(jìn)集鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)。
2.清理增收。一是由田浩同志牽頭、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，開展欠繳土地出讓收入專項(xiàng)清理。二是由田浩同志牽頭、住建局和規(guī)劃辦負(fù)責(zé)，開展城鄉(xiāng)建設(shè)用地容積率專項(xiàng)清理。三是由陳淼同志牽頭、國(guó)資局負(fù)責(zé)，組織開展國(guó)有資產(chǎn)處置收入、經(jīng)營(yíng)收入專項(xiàng)清理。四是由陳淼同志牽頭，財(cái)政局、國(guó)稅局、地稅局負(fù)責(zé)，組織開展稅收專項(xiàng)清理，力爭(zhēng)每年財(cái)政收入在年初預(yù)算收入計(jì)劃的基礎(chǔ)上超收10%，20xx年實(shí)現(xiàn)超收1億元以上。五是由田浩同志牽頭、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，組織開展不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)權(quán)發(fā)證清理。六是由陳淼同志牽頭，金融辦、農(nóng)商行負(fù)責(zé)，開展信用社不良貸款清收。七是由陳淼同志牽頭、財(cái)政局負(fù)責(zé)，全面清收單位債權(quán)，對(duì)干部職工借支、拖欠單位公款長(zhǎng)時(shí)間不還的，采取下發(fā)催繳通知、從工資中代扣等手段予以清收。八是由陳淼同志牽頭、財(cái)政局負(fù)責(zé)，全力回收置換債券資金和財(cái)政出借資金（簡(jiǎn)稱“兩項(xiàng)資金”）。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位要將“兩項(xiàng)資金”償還額度列入年度預(yù)算，制定方案，主動(dòng)償還；財(cái)政局負(fù)責(zé)建立“兩項(xiàng)資金”回收臺(tái)賬，密切掌握各單位資金信息，必要時(shí)采取代扣代繳手段；有償債任務(wù)的單位在未完成“兩項(xiàng)資金”回收任務(wù)之前，不得結(jié)算單位上解的土地出讓收入、國(guó)有資產(chǎn)處置收益、行政事業(yè)性收費(fèi)等非稅收入。
3.爭(zhēng)項(xiàng)增收。一是由艾志軍、陶海音同志牽頭，發(fā)改局、財(cái)政局負(fù)責(zé)，對(duì)全縣各行政事業(yè)單位下達(dá)爭(zhēng)項(xiàng)爭(zhēng)資任務(wù)，力爭(zhēng)每年新增債券資金4億元、老區(qū)轉(zhuǎn)移支付資金5000萬(wàn)元以上，交通、水利、教育、國(guó)土資金每年增長(zhǎng)15%以上，其它單位爭(zhēng)取資金增長(zhǎng)10%以上，對(duì)爭(zhēng)項(xiàng)爭(zhēng)資有貢獻(xiàn)的單位按規(guī)定給予獎(jiǎng)勵(lì)。二是由陳淼同志牽頭、財(cái)政局負(fù)責(zé)，積極推行PPP模式，鼓勵(lì)社會(huì)資本通過(guò)特許經(jīng)營(yíng)等方式，參與工業(yè)、旅游投資運(yùn)營(yíng)，通過(guò)讓渡可經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的股權(quán)，推動(dòng)債務(wù)資本化，化解債務(wù)存量。
4.政策增收。由田同志浩牽頭、國(guó)土資源局負(fù)責(zé)，用足用活城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點(diǎn)政策，規(guī)范項(xiàng)目支出管理，加快增減掛鉤節(jié)余指標(biāo)異地流轉(zhuǎn)，力爭(zhēng)收益最大化。
5.產(chǎn)業(yè)增收。由潘如意、魏移宗同志牽頭，平江高新區(qū)、旅發(fā)委、科技和工業(yè)信息化局、貿(mào)促會(huì)負(fù)責(zé)，扎實(shí)開展“產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)年”行動(dòng)，每年引進(jìn)投資億元以上項(xiàng)目15個(gè)以上、5億元以上項(xiàng)目4個(gè)以上，做大、做強(qiáng)、做優(yōu)工業(yè)、旅游和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)，每年新增稅收1億元以上。
�。ㄈ┕�(jié)支
1.緊縮機(jī)構(gòu)。開展臨時(shí)機(jī)構(gòu)清理，事情辦結(jié)的臨時(shí)機(jī)構(gòu)一律予以撤銷，財(cái)政不安排工作經(jīng)費(fèi)。臨時(shí)機(jī)構(gòu)結(jié)余資金一律收歸財(cái)政，防止亂發(fā)、濫用、私分。
2.緊縮人員。①嚴(yán)控機(jī)關(guān)事業(yè)單位新進(jìn)人員，各單位超編人員，財(cái)政一律不安排經(jīng)費(fèi)；②凡因工作需要調(diào)動(dòng)的人員，必須將工資關(guān)系、人事編制關(guān)系一并轉(zhuǎn)入新的工作單位，逾期一個(gè)月不轉(zhuǎn)者，停止其原單位工資發(fā)放；③由人社局、編辦牽頭，對(duì)通過(guò)政府購(gòu)買服務(wù)的“三性人員”進(jìn)行全面清理，每違規(guī)使用“三性”人員1人，年終結(jié)算時(shí)扣減單位預(yù)算經(jīng)費(fèi)10萬(wàn)元；④嚴(yán)禁借在職不在崗人員套取工資經(jīng)費(fèi)，對(duì)單位申報(bào)不及時(shí)造成財(cái)政支出漏洞的，將所發(fā)工資全額從單位經(jīng)費(fèi)中加倍扣回；⑤由編辦、人社局、財(cái)政局牽頭，開展“吃空餉”、應(yīng)退休未退休人員清理。
3.緊縮開支。①牢固樹立“預(yù)算即決算”理念，除上級(jí)有明文政策規(guī)定之外，原則上不再新開支出口子，不再審批單位追加工作經(jīng)費(fèi)報(bào)告。②嚴(yán)格執(zhí)行中央“八項(xiàng)規(guī)定”等規(guī)定，牢固樹立長(zhǎng)期過(guò)緊日子思想，行政事業(yè)單位一般性支出比上年壓縮5%以上。③繼續(xù)對(duì)縣直行政事業(yè)單位公務(wù)接待費(fèi)征收政府調(diào)節(jié)基金，控制線以下征收6%，超出上年度公務(wù)接待費(fèi)總額的部分按200%的標(biāo)準(zhǔn)征收。④由紀(jì)委監(jiān)委、縣委督查室、縣政府督查室、縣財(cái)政局聯(lián)合開展“三公經(jīng)費(fèi)”、津補(bǔ)貼發(fā)放檢查，抓好問題整改。
（四）明責(zé)
按照“誰(shuí)借誰(shuí)還、誰(shuí)用誰(shuí)還、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)”的總原則，縣級(jí)對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位自行舉借或轉(zhuǎn)貸的債務(wù)原則上不兜底、不救助。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位要落實(shí)主體責(zé)任，明確任務(wù)書、時(shí)間表、路線圖，有效壓減債務(wù)規(guī)模，降低潛在風(fēng)險(xiǎn)。
1.融資平臺(tái)債務(wù)（不含轉(zhuǎn)撥各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的鎮(zhèn)帶村項(xiàng)目資金），由城建投牽頭籌措資金逐步償還；
2.鎮(zhèn)村存量債務(wù)，屬鄉(xiāng)鎮(zhèn)本級(jí)舉借、轉(zhuǎn)貸的（包括財(cái)政置換債券和城建投轉(zhuǎn)貸的鎮(zhèn)帶村項(xiàng)目資金），由鄉(xiāng)鎮(zhèn)負(fù)責(zé)償還；村級(jí)債務(wù)由各鄉(xiāng)鎮(zhèn)落實(shí)屬地責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)督管理和風(fēng)險(xiǎn)處置；
3.教育體育、衛(wèi)生計(jì)生、園藝示范中心等領(lǐng)域的政府性債務(wù)，各單位要通過(guò)爭(zhēng)取上級(jí)財(cái)力補(bǔ)助、經(jīng)營(yíng)性收入和有關(guān)化債政策，籌措資金償還；
4.2015—2017年縣政府按3：3：4比例兌付農(nóng)村計(jì)劃外交通建設(shè)項(xiàng)目資金形成的債務(wù)，要從有關(guān)交通專項(xiàng)補(bǔ)助中予以置換償還；
5.水利、平江高新區(qū)等領(lǐng)域的債務(wù)，由相關(guān)部門單位籌措資金償還。
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1.推進(jìn)融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型改革
�、俪闪ｉT班子。由陳淼、田浩同志牽頭，城建投、金融辦、編辦、財(cái)政局、國(guó)資局、國(guó)土資源局、住建局、水務(wù)局、交通運(yùn)輸局、旅發(fā)委、教育體育局等單位參與，迅速啟動(dòng)城投公司轉(zhuǎn)型，爭(zhēng)取在20xx年6月底之前完成融資平臺(tái)轉(zhuǎn)型。
�、诶砬鍣�(quán)責(zé)邊界。理清政府與城投公司的權(quán)力和責(zé)任邊界，妥善處置城投公司存量債務(wù)，完善城投公司治理結(jié)構(gòu)，推動(dòng)轉(zhuǎn)型為自負(fù)盈虧的市場(chǎng)主體。
③做實(shí)融資平臺(tái)。一是推進(jìn)國(guó)有企業(yè)產(chǎn)權(quán)改革，將市管中心、自來(lái)水公司、發(fā)電公司、黃金公司、華騰汽運(yùn)公司等國(guó)有企業(yè)資產(chǎn)注入城建投公司，充實(shí)資本金；同步劃出原注入城建投公司的行政事業(yè)單位資產(chǎn)。二是努力盤活城區(qū)土地市場(chǎng)，力爭(zhēng)近三年每年新增儲(chǔ)備土地2000畝，出讓600畝，實(shí)現(xiàn)土地出讓收入10億元以上；政府儲(chǔ)備土地一律不得低于成本價(jià)劃撥；嚴(yán)格規(guī)范工業(yè)用地，所有優(yōu)惠政策必須與投資密度、稅收回報(bào)掛鉤。三是支持城建投公司參與砂石等國(guó)有資源開采；支持成立或收購(gòu)一家建筑公司，按照市場(chǎng)化原則平等參與縣域內(nèi)政府投資工程項(xiàng)目建設(shè)；支持以土地或資金形式入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
2.推進(jìn)工程款支付改革。由田浩同志牽頭、城建投負(fù)責(zé)，將三年支付完工程款的“四三三”模式改為四年支付完工程款的“三三二二”支付模式。
3.推進(jìn)行政審批改革。由艾志軍同志牽頭，政務(wù)中心、發(fā)改局負(fù)責(zé)，以“最多跑一次”為核心內(nèi)容，進(jìn)一步簡(jiǎn)化行政審批流程，提高審批效率，優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，激發(fā)社會(huì)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)活力。
（六）嚴(yán)管
1.嚴(yán)控增量。嚴(yán)明“十個(gè)一律”：①全縣所有政府投資項(xiàng)目一律按《平江縣政府投資項(xiàng)目管理辦法》（平政發(fā)〔2015〕5號(hào)）實(shí)施；②村級(jí)投資規(guī)模在2萬(wàn)元以上的項(xiàng)目一律報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)審批管理，需政府采購(gòu)或招投標(biāo)的嚴(yán)格按程序辦理；③凡沒有資金來(lái)源、沒有按程序?qū)徟]有按投資項(xiàng)目管理辦法實(shí)施的項(xiàng)目，縣鄉(xiāng)一律不安排資金；④村級(jí)需申請(qǐng)資金支持的項(xiàng)目一律歸口由鄉(xiāng)鎮(zhèn)統(tǒng)籌管理、統(tǒng)一申報(bào)，村級(jí)不得越級(jí)向縣級(jí)領(lǐng)導(dǎo)和縣直單位遞送申請(qǐng)項(xiàng)目或資金的報(bào)告；⑤縣直單位一律不得受理村級(jí)遞送的申請(qǐng)項(xiàng)目或資金的報(bào)告，一律不得“戴帽”直接安排項(xiàng)目或資金到村級(jí)；⑥鄉(xiāng)鎮(zhèn)一律不得越級(jí)向中央、省、市有關(guān)單位或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)遞送申請(qǐng)項(xiàng)目或資金的報(bào)告，不得請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)打招呼要求縣級(jí)安排項(xiàng)目和資金；⑦凡沒有財(cái)政資金分配職能的縣直單位（含臨時(shí)機(jī)構(gòu)）一律不得向鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村級(jí)撥付資金；⑧各單位一律不得亂開支出口子，不得濫發(fā)獎(jiǎng)金、福利；⑨凡因盲目鋪攤子搞建設(shè)、濫發(fā)獎(jiǎng)金福利造成運(yùn)轉(zhuǎn)困難的，縣級(jí)一律不調(diào)度資金支持；⑩違反以上規(guī)定的，對(duì)所有責(zé)任人員一律從嚴(yán)問責(zé)。
2.優(yōu)化存量。由財(cái)政局牽頭，采取降息、限息、停息等方式，優(yōu)先清退和償還各單位的個(gè)人債務(wù)，個(gè)人債務(wù)年利息降至12%以下，力爭(zhēng)兩年內(nèi)全面償還單位的個(gè)人債務(wù)。
3.減少總量。①財(cái)政局負(fù)責(zé)每年安排償債準(zhǔn)備金5000萬(wàn)元以上，用于縣本級(jí)債務(wù)還本付息；負(fù)有政府性債務(wù)的.鄉(xiāng)鎮(zhèn)（含園藝示范中心）要建立償債準(zhǔn)備金，每年分別從本級(jí)年初預(yù)算中安排3%以上、從鄉(xiāng)鎮(zhèn)體制結(jié)算補(bǔ)助收入中提留50%、從土地出讓收入中安排15%、從國(guó)有資產(chǎn)（資源）處置收益中安排50%作為償債資金，專項(xiàng)用于償還存量債務(wù)。②凡通過(guò)政府融資平臺(tái)舉借或政府債務(wù)資金建設(shè)的項(xiàng)目，對(duì)有行政事業(yè)性收費(fèi)收入的單位，其收費(fèi)收入的30%專項(xiàng)用于償債。③由財(cái)政局負(fù)責(zé)，每年從縣本級(jí)安排的工業(yè)發(fā)展基金、旅游發(fā)展基金中計(jì)提25%，用于償還存量債務(wù)。④由國(guó)資局牽頭，拿出分期分批處置閑置國(guó)有資產(chǎn)方案，適當(dāng)處置部分閑置國(guó)有資產(chǎn)用于歸還融資債務(wù)。
四、實(shí)施步驟
�。ㄒ唬⿲W(xué)習(xí)動(dòng)員階段：4月12日前，召開政府常務(wù)會(huì)、縣委常委會(huì)，專題研究政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控措施。4月26日前，召開全縣防范化解政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作動(dòng)員大會(huì)，并由財(cái)政局牽頭，組織各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直有關(guān)單位、融資平臺(tái)公司開展債務(wù)管理政策業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
�。ǘ┣謇碚碾A段：5月15日前，財(cái)政局根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位上報(bào)的債務(wù)情況，逐一進(jìn)行排查甄別，鎖定債務(wù)余額，對(duì)綜合債務(wù)率超出警戒線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直單位發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示。6月15日前，各單位制定違法違規(guī)舉債擔(dān)保問題整改方案。8月15日前，所有問題全部整改到位。
