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物業(yè)招標(biāo)管理?xiàng)l例
物業(yè)管理招標(biāo)是反映招標(biāo)理念、招標(biāo)重點(diǎn)的權(quán)威性文件，政策性強(qiáng)，要求文字準(zhǔn)確、內(nèi)容全面。目前較為規(guī)范的招標(biāo)書(shū)主要包括四個(gè)方面：
（一）目標(biāo)物業(yè)規(guī)劃建設(shè)基本情況
1．工程概況。包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數(shù)與樓層、地下室布局、環(huán)境規(guī)劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺(tái)數(shù)與型號(hào)等。
2．主要設(shè)備設(shè)施介紹。包括配電系統(tǒng)（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機(jī)數(shù)據(jù)）、給排水系統(tǒng)（蓄水池、泵類、消防噴淋、化糞池、污水井、雨水井等）、空調(diào)系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)等。
3．提供的目標(biāo)物業(yè)設(shè)計(jì)圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。
（二）物業(yè)管理內(nèi)容
1． 房屋建筑本體、公共部分的維護(hù)、管理；
2． 公共配套設(shè)施、設(shè)備維護(hù)、運(yùn)行管理；
3． 公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛(wèi)生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運(yùn)；
4． 公共綠化、山水園林小品的養(yǎng)護(hù)和管理；
5． 安全護(hù)衛(wèi)及公共秩序管理；
6． 公建配套設(shè)施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區(qū)內(nèi)營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)場(chǎng)所）的運(yùn)營(yíng)管理；
7． 樓宇自動(dòng)化設(shè)備系統(tǒng)的運(yùn)行、維修、養(yǎng)護(hù)管理；
8． 交通、車輛行駛和停泊管理；
9． 物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；
10． 社區(qū)文化的開(kāi)展；
11． 法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規(guī)定的其它事項(xiàng)。
（三）有關(guān)事項(xiàng)的說(shuō)明
1、物業(yè)管理相關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明。包括以下幾項(xiàng)內(nèi)容：
1）物業(yè)管理范圍。指目標(biāo)物業(yè)所在區(qū)范圍內(nèi)的所有物業(yè)。中標(biāo)企業(yè)根據(jù)政府制定的當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理有關(guān)法規(guī)、條例及物業(yè)服務(wù)合同對(duì)上述區(qū)域及物業(yè)實(shí)行統(tǒng)一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。區(qū)域內(nèi)如有后續(xù)物業(yè)或其它特殊情況應(yīng)予以說(shuō)明。
2）管理期限與前期介入。應(yīng)明確中標(biāo)企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應(yīng)明確定標(biāo)后中標(biāo)企業(yè)何時(shí)開(kāi)始介入前期管理，項(xiàng)目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應(yīng)付的有關(guān)費(fèi)用應(yīng)明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應(yīng)在中標(biāo)后一個(gè)固定的時(shí)間內(nèi)協(xié)商完畢，正式簽定。
3）物業(yè)管理用房。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理法規(guī)、條例有關(guān)規(guī)定，說(shuō)明管理用房面積、位置以及使用過(guò)程中的房租等情況。
4）管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。這是招投標(biāo)關(guān)鍵項(xiàng)目。應(yīng)說(shuō)明管理費(fèi)大致范圍或由投標(biāo)企業(yè)自行測(cè)算，說(shuō)明此項(xiàng)內(nèi)容的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般以中標(biāo)企業(yè)在標(biāo)書(shū)中的報(bào)價(jià)為準(zhǔn)。
各資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)的條件如下：
（一）一級(jí)資質(zhì)
1.注冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
（1）多層住宅200萬(wàn)平方米；
（2）高層住宅100萬(wàn)平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。
5．建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
（二）二級(jí)資質(zhì)
1.注冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)；
4.管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100%：
（1）多層住宅100萬(wàn)平方米；
（2）高層住宅50萬(wàn)平方米；
（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；
（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔
案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。
（三）三級(jí)資質(zhì)
1.注冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；
2.物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級(jí)以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱；
3.物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書(shū)
4.有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；
5.建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。
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第八條
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬(wàn)平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
