物業(yè)管理停車

伴隨著物業(yè)管理市場的不斷發(fā)展，停車管理服務已經成為很多物業(yè)管理企業(yè)的重要工作內容之一。物業(yè)管理企業(yè)提供停車管理服務，主要義務就是在其所簽訂的停車合同約定的范圍內，減少或是避免車輛的損壞或滅失。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，因停車管理而產生的糾紛是長期以來企業(yè)面臨的可能賠付金額較大的風險之一。

　當前，物業(yè)管理的內容和范圍正在隨著中國城市化進程的加快、社會經濟的不斷發(fā)展而逐步得到擴大和延伸，而停車管理服務也隨之變得更加復雜化和多樣化。一方面，隨著購車者數(shù)量的激增，停車設施更加智能化、車位更加立體化，而為之所提供的停車管理服務也日趨專業(yè)化和精細化;另一方面，眾多的停車管理服務的出現(xiàn)，使得停車服務趨于完善，同時停車服務的收費也逐漸變得公開透明。可以毫不夸張地說，停車服務已經初步實現(xiàn)了市場化。盡管市場可以有效地配置資源，但由于市場存在著潛在的、不確定的因素，因此風險也隨之而來。

　那么，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中都需要面對什么樣的風險，如何防范并規(guī)避這些風險呢?要理解停車管理服務所存在的風險，同時進行有效的防范和規(guī)避，就必須首先了解停車合同的法律性質，因為停車合同的法律性質在很大程度上決定了物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的風險。

　一、停車合同的法律性質

　對于停車合同的法律性質，目前主要有三種觀點：第一種觀點認為停車合同屬于保管合同;第二種觀點認為停車合同屬于租賃合同;第三種觀點則認為停車合同既不是保管合同，也不是租賃合同，而是一種混合型的合同。暫且不論停車管理服務參與主體之間達成的協(xié)議具體屬于哪一種合同，但無論通過書面協(xié)議或是停車管理服務本身的事實來看，各主體之間的合同關系是確實存在的。那么停車合同到底屬于哪一種合同?

　1、停車合同不是保管合同

　通俗地講，當寄存人和保管人之間發(fā)生保管合同關系時，首要的條件是保管物由保管人占有;其次，約定俗成的是保管人要根據(jù)保管物的價值收取相應的保管費。但在停車管理活動中，車主并沒有將車輛交付給物業(yè)管理企業(yè)占有;而物業(yè)管理企業(yè)對各種車輛收取的費用都是相同的(除停車位置的差異)，并沒有因為車輛價值的不同而出現(xiàn)不同的服務價格。從這個角度來看，停車合同并非保管合同。這也就決定了物業(yè)管理企業(yè)的停車管理服務不是保管，因此，當出現(xiàn)停車管理糾紛或相應的賠償時，將所有的停車安全風險都推到物業(yè)管理企業(yè)是不正確的。

　2、停車合同不是完全的租賃合同

　要理解停車合同并非完全的租賃合同。首先應該了解“租賃合同”的定義。《合同法》第二百一十二條明確規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同�！睆倪@個定義的字面意思理解，出租人將停車場地租借給承租人使用，停車合同理所當然屬于租賃合同。但在停車管理服務中，出租人卻不是單一的，由于產權的多樣化，出租人有可能是建設單位、相關業(yè)主或者全體業(yè)主。如果停車場地的產權所有人即出租人為建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)受其委托代為出租停車設施，并以自己的名義簽訂停車合同，那么這種合同屬于租賃合同，而物業(yè)管理企業(yè)和出租人之間則為代理合同關系。在停車合同為租賃合同的情況下，盡管物業(yè)管理企業(yè)不必承擔出租人的法律風險，但卻不可逃避自身的管理失職所帶來的管理風險;反之，建設單位、相關業(yè)主或全體業(yè)主并沒有委托物業(yè)管理企業(yè)代為出租停車設施的情況下，物業(yè)管理企業(yè)以自己的名義簽訂停車合同時，該合同不能視為租賃合同。