�。ㄈ┘袃攤A段：從20xx年開始，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位通過(guò)壓項(xiàng)、增收、節(jié)支等手段，有效籌措償債資金，集中償還全部或大部分存量債務(wù)，確保到20xx年全縣政府性債務(wù)規(guī)模合理、風(fēng)險(xiǎn)可控。
�。ㄋ模┛偨Y(jié)驗(yàn)收階段：每年11月底前，由縣防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組牽頭，組織對(duì)各單位整改情況進(jìn)行“三看”“兩查”（看賬務(wù)、看項(xiàng)目、看成效；查償債是否規(guī)范、查違法違規(guī)舉債行為是否停止）考核驗(yàn)收，形成書面總結(jié)報(bào)告。對(duì)償債不主動(dòng)、效果不明顯、問題整改不到位、繼續(xù)違規(guī)舉債的單位進(jìn)行通報(bào)批評(píng)，責(zé)令限期整改。
五、工作要求
（一）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，壓實(shí)責(zé)任。成立平江縣防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由縣委書記汪濤任政委，縣委副書記、縣政府縣長(zhǎng)黃偉雄任組長(zhǎng)，縣委常委、縣政府常務(wù)副縣長(zhǎng)陳淼任常務(wù)副組長(zhǎng)，縣委常委、紀(jì)委書記、監(jiān)委主任向風(fēng)行和縣政府副縣長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，縣紀(jì)委監(jiān)委、政府辦、金融辦、發(fā)改局、財(cái)政局、審計(jì)局、國(guó)資局、人民銀行負(fù)責(zé)人為成員，負(fù)責(zé)做好防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作的指揮、協(xié)調(diào)、督辦；領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)縣財(cái)政局，由財(cái)政局局長(zhǎng)兼任辦公室主任，負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)小組日常工作。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直各單位要根據(jù)各自職責(zé)，成立相應(yīng)的領(lǐng)導(dǎo)班子，制定防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的子方案，配強(qiáng)力量，壓實(shí)責(zé)任，確保各項(xiàng)工作整體推進(jìn)。
（二）強(qiáng)化監(jiān)測(cè)，及時(shí)預(yù)警。財(cái)政局要會(huì)同紀(jì)委監(jiān)委、發(fā)改、審計(jì)、人民銀行、金融辦等部門建立政府性債務(wù)聯(lián)合監(jiān)管機(jī)制，加強(qiáng)部門信息共享和數(shù)據(jù)校驗(yàn)，定期通報(bào)監(jiān)測(cè)結(jié)果。由財(cái)政局負(fù)責(zé)，設(shè)立綜合債務(wù)率80%的警戒線（債務(wù)余額÷當(dāng)年可用財(cái)力×100%），對(duì)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直單位債務(wù)實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控。對(duì)超出警戒線的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、縣直單位，不得申報(bào)新增債務(wù)規(guī)模，不得新開工基本建設(shè)項(xiàng)目，不得采購(gòu)配備大宗辦公用品，不得新增財(cái)政供養(yǎng)人員，同時(shí)要制定債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案，采取有效措施，把風(fēng)險(xiǎn)降至警戒線以下。
�。ㄈ┱嫘麄�，把握導(dǎo)向。財(cái)政、金融部門要加大金融法律法規(guī)政策的宣傳力度，引導(dǎo)各級(jí)各單位增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和底線思維，落實(shí)風(fēng)險(xiǎn)防控主體責(zé)任。各單位要及時(shí)發(fā)現(xiàn)、總結(jié)債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控中的好做法、好經(jīng)驗(yàn)，縣委宣傳部、縣電視臺(tái)要做好宣傳報(bào)道，營(yíng)造良好的輿論氛圍。
�。ㄋ模﹪�(yán)格考核，嚴(yán)肅問責(zé)。將防范化解政府性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)工作納入綠富雙贏年度綜合考核評(píng)比內(nèi)容，并實(shí)行“一票否決”，被否決單位不得發(fā)放綠富雙贏建設(shè)綜合績(jī)效考核獎(jiǎng)和社會(huì)管理綜合治理獎(jiǎng)。對(duì)違法違規(guī)舉債問題實(shí)行終身問責(zé)、倒查責(zé)任。各單位要切實(shí)承擔(dān)起本單位防范化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任，確保相關(guān)任務(wù)分工落到實(shí)處�？h委督查室、縣政府督查室、縣財(cái)政局要加強(qiáng)對(duì)各責(zé)任單位防風(fēng)險(xiǎn)工作的督導(dǎo)，縣紀(jì)委監(jiān)委、縣審計(jì)局要把地方財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)防范化解作為重要內(nèi)容，對(duì)發(fā)現(xiàn)的違法違規(guī)舉債擔(dān)保行為，要按照相關(guān)法律法規(guī)，加大追責(zé)問責(zé)力度，發(fā)現(xiàn)一起，處理一起。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 5
第一節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)概述
房地產(chǎn)開發(fā)是基于對(duì)未來(lái)政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然等方面的預(yù)測(cè)及預(yù)期，基于正常的、理想的技術(shù)、管理和組織的情況下進(jìn)行的一種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。而在實(shí)際實(shí)施以及運(yùn)作過(guò)程中，房地產(chǎn)項(xiàng)目具有投資額大，建設(shè)周期長(zhǎng)和不可移動(dòng)等顯著特點(diǎn)，導(dǎo)致在項(xiàng)目立項(xiàng)、可行性研究、設(shè)計(jì)、施工，交付使用、物業(yè)管理等各個(gè)階段都存在大量的不確定因素，使得原定的計(jì)劃、方案可能受到干擾，原定的目標(biāo)不能實(shí)現(xiàn)。這些事先不能確定的內(nèi)部和外部干擾因素，人們稱之為風(fēng)險(xiǎn)。
風(fēng)險(xiǎn)在任何開發(fā)項(xiàng)目中都是存在的，例如在建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)把控不好，會(huì)造成如工期延長(zhǎng)，成本增加，計(jì)劃修改甚至引起索賠和賠償，最終導(dǎo)致項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益降低，甚至項(xiàng)目失敗。但是風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)是并存的，收益是風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)是收益的代價(jià)，風(fēng)險(xiǎn)是對(duì)管理者的挑戰(zhàn)，風(fēng)險(xiǎn)控制得好能夠獲得經(jīng)濟(jì)效益，也有助于競(jìng)爭(zhēng)能力、管理者素質(zhì)和水平的提高。在現(xiàn)代項(xiàng)目管理中，風(fēng)險(xiǎn)的控制已成為房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中一項(xiàng)重要的工作內(nèi)容。
一、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)特征
1、風(fēng)險(xiǎn)的多樣性
在一個(gè)項(xiàng)目中有許多種類的分險(xiǎn)，如政治風(fēng)險(xiǎn)、法律風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、合作方風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)之間有復(fù)雜的內(nèi)在聯(lián)系。
2、風(fēng)險(xiǎn)存在于整個(gè)項(xiàng)目周期，而不僅僅在實(shí)施階段。
例如：
�、倏尚行匝芯恐锌赡苡蟹桨甘д`，市場(chǎng)調(diào)查不完全，市場(chǎng)分析錯(cuò)誤；
�、诩夹g(shù)設(shè)計(jì)中存在錯(cuò)漏碰缺；
�、凼┕ぶ胁牧蠞q價(jià)，氣候變化，實(shí)施方案不完備，資金運(yùn)作不靈。
3、風(fēng)險(xiǎn)有一定規(guī)律性
工程項(xiàng)目的環(huán)境變化，項(xiàng)目的實(shí)施有一定的規(guī)律性，所以風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生和影響也有一定的規(guī)律，是可進(jìn)行提前預(yù)測(cè)的。因此，重視風(fēng)險(xiǎn)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制是較為重要的。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的分類
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，按風(fēng)險(xiǎn)作用階段和范圍分為綜合風(fēng)險(xiǎn)和階段風(fēng)險(xiǎn)。綜合風(fēng)險(xiǎn)是指貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目周期，主要有自然、政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、技術(shù)、項(xiàng)目主體及內(nèi)部決策與管理等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于階段性風(fēng)險(xiǎn)，就是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)各階段中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。在投資決策階段，會(huì)出現(xiàn)項(xiàng)目地點(diǎn)選擇，區(qū)域發(fā)展和物業(yè)開發(fā)類型等風(fēng)險(xiǎn)，而在建設(shè)階段，則可能出現(xiàn)招標(biāo)模式，建設(shè)質(zhì)量，工期，成本等風(fēng)險(xiǎn)
�。ㄒ唬┚C合風(fēng)險(xiǎn)
�。�1）自然風(fēng)險(xiǎn)
自然風(fēng)險(xiǎn)是由于自然因素的不確定性，如地震、風(fēng)暴、反常惡劣的天氣等，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目造成的影響或破壞。
�。�2）政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)
政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)是指一個(gè)國(guó)家所處的國(guó)際國(guó)內(nèi)環(huán)境變動(dòng)及相應(yīng)的政治經(jīng)濟(jì)政策法律調(diào)整給房地產(chǎn)項(xiàng)目所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失。土地政策、金融政策、稅收政策的變化對(duì)開發(fā)經(jīng)營(yíng)影響力度及波動(dòng)帶來(lái)深度影響。政治、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其重要。
�。�3）社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)
社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指人文社會(huì)環(huán)境的變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，主要包括社會(huì)治安的穩(wěn)定性、公眾利益、社會(huì)風(fēng)氣等。
（4）技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)
技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)是指由于科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、建筑功能、技術(shù)結(jié)構(gòu)的變動(dòng)給房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)帶來(lái)的不利影響。例如科技進(jìn)步使材料、施工、建筑功能不斷更新變化，而跟不技術(shù)更新變化的投資項(xiàng)目不僅成本高，而且適用性差，從而迫使開發(fā)商追加投資進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的翻新和改造。
（5）內(nèi)部決策與管理的風(fēng)險(xiǎn)
�、俑邔討�(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)。如指導(dǎo)方針，戰(zhàn)略思想可能錯(cuò)誤而造成項(xiàng)目決策失誤；
�、谑袌�(chǎng)環(huán)境調(diào)查和預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)；
�、垌�(xiàng)目策劃風(fēng)險(xiǎn)；
�、芗夹g(shù)設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)；
�、萦�(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)；包括對(duì)目標(biāo)（任務(wù)書、合同、招標(biāo)文件）理解錯(cuò)誤，合同條款不準(zhǔn)確、不嚴(yán)密、錯(cuò)誤，二義性，過(guò)于苛刻的單方面約束性的、不完備的條款，方案錯(cuò)誤、報(bào)價(jià)錯(cuò)誤，施工組織錯(cuò)誤等。
在上述綜合風(fēng)險(xiǎn)中，應(yīng)把政治風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部決策與管理風(fēng)險(xiǎn)作為控制中心，把自然風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)作為預(yù)測(cè)重點(diǎn)，不斷地進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新以消除技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)，突出重點(diǎn)，區(qū)別對(duì)待。
