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2017房地產(chǎn)估價(jià)師效益和費(fèi)用識(shí)別復(fù)習(xí)筆記

　　效益和費(fèi)用識(shí)別是房地產(chǎn)估價(jià)師考試中的重難點(diǎn)之一，下面百分網(wǎng)小編為大家整理的房地產(chǎn)估價(jià)師效益和費(fèi)用識(shí)別復(fù)習(xí)筆記，希望大家喜歡。

2017房地產(chǎn)估價(jià)師效益和費(fèi)用識(shí)別復(fù)習(xí)筆記

　　(一)

　　1.投資

　　廣義的投資是指人們有目的的經(jīng)濟(jì)行為，即將一定的資源投入某項(xiàng)計(jì)劃，以獲取所期望的報(bào)酬。所投入的資源可以是資金，也可以是土地、人力、技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)或其他資源。

　　2.成本

　　成本是指人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。就工業(yè)投資項(xiàng)目而言，其投產(chǎn)后便開(kāi)始了產(chǎn)品的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，產(chǎn)品的生產(chǎn)與銷售伴隨著活勞動(dòng)與物化勞動(dòng)的消耗，產(chǎn)品的成本就是這種勞動(dòng)消耗的貨幣表現(xiàn)。

　　(二)房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本

　　對(duì)于“開(kāi)發(fā)-持有出租-出售”模式下的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，開(kāi)發(fā)商所投入的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用后轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)投資，接下來(lái)的出租經(jīng)營(yíng)活動(dòng)又會(huì)產(chǎn)生營(yíng)業(yè)成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用(含維修保養(yǎng)費(fèi)用)，并通過(guò)房地產(chǎn)租賃收入得以回收。

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資如果屬于增值型投資即采用“購(gòu)買一更新改造一出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)一銷售”模式相似。如果采用“購(gòu)買一持有出租”或“購(gòu)買一裝修改造一持有出租出售”模式時(shí)，其投資與成本特點(diǎn)與“開(kāi)發(fā)持有出租一出售”模式相似。

　　1.開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用;經(jīng)營(yíng)資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。

　　2.開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本

　　開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度，轉(zhuǎn)入房地產(chǎn)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)建設(shè)投資。

　　3.營(yíng)業(yè)成本

　　營(yíng)業(yè)成本又稱經(jīng)營(yíng)成本，是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本。

　　4.期間費(fèi)用

　　開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的期間費(fèi)用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

　　5.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用是指用于出租或經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的成本費(fèi)用支出，包括期間費(fèi)用(銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用)、營(yíng)業(yè)稅金及附加、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅、物業(yè)服務(wù)費(fèi)、大修基金等。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師考試高頻考點(diǎn)

　　商品房屋租賃的條件：

　　公民、法人或其他組織對(duì)享有所有權(quán)的房屋和國(guó)家授權(quán)管理和經(jīng)營(yíng)的房屋可以依法出租。出租商品住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、.陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。有下列情形之一的.房屋不得出租：

　　(一)屬于違法建筑的;

　　(二)不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的;

　　(三)違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。