各省、自治區(qū)、直轄市計(jì)委（發(fā)展改革委）、物價(jià)局、建設(shè)廳、房地局：
為規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，我們制定了《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)執(zhí)照?qǐng)?zhí)行。
附：《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》
中華人民共和國(guó)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)
中華人民共和國(guó)建設(shè)部
二○○三年十一月十三日
物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收取的費(fèi)用。
第三條 國(guó)家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)；鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。
第四條 國(guó)務(wù)院價(jià)格主管部門會(huì)同國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
縣級(jí)以上地方人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。
第五條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開(kāi)以及費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。
第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。具體定價(jià)形式由省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門確定。
第七條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，有定價(jià)權(quán)限的人民政府價(jià)格主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，并定期公布。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
第八條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示。
第九條 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
第十條 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同，應(yīng)當(dāng)約定物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等內(nèi)容，涉及物業(yè)買受人共同利益的約定應(yīng)當(dāng)一致。
第十一條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)。
實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：
1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；
2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；
3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；
4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；
5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；
6、辦公費(fèi)用；
7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；
9、經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過(guò)專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。
第十二條 實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的，預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，為所交納的業(yè)主所有，物業(yè)管理企業(yè)不得將其用于物業(yè)服務(wù)合同約定以外的支出。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會(huì)或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算并每年不少于一次公布物業(yè)服務(wù)資金的收支情況。
業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)對(duì)公布的物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況提出質(zhì)詢時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。
第十三條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會(huì)可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審計(jì)。
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第十四條 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務(wù)中應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家的價(jià)格法律法規(guī)，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。
第十五條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。
業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金。
第十六條 納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開(kāi)發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位全額交納。
第十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費(fèi)用的，可向委托單位收取手續(xù)費(fèi)，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
第十八條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)服務(wù)并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)用的，其他部門和單位不得重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)，服務(wù)收費(fèi)由雙方約定。
第二十一條 政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)的監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)違反價(jià)格法律、法規(guī)和規(guī)定，由政府價(jià)格主管部門依據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》和《價(jià)格違法行為行政處罰規(guī)定》予以處罰。