階段性風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中不同階段產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也是本文重點(diǎn)闡述的內(nèi)容，在不同階段的風(fēng)險(xiǎn)均有其特殊性。
�。ǘ╇A段性風(fēng)險(xiǎn)
�。�1）投資決策階段
該階段的投資風(fēng)險(xiǎn)是較大的，一旦投資成功，利潤(rùn)也是最高的。因此需要對(duì)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告進(jìn)行認(rèn)真審核，對(duì)其中的各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，如審查設(shè)計(jì)方案是否合理、出租率是否高估、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本是否低估、建設(shè)費(fèi)用是否漏估等。開發(fā)商要根據(jù)對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性和營(yíng)利性的估價(jià)，結(jié)合投資策略來(lái)確定是否投資，以及投資多少。這個(gè)階段的主要風(fēng)險(xiǎn)有：＾
1、項(xiàng)目地點(diǎn)選擇風(fēng)險(xiǎn)
投資地點(diǎn)的選擇，對(duì)房地產(chǎn)投資的成功與否有著極為重要的關(guān)系。從宏觀的角度來(lái)看，在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展和投資環(huán)境良好的區(qū)域進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小些。從微觀的角度來(lái)看，就是選擇一個(gè)合適的地段，在好的地段上投資，就要冒地價(jià)高、成本高、競(jìng)爭(zhēng)激烈的風(fēng)險(xiǎn)；反之，在地段差的位置上進(jìn)行投資，就會(huì)面臨盈利低、甚至房地產(chǎn)滯銷的風(fēng)險(xiǎn)。
2、區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)
區(qū)域發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)是指由于周圍環(huán)境的房地產(chǎn)商品發(fā)生變化而影響該區(qū)域房地產(chǎn)商品的價(jià)值和價(jià)格，為投資者帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。一方面，當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的鄰近地區(qū)中社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和各類設(shè)施的變化，都會(huì)給房地產(chǎn)投資帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。如當(dāng)該區(qū)域新開通交通干線、增設(shè)商業(yè)服務(wù)業(yè)中心、增添服務(wù)設(shè)施等，該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格便會(huì)有所上升；反之，則該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下降。另一方面，房地產(chǎn)項(xiàng)目所處的相類似的其他區(qū)域也會(huì)對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目造成影響。類似區(qū)域經(jīng)濟(jì)的繁榮與發(fā)展，可能會(huì)形成區(qū)域經(jīng)濟(jì)規(guī)模協(xié)同發(fā)展，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，但也可能分散購(gòu)買力，使項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力下降。
3、物業(yè)類型風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)類型很多，有住宅（包括公寓、別墅等）、商業(yè)設(shè)施（商場(chǎng)、賓館、酒店等）、工業(yè)設(shè)施（如廠房、倉(cāng)庫(kù)等）、寫字樓、文化娛樂設(shè)施（如影劇院、體育館等）。房地產(chǎn)項(xiàng)目只有適合于市場(chǎng)需要，才能順利銷售出去。
�。�2）土地獲取階段
1、土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)質(zhì)是通過(guò)對(duì)土地的投入獲取報(bào)酬，顯然土地成本的高低直接決定了利潤(rùn)的高低，土地成本受土地的實(shí)際價(jià)值和土地供應(yīng)政策影響。獲取土地的途徑不同，土地的成本、價(jià)格區(qū)別也就很大，由此導(dǎo)致的土地價(jià)格與價(jià)值不符現(xiàn)象也屢見不鮮。隨著土地獲取的難度和成本加大，土地購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)也加大。
2、拆遷安置風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目在拆遷安置過(guò)程中也會(huì)存在著許多風(fēng)險(xiǎn)，如拆遷方式的確定、拆遷許可證的辦理、拆遷房屋的評(píng)估、拆遷安置方案的確定、拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的簽訂等。有時(shí)在征地拆遷過(guò)程中還會(huì)出現(xiàn)各種法律糾紛，以及房屋拆遷中的環(huán)境保護(hù)問題，如拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)的粉塵污染等。這些風(fēng)險(xiǎn)或者影響到拆遷的'進(jìn)度，或者影響到拆遷費(fèi)用，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工期和成本。
3、融資風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)是指融資方式和條件發(fā)生變化對(duì)房地產(chǎn)商品生產(chǎn)者和經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)?yè)p失的可能性。房地產(chǎn)投資在資金運(yùn)用方面有其自身特點(diǎn)，表現(xiàn)為資金運(yùn)用量大、資金運(yùn)用周期長(zhǎng)、非自有資金比重大等特點(diǎn)。開發(fā)商籌措資金的來(lái)源一般有自由資金、銀行貸款、發(fā)售債券、發(fā)售股票、吸收投資、工程墊資款等。開發(fā)商擁有的自由資金數(shù)額越大，則投資的風(fēng)險(xiǎn)就越小。如果開發(fā)商自有資金很少，不足1o％～3o％，則投資該項(xiàng)房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)就很大。
與融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)的變量可以分為以下幾類：
①投資收益率與貸款利率的相對(duì)變化風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商或經(jīng)營(yíng)者有很大一部分資金來(lái)源于非自有資金的渠道。因此當(dāng)投資收益率和貸款利率發(fā)生變化時(shí)，就影響到項(xiàng)目的最終利益。
②“樓花”融資風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)施到一定階段時(shí)，發(fā)展商即向社會(huì)公開預(yù)售房屋，收取購(gòu)房款。這種預(yù)售融資對(duì)房地產(chǎn)商品交易雙方都存在風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于購(gòu)房者而言，所要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)是將來(lái)樓盤有可能不能如期竣工，或竣工后的樓盤與設(shè)計(jì)圖紙有差異等損失。
�、鄯康禺a(chǎn)按揭風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)按揭是房地產(chǎn)投資者的重要融資方式，主要是指以房地產(chǎn)抵押品而向銀行貸款。按揭風(fēng)險(xiǎn)主要是指因按揭利率變化、按揭期變化、按揭人收入變化、房地產(chǎn)價(jià)格漲落等而給房地產(chǎn)投資者造成損失或?qū)е赂鞣N違約的行為。
�。�3）建設(shè)階段
在項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)主要項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)有招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)、合同風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)和成本風(fēng)險(xiǎn)。
1、項(xiàng)目主體風(fēng)險(xiǎn)
a、發(fā)展商、投資商
�、僦Ц赌芰Σ睿髽I(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不好；投資商撤資或改變投資方向，改變項(xiàng)目目標(biāo)。
②苛求、刁難、隨意改變計(jì)劃；錯(cuò)誤的行為和指令，但又不賠償。非程序地干預(yù)工程。
③不能履約合同，如不及時(shí)供應(yīng)其負(fù)責(zé)的設(shè)備、材料，不及時(shí)支付工程款等。
b、承包商（分包商、供應(yīng)商）
�、偌夹g(shù)能力和管理能力不足，沒有適合的技術(shù)專家和項(xiàng)目經(jīng)理，不能積極地履行合同，由于管理和技術(shù)方面的失誤，造成工程中斷；
�、跊]有得力的措施來(lái)保證進(jìn)度安全、質(zhì)量要求；
�、圬�(cái)務(wù)狀況不良，挪用項(xiàng)目資金，無(wú)力采購(gòu)和支付工人工資；
�、芄ぷ魅藛T罷工，抗議或怠工消極抵抗；
�、蒎e(cuò)誤理解發(fā)展商意圖和招標(biāo)文件，施工方案錯(cuò)誤，報(bào)價(jià)失誤，計(jì)劃失誤。
�、拊O(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)錯(cuò)誤，工程技術(shù)系統(tǒng)之間不協(xié)調(diào)，設(shè)計(jì)文件不完備、不能及時(shí)交付圖紙或無(wú)力完成設(shè)計(jì)任務(wù)。
c、項(xiàng)目管理者（如監(jiān)理工程師）
�、夙�(xiàng)目管理者的管理能力、組織能力、工作熱情和積極性職業(yè)進(jìn)道德及公正性差。
②管理風(fēng)格、文化偏見可能會(huì)導(dǎo)致不正確地執(zhí)行合同，在工程中苛刻要求。
�、墼诠こ讨衅鸩蒎e(cuò)誤的招標(biāo)文件、合同條件、下達(dá)錯(cuò)誤的指令。
d、其它方面
例如：合作方的資信、可靠性差；政府機(jī)關(guān)工作人員、城市公共供應(yīng)部門（水、電、氣等）的低效、苛求及個(gè)人需要；項(xiàng)目涉及周邊的居民或單位的無(wú)理要求等。
2、招標(biāo)模式風(fēng)險(xiǎn)
工程招投標(biāo)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下工程交易的主要方式。由于招標(biāo)方式、招標(biāo)條件以及招標(biāo)過(guò)程中一系列變量的影響，有可能使工程成本增加，給工程投資者帶來(lái)?yè)p失，工程投資者也可能通過(guò)增加房地產(chǎn)商品價(jià)格而將損失轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。
3、合同風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，需要訂立許多合同，如設(shè)計(jì)合同、施工合同、材料供應(yīng)合同等。由于合同考慮不周、合同管理不善及合同執(zhí)行不嚴(yán)，合同糾紛出現(xiàn)的概率很大。這種糾紛可能會(huì)影響到項(xiàng)目的質(zhì)量、工期和成本，給建設(shè)過(guò)程中各方都造成損失。
4、工期風(fēng)險(xiǎn)
在競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境中，時(shí)間就是金錢。建設(shè)期越長(zhǎng)，則資金占用期就越長(zhǎng)。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目都需要從銀行貸款，占用資金時(shí)間越長(zhǎng)，所付的利息就越多。即使是自有資金，資金使用時(shí)間長(zhǎng)會(huì)增加成本，有時(shí)甚至?xí)驗(yàn)楣て诘难诱`而導(dǎo)致不能及時(shí)交房，造成違約，既可能遭受索賠，又會(huì)使企業(yè)形象受到損害。
5、質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工質(zhì)量與工程成本密切相關(guān)。項(xiàng)目質(zhì)量控制不好，可能導(dǎo)致返工、加固處理等，有時(shí)還會(huì)導(dǎo)致工期的拖延，同時(shí)也會(huì)增加工程的成本。
6、成本風(fēng)險(xiǎn)
工程成本風(fēng)險(xiǎn)主要有兩方面：一是材料價(jià)格或者人工工資的上漲，會(huì)導(dǎo)致建設(shè)成本的上升，從而迫使投資者增加資金投入；二是由于消費(fèi)者需求和偏好的變化使設(shè)計(jì)方案“過(guò)時(shí)”，或者由于設(shè)計(jì)方案不合理、與施工相脫節(jié)等原因引起的設(shè)計(jì)變更，這些設(shè)計(jì)變更會(huì)帶來(lái)工程成本的增加。
為了減少上述風(fēng)險(xiǎn)，可采取許多行之有效的措施，如與信譽(yù)好的承包商建立伙伴關(guān)系、設(shè)置預(yù)備款應(yīng)付急用、儲(chǔ)備材料或?qū)嵭胁牧腺M(fèi)包干辦法、參加保險(xiǎn)等。
�。�4）租售與物業(yè)管理階段
房地產(chǎn)租售與物業(yè)管理階段是整個(gè)房地產(chǎn)投資過(guò)程中最后一個(gè)也是非常重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。項(xiàng)目開發(fā)完畢時(shí)，開發(fā)商面臨的主要任務(wù)是盡快實(shí)現(xiàn)投資回收并獲取利潤(rùn)，在建及已建的建筑產(chǎn)品也只有在該階段通過(guò)各種渠道將其租售出去，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)的商品轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)。相反，已建好的建筑產(chǎn)品因種種原因不能租售出去，則會(huì)導(dǎo)致建筑產(chǎn)品積壓，使公司財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)危機(jī)，影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，消費(fèi)者不僅關(guān)注房地產(chǎn)的價(jià)格和質(zhì)量，而且十分注重其售后服務(wù)，即物業(yè)管理。良好的物業(yè)管理服務(wù)不僅有助于提升開發(fā)商的市場(chǎng)形象、加快房地產(chǎn)銷售速度，而且有利于維護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的。