　3、停車合同是混合合同

　雖然停車合同既不屬于保管合同，也不完全是租賃合同，但從合同主體的關系看，停車合同既有保管合同的部分特征，也有租賃合同的部分特征，應該是一種混合型的合同。在這種特殊的合同中，物業(yè)管理企業(yè)所要承擔的責任應該根據(jù)各方的基本的法律關系也就是民事關系來確定，即遵照合同的約定。物業(yè)管理企業(yè)可以和停車合同中的各方主體對服務的內容、收費的標準、權力的范圍通過合同來約定，以確定物業(yè)管理企業(yè)應當承擔的責任。通過以上分析，我們可以發(fā)現(xiàn)，對停車合同法律性質的不同定位，將直接決定物業(yè)管理企業(yè)所需承擔的風險。

　二、停車管理服務風險的防范

　明確了停車合同各方主體，特別是物業(yè)管理企業(yè)與其他合同主體之間的法律關系后，我們基本上為物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中所要承擔的風險劃定了一個范圍。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，剩下的就是自身管理風險的防范了。

　1、樹立風險防范意識

　企業(yè)是一個非常敏感，也是一個非常脆弱的市場主體，任何一種小小的風險都可能會對企業(yè)造成不可挽回的損失。因此不能在風險來臨時，才去想如何擺脫風險、而要未雨綢繆，在風險到來之前就建立起堅固的堡壘，將風險帶來的損失減少到最低程度，甚至有效地規(guī)避風險。這需要物業(yè)管理企業(yè)掌握相關的法律知識，有效地約束自身的行為，將可能出現(xiàn)的風險扼殺在萌芽狀態(tài)。

　2明確合同各方的責任

　現(xiàn)實中，很多停車合同不僅約定了停車管理服務的基本內容，同時還約定了一些額外的內容，盡管這些約定可能在一定程度上增加物業(yè)管理企業(yè)的收入，但也會給企業(yè)造成意想不到的風險，因此，對于物業(yè)管理企業(yè)來說，應該盡可能地細化停車合同，對管理責任、違約責任、雙方的權利義務等事項進行詳盡的約定，明確合同各方的責任，以減少風險的產生和糾紛的產生。

　3、堵住自身管理上的漏洞

　很多物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中所產生的風險，并不是由于合同制訂得不夠完善，而是由于自身的管理存在很多瑕疵。物業(yè)管理企業(yè)要規(guī)避在停車管理服務中的風險，完善自身管理，建立全面而系統(tǒng)的管理制度是一個重要的途徑。首先，物業(yè)管理企業(yè)經營的停車設施的規(guī)劃和建設是否合法是進一步提供停車管理服務的前提，如果停車設施的規(guī)劃和建設違法，企業(yè)將從經營管理的開始便處于巨大的風險之中。其次，物業(yè)管理企業(yè)是否具有經營管理停車設施的資格。第三，依照規(guī)定制定車輛停放管理制度，對車輛的出入進行嚴格管理，目的在于確保停放車輛車身不被損害，確保停車車輛的完好。

　4、有效地轉移風險

　以上談的是在未出現(xiàn)問題的情況下，企業(yè)如何有效地防范和規(guī)避風險，那么當發(fā)生事故時企業(yè)如何將自己的損失減小到最低程度?一個現(xiàn)實的方法就是有效地運用保險。企業(yè)可以要求車主提供有效的車輛保險證明，并通過合同進行約定，當發(fā)生意外或因不可抗力造成損失時，物業(yè)管理企業(yè)可以依照合同將相關的賠償責任轉移到保險公司身上。

　總之，物業(yè)管理企業(yè)在停車管理服務中公面臨諸多風險，而只要企業(yè)有自己的一套防范風險的辦法，就會始終立于不敗之地。

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