第二十二條 各省、自治區(qū)、直轄市人民政府價(jià)格主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門可以依據(jù)本辦法制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、建設(shè)部備案。
第二十三條 本辦法由國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)會(huì)同建設(shè)部負(fù)責(zé)解釋。 第二十四條 本辦法自2004年1月1日起執(zhí)行，原國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》（計(jì)價(jià)費(fèi)[1996]266號(hào)）同時(shí)廢止。
招標(biāo)投標(biāo)這種運(yùn)行方式必須以公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制的前提
第一章總則
第二章招標(biāo)
第三章投標(biāo)(toubiao)
第四章開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第五章法律責(zé)任
第六章附則
第一章總則
第一條目的與依據(jù)。建立物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，保障物業(yè)管理企業(yè)公平競(jìng)爭(zhēng)，維護(hù)招投標(biāo)(toubiao)雙方合法權(quán)益，結(jié)合我省實(shí)際情況制定本辦法。
第二條適用范圍。凡在全省城市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，均應(yīng)遵守本辦法。
第三條基本原則。物業(yè)招投標(biāo)，應(yīng)堅(jiān)持公開(kāi)、公正、公平和誠(chéng)實(shí)信用的原則。
第四條管理部門。省建設(shè)行政主管部門主管全省物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法實(shí)施。
各行署、市、縣房產(chǎn)行政主管部門，主管本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)招投標(biāo)管理工作，并組織本辦法具體實(shí)施。
第二章招標(biāo)
第五條招標(biāo)項(xiàng)目。在全省城市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，符合下列情況之一的，應(yīng)當(dāng)采
取公開(kāi)招投標(biāo)方式選擇物業(yè)管理企業(yè)：
(一)一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，多層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在3萬(wàn)平方米以上，或高層物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在1萬(wàn)平方米以上，或多層、高層混合物業(yè)規(guī)劃總建筑面積在2萬(wàn)平方米以上的新建物業(yè)；
(二)已成立業(yè)主委員會(huì)，建筑面積4萬(wàn)平方米以上，具備招投標(biāo)條件的現(xiàn)有住宅區(qū)和其他物業(yè)；
(三)業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主(代表)決定通過(guò)招投標(biāo)選擇物業(yè)管理企業(yè)的。
在本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)，不符合前款要求的其它物業(yè)，根據(jù)情況可實(shí)行公開(kāi)和邀請(qǐng)招標(biāo)，不實(shí)行招標(biāo)的新建物業(yè)必須委托具有資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)管理。符合下列情況之一的，可以不實(shí)行物業(yè)管理招投標(biāo)：
(一)物業(yè)由建設(shè)或產(chǎn)權(quán)單位自用，設(shè)施設(shè)備完整獨(dú)立的；
(二)物業(yè)的使用在保密或安全方面有特別要求的；
第六條招標(biāo)人。物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人(以下簡(jiǎn)稱招標(biāo)人)是指進(jìn)行物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位、業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人。
新建物業(yè)尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的，建設(shè)單位是物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)人。
業(yè)主委員會(huì)采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的，必須經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)討論同意。
第七條招標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門指導(dǎo)下，組建招標(biāo)工作小組，也可委托具備二級(jí)資質(zhì)以上物業(yè)管理企業(yè)或相應(yīng)咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)事宜。 招標(biāo)人組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)具有能夠編制招標(biāo)文件、對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格評(píng)審和組織評(píng)標(biāo)的能力，并按下列規(guī)定組建：
(一)招標(biāo)人是新建物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的，其法人代表(負(fù)責(zé)人)或其代理人參加招標(biāo)工作小組；已組建業(yè)主委員會(huì)的，由業(yè)主委員會(huì)代表參加招標(biāo)工作小組。
(二)與招標(biāo)物業(yè)相適應(yīng)的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)和管理人員占招標(biāo)工作小組成員總數(shù)的50%以上。
第八條招標(biāo)文件。招標(biāo)人或者其組建的招標(biāo)工作小組應(yīng)當(dāng)編制物業(yè)管理招標(biāo)文件。物業(yè)管理招標(biāo)文件應(yīng)包括以下主要內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人名稱、地址、招標(biāo)工作小組或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的聯(lián)系方式；
(二)物業(yè)基本情況，包括物業(yè)名稱、座落地址、總占地面積、總建筑面積、綠化面積、房屋類型、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋幢數(shù)、套數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、公建配套設(shè)施、主要設(shè)備設(shè)施、物業(yè)檔案(含施工或竣工圖紙)，出售情況，入住率等；
(三)委托管理的內(nèi)容及要求；
(四)物業(yè)管理用房的安排；