1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況發(fā)生變化給房地產(chǎn)投資帶來(lái)的損失。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)區(qū)域性市場(chǎng)，主要受本地區(qū)房地產(chǎn)供求狀況，消費(fèi)者購(gòu)買力和消費(fèi)偏好，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)程度、競(jìng)爭(zhēng)規(guī)模及競(jìng)爭(zhēng)方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)的性質(zhì)、結(jié)構(gòu)及發(fā)育程度等因素的影響。
�、俜康禺a(chǎn)供給風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)供給是指開發(fā)商在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠提供的房地產(chǎn)商品量，其影響因素主要有房地產(chǎn)價(jià)格、土地價(jià)格和城市土地供應(yīng)量、稅收政策、建材供應(yīng)能力、建筑能力和房地產(chǎn)商對(duì)未來(lái)的預(yù)期。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)供大于求時(shí)，便會(huì)發(fā)生供給風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價(jià)格下降，最終使開發(fā)商蒙受投資損失。
②房地產(chǎn)需求風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)需求是指消費(fèi)者在某一特定時(shí)期內(nèi)，在一定價(jià)格水平上愿意而且能夠購(gòu)買的房地產(chǎn)商品量，即有效需求。房地產(chǎn)需求的影響因素主要有國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展
水平、城市化水平、房地產(chǎn)價(jià)格、消費(fèi)者收入水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及未來(lái)預(yù)期、國(guó)家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策等。當(dāng)上述因素發(fā)生作用引起房地產(chǎn)需求下降時(shí)，如果需求小于供給，便會(huì)發(fā)生需求風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)租售困難、價(jià)格下降。
2、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
在房地產(chǎn)營(yíng)銷過(guò)程中，科學(xué)合理的房地產(chǎn)價(jià)格決定了房地產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)投資者為了實(shí)現(xiàn)預(yù)定的收益目標(biāo)，必須依據(jù)有關(guān)計(jì)價(jià)理論和政策，根據(jù)自身內(nèi)外部條件，對(duì)不同的銷售對(duì)象、市場(chǎng)格局、交易情況等，制定出相應(yīng)的價(jià)格策略，以使房地產(chǎn)銷售正�；�，保證投資利潤(rùn)目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)是指由于房地產(chǎn)定價(jià)不合理而給房地產(chǎn)投資者帶來(lái)的收益損失，主要發(fā)生于市場(chǎng)研究不充分、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確、定價(jià)策略不科學(xué)及不能及時(shí)反映價(jià)格的波動(dòng)等。價(jià)格定高了，雖然收益增加，但其價(jià)格可能不為市場(chǎng)所接受，導(dǎo)致房地產(chǎn)滯銷，實(shí)際總效益下降；相反，價(jià)格定低了，雖然房地產(chǎn)銷售增加，但會(huì)損失收益。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素很多，如供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素等。這些因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、影響程＇度各不相同，房地產(chǎn)價(jià)格是這些因素綜合作用的結(jié)果。
�、俚蛢r(jià)風(fēng)險(xiǎn)、低價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開發(fā)商有意壓低價(jià)格，在達(dá)到刺激需求，擴(kuò)大房地產(chǎn)銷售量的同時(shí)可能帶來(lái)利潤(rùn)損失。另外，由于低價(jià)在消費(fèi)者心中總是與質(zhì)次相聯(lián)系，還有可能嚴(yán)重?fù)p害開發(fā)商在市場(chǎng)中形象的和信譽(yù)。低價(jià)政策一般適用于房地產(chǎn)供大于求、消費(fèi)者購(gòu)買力下降等情況或?yàn)榱藫屨际袌?chǎng)份額、促銷以及臨時(shí)解決公司財(cái)務(wù)危機(jī)等情況。
�、诟邇r(jià)風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資者有意提高價(jià)格，以達(dá)到盡快回收投資、獲取高額利潤(rùn)的目的，同時(shí)也可能導(dǎo)致由于價(jià)格遠(yuǎn)離市場(chǎng)而引起房地產(chǎn)銷售困難，并最終可能使開發(fā)商收益下降的風(fēng)險(xiǎn)。高價(jià)政策一般適用于房地產(chǎn)需求旺盛、房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)初期或?yàn)橛舷M(fèi)者虛榮心理等。
3、營(yíng)銷風(fēng)險(xiǎn)
房地產(chǎn)營(yíng)銷是指房地產(chǎn)投資者根據(jù)市場(chǎng)狀況、物業(yè)的特點(diǎn)、消費(fèi)者偏好、支付水平等確定房地產(chǎn)租售策略并進(jìn)行房地產(chǎn)租售的行為。其風(fēng)險(xiǎn)有銷售渠道風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷方式風(fēng)險(xiǎn)等。
�、贍I(yíng)銷渠道風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)商只有通過(guò)銷售渠道才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，達(dá)到投資回收并獲取利潤(rùn)的目的。房地產(chǎn)銷售渠道有自行租售和代理租售兩種。自行租售是指房地產(chǎn)開發(fā)商利用白己的銷售人員租售自己開發(fā)的房地產(chǎn)，具有銷售成本低的優(yōu)點(diǎn)，但開發(fā)商必須有自己的營(yíng)銷隊(duì)伍，必須投人一定資金進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，這就增加了開發(fā)成本，同時(shí)還必須面對(duì)由于其營(yíng)銷的非專業(yè)性而帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。代理銷售是房地產(chǎn)投資者委托房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)代理租售其開發(fā)完成的房地產(chǎn)，并支付代理費(fèi)（傭金）包括聯(lián)合及獨(dú)家代理。代理租售具有代理機(jī)構(gòu)熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)、擁有豐富營(yíng)銷知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的營(yíng)銷人員、銷售渠道廣泛、服務(wù)專業(yè)化等優(yōu)點(diǎn)，有利于加快房地產(chǎn)的銷售，但房地產(chǎn)商必須支付傭金，以致其自身利潤(rùn)減少。選擇代理租售，存在著選擇代理機(jī)構(gòu)不當(dāng)而導(dǎo)致的銷售量下降的風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于代理機(jī)構(gòu)通常不止代理一家業(yè)務(wù)，其關(guān)心的是完成整體租售利潤(rùn)目標(biāo)，而不管租售的房地產(chǎn)是哪一家公司的，因此，開發(fā)商可能要承擔(dān)由于代理營(yíng)銷不積極而導(dǎo)致的銷售量下降風(fēng)險(xiǎn)。
�、跔I(yíng)銷方式風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)營(yíng)銷方式主要有借助各種傳播媒介的宣傳和市場(chǎng)營(yíng)銷人員與顧客直接面對(duì)面的交流，通過(guò)該項(xiàng)工作讓潛在的顧客認(rèn)識(shí)、了解租售的物業(yè)，進(jìn)而影響其購(gòu)買或投資行為及決策。傳播媒介宣傳風(fēng)險(xiǎn)是指由于運(yùn)用媒體廣告、郵寄宣傳材料、樣板房展示等媒體宣傳方式不當(dāng)而給開發(fā)商帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。成功的廣告宣傳不僅有助于房地產(chǎn)的銷售，而且可以提高開發(fā)商的知名度。反之，傳播媒介宣傳的失敗，則往往會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)營(yíng)銷和收益的失敗。
4、物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)
所謂物業(yè)管理，即是房地產(chǎn)投資者委托物業(yè)管理公司，以商業(yè)經(jīng)營(yíng)的手段管理房地產(chǎn)，為業(yè)主和消費(fèi)者提供高效、優(yōu)質(zhì)和經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，包括物業(yè)及其設(shè)備日常維護(hù)及修繕、綠化、衛(wèi)生、治安等，使物業(yè)發(fā)揮最大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和使用價(jià)值。良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，而且是房地產(chǎn)開發(fā)商本身獲得長(zhǎng)足、持續(xù)發(fā)展的強(qiáng)大動(dòng)力，有助于樹立和提升開發(fā)商自身的市場(chǎng)形象，加快房地產(chǎn)租售速度，而且有助于維護(hù)消費(fèi)者和投資者的利益，達(dá)到物業(yè)保值和增值的目的；反之，則會(huì)導(dǎo)致投資者信譽(yù)受損，房地產(chǎn)銷售不暢并最終影響投資收益。物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)主要有：
①選擇物業(yè)管理公司風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理公司一般分為兩類：社會(huì)化專業(yè)物業(yè)管理公司和房地產(chǎn)投資商附屬物業(yè)管理公司。無(wú)論哪種形式的公司都難免良莠不齊，若選擇不當(dāng)，則不僅達(dá)不到優(yōu)良服務(wù)的目的，甚至連物業(yè)的價(jià)值也會(huì)因管理不善而下降，使房地產(chǎn)投資者蒙受巨大風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資者在選擇物業(yè)管理公司時(shí)應(yīng)充分了解其背景、業(yè)績(jī)及能力等，盡量選擇那些管理水平高、經(jīng)驗(yàn)豐富、服務(wù)周到和信譽(yù)良好的物業(yè)管理公司。
�、谑召M(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)管理收費(fèi)是指物業(yè)管理單位接受物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人委托對(duì)物業(yè)及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等項(xiàng)目開展日常維護(hù)、修繕、整治服務(wù)及提供其他服務(wù)所收取的費(fèi)用，包括管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定計(jì)提的福利費(fèi)，公共設(shè)施、設(shè)備日常運(yùn)行、維修及保養(yǎng)費(fèi)，綠化管理費(fèi)，清潔衛(wèi)生費(fèi)，保安費(fèi)，辦公費(fèi)，物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費(fèi)和法定稅費(fèi)等。物業(yè)管理收費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于能否合理指定收費(fèi)科目、標(biāo)準(zhǔn)以及能否及時(shí)、足額收取物業(yè)管理費(fèi)。
第二節(jié)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與分析
一、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的內(nèi)容及過(guò)程
風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估是對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)律性進(jìn)行研究和量化，尋找每一種風(fēng)險(xiǎn)的自身規(guī)律和特點(diǎn)，影響范圍和影響量。通過(guò)分析的結(jié)果有利于采取更有針對(duì)性的對(duì)策和措施，從而減少風(fēng)險(xiǎn)對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的不利影響。
�。ㄒ唬╋L(fēng)險(xiǎn)存在和發(fā)生的時(shí)間分析
即風(fēng)險(xiǎn)可能在項(xiàng)目的哪個(gè)階段，哪個(gè)環(huán)節(jié)上發(fā)生。有許多風(fēng)險(xiǎn)有明顯的階段性，有的風(fēng)險(xiǎn)是直接與具體的工程活動(dòng)相聯(lián)系的。
�。ǘ╋L(fēng)險(xiǎn)的影響和損失分析
風(fēng)險(xiǎn)的影響較為復(fù)雜，有的影響而較小，有的影響面很大，可能引起整個(gè)工程的中斷。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的惡化不但會(huì)造成物價(jià)上漲，而且可能會(huì)引起發(fā)展商支付能力的變化，人工工資及各種支出困難。
由于設(shè)計(jì)圖紙?zhí)峁┎患皶r(shí)，不僅會(huì)造成工期拖延，而且會(huì)造成費(fèi)用提高，（如人工和設(shè)備閑置，管理費(fèi)開支加大），還有可能原本避開冬雨未施工，而未能避開，造成更大拖延和費(fèi)用增加。
由于風(fēng)險(xiǎn)對(duì)目標(biāo)的干擾常常表現(xiàn)在對(duì)工程實(shí)施過(guò)程的干擾，所以風(fēng)險(xiǎn)的影響分析一般通過(guò)以下分析過(guò)程；
1、考慮正常情況下的工期費(fèi)用、效益。
2、考慮風(fēng)險(xiǎn)可能發(fā)生因素，分析實(shí)施過(guò)程，勞動(dòng)效益、消耗、各個(gè)活動(dòng)有何變化。
3、兩者的差異則為風(fēng)險(xiǎn)的影響。這實(shí)質(zhì)上是一個(gè)新的化計(jì)劃，新的估價(jià)。
（三）、風(fēng)險(xiǎn)的級(jí)別
一級(jí)為重點(diǎn)；二級(jí)是要顧及；三級(jí)是可以不考慮，通過(guò)分級(jí)來(lái)決定對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的管理工作。
二、風(fēng)險(xiǎn)分析方法
