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管理人員考察報告
2015年9月5日我局組織城區(qū)物業(yè)公司經理赴全國率先實施物業(yè)管理的先進城市———深圳市房管局進行了實地考察，考察座談會于9月7日上午在深圳市房管局賓館進行，深圳市房管局物業(yè)處副處長、辦公室主任、物業(yè)協(xié)會會長及二位物業(yè)公司經理參加，座談會就怎樣加強對物業(yè)公司管理，怎樣推行前期物業(yè)管理招投標等問題進行了深入廣泛的交流，從中使考察人員受益匪淺，達到了考察的目的和效果，現將有關情況匯報如下：
一、考察情況
（一）政府重視，加強領導、健全機構。
深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設文明小區(qū)緊密結合在一起，十分重視組織領導和組織建設。
1、組織領導層次高，深圳市成立物業(yè)管理委員會由市政府牽頭，主管副任委員會主任，深圳市政府副秘書長、深圳市住宅局長任副主任、成員由6個行政區(qū)和計劃、財政、國土等13個部門領導及深大電話公司等4個企業(yè)負責人組織；委員會下設辦公室和物業(yè)管理招標辦辦公室，兩個辦公室均設在深圳市住宅局，負責日常工作；各區(qū)人民政府也成立相應機構，領導轄區(qū)內物業(yè)管理和老住宅區(qū)整治改造工作。
2、建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導，監(jiān)督和管理。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關系。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯席會，聯席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調解決物業(yè)管理中的疑難問題，
（二）、重視法制建設。
深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預見性，1994年出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。開創(chuàng)了我國物業(yè)管理法制建設先例，之后相繼出臺了《深圳市經濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法》、《深圳市家庭裝飾裝修管理辦法》、《深圳市業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導規(guī)則》等十二種物業(yè)管理政策法規(guī)。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎上修改出臺。
（三）加強開發(fā)、物業(yè)綜合管理推動物業(yè)產業(yè)發(fā)展。
1、深圳市現有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質管理，除每年進行年檢外，在適當時間與工商部門聯合檢查，檢查內容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。
2、嚴格推行物業(yè)管理合同和業(yè)主公約必須是在開發(fā)企業(yè)售房時就與業(yè)主簽定，而不是在向業(yè)主交房時簽定物業(yè)合同和公約。
3、加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓，深圳市專門設有房地產和物業(yè)管理進修學院，為上崗培訓和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質和管理水平。
4、建立物業(yè)管理招投標機制，把物業(yè)管理引入市場機制，2000年下發(fā)了招投標管理工作通知。成立了招投標辦公室，制定了招投標有關程序規(guī)定，設立考評專家?guī)�，在一些�?guī)模小區(qū)開展了招投標工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準備強行啟動招投標。
（四）全方位、多角度解決物業(yè)收費問題。
一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務合同和業(yè)主公約內容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領導業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。
二、我市與深圳市物業(yè)管理的差距。
（一）、起步時間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內容，而我市物業(yè)管理起步于2000年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉變的過程，不可能一蹴而就。
（二）經濟基礎的差別，深圳是一個經濟發(fā)達地區(qū)，城市整體生活質量和生活水平我市是無法相提并論的，在深圳人們追求的是高收入、高消費，深圳市物業(yè)收費每平方米最低2.6元，而我市最高0.4元。
（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。我市注冊物業(yè)企業(yè)25家，全為三級以下企業(yè)，管理項目30項，達5萬平方米以上只有8個小區(qū)，管理面積173萬平方米。
（四）業(yè)主委員會管理機構設置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯系與小區(qū)管理的協(xié)調，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。
（五）水電抄表的差別：深圳市物業(yè)小區(qū)的用電全部由電力部門抄表到戶，水除高層二次加壓外，也全部抄表到戶，我市截止目前水電抄表到戶仍沒有落實，是物業(yè)投訴的焦點、也是物業(yè)管理的難點。
三、幾點建議。