(五)投標(biāo)人的資質(zhì)與條件；
(六)投標(biāo)書(shū)的編制要求；
(七)組織解釋招標(biāo)文件及實(shí)地考察物業(yè)的時(shí)間；
(八)投標(biāo)書(shū)密封要求和送達(dá)的截止時(shí)間，地點(diǎn)及方式；
(九)開(kāi)標(biāo)、詢標(biāo)的時(shí)間、地點(diǎn)、方法與程序；
(十)投標(biāo)報(bào)價(jià)要求及評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)；
(十一)擬簽訂合同的主要條款；
(十二)其他事項(xiàng)的說(shuō)明。
招標(biāo)文件可載明投標(biāo)保證金的繳納、對(duì)未中標(biāo)人編制投標(biāo)文件的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式等
內(nèi)容。
第九條投標(biāo)保證金和標(biāo)書(shū)編制補(bǔ)償金。招標(biāo)文件要求由投標(biāo)人繳納投標(biāo)保證金的，投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)繳納；投標(biāo)保證金應(yīng)在確定中標(biāo)人后30日內(nèi)退還投標(biāo)人。 招標(biāo)文件對(duì)未中標(biāo)人承諾支付標(biāo)書(shū)編制補(bǔ)償金的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)支付。
第十條招標(biāo)公告、招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。招標(biāo)人采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，應(yīng)通過(guò)報(bào)刊、廣播、電視或其他公開(kāi)方式發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)向3家以上具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。招標(biāo)公告應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人的名稱、地址和聯(lián)系方式；
(二)招標(biāo)物業(yè)的名稱、地址、使用性質(zhì)、建筑面積、實(shí)施管理的時(shí)間；
(三)投標(biāo)資格條件、報(bào)名的地點(diǎn)和期限；
(四)獲取招標(biāo)人文件的時(shí)間、地點(diǎn)、方法和相關(guān)費(fèi)用等。
招標(biāo)人應(yīng)在發(fā)布招標(biāo)信息前，將招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介、招標(biāo)文件、招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)工作方案等文件報(bào)物業(yè)所在地的房產(chǎn)行政主管部門審批。
第十一條截標(biāo)期間。物業(yè)管理招標(biāo)文件發(fā)出之日至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件的截止期間，不得少于20日。
第十二條招標(biāo)文件的修改。招標(biāo)工作小組或其委托的代理機(jī)構(gòu)可召開(kāi)招標(biāo)文件答疑會(huì)議或組織物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)踏勘，就招標(biāo)文件向投標(biāo)人解釋說(shuō)明。解釋說(shuō)明內(nèi)容與招標(biāo)文件內(nèi)容不一致的，招標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前15天，以書(shū)面形式告知所有投標(biāo)人。
招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行修改的，應(yīng)在截標(biāo)日前15天，將修改后的投標(biāo)文件以書(shū)面形式送達(dá)投標(biāo)人。逾期送達(dá)的，投標(biāo)文件送達(dá)截止期日順延。
第三章投標(biāo)
第十三條投標(biāo)人。物業(yè)管理項(xiàng)目的投標(biāo)人(以下簡(jiǎn)稱投標(biāo)人)是指響應(yīng)物業(yè)管理招標(biāo)，參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的具有相應(yīng)物業(yè)管理資質(zhì)的企業(yè)。
第十四條跨省、市進(jìn)行招投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)，要憑本省、市房產(chǎn)行政主管部門介紹信，到招標(biāo)物業(yè)所在省、市房產(chǎn)行政主管部門備案，方可參加招投標(biāo)活動(dòng)。 第十五條投標(biāo)申請(qǐng)材料。投標(biāo)人申請(qǐng)參加物業(yè)管理投標(biāo)的，應(yīng)向招標(biāo)人提供下列證明材料：
(一)投標(biāo)申請(qǐng)報(bào)告；
(二)《工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照》、《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)》復(fù)印件；
(三)投標(biāo)人基本情況說(shuō)明，包括企業(yè)性質(zhì)、注冊(cè)地址、通訊地址、法人代表姓名、已管物業(yè)及管理情況、人員情況等；
(四)年度企業(yè)會(huì)計(jì)報(bào)表復(fù)印件；
(五)招標(biāo)文件要求提供的其他證明材料。
第十六條投標(biāo)單位資格評(píng)定。招標(biāo)人應(yīng)在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下對(duì)申請(qǐng)參加投標(biāo)的單位進(jìn)行資格評(píng)定，根據(jù)單位的資質(zhì)、業(yè)績(jī)、信譽(yù)等情況確定投標(biāo)單位。被確定的投標(biāo)單位不得少于3個(gè)。
第十七條投標(biāo)文件。投標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括下列主要內(nèi)容：
(一)管理服務(wù)理念、目標(biāo)；
(二)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)運(yùn)作方法及管理制度；
(三)管理服務(wù)人員配備；
(四)相應(yīng)管理設(shè)施的配置說(shuō)明；
(五)物業(yè)管理費(fèi)用的收支預(yù)算方案；
(六)物業(yè)管理服務(wù)分項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)與承諾；
(七)物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)設(shè)想；
(八)物業(yè)管理應(yīng)急措施；
(九)招標(biāo)人要求的其他內(nèi)容。
第十八條投標(biāo)文件的送達(dá)、修改和撤回。投標(biāo)人應(yīng)在截標(biāo)期日前，將加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章后的投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)妥為保存，在開(kāi)標(biāo)之前，不得啟封投標(biāo)文件。