風(fēng)險(xiǎn)分析通常是憑借經(jīng)驗(yàn)，靠預(yù)測(cè)，但也是有一些基本分析方法可以借助。
�。ㄒ唬⒗e法
實(shí)施過(guò)程調(diào)研，建立該類項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)知識(shí)，在對(duì)新項(xiàng)目決策時(shí)，或在專家經(jīng)驗(yàn)法進(jìn)行分析時(shí)給出提示，列出所有可能的風(fēng)險(xiǎn)因素。
�。ǘ＜医�(jīng)驗(yàn)法
具體做法：
�、俳M建專家小組，4—8人，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和代表性。
�、谕ㄟ^(guò)專家會(huì)議，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)定界，量化。召集人應(yīng)讓專家多了解項(xiàng)目目標(biāo)、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)、環(huán)境及工程狀況，詳細(xì)地調(diào)查并提供信息，有可能組織專家實(shí)地考察。并對(duì)項(xiàng)目的實(shí)施、措施的構(gòu)想作出說(shuō)明，使大家對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)共識(shí)，否則，容易增加評(píng)價(jià)的離散程度。
�、壅偌伺c專家一起定義風(fēng)險(xiǎn)因素及結(jié)構(gòu)、可能的成本范圍與專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行討論，按以下次序逐漸深入：
A引導(dǎo)討論各風(fēng)險(xiǎn)的原因
B風(fēng)險(xiǎn)對(duì)實(shí)施過(guò)程的影響
C風(fēng)險(xiǎn)影響的范圍（如技術(shù)、工期、費(fèi)用）
D將影響統(tǒng)一到對(duì)成本的影響上，估計(jì)影響量。
�、茱L(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)
各個(gè)專家對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的程度影響量和實(shí)現(xiàn)的可能性，給出評(píng)價(jià)意見。
⑤統(tǒng)計(jì)專家意見，得到評(píng)價(jià)結(jié)果
第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)管理的目標(biāo)
風(fēng)險(xiǎn)貫穿于項(xiàng)目的各個(gè)階段，從開始到竣工，延續(xù)到物業(yè)管理。事實(shí)上在項(xiàng)目初步評(píng)估階段情況更是如此，因?yàn)榇藭r(shí)不確定因素太多。風(fēng)險(xiǎn)管理就是讓建設(shè)項(xiàng)目各方清楚地認(rèn)識(shí)到有哪些風(fēng)險(xiǎn)以及風(fēng)險(xiǎn)有大小，其目標(biāo)主要是：
1、減少風(fēng)險(xiǎn)因素
風(fēng)險(xiǎn)因素是引起或增加風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生機(jī)會(huì)的條件，它來(lái)自外界干擾和自身決策的結(jié)果。風(fēng)險(xiǎn)因素的存在，決定著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的可能性。
2、減少風(fēng)險(xiǎn)事件
風(fēng)險(xiǎn)因素并不導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)損失的發(fā)生，風(fēng)險(xiǎn)因素通過(guò)引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)造成風(fēng)險(xiǎn)損失。風(fēng)險(xiǎn)事件是造成風(fēng)險(xiǎn)損失的直接原因，因此，想要減少風(fēng)險(xiǎn)損失就要千方百計(jì)減少風(fēng)險(xiǎn)事故。
3、減少風(fēng)險(xiǎn)損失
一旦有風(fēng)險(xiǎn)事故發(fā)生，就要采取有效措施和對(duì)策，盡全力減少風(fēng)險(xiǎn)造成的損失，根據(jù)可采取的對(duì)策的比較分析，找出最適宜的對(duì)策和方法。而防患于未然是十分必要的。
第四節(jié)風(fēng)險(xiǎn)控制和對(duì)策
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)，綜合性風(fēng)險(xiǎn)和階段性風(fēng)險(xiǎn)，已在前面的篇幅中做了詳細(xì)介紹和闡述，在此，本文重點(diǎn)論述階段性風(fēng)險(xiǎn)中項(xiàng)目工程建設(shè)階段風(fēng)險(xiǎn)控制的方法和對(duì)策。
一、風(fēng)險(xiǎn)分配
一個(gè)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)有一定的范圍和規(guī)律性，這些分險(xiǎn)必須在項(xiàng)目參加者、投資者、發(fā)展商、項(xiàng)目管理者，各承包商、供應(yīng)商、合作者之間進(jìn)行分配，每一個(gè)參加者都必須有一定的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。風(fēng)險(xiǎn)分配通常在任務(wù)書、責(zé)任書、合同、招標(biāo)文件等內(nèi)定義，在起草這些文件時(shí)都應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)做出預(yù)計(jì)，定義和分配。只有合理地分配分險(xiǎn)，才能調(diào)動(dòng)各方面的積極性，才能有項(xiàng)目的高效益。正確對(duì)等風(fēng)險(xiǎn)，可以有如下益處：
1、可以最大限度發(fā)揮各方風(fēng)險(xiǎn)控制的積極性。任何一方如果不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，他就不可能有管理的積極性和創(chuàng)造性，項(xiàng)目就不可能優(yōu)化。
2、減少工程中的不確定性。風(fēng)險(xiǎn)合理分配，就可以比較準(zhǔn)確地計(jì)劃和安排工作。
3、發(fā)展商可以得到一個(gè)合理的報(bào)價(jià)，承包商報(bào)價(jià)中的不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)減少。
對(duì)項(xiàng)目分險(xiǎn)的分配，發(fā)展商起主導(dǎo)作用，起草招標(biāo)文件，合同條件，確定合同類型、確定管理規(guī)范，而承包商，供應(yīng)商處于從屬地位。但雙方是平等的，不能不顧主客觀條件把風(fēng)險(xiǎn)全部推給對(duì)方，對(duì)自己負(fù)責(zé)。
風(fēng)險(xiǎn)分配有以下原則：
1、從工程整體效益出發(fā)，最大限度地發(fā)揮各方積極性。
2、體現(xiàn)公平合理、責(zé)權(quán)利平衡。
�。�1）風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任和權(quán)力應(yīng)是平衡的。
風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)是一項(xiàng)責(zé)任，即進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)控制以及承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的損失。但同是要給承擔(dān)者以控制處理的權(quán)力。
�。�2）風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)對(duì)等
風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者，同時(shí)享受風(fēng)險(xiǎn)控制獲得的收益和機(jī)會(huì)收益。
例如承包商承擔(dān)物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)（即采用固定總價(jià)合同），則物價(jià)下跌帶來(lái)的收益也歸承包商所有，若承擔(dān)工期的風(fēng)險(xiǎn)，拖延要支付違約金，則工期提前就應(yīng)獎(jiǎng)勵(lì)。
（3）承擔(dān)的可能性及合理性
給承擔(dān)者以預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制的條件和可能性，給他們能迅速采取控制風(fēng)險(xiǎn)措施的時(shí)間、信息，否則對(duì)他來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)管理就是投機(jī)。例如：承包商承擔(dān)實(shí)施方案和報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，則必須給他一個(gè)合理的做標(biāo)時(shí)間，同時(shí)提供詳細(xì)且正確的招標(biāo)文件特別是設(shè)計(jì)文件和合同條件，并及時(shí)解答承包商作標(biāo)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)有問題，這樣他才能理性地承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
3、符合工程慣例，符合通常處理方法
慣例通常是能較好反映雙方要求，較為公平合理，另一方面合同雙方對(duì)慣例較為熟悉；容易順利實(shí)施。如果明顯違反慣例的做法，會(huì)顯示出一種不公平，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。
所以風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者應(yīng)具備的條件是：能最有效地控制導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件，使該風(fēng)險(xiǎn)能控制在其范圍，一旦風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生，他能進(jìn)行有效的處理。
二、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策
對(duì)分析出來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)有準(zhǔn)備和對(duì)策，應(yīng)充分憑借自己的技術(shù)管理組織的優(yōu)勢(shì)和過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)，來(lái)消除減少或轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。通常的對(duì)策有：
（一）要求對(duì)方提供擔(dān)保
�。ǘ┨崛★L(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金
�。ㄈ┘夹g(shù)措施
對(duì)于承包商應(yīng)選擇有彈性、抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)的技術(shù)方案，準(zhǔn)備多套備選方案，采取各種保護(hù)措施和安全保障。
�。ㄋ模┙M織措施：選派得力的技術(shù)、管理人才、特別是項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，將風(fēng)
險(xiǎn)責(zé)任落實(shí)到各個(gè)組織單元，使大家都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)責(zé)，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。
�。ㄎ澹┩ㄟ^(guò)合同分配風(fēng)險(xiǎn)
在許多情況下通過(guò)合同排除風(fēng)險(xiǎn)是最重要的手段。在承包合同中應(yīng)明確規(guī)定：
1、哪些情況由承包商負(fù)責(zé)，哪些是由發(fā)展商負(fù)責(zé)，即風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任要明確。
2、對(duì)工期延誤、質(zhì)量不合格的索賠權(quán)力。
3、對(duì)付款方式、付款期的明確規(guī)定，以及不付款的處理權(quán)力。
4、對(duì)違約的處理。
5、符合慣例的通用條件。
6、仲裁地點(diǎn)和適用法律的選擇。
重要的是選擇抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，可靠的、有信譽(yù)的合作伙伴，項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力將會(huì)大大提高。
�。┳⒅仫L(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控
風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控和預(yù)警是項(xiàng)目控制風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。在工程實(shí)施中不斷收集和分析各種信息，有助于捕提風(fēng)險(xiǎn)前奏的信號(hào)，及時(shí)采取措施予以消除及解決轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生。
�。�1）天氣預(yù)測(cè)、預(yù)報(bào)
�。�2）股市及金融稅收政策變化
（3）各種材料、設(shè)備市場(chǎng)行情、價(jià)格動(dòng)態(tài)
�。�4）投資者，承包商企業(yè)狀況報(bào)告
�。�5）通過(guò)對(duì)工期和進(jìn)度的跟蹤分析，成本跟蹤分析，合同監(jiān)督，現(xiàn)場(chǎng)情況報(bào)告等手段，了解工程風(fēng)險(xiǎn)。
�。�6）在工程實(shí)施中風(fēng)險(xiǎn)一經(jīng)發(fā)生則應(yīng)積極地采取措施，降低損失，防止工程中斷和成本超支，保證完成預(yù)定目標(biāo)。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 6
一、社區(qū)市場(chǎng)訴求定位。
東南亞風(fēng)情社區(qū)。
開啟花都人居新時(shí)代。
新花都、新人居。
區(qū)位優(yōu)勢(shì)：新區(qū)商居中心地段，名校（云山中學(xué)）、名園（馬鞍山）、廣場(chǎng)毗鄰，周邊成熟配套。
個(gè)性優(yōu)勢(shì)：獨(dú)特人性化居住環(huán)境、文化社區(qū)、東南亞風(fēng)情。
二、活動(dòng)策劃要旨。
五一長(zhǎng)假，萬(wàn)商促銷。要想在鋪天蓋地的廣告宣傳中脫穎而出，非要?jiǎng)e出心裁、吸引眼球不可。
云珠花園的社區(qū)定位明確以后，公關(guān)及活動(dòng)促銷重點(diǎn)應(yīng)放凸顯獨(dú)特區(qū)位優(yōu)勢(shì)和人性化居住環(huán)境上。
讓更多的潛在購(gòu)房者知曉、領(lǐng)悟、感受云珠花園的魅力優(yōu)勢(shì)并產(chǎn)生知名度、美譽(yù)度及產(chǎn)生購(gòu)房安居欲望是主題策劃活動(dòng)的主旨所在。
以書畫文化藝術(shù)為活動(dòng)形式（謂之形），以眾多目標(biāo)消費(fèi)者及有影響力傳播人物的直接參與為表現(xiàn)（謂之體），以促進(jìn)樓盤美譽(yù)傳播和銷售為目的（謂之用）。
活動(dòng)策劃具體形式：以描繪人居環(huán)境為主題的書法與繪畫展覽、表演、交流藝術(shù)節(jié)（簡(jiǎn)稱：首屆“云珠花園”書畫藝術(shù)節(jié)）。
三、主題廣告語(yǔ)。
云珠花園“描繪花都寫意人居”
四、活動(dòng)框架。
1、時(shí)間：20xx年5月1日至7日。
2、活動(dòng)地點(diǎn)：云珠花園現(xiàn)場(chǎng)及售樓部。