物業(yè)管理涉及面廣，情況錯綜復雜，要走向成熟，還需要一個漫長的發(fā)展過程，盡管我市與深圳有許多不同之處，但深圳在管理理念和管理模式上還有許多我們可以學習和借鑒的地方，為此在今后的物業(yè)管理工作中注意作好以下幾個方面：
（一）物業(yè)管理部門應積極主動的向政府及有關部門作好工作匯報和意見反饋，在認真調查研究的基礎上，多拿建設性意見，爭取領導的重視和支持。
（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉變人們對物業(yè)管理的重要性和必要性的認識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。
（三）不斷完善物業(yè)管理政策法規(guī)，目前我市出臺的《安康市城市居住區(qū)物業(yè)管理實施辦法》和《安康市住宅共用部位共用設施設備專項維修資金管理使用辦法》等一批法規(guī)，為促進我市物業(yè)管理發(fā)展起到了積極作用，但針對性政策缺位，應加快出臺《安康市物業(yè)管理投訴受理暫行辦法》、《住宅共用部位共用設施設備專項維修資金使用續(xù)籌辦法》和《安康市城市居住區(qū)業(yè)主大會指導規(guī)則》等地方性政策法規(guī)，進一步完善政策法規(guī)體系。
（四）加強領導，建立物業(yè)管理相適應的組織機構，一是應建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權威機構，指導政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責。
（五）強化物業(yè)管理監(jiān)管力度，全面提高物業(yè)管理質量。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經過等級評定的小區(qū)，更要從服務標準上嚴要求嚴管理，達到服務與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質管理，對業(yè)主投訴多服務質量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質等級或注銷其資質證書。四是要求物業(yè)企業(yè)服務行為公開化，接受業(yè)主監(jiān)督，凡與業(yè)主簽定的合同內容要公開，服務項目、收費標準要公開，五是加大物業(yè)從業(yè)人員技能培訓，把堅持持證上崗與上崗培訓結合起來，使物業(yè)管理人員不斷提高管理水平，以適應物業(yè)管理產業(yè)發(fā)展需要。
局辦公室工作人員考察材料自述
在領導的關心和幫助下，在全體同志們的支持配合下，本人加強學習鍛煉，認真履行職責，全面提高了自己的思想認識、工作能力和綜合素質，較好的完成了各項目標任務。雖然工作上經歷了很多困難，但對本人來說每一次都是很好的鍛煉，使我逐漸走向了成熟。
本人表現主要體現在以下幾個方面：
1.能緊緊圍繞局黨委的中心工作，以“三服務”為重點，強化辦公室的職能，辦公室工作做到了四個到位：一是服務到位，強化了服務意識，明確了服務對象，辦公室既是為領導服務、為機關服務、也是為基層服務。在為領導服務中，做到了能領悟領導層的工作思路，充分發(fā)揮主觀能動性；在為機關服務中做到考慮到各股室的困難、積極幫助解決；在為基層服務中，替基層著想為基層辦實事，排憂解難。二是協(xié)調到位搞好團結，為工作順利開展創(chuàng)造了寬松的環(huán)境。三是參謀到位，增加了工作的預見性，為領導提供了真實、準確，全面的情況。四是把關到位，著重把好了文件、文稿關，機關事務和督察關，確保了全局各項工作正常秩序的開展。
2.能積極主動協(xié)助領導做好行政管理工作，有很強的敬業(yè)精神和高尚的情操。對自己高標準、嚴要求、對工作高度負責，爭先進、創(chuàng)一流的工作意識強，特別是針對部門是窗口服務單位，面向社會，面向群眾，面向千家萬戶這一行業(yè)特點，更能強化服務意識，甘當群眾公仆，嚴格工作制度，嚴肅工作紀律，真正做到了為經濟建設服務，為人民群眾生活服務，協(xié)助局領導制定并完善了目標管理責任制和公示承諾制，做到部門有目標，人人有指標，公開辦事程序、簡化辦事手續(xù)、保證辦事時限、提高辦事效率，真正做到了讓社會滿意，讓人民群眾滿意。
3.協(xié)助局領導班子積極開展招商引資工作，做到急事急辦，特事特辦，為全面完成招商任務想千方設百計，經過艱辛的努力，終于與有限公司達成協(xié)議，該企業(yè)投資近千萬元，超額任務指標%
4.積極協(xié)助領導對基層單位和局機關股室實行經濟及目標管理并簽定責任狀，從而調動了廣大職工干部的積極性、增強了責任感和緊迫感。緊緊圍繞全縣創(chuàng)建優(yōu)良經濟發(fā)展環(huán)境工作，起草制訂了切合我局實際的實施方案，并在全系統(tǒng)實行了以公開辦事制度和承諾制度為主要內容的政務公開工作，方便了社會，方便了群眾。
5.在思想作風建設方面，始終把耐得平淡、舍得付出、默默無聞作為自己的準則；把增強公仆意識、服務意識作為一切工作的基礎；把作風建設的重點放在嚴謹、細致、扎實、求真上，腳踏實地埋頭苦干；保持青年干部的蓬勃朝氣、昂揚銳氣和浩然正氣，努力成為青年同志的楷模。辦公室工作最大的規(guī)律就是無規(guī)律，不由自主。而該同志切實做到了正確認識自身的工作和價值，正確處理苦與樂、得與失、個人利益與集體利益、工作與家庭的關系，堅持甘于奉獻、誠實敬業(yè)，帶領辦公室人員經常加班加點，為全局的各項工作提供了強有力的后勤保證。
6.能積極參加政治理論學習，始終把學習放在重要位置，努力在提高自身綜合素質上下功夫，重點學習了“三個代表”重要思想和十屆中全會精神等文件，作為一名委員，能及時將學習材料搜集打印下來發(fā)給黨員進行學習，進一步增強了黨性，提高了自己政治洞察力，牢固樹立了全心全意為人民服務的宗旨和正確的世界觀、人生觀和價值觀。
無論在工作中，還是在自身建設上，本人都能時刻嚴格要求自己，做到要求別人做到的事情，自己必須首先做到；嚴格按照法規(guī)、政策辦事，在黨風廉政建設上挺直腰桿，剎歪風、樹正氣、恪盡職守，全心全意的做好人民的公仆。
特別是自開展保持共產黨員先進性教育以來，更能主動學習提高自己的認識水平。廣泛開展談心工作，多方征求意見，并對征求到的意見進行梳理歸納，針對自身的不足制定切實可行的整改措施，認真加以提高和改正。
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