投標(biāo)人在截標(biāo)日前，可書(shū)面通知招標(biāo)人補(bǔ)充修改或撤回已提交的投標(biāo)文件。經(jīng)補(bǔ)充修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。
投標(biāo)人在截標(biāo)期日后送達(dá)投標(biāo)文件或者經(jīng)補(bǔ)充修改的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第十九條無(wú)效投標(biāo)文件。投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無(wú)效：
(一)未密封；
(二)未加蓋投標(biāo)人單位和法定代表人印章；
(三)未能按招標(biāo)文件要求編制；
(四)逾期送達(dá)。
第二十條重新招標(biāo)。投標(biāo)人少于三個(gè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依照本辦法重新招標(biāo)。
第四章開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十一條開(kāi)標(biāo)時(shí)間，地點(diǎn)。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截標(biāo)期日的同一時(shí)間公開(kāi)進(jìn)行開(kāi)標(biāo)，開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。
第二十二條開(kāi)標(biāo)。開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。
開(kāi)標(biāo)時(shí)，由投標(biāo)人選派代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)后由投標(biāo)工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀。招標(biāo)人在截標(biāo)期日前收到的所有投標(biāo)文件，都應(yīng)在開(kāi)標(biāo)時(shí)當(dāng)眾予以拆封，宣讀。
開(kāi)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。
招標(biāo)人可委托公證處對(duì)開(kāi)標(biāo)過(guò)程進(jìn)行公證。
第二十三條評(píng)標(biāo)組織。招標(biāo)人應(yīng)組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)的成員人數(shù)為5人以上單數(shù)。其成員由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家組成。其中，招標(biāo)人代表不得超過(guò)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員數(shù)的三分之一。
物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家可由招標(biāo)人從房產(chǎn)行政主管部門提供的物業(yè)管理投標(biāo)評(píng)審專家?guī)烀麅?cè)中采取隨機(jī)抽取的方式確定。與投標(biāo)人有利害關(guān)系的，不得成為評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單在中標(biāo)結(jié)果公布前應(yīng)當(dāng)保密。
第二十四條評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容做出必要的澄清或說(shuō)明，但投標(biāo)人的澄清或說(shuō)明不得違背投標(biāo)文件的本意。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在嚴(yán)格保密的情況下，結(jié)合投標(biāo)文件、公開(kāi)答辯、投標(biāo)人管理業(yè)績(jī)及企業(yè)綜合情況等方面以百分制逐項(xiàng)計(jì)分，排出名次；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評(píng)標(biāo)結(jié)束后，應(yīng)向招標(biāo)人提交經(jīng)密封的評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦經(jīng)評(píng)審得分最高的投標(biāo)人為中標(biāo)人。
前款規(guī)定的企業(yè)綜合情況包括企業(yè)資質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)狀況、財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)察看的物業(yè)管理現(xiàn)場(chǎng)情況等。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員及參與評(píng)標(biāo)的有關(guān)工作人員不得透露投標(biāo)文件的評(píng)審情況。 第二十五條中標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)的推薦意見(jiàn)確定中標(biāo)人，并應(yīng)在7
日內(nèi)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將招標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。對(duì)未能中標(biāo)的投標(biāo)人，招標(biāo)人應(yīng)退回其投標(biāo)文件。
第二十六條評(píng)標(biāo)中止。經(jīng)評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)審，所有投標(biāo)都不符合投標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。招標(biāo)人可依照本辦法重新招標(biāo)。
第二十七條合同的簽訂。招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照投標(biāo)文件和招標(biāo)文件，簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》或《物業(yè)管理服務(wù)合同》，并到當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)備案。
第二十八條悔標(biāo)的處理。中標(biāo)通知書(shū)對(duì)招標(biāo)人和中標(biāo)人具有法律效力。中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出后，招標(biāo)人改變中標(biāo)結(jié)果，或中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 中標(biāo)人放棄中標(biāo)項(xiàng)目，招標(biāo)人要在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門監(jiān)督下，按照評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)分排名順序，確定分值排名第二的投標(biāo)人為中標(biāo)人，如仍達(dá)不成協(xié)議，本次招標(biāo)視為無(wú)效。
第二十九條招標(biāo)費(fèi)用。物業(yè)管理招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的廣告代理信息發(fā)布、文件編制、勞務(wù)、交通等費(fèi)用均應(yīng)由招標(biāo)人支付。