3、活動(dòng)內(nèi)容。
�。�1）兒童書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽·1日。
�。�2）青少年書法繪畫現(xiàn)場(chǎng)表演并比賽·2日。
�。�3）花都區(qū)書法畫家現(xiàn)場(chǎng)表演·3日。
（4）書畫家作品點(diǎn)評(píng)、藝術(shù)酒會(huì)沙龍·3日。
�。�5）獲獎(jiǎng)作品及書畫家作品展覽、銷售、捐贈(zèng)。
4日至7日。
4、·活動(dòng)組織。
主辦（樓盤促銷現(xiàn)場(chǎng)安排、經(jīng)費(fèi)支出）：云珠花園開發(fā)商。
�。ńM織書畫家參與）：區(qū)書畫家協(xié)會(huì)。
協(xié)辦：（組織學(xué)生參與）區(qū)青少年宮。
區(qū)一幼、圓玄幼、圓玄小學(xué)、五小、云山中學(xué)等。
策劃承辦：祥業(yè)廣告公司（整個(gè)活動(dòng)具體組織、布置、協(xié)調(diào)）。
媒體支持：花都新聞、花都電視臺(tái)、廣播臺(tái)、《花都房地產(chǎn)》。
5、促銷配合。
1）參觀樣板房、派發(fā)宣傳資料。
2）優(yōu)惠購(gòu)房折扣。
3）購(gòu)房贈(zèng)送書畫作品。
4）義賣書畫作品捐贈(zèng)青少年宮。
6、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
1）活動(dòng)組織、策劃、資料：5800元。
3）禮品及紀(jì)念品、獎(jiǎng)品·20000元。
4）書畫家及有關(guān)嘉賓、媒體利市16000元。
5）前期廣告宣傳（宣傳海報(bào)或單頁(yè)、電視臺(tái)、花都新聞）10000元。
總費(fèi)用：63800元。
五、我公司策劃承辦優(yōu)勢(shì)。
1、祥業(yè)廣告與房地產(chǎn)房地產(chǎn)，我們最自信的舞臺(tái)！
祥業(yè)廣告公司是大型房地產(chǎn)公司衍生的專業(yè)子公司，對(duì)房地產(chǎn)的理解高于同行。核心策劃設(shè)計(jì)人員有豐富的房地產(chǎn)專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，服務(wù)過(guò)花都眾多品牌樓盤。曾服務(wù)樓盤：富豪山莊、雅景苑、紫光園、合和世紀(jì)城、雅寶新城、蒙地卡羅山莊、雅居樂雍華廷、怡雅花園、駿威廣場(chǎng)、全鴻花園、杏林花園、云港花園等。
2、我們的自辦媒體：
《花都房地產(chǎn)》，我公司受花都房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)委托承辦的區(qū)域?qū)I(yè)雜志�！锻顿Y花都》、《花都警訊》皆為我公司設(shè)計(jì)承印的專業(yè)雜志。
3、我們對(duì)房地產(chǎn)客戶的工作方式。
在分析市場(chǎng)及樓盤特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，購(gòu)建樓盤的核心定位和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，運(yùn)用綜合的外在手段表現(xiàn)樓盤的定位、特色及優(yōu)勢(shì)，分析并劃定特定的目標(biāo)消費(fèi)群及其購(gòu)房心理習(xí)性，采用恰當(dāng)?shù)姆绞綄⑿畔⒃V求傳達(dá)給目標(biāo)消費(fèi)者，激發(fā)其購(gòu)房欲望達(dá)成購(gòu)買行為。
4、如由我公司承辦活動(dòng)，《花都房地產(chǎn)》將贈(zèng)送2p專題報(bào)道及若干宣傳版面。
5、我公司經(jīng)驗(yàn)豐富、人脈深厚，可保證活動(dòng)組織的各項(xiàng)公關(guān)，邀請(qǐng)有影響力人物參與，保障活動(dòng)檔次及傳播效果。
時(shí)間：
20xx年xx月xx日。
地點(diǎn)：
1、xx廣場(chǎng)；
2、現(xiàn)場(chǎng)售樓處。
活動(dòng)目的：
聚集開盤人氣，重拳出擊，在最短的宣傳期間內(nèi)，刺激大眾，創(chuàng)造最佳口碑和打響xx首盤小高層高檔住宅小區(qū)的品牌。
活動(dòng)方式：現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)、活動(dòng)助興、抽獎(jiǎng)酬賓。
活動(dòng)安排：
一、前期廣告宣傳。
xx著重以信息發(fā)布為主宣傳，主要是搖號(hào)參加辦法、地點(diǎn)、時(shí)間等信息告知。發(fā)布途徑為報(bào)紙、燈箱、跨街橫幅。
宣傳主題：未來(lái)城都市居住典范，xx首期豪華高品位住宅樓銷售在即。
引領(lǐng)都市時(shí)尚，坐居xx海岸。
xx海岸x月x號(hào)日真情放送，豪華住宅乍現(xiàn)xx。
因?yàn)檎湎�，所以珍貴。
xx開盤有好禮，驚喜大獎(jiǎng)等你拿。
二、搖號(hào)現(xiàn)場(chǎng)布置。
1、搖號(hào)方式：現(xiàn)場(chǎng)公開，即選即定。具體搖號(hào)登記處暫定2處。
（確定小高層購(gòu)買資格，建議搖號(hào)總數(shù)比實(shí)際戶數(shù)多30%）。
2、地點(diǎn)選定：xx廣場(chǎng)。
�。╝、需要一定活動(dòng)場(chǎng)地，b、場(chǎng)地方有舉辦活動(dòng)經(jīng)驗(yàn)，c、有聚集人氣的先例）。
3、軟環(huán)境布置：
4、員工統(tǒng)一著裝。
三、活動(dòng)進(jìn)程（x月x日）。
1、下午14：00正式開始（13：50——14：00禮炮、獎(jiǎng)品展示）。
2、14：00——14：30。
主持人5分鐘、領(lǐng)導(dǎo)5分鐘、佳賓2人共10分鐘、活動(dòng)解說(shuō)8分鐘、公證人講話2分鐘。
3、搖號(hào)開始（14：30——15：00）同時(shí)登記匯總。
4、搖號(hào)抽獎(jiǎng)（15：00——16：00）。
獎(jiǎng)品分1、2、3等獎(jiǎng)和紀(jì)念獎(jiǎng)（100份）。
5、現(xiàn)場(chǎng)答謝演出、小娛樂活動(dòng)（16：00——17：00）工作人員休息。
6、公布搖號(hào)和抽獎(jiǎng)結(jié)果（17：10——17：30）。
7、獲獎(jiǎng)群眾領(lǐng)獎(jiǎng)（17：30——17：50）。
四、搖號(hào)辦法。
1、一期總銷售戶。
數(shù)為xx套，暫定搖號(hào)總?cè)藬?shù)與實(shí)際銷售戶數(shù)為5：1，參加群眾不定。
2、搖號(hào)采取實(shí)名登記制，不得替代或多搖，每套戶型最多登記人數(shù)為5人。
3、凡登記在冊(cè)的準(zhǔn)購(gòu)房者，登記同時(shí)需交納1000元保證金，搖號(hào)當(dāng)天如登記人中號(hào)并獲得購(gòu)房資格，該保證金則納入房款，如不成功則在原款反還的基礎(chǔ)上增加200元作為答謝費(fèi)用。
4、搖號(hào)登記時(shí)間自20xx年xx月xx日至20xx年xx月xx日，為期5天。
5、登記地點(diǎn)：xx房地產(chǎn)公司售樓處。
6、搖號(hào)工具使用公開搖獎(jiǎng)設(shè)備進(jìn)行搖號(hào)決定。
7、關(guān)于沒有中號(hào)群眾的解決辦法。均以紀(jì)念品贈(zèng)送。并登入二期開盤購(gòu)房檔案。
五、工作人員分工。
xx房產(chǎn)公司職員做禮儀、保安等維護(hù)性工作；xx廣告做活動(dòng)監(jiān)測(cè)和媒體聯(lián)絡(luò)工作。
六、媒體發(fā)布。
邀請(qǐng)當(dāng)?shù)刂鞔竺襟w具體：xx電視臺(tái)、xx之聲廣播臺(tái)、xx專遞、xx晚報(bào)、xx網(wǎng)絡(luò)等記者參加活動(dòng)，并給予現(xiàn)場(chǎng)報(bào)道。
七、經(jīng)費(fèi)預(yù)算。
1、環(huán)境布置。
高空氣球4個(gè)xx元/4個(gè)。
大型氣拱門1個(gè)xx元。
30平方左右舞臺(tái)1個(gè)xx元。
樓盤效果展示牌1套xx元/10張。
廣告宣傳易拉寶4個(gè)xx元/4個(gè)。
宣傳折頁(yè)3000份xx元。
周遍跨街橫幅、燈箱20套。
2、場(chǎng)地租賃xx元。
3、公證人邀請(qǐng)費(fèi)xx元。
4、媒體邀請(qǐng)費(fèi)xx元。
5、設(shè)備租賃費(fèi)xx元。
6、管理費(fèi)xx元。
7、主持人xx元。
8、演員演出費(fèi)xx元。
9、現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急費(fèi)xx元。
一、活動(dòng)時(shí)間：
9月1日至9月10日（后邊緊接著中秋、國(guó)慶活動(dòng)）。
二、活動(dòng)對(duì)象：
教師，以及持教師證客戶；
三、活動(dòng)方式：
主推26#樓，大幅優(yōu)惠，強(qiáng)力促銷。
四、活動(dòng)內(nèi)容：
1、看房送禮：
凡持教師證到售房部看房者，每天前十位送小禮品。價(jià)值在5—10元之間�？倲�(shù)控制在50個(gè)左右。
2、26樓大幅優(yōu)惠：
整體推出26，為“園丁樓”，凡持教師證購(gòu)買26#樓者，一次性優(yōu)惠8888元，分期、按揭優(yōu)惠6888元。
3、額外優(yōu)惠：
凡教師認(rèn)購(gòu)本案任何一套房源，根據(jù)教師工齡，額外再優(yōu)惠工齡年數(shù)×100元的優(yōu)惠（工齡需要學(xué)校開具證明）。
4、旅游促銷：
在活動(dòng)期間，凡持教師證購(gòu)房者均送“西峽中原第一漂”旅游，九月十日教師節(jié)當(dāng)天組團(tuán)成行。放棄者充抵200元房款。
一般說(shuō)服客戶放棄旅游，充抵房款，等于教師再額外優(yōu)惠200元。
五、宣傳手段。
1、派單。
8月30日，31日兩天一般為學(xué)生報(bào)道日期，針對(duì)學(xué)校高強(qiáng)度派單。三萬(wàn)份單頁(yè)。
單頁(yè)設(shè)計(jì)框架：以第二十三個(gè)教師節(jié)尊師重教、回饋社會(huì)為切入點(diǎn)，以教師購(gòu)房四重驚喜優(yōu)惠為賣點(diǎn)，以針對(duì)教師推出整棟“教師公寓”大幅優(yōu)惠為亮點(diǎn)，以額外優(yōu)惠和旅游吸引眼球。樹立本案社會(huì)公眾形象，打造人文社區(qū)。
2、流動(dòng)字幕：
從8月30日至9月2日，連續(xù)做四天流動(dòng)字幕。
流動(dòng)字幕內(nèi)容：唐城錦苑在教師節(jié)來(lái)臨之際，特推出“教師公寓”，教師購(gòu)房均可享受最高8888元優(yōu)惠，另有驚喜額外優(yōu)惠以及送“中原第一漂”旅游。房源有限，機(jī)會(huì)不容錯(cuò)過(guò)。售房地址：銀化路老化肥廠南門，熱線：xx。
3、短信群發(fā)：
公司短信平臺(tái)，針對(duì)原積累客戶，全部發(fā)送一遍。
短信內(nèi)容：參照流動(dòng)字幕內(nèi)容。
六、預(yù)期目標(biāo)：
26樓銷售十套左右。
此次教師節(jié)活動(dòng)，有教師借口，暫不漲價(jià)。教師節(jié)后再漲，然后緊接著是整個(gè)“金九銀十”的高潮部分，中秋、國(guó)慶雙節(jié)，主推六樓，大張旗鼓的宣傳，掀起銷售狂潮。
房地產(chǎn)（realestate）是一個(gè)綜合的較為復(fù)雜的概念，從實(shí)物現(xiàn)象看，它是由建筑物與土地共同構(gòu)成。土地可以分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地，建筑物依附土地而存在，與土地結(jié)合在一起。建筑物是指人工建筑而成的產(chǎn)物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。
高風(fēng)險(xiǎn)，高投資，所以在房地產(chǎn)行業(yè)做事一定要謹(jǐn)慎，做任何事情都要提前想好退路，做任何事情都要把事情搞的清清楚楚，才不會(huì)出現(xiàn)投資失敗。
下面我根據(jù)最進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況，就眼下局勢(shì)，給公司制定了一份自認(rèn)為很有針對(duì)性的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書：
房產(chǎn)行業(yè)解決方案：
09年的中國(guó)房地產(chǎn)就像開發(fā)商的惡夢(mèng)，受次債的影響，全球房產(chǎn)的低迷也波及到了中國(guó)，09年仍然是房產(chǎn)行業(yè)的艱難時(shí)期，本月初國(guó)務(wù)院正式聲明不會(huì)政策性拯救房市。房產(chǎn)商一擲千金的推廣策略一去不復(fù)返了，認(rèn)真研究購(gòu)買者需求，準(zhǔn)確規(guī)劃產(chǎn)品，精準(zhǔn)傳播已成為開發(fā)商與代理商的.當(dāng)務(wù)之急，優(yōu)郵的房地產(chǎn)行業(yè)解決方案正是解決了開發(fā)商在經(jīng)濟(jì)低迷期的營(yíng)銷難題：
精準(zhǔn)推廣規(guī)劃：
1）樓盤客群細(xì)分；
2）精準(zhǔn)短信營(yíng)銷平臺(tái)；
3）精準(zhǔn)郵件營(yíng)銷平臺(tái)；
4）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行；
5）目標(biāo)客戶dm營(yíng)銷設(shè)計(jì)與執(zhí)行。
房產(chǎn)代理專項(xiàng)規(guī)劃：
1）數(shù)據(jù)庫(kù)建立；
2）數(shù)據(jù)庫(kù)推廣平臺(tái)建立（短信、郵件平臺(tái)）。
3）數(shù)據(jù)庫(kù)發(fā)送執(zhí)行。
商業(yè)地產(chǎn)集客規(guī)劃：
1）商圈分析；
2）地產(chǎn)主題設(shè)計(jì)；
3）招商方案與執(zhí)行；
4）集客策略。
中高端房產(chǎn)項(xiàng)目推廣規(guī)劃：
1）整合網(wǎng)絡(luò)傳播方案；
2）高端客戶數(shù)據(jù)庫(kù)分析；
3）數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容設(shè)計(jì)與推廣執(zhí)行；
4）項(xiàng)目推介會(huì)執(zhí)行規(guī)劃。
優(yōu)郵房產(chǎn)行業(yè)的解決方案，適合低成本市場(chǎng)推廣的開發(fā)商、中介代理機(jī)構(gòu)，是快速找到目標(biāo)的新營(yíng)銷模式。
全球金融危機(jī)的到來(lái)說(shuō)明了投資不理性是世界性的問題，雖然中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)萎靡，但是世界房地產(chǎn)市場(chǎng)都幾乎和中國(guó)一樣，甚至比中國(guó)還要嚴(yán)重。雖然世界很多國(guó)家都做出了政府的舉措，但是中國(guó)根據(jù)自己的國(guó)情做出了不會(huì)政策性拯救房市的決定，這也有國(guó)家的苦衷，我們應(yīng)該理解。
既然國(guó)家不會(huì)政策性拯救房市，那我們就必須自己想出路了，如果不想出路的話，公司離破產(chǎn)也不遠(yuǎn)了。我們正在為之前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不合理開發(fā)買單了，這怨不得別人。確實(shí)有很多房地產(chǎn)大腕囤積居奇，大肆炒作房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致現(xiàn)在這個(gè)情況。
上面我制定的新的市場(chǎng)營(yíng)銷策劃書，已經(jīng)很完善的寫出如何拯救我們的公司，希望大家能夠重視。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 7
一、市場(chǎng)背景：
漢沽位于天津東部濱海地區(qū)，是天津?yàn)I海新區(qū)的重要組成部分，轄區(qū)面積441.5平方公里區(qū)政府坐落在寨上街轄區(qū)內(nèi)，全區(qū)共有常駐人口17萬(wàn)。
漢沽是我國(guó)重要的化學(xué)工業(yè)基地之一，已形成以海洋化工為主，多門類綜合發(fā)展的工業(yè)體系，全區(qū)共有工業(yè)企業(yè)300余家，主要有制鹽、化工、輕紡、服裝、冶金、機(jī)械加工等十多個(gè)工業(yè)門類。漢沽不僅是一個(gè)工業(yè)重地，而且還是一個(gè)魚米之鄉(xiāng)，盛產(chǎn)水稻、水果及水產(chǎn)品。其中的茶淀葡萄和水產(chǎn)品久負(fù)盛名。
xx所在寨上街，其南部為天津老牌化工企業(yè)—天津化工廠，她曾為漢沽區(qū)的發(fā)展立下了汗馬功勞，但隨著改革開放的進(jìn)行及國(guó)有老企業(yè)的通病，企業(yè)的效益大不如前，也在某種程度上影響了漢沽區(qū)的發(fā)展。隨著漢沽新一屆領(lǐng)導(dǎo)班子對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，將第三產(chǎn)業(yè)作為漢沽區(qū)結(jié)構(gòu)的補(bǔ)充體，使?jié)h沽成為一個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)多角化的地區(qū)，從而保證漢沽區(qū)經(jīng)濟(jì)的健康、可持續(xù)發(fā)展。
二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：
由于漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展屬于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)價(jià)格的敏感度較高，面對(duì)產(chǎn)品的認(rèn)知及感知程度相對(duì)較低，故此我們?cè)诜治龈?jìng)爭(zhēng)對(duì)手時(shí)主要針對(duì)地段、價(jià)格、產(chǎn)品三個(gè)層面進(jìn)行歸納與比較，我們將其分為直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
1、在漢沽我們的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是誰(shuí)呢？
2、在漢沽我們的間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手？
在漢沽市場(chǎng)中我們將綠地人家、濱河小區(qū)及富達(dá)花園定為間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，具體原因我們分列如下：
綠地人家處于天化的附近，濱河小區(qū)處于烈士陵園附近，他們都遠(yuǎn)離于城區(qū)中心相對(duì)的位置優(yōu)勢(shì)，不足以與第壹城形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。富達(dá)雖與第壹城相鄰，但其銷售已近尾聲，故并不對(duì)第壹城銷售造成直接威脅；
綠地人家的產(chǎn)品規(guī)劃屬純南方模式，不能與本地居住習(xí)慣相對(duì)接；而濱河小區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃雖與本地居住習(xí)慣相符，但其產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平與第壹城相比較仍不在同一層面，要落后與第壹城。而富達(dá)花園的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，仍初級(jí)產(chǎn)品形態(tài)；綠地、濱河及富達(dá)的銷售均價(jià)與第壹城相差500元左右，故此在目標(biāo)人群層面，不與第壹城形成直接競(jìng)爭(zhēng)。
三、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息：
1、項(xiàng)目名稱規(guī)劃面積銷售均價(jià)基本情況
綠地人家27萬(wàn)平方米1760社區(qū)規(guī)模較大，銷售單價(jià)較低，一期開發(fā)面積7萬(wàn)平米，整體社區(qū)規(guī)劃及戶型設(shè)計(jì)較為南方化，銷售樓層以一、二、三、六層為主。
濱河小區(qū)12萬(wàn)平方米1584社區(qū)規(guī)劃有中心景觀帶，五層建筑形態(tài)，社區(qū)無(wú)會(huì)所，鄰近薊運(yùn)河及烈士陵園，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，戶型面積控制較好，并帶簡(jiǎn)單裝修。
井田·藍(lán)月灣6萬(wàn)平方米2050l型地塊，與第壹城一路之隔，戶型、價(jià)格、配套與第壹城相近。
分析：從已銷售的戶型比來(lái)看，其中兩室占了絕對(duì)的比例，即便是頂層的兩室也由于價(jià)位較低得到了市場(chǎng)的認(rèn)可，所以我們有理由說(shuō)，漢沽市場(chǎng)的主要需求在兩室，對(duì)于一室戶型的銷售由于存量較大，我們?nèi)孕杞o予足夠的重視。在兩室的銷售當(dāng)中主要以a、b、e戶型為主導(dǎo)，是典型的經(jīng)典戶型，面積在90—100㎡之間，這樣也從另一側(cè)面反映了我們客戶的主流消費(fèi)價(jià)格在18萬(wàn)左右。
2、樓棟售出率分析
在我們項(xiàng)目樓棟售出情況的分析中我們可以看出，大量消費(fèi)出現(xiàn)于臨街與臨學(xué)校的一面，而在景觀中心區(qū)附近的樓棟銷售情況一般。出現(xiàn)這種情況的原因，一方面是現(xiàn)場(chǎng)銷售控制的原因，一方面也與居住觀念有關(guān)。但這樣的銷售情況也為項(xiàng)目后期景觀節(jié)點(diǎn)釋放后的銷售，提供有力的產(chǎn)品支持。
四、已購(gòu)客戶分析
1、付款方式分析
分析：我們從已成交的客戶付款方式的比例中可以看出，一次性付款與貸款的比例相差較大，說(shuō)明當(dāng)?shù)氐南M(fèi)者在消費(fèi)能力上雖有一定的問題，但他們具有相當(dāng)穩(wěn)定和充足的還款能力，且在消費(fèi)意識(shí)上較為超前，這當(dāng)然也與客戶的職業(yè)及受教育的程度有關(guān)。
2、年齡結(jié)構(gòu)分析
分析：我們從已購(gòu)客戶的年齡層面上去分析，主要可以得出的判斷是我們的客戶以中年人為主，他們對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，具有一定的購(gòu)買力及資金支配能力，相應(yīng)對(duì)生活質(zhì)量的要求也較高。而且我們從客戶的年齡層次分析中還可以得出另外一個(gè)問題，即是他們的需求不只存在于房子一方面，在生活當(dāng)中還有更多的需求，比如：子女的教育問題、娛樂問題、收入及職業(yè)狀況問題等。由于漢沽當(dāng)?shù)厝罕妼?duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)狀況的擔(dān)憂，更多反映出的是對(duì)子女教育的關(guān)注較多。
3、行業(yè)分析（略）
分析：從已購(gòu)客戶的行業(yè)特征來(lái)看，大部分的已購(gòu)客戶集中在企、事業(yè)單位及個(gè)體行業(yè)。由此所反映出的是我們業(yè)主大部分為工薪階層，其收入狀況較穩(wěn)定，收入水平相對(duì)較優(yōu)厚。而這樣的客戶在漢沽當(dāng)?shù)氐臄?shù)量較多，為我們提供了較好的市場(chǎng)承接力，且在一方面確定了我們主要的宣傳目標(biāo)。
4、居住區(qū)域分析：
分析：從項(xiàng)目已購(gòu)客戶現(xiàn)居住區(qū)域情況的分析中，我們可以看出我們的主要消費(fèi)對(duì)象仍是以漢沽城區(qū)附近的居民為主，且以天化宿舍為主，這樣即為我們以后的宣傳通路指明的方向。
五、產(chǎn)品前期市場(chǎng)推廣簡(jiǎn)要分析：
xx在前期的媒介宣傳過(guò)程中，主要是對(duì)漢沽區(qū)的發(fā)展、順馳的品牌、工程質(zhì)量、物業(yè)及部分戶型進(jìn)行了市場(chǎng)傳達(dá)。其項(xiàng)目的促銷活動(dòng)，主要是結(jié)合項(xiàng)目的工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)行了一些老客戶的維系活動(dòng)。
在我們對(duì)宣傳及活動(dòng)的分析當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)了其中存在三個(gè)方面的問題。一是宣傳主題與客戶需求上的錯(cuò)位，也即宣傳內(nèi)容的針對(duì)性不強(qiáng)；二是在各宣傳節(jié)點(diǎn)上的訴求不能成為體系，缺乏對(duì)項(xiàng)目主題的支撐；三是宣傳中對(duì)產(chǎn)品的價(jià)值宣泄不足。
六、分析總結(jié)：
我們?cè)谇懊鎸?duì)市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、產(chǎn)品及客戶進(jìn)行了一個(gè)簡(jiǎn)要的分析，通過(guò)分析我們得出我們對(duì)市場(chǎng)、產(chǎn)品及市場(chǎng)中的消費(fèi)者的理解，我們?cè)诿魇救缦拢?/p>
市場(chǎng)：在漢沽的房地產(chǎn)市場(chǎng)中充斥著大量的房地產(chǎn)項(xiàng)目，單從供應(yīng)量上來(lái)講已基本上可以滿足市場(chǎng)現(xiàn)有的消費(fèi)需求，而且在新的一年里將有新的'地產(chǎn)公司進(jìn)入市場(chǎng)，并為市場(chǎng)帶來(lái)新的產(chǎn)品，這樣我們就可以說(shuō)20**年的漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)，將快速成長(zhǎng)為供大于求的買方市場(chǎng)。對(duì)于在市場(chǎng)中的各個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，漢沽將是一個(gè)各項(xiàng)目進(jìn)行快速掠奪的市場(chǎng)。
我們從目前所了解到的市場(chǎng)中各項(xiàng)目的銷售情況來(lái)看，雖然漢沽已經(jīng)進(jìn)入了買方市場(chǎng)，雖然各項(xiàng)目都已經(jīng)在市場(chǎng)中得到相應(yīng)的認(rèn)知，雖然各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的差異較大（包括產(chǎn)品及價(jià)格），但是卻沒能有一個(gè)項(xiàng)目成為市場(chǎng)追逐的熱點(diǎn)，成為市場(chǎng)銷售的領(lǐng)跑者，成為市場(chǎng)中最具殺傷力的項(xiàng)目。
在這樣的市場(chǎng)情況下，一方面給我們留下了一個(gè)絕佳的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，一方面也讓我們反思我們近一年來(lái)所做工作的欠缺及未來(lái)工作中的跟進(jìn)措施。如果我們能夠在未來(lái)的工作中，及時(shí)總結(jié)我們的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，及時(shí)調(diào)整我們的營(yíng)銷戰(zhàn)略，及時(shí)登上市場(chǎng)領(lǐng)軍者的寶座，我們的項(xiàng)目明天將會(huì)異常光明。
產(chǎn)品：在漢沽房地產(chǎn)市場(chǎng)中，我們不能說(shuō)我們的產(chǎn)品規(guī)模是最大的，不能單就一個(gè)方面說(shuō)我們的產(chǎn)品是最好的，但我們可以說(shuō)我們產(chǎn)品的從整體上來(lái)說(shuō)是最好的，雖然我們銷售價(jià)格高于競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，但這個(gè)價(jià)格是與其價(jià)值相符的，這從我們產(chǎn)品的前期銷售中即可看出。
雖然目前市場(chǎng)上普遍認(rèn)為我們的價(jià)格高，但那只是表面現(xiàn)象，那只是因?yàn)槲覀儧]能在項(xiàng)目的前一階段銷售過(guò)程中讓市場(chǎng)認(rèn)清我們產(chǎn)品的價(jià)值而已，只要我們能讓消費(fèi)者實(shí)際感受到我們的產(chǎn)品，看到我們的產(chǎn)品價(jià)值，我們的銷售必然會(huì)放量，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)，我們的項(xiàng)目必然會(huì)成為市場(chǎng)的領(lǐng)跑者。
消費(fèi)者：在漢沽當(dāng)?shù)氐南M(fèi)市場(chǎng)中，主要以工薪收入階層為主，這是由當(dāng)?shù)叵鄬?duì)單一的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)所造成的。雖然這些工薪階層的收入水平不高，但是卻相對(duì)穩(wěn)定，這為他們購(gòu)買房地產(chǎn)產(chǎn)品提供了物質(zhì)基礎(chǔ)。
同時(shí)由于他們受教育程度相對(duì)較高，這樣對(duì)新鮮事物的接受能力也相對(duì)于一般消費(fèi)者要強(qiáng)，因此也就說(shuō)明他們是我們的目標(biāo)消費(fèi)群體，是我們產(chǎn)品信息釋放的主渠道。
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 8
一、開盤慶典
策劃思路：強(qiáng)調(diào)氛圍、突出品位、提升檔次、有條不紊、圓滿成功
本次開盤其實(shí)就是針對(duì)前期意向客戶聚集能量的一次有效釋放，透過(guò)精心的現(xiàn)場(chǎng)布置與豐富的節(jié)目演出和互動(dòng)活動(dòng)，充分營(yíng)造當(dāng)天開盤活動(dòng)的氛圍。將潛在客戶群充分的挖掘出來(lái)，讓客戶更具信心，更滿意地購(gòu)買公園壹號(hào)的房子，使之到達(dá)化的成交量，為開盤當(dāng)日以及今后的營(yíng)銷計(jì)劃起到推波助瀾的作用。
二、活動(dòng)概述
活動(dòng)主題：成都XX一期開盤活動(dòng)；活動(dòng)時(shí)間：20xx年xx月xx日
參加人員：誠(chéng)意客戶及其他人員、公司領(lǐng)導(dǎo)及工作人員、演藝嘉賓
活動(dòng)形式：開盤儀式、現(xiàn)場(chǎng)選房、助興演出、明星見面現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)
主辦：四川XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
三、前期準(zhǔn)備工作
為保證開盤活動(dòng)的有序開展，在開盤前一日，準(zhǔn)備工作務(wù)必完備，各種因素思考周全，以期到達(dá)效果。以下相關(guān)設(shè)施需落實(shí)到位，對(duì)整個(gè)流程進(jìn)行完整性檢查。
1、整體工作以銷售開盤當(dāng)天工作為重心，采取一個(gè)總指揮三條線路（三個(gè)區(qū)域）進(jìn)行分工協(xié)作的`模式，其它管理及后勤人員進(jìn)行多方配合。
2、相關(guān)人人員邀請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、嘉賓參加（包括市領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)領(lǐng)導(dǎo)、建筑公司負(fù)責(zé)人、新聞媒體電視臺(tái)等）
3、其他準(zhǔn)備工作，如領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言稿、主持人串聯(lián)詞導(dǎo)視系統(tǒng)、相關(guān)印刷品、水果等食物、桌椅擺放；認(rèn)購(gòu)區(qū)（銷售部擺放竹藤椅10套）選房等候區(qū)（擺放竹藤椅50套）休息區(qū)擺放竹藤椅500套、嘉賓席20套；在銷售部外、形象展示噴繪、餐臺(tái)、舞臺(tái)搭建、音響、噴繪、絎架、升空氣球；當(dāng)天用的鞭炮、彩煙、禮炮、紅花彩帶等用品；需與我公司提前交流，做到奠基儀式當(dāng)天分工有序。
4、挑選出適合本次活動(dòng)主持人，要求主持人形象好、經(jīng)驗(yàn)豐富、能HOID住全場(chǎng)且能說(shuō)會(huì)道，主持開盤活動(dòng)儀式。
5、邀請(qǐng)相關(guān)部門在開盤當(dāng)天維持秩序；現(xiàn)場(chǎng)停車區(qū)提前劃分，方便客戶及嘉賓出入；了解當(dāng)天的天氣狀況，準(zhǔn)備雨具。