招標(biāo)人為業(yè)主委員會(huì)的，招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用可自行籌集，也可經(jīng)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)決定在物業(yè)管理服務(wù)用房收益或其他收益中列支。
第三十條招投標(biāo)的時(shí)限。新建商品房需預(yù)售的，其物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)在申領(lǐng)預(yù)售許可證前完成；新建商品房出售的，應(yīng)在物業(yè)交付使用前6個(gè)月完成。 已交付使用的物業(yè)的招標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)在原物業(yè)管理服務(wù)合同終止前2個(gè)月完成。 第三十一條物業(yè)檔案材料移交。招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人或者原物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將下述檔案材料移交給中標(biāo)人：
(一)各類物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收、接管檔案；
(二)與供水、供熱、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、有線電視等單位訂立的協(xié)議書(shū)、合同等資料；
(三)物業(yè)分戶產(chǎn)權(quán)清冊(cè)、租賃清冊(cè)、業(yè)主使用人情況表；
(四)公共設(shè)備、公共設(shè)施設(shè)置清單、圖紙以及運(yùn)行、保養(yǎng)、改造、維修記錄和憑證；
(五)以幢為單位的維修基金的分戶清冊(cè)或資料；
(六)房屋質(zhì)量保證文件和房屋使用說(shuō)明文件；
(七)財(cái)務(wù)收支帳冊(cè)；
(八)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)及收益歸屬清單；
(九)物業(yè)管理所必須的其他資料。
第五章法律責(zé)任
第三十二條招標(biāo)人違反本辦法規(guī)定，應(yīng)進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目不招標(biāo)或不按規(guī)定的招標(biāo)方式招標(biāo)的，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，并予以處罰。對(duì)新建物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位不按規(guī)定進(jìn)行招標(biāo)的，不予辦理房屋預(yù)(銷)售許可證。
第三十三條招投標(biāo)過(guò)程中出現(xiàn)下列行為的應(yīng)視為無(wú)效招標(biāo)：
(一)招標(biāo)人向投標(biāo)單位或他人透露可能影響招投標(biāo)公平競(jìng)爭(zhēng)的情況的；
(二)招、投標(biāo)雙方有弄虛作假惡意串通、行賄騙取中標(biāo)，損害對(duì)方和其他投標(biāo)人的合法權(quán)益行為的；
(三)未經(jīng)房產(chǎn)主管部門審核同意，不接受監(jiān)督，擅自進(jìn)行招投標(biāo)的。
第三十四條對(duì)違反三十三條規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)，由當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)行政主管部門報(bào)請(qǐng)資質(zhì)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)予以資質(zhì)降級(jí)、收繳資質(zhì)證書(shū)和由縣以上房產(chǎn)行政主管部門按有關(guān)規(guī)定給予其他相應(yīng)處罰。
第六章附則
第三十五條招標(biāo)申請(qǐng)書(shū)、招標(biāo)文件、邀請(qǐng)招標(biāo)通知書(shū)、投標(biāo)人資格審查通知書(shū)、項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)、中標(biāo)通知書(shū)樣式由各地、房產(chǎn)行政主管部門制定。
第三十六條本辦法由省建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。
第三十七條本辦法自2002年10月1日起施行。
招標(biāo)分為自行招標(biāo)和代理招標(biāo)兩種形式。 [標(biāo)簽:尾段]
物業(yè)招投標(biāo)管理辦法2017-01-16 15:36 | #2樓
第一章 總 則
第一條 為了規(guī)范我市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，建設(shè)單位或者業(yè)主大會(huì)為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)而進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行物業(yè)服務(wù)招標(biāo)的建設(shè)單位、業(yè)主大會(huì)。業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)行使招標(biāo)人職能。物業(yè)區(qū)域業(yè)主委員會(huì)未成立或者因故解散無(wú)法重新選舉產(chǎn)生的，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)委托社區(qū)居民委員會(huì)作為招標(biāo)人開(kāi)展物業(yè)服務(wù)招標(biāo)活動(dòng)。
本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)物業(yè)服務(wù)招標(biāo)并參加投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。持有外地物業(yè)管理行政主管部門及建設(shè)部核發(fā)的資質(zhì)證書(shū)的投標(biāo)人，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門登記備案后方可參加本市的物業(yè)服務(wù)投標(biāo)。
第四條 長(zhǎng)春市住房保障和房地產(chǎn)管理局為市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱市物業(yè)管理行政主管部門）， 負(fù)責(zé)制定有關(guān)政策，建立評(píng)標(biāo)專家?guī)欤⒅笇?dǎo)、監(jiān)督本市物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
各城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)的組織實(shí)施工作；審查招標(biāo)投標(biāo)項(xiàng)目、招標(biāo)投標(biāo)單位資格、招標(biāo)文件；對(duì)招投標(biāo)相關(guān)資料和物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行備案；協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中及履行合同中發(fā)生的糾紛；指導(dǎo)街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)開(kāi)展相關(guān)工作。
街道辦事處、社區(qū)居民委員會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的日常管理、監(jiān)督和具體實(shí)施。