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名城是一座集商品住宅和商業(yè)旺鋪于一體的社區(qū)。為使名城的銷售達(dá)到“更上一層樓“的目的，特決定舉辦中秋晚會(huì)。現(xiàn)對(duì)本次中秋晚會(huì)實(shí)施方案詳述如下：
一、活動(dòng)時(shí)間
20XX年9月12日（中秋節(jié)）18：00—21：00
二、活動(dòng)地點(diǎn)
名城中心廣場(chǎng)
三、活動(dòng)主題
望月
主題釋義：該主題將開發(fā)商與中秋有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，同時(shí)渲染出一種家的溫馨氛圍，暗喻進(jìn)入就是回到了家。
四、活動(dòng)目的
1、為業(yè)主與開發(fā)商之間搭建近距離溝通的'平臺(tái)
2、樹立開發(fā)商企業(yè)形象和進(jìn)一步宣傳樓盤
3、深度挖掘潛在消費(fèi)群體
五、活動(dòng)預(yù)計(jì)參與人數(shù)
中秋晚會(huì)：600人
中秋酒會(huì)：400人
合計(jì)：1000人
六、活動(dòng)宣傳語(yǔ)
“今晚回家吃飯嗎？“
活動(dòng)宣傳語(yǔ)釋義：中秋佳節(jié)作為中國(guó)一個(gè)傳統(tǒng)節(jié)日，有道是：“每逢佳節(jié)倍思親”，佳節(jié)都是家人團(tuán)聚的時(shí)候，故活動(dòng)宣傳語(yǔ)以一種親人的問詢來(lái)觸發(fā)本次活動(dòng)，這句話也更能引起大眾的共鳴，同時(shí)也暗喻本次活動(dòng)將為所有與會(huì)者以家的溫馨感覺。
七、活動(dòng)方案及創(chuàng)意構(gòu)思
l活動(dòng)前的推廣措施：
1、在本次活動(dòng)中推出當(dāng)日購(gòu)房可享受9.18折的優(yōu)惠促銷活動(dòng)（注：可根據(jù)開發(fā)商情況酌情制定一些限制條件）；
2、制作并隨機(jī)贈(zèng)送本次活動(dòng)文化宣傳衫若干；
3、制作“名城”字樣的中秋印入場(chǎng)卷（造型可參考月餅造型）；
以上活動(dòng)的目的旨在達(dá)到強(qiáng)化活動(dòng)宣傳效果和彰顯開發(fā)商人性化的經(jīng)營(yíng)理念。
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一、主要規(guī)劃指標(biāo)
占地面積：1320xx平方米
總建筑面積：560000平方米
產(chǎn)權(quán)年限：70年產(chǎn)權(quán)
開發(fā)周期：分3年半3期開發(fā)，現(xiàn)開發(fā)第一期
總戶數(shù)：一期1000戶
建筑類別：普通住宅,別墅,小高層洋房
樓層狀況：一期為4-7棟27層驗(yàn)方
容積率：3.60
地塊周邊規(guī)劃
中小學(xué)：和倉(cāng)小學(xué)、河?xùn)|中學(xué)、
幼稚園：和倉(cāng)幼兒園、名雅兒園、
綜合商場(chǎng)：新世紀(jì)廣場(chǎng)、萬(wàn)和購(gòu)物中心、順心商場(chǎng)、惠河、鴻興、天寶、潤(rùn)泰超市醫(yī)院：從化中心醫(yī)院門診部、從化市中醫(yī)院、街口醫(yī)院
郵局：從化市郵電局
銀行：農(nóng)商行、建行、農(nóng)行、中行、工行
菜市場(chǎng)：七星市場(chǎng)、河?xùn)|批發(fā)市場(chǎng)
交通：公交車3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。輕軌旁。
內(nèi)部規(guī)劃
1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有220xx多㎡的商業(yè)配套，一期約13000㎡，現(xiàn)正與品牌商家洽談進(jìn)駐事宜，是從化罕見的集中商業(yè)配套。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。
環(huán)境分析：
區(qū)域環(huán)境：地塊位于從化汽車站附近，是規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向，區(qū)域整體形象看好。居住環(huán)境：地塊所處區(qū)域?yàn)樾聟^(qū)，交通條件便利通達(dá)，但接近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染、人流量大等方面的負(fù)性影響。
景觀環(huán)境：項(xiàng)目旁有公園，河景，享有景觀優(yōu)勢(shì)。
商業(yè)環(huán)境：汽車站開通將為本項(xiàng)目制造一定的商業(yè)氣氛，尤其是住宿、餐飲產(chǎn)業(yè)等。而且汽車站附近有商場(chǎng)項(xiàng)目正在開發(fā)中，樓盤亦是在尋找商家洽談中，所以商業(yè)環(huán)境是很看好的。
競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境比較激烈，從化的各大樓盤競(jìng)爭(zhēng)中是日益劇烈的，但是名城御景綠洲價(jià)格在各大樓盤中有著價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
二、分析
1.優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）
地段優(yōu)勢(shì)
項(xiàng)目地塊位于交通要道，近接從化汽車站，該區(qū)域?yàn)閺幕磥?lái)建設(shè)重點(diǎn)，各種新建項(xiàng)目和配套設(shè)施將逐步完善成熟。
交通優(yōu)勢(shì)
公交車3、4、5路車，項(xiàng)目距離從化客運(yùn)站步行約10分鐘路程，從從化客運(yùn)站可前往省內(nèi)各大車站。
規(guī)模優(yōu)勢(shì)
該項(xiàng)目總用地面積為131787.55m2，用地使用性質(zhì)為商業(yè)居住綜合用地�？偨ㄖ娣e為567651.8m2，其中住宅建筑面積為435760.8m2，地下室建筑面積為81143m2，綠化率為30.7%。1990㎡的五星級(jí)會(huì)所，配有棋牌室、健身房、活動(dòng)室等娛樂設(shè)施，項(xiàng)目自身有2000多㎡的商業(yè)配套。項(xiàng)目自身?yè)碛?.4萬(wàn)㎡教育用地，將擁有社區(qū)內(nèi)部小學(xué)及幼兒園，擁有羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)與泳池等運(yùn)動(dòng)配套。
2.劣勢(shì)（WEAKNESS）
距離廣州市區(qū)較遠(yuǎn)，周邊配套設(shè)施有待完善；交通要道，靠近從化汽車站，對(duì)居住有噪音污染，人流大等方面的'影響。
3.機(jī)會(huì)點(diǎn)（opportunity）
政府改造力度逐步較大，為房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了有力的支撐。
戶型可供選擇多，項(xiàng)目周邊配套齊全，有學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、超市等。項(xiàng)目以準(zhǔn)現(xiàn)樓發(fā)售，增強(qiáng)買家信心。發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>
4.威脅點(diǎn)（threaten）
配套設(shè)施仍然未成熟，發(fā)展還需要一段時(shí)間。
外來(lái)人員多，治安問題多，影響買家心理。
周邊樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)激烈，影響銷售。
三、銷售目標(biāo)定位
區(qū)位
位于從化汽車站附近的核心地段，未來(lái)的城市核心，規(guī)劃的重點(diǎn)，發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價(jià)值，市場(chǎng)前景看好。
建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)
交通組織合理，功能分區(qū)明確，住宅布置合理，景觀系統(tǒng)明確，公建配置完善。
戶型
大社區(qū)，多樣化、人性化的戶型設(shè)計(jì)，供客戶多種選擇，可以提升客戶的居住品質(zhì)。
環(huán)境
空氣清新，遠(yuǎn)離城市的喧囂。
配套
高起點(diǎn)的配套功能，滿足人們?nèi)粘Ｉ钗镔|(zhì)和精神層面的雙重需求。
管理
專業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理，為人們的生活提供安全、妥帖、管家式的多樣性服務(wù)，營(yíng)造舒適、寧?kù)o又不失私密的生活空間。
樓盤產(chǎn)品定位
根據(jù)對(duì)周圍競(jìng)爭(zhēng)樓盤及該區(qū)域客戶潛在市場(chǎng)的判斷，將產(chǎn)品定位為中高檔品質(zhì)，中高級(jí)物業(yè)管理的商品房。
四、營(yíng)銷策略
利用項(xiàng)目居住環(huán)境的優(yōu)勢(shì)大力吸引顧客注意力
1.塑項(xiàng)目形象，開展影響力大、關(guān)聯(lián)性強(qiáng)的事件行銷及公關(guān)營(yíng)銷，形成口碑，以"勢(shì)"壓人，完成市場(chǎng)形象突破。
2.充分利用開盤前期的時(shí)間空隙，牢牢抓住核心客戶，同時(shí)影響其周邊人群，積累客戶。
3.注意市場(chǎng)變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手策略調(diào)整，預(yù)判銷售態(tài)勢(shì)，及時(shí)應(yīng)變。
4.用多種促銷手段，活躍現(xiàn)場(chǎng)氣氛，縮短銷售周期。
五、宣傳策略
開展有效的媒體攻勢(shì)
配合銷售進(jìn)度，廣告宣傳有力引導(dǎo)和緊密配合銷售工作，按計(jì)劃逐步展開
具體的宣傳方式有：戶外看板，電子樓書。電視廣告。報(bào)紙廣告。
信函廣告/DM派發(fā)。車身廣告。橫幅。定點(diǎn)看板。電視報(bào)紙廣告。DM/海報(bào)。售樓處外包裝。網(wǎng)站等。
六、促銷策略
在售樓的前三個(gè)月購(gòu)房者，有機(jī)會(huì)可以獲得優(yōu)惠折扣。當(dāng)天簽訂合同還可以參加我們的開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)。
開盤優(yōu)惠促銷活動(dòng)
①贈(zèng)送精美禮品：
開盤當(dāng)天到售樓部來(lái)咨詢的意向客戶都可獲得贈(zèng)送精美禮品。
②轉(zhuǎn)盤抽獎(jiǎng)：
開盤日簽定合同的客戶可以獲得轉(zhuǎn)盤游戲資格一次，獎(jiǎng)品包括鉑金鉆戒
�。�3000元）昆明—大理—麗江雙人3日游（2000元）家用電器（300元）驚喜大禮包（188元）。（獎(jiǎng)品按標(biāo)定的金額折抵房款）
七、售樓服務(wù)
銷售員必須遵從以下
注意儀容、儀表
服飾整潔、干凈、無(wú)污跡和明顯褶皺，扣好紐扣。工號(hào)牌佩帶工整
姿勢(shì)、儀態(tài)要端莊
行動(dòng)要快，但不能跑，與客戶相遇應(yīng)靠邊而行，不得從中間穿行，與客戶同時(shí)進(jìn)門，應(yīng)讓客戶先行，請(qǐng)人讓路，應(yīng)講對(duì)不起
當(dāng)眾不應(yīng)耳語(yǔ)或指指點(diǎn)點(diǎn)，不得用手指或者筆竿指客人或者指示方向
工作時(shí)，不要在公眾區(qū)域搭肩或挽手以及在公眾區(qū)域不要大聲講話、談笑及追逐；在大堂等公眾場(chǎng)合，不能當(dāng)著客人談及與工作無(wú)關(guān)的事情
聲調(diào)自然、清晰、柔和、親切、不宜過(guò)高或過(guò)低，不要急功近利推銷樓盤，要給客戶一種"置業(yè)顧問"的形象
與別人談話時(shí)，雙目須正視對(duì)方的眼睛，用心傾聽，適當(dāng)回應(yīng)，不得東張西望或心不在焉，不應(yīng)不時(shí)看表及隨意打斷對(duì)方的講話
房地產(chǎn)領(lǐng)域債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范化解方案 11
一、策劃背景：
xxx樓盤位于古鎮(zhèn)唐家灣鎮(zhèn)，是華發(fā)進(jìn)入珠海東部的第一個(gè)項(xiàng)目，將以西班牙異域風(fēng)情為主題，結(jié)合山、海、灘涂等多重自然景觀與歷史文化名鎮(zhèn)的城市人文景觀，打造出高品質(zhì)、建筑風(fēng)格鮮明的西班牙風(fēng)情小鎮(zhèn)。
學(xué)生因?yàn)樵趚xx樓盤做過(guò)長(zhǎng)期的樣板房講解員，對(duì)于該樓盤的具體情況比較了解，所以為了寫好這次策劃大綱，就選取這個(gè)樓盤做策劃對(duì)象。具體來(lái)說(shuō)，xxx已經(jīng)開盤一年，前期銷售業(yè)績(jī)很好，但由于其待開發(fā)的區(qū)位受到珠海限價(jià)的影響，所以近期銷售不太理想，影響了后續(xù)工作的開展。
為了扭轉(zhuǎn)銷售打不開的局面，華發(fā)的營(yíng)銷工作人員把一部分重心放在了速推高層小戶型身上，本次策劃擬針對(duì)兩個(gè)月以后的'情人節(jié)做的一個(gè)促銷活動(dòng)策劃大綱，旨在抓住首次置業(yè)的年輕客戶群體，以促銷的形式加大樓盤影響力。
二、活動(dòng)概況：
活動(dòng)主題：“情定xxx，給愛一個(gè)家”
活動(dòng)時(shí)間：x月xx日
活動(dòng)地點(diǎn)：香洲情侶北路3999號(hào)xxx銷售中心
活動(dòng)形式：現(xiàn)場(chǎng)DIY情侶禮物+看房蓋章抽獎(jiǎng)（購(gòu)房代金券以及紀(jì)念品）+現(xiàn)場(chǎng)表演互動(dòng)
三、活動(dòng)目的：
通過(guò)情人節(jié)活動(dòng)吸引客戶，為近期蓄客打基礎(chǔ)。
釋放銷售信息及政策，促進(jìn)銷售及蓄客。
增強(qiáng)銷售中心熱鬧氛圍，促進(jìn)成交。
四、活動(dòng)亮點(diǎn)：
�。ㄒ唬﹦�(chuàng)意簽到
1、創(chuàng)意簽到――愛心墻
布置一面由玫瑰組成的愛心墻，到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的嘉賓都可以獲得小朋友發(fā)放的簽到愛心貼和看房蓋章貼，寫出自己愛情和對(duì)未來(lái)的祝福。
2、DIY情侶甜蜜小屋
布置一個(gè)工作點(diǎn)為嘉賓提供不同的簡(jiǎn)單易做的拼紙小屋，讓嘉賓開展自己的聰明才智搭建可愛甜蜜的小屋，將濃濃深情融入小屋之中，也暗示了xxx是置業(yè)的明智之選，拉近與客戶的距離。
3、DIY情侶手袋
同樣布置一個(gè)工作點(diǎn)為嘉賓提供干凈的白色手袋，讓嘉賓自己涂鴉屬于自己的心情圖案，也為情侶們制作情侶手袋提供一次絕好的機(jī)會(huì)，創(chuàng)意禮物就在于此！
4、DIY情侶巧克力
在工作點(diǎn)為嘉賓提供一次體驗(yàn)制作巧克力的機(jī)會(huì)，將巧克力做出新鮮，做出創(chuàng)意，給嘉賓帶來(lái)一次印象深刻的愛情之旅。
�。ǘ┈F(xiàn)場(chǎng)互動(dòng)
1、現(xiàn)場(chǎng)舞臺(tái)表演
在xxx銷售中心前搭建一個(gè)小舞臺(tái)，請(qǐng)一個(gè)小表演團(tuán)表演精彩節(jié)目，其中包括樂隊(duì)深情歌唱那些年我們一起唱過(guò)的情歌，舞者在浪漫的氛圍中演繹夢(mèng)幻芭蕾，以及魔術(shù)師表演奇幻魔術(shù)，同時(shí)邀請(qǐng)現(xiàn)場(chǎng)嘉賓同臺(tái)表演。
2、甜蜜互動(dòng)
為配合情人節(jié)特別設(shè)置的情侶參與互動(dòng)游戲，如：心隨唇動(dòng)（高難度熱吻比賽，根據(jù)接吻時(shí)間獲得獎(jiǎng)項(xiàng)）、心有靈犀（考驗(yàn)情侶默契度，一個(gè)筆畫一個(gè)猜）、情歌對(duì)唱（播放情歌，情侶甜蜜對(duì)唱）
五、活動(dòng)流程：
如下：現(xiàn)場(chǎng)簽到→活動(dòng)開始，主持人進(jìn)行活動(dòng)和項(xiàng)目銷售政策介紹→嘉賓DIY禮物制作→嘉賓參觀樣板房并一一蓋章，蓋章獲抽獎(jiǎng)機(jī)會(huì)→嘉賓觀看舞臺(tái)表演→甜蜜互動(dòng)。
六、現(xiàn)場(chǎng)布置：
采用精致的室外布置，會(huì)場(chǎng)內(nèi)部用心形氣球，情人節(jié)窗貼，花球以及鮮花，打造一個(gè)浪漫溫馨，別具一格的甜蜜會(huì)場(chǎng)。
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