第五條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)。住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在3萬(wàn)平方米以下的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位、業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條 業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，中標(biāo)簽約企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員會(huì)因組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)發(fā)生的必要費(fèi)用。業(yè)主委員會(huì)或者社區(qū)居民委員
會(huì)也可根據(jù)市物業(yè)管理行政主管統(tǒng)一明確的標(biāo)準(zhǔn)，向投標(biāo)人收取招標(biāo)文件制作、發(fā)布和專家評(píng)審等招標(biāo)過(guò)程中發(fā)生的必要費(fèi)用。
第七條 物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)在下列時(shí)限內(nèi)完成：
（一）新建物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成；
（二）業(yè)主大會(huì)決議通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在原物業(yè)服務(wù)合同屆滿或解除前完成。
第二章 招 標(biāo)
第八條 招標(biāo)分為公開(kāi)招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在5萬(wàn)（含5萬(wàn)）平方米以上的，應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一個(gè)住宅物業(yè)區(qū)域分期建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)區(qū)域整體規(guī)劃面積計(jì)算。
住宅物業(yè)區(qū)域總建筑面積在5萬(wàn)平方米以下、3萬(wàn)（含3萬(wàn)）平方米以上的，經(jīng)區(qū)物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)。
第九條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）招標(biāo)人基本情況，包括名稱、地址、聯(lián)系方式等；
（二）招標(biāo)項(xiàng)目基本情況，包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、物業(yè)類型、總占地面積、總建筑面積、房屋棟數(shù)、房屋建筑結(jié)構(gòu)、經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或者規(guī)劃總平面圖、物業(yè)功能分區(qū)、配套設(shè)備的技術(shù)參數(shù)、共用設(shè)施設(shè)備配置和權(quán)屬狀況等；
（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)；
（四）對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)文件的要求；
（五）招標(biāo)方案；
（六）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法；
（七）物業(yè)服務(wù)合同的訂立說(shuō)明；
（八）其他事項(xiàng)的說(shuō)明及法律、法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。
第十條 建設(shè)單位作為招標(biāo)人選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，到區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理招標(biāo)登記。
辦理招標(biāo)登記應(yīng)當(dāng)提供下列資料：
（一）招標(biāo)登記備案申請(qǐng)書(shū)；
（二）《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃詳圖或規(guī)劃總平面圖復(fù)印件、《建設(shè)項(xiàng)目施工許可證》、《土地使用證》復(fù)印件；
（三）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
（四）招標(biāo)文件；
（五）建設(shè)單位法人執(zhí)照、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（查驗(yàn)原件）；
（六）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
第十一條 業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，其授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者委托的社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)10日前，到區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理招標(biāo)登記。
辦理招標(biāo)登記應(yīng)當(dāng)提交以下資料：
（一）招標(biāo)登記備案申請(qǐng)書(shū)；
（二）招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)；
（三）招標(biāo)文件；
（四）業(yè)主大會(huì)同意通過(guò)招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)決議原件、原物業(yè)服務(wù)合同復(fù)印件；
（五）法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定的其他材料。
第十二條 區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自受理招標(biāo)申請(qǐng)之日起3個(gè)工作日內(nèi)完成招標(biāo)文件審查，審查合格后發(fā)放《物業(yè)服務(wù)招標(biāo)登記備案通知單》，并指導(dǎo)、監(jiān)督招標(biāo)人依照本辦法開(kāi)展招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
第十三條 采取公開(kāi)招標(biāo)方式的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在市物業(yè)管理行政主管部門網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。公告期不得少于3個(gè)工作日。
第十四條 招標(biāo)公告和投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)載明以下主要內(nèi)
容：
（一）招標(biāo)人名稱；
（二）招標(biāo)項(xiàng)目名稱、地址、物業(yè)類型與建筑面積、竣工交付使用時(shí)間等基本情況；
（三）投標(biāo)資格條件；
（四）投標(biāo)人報(bào)名地點(diǎn)、期限及獲取招標(biāo)文件的辦法。 業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，還應(yīng)當(dāng)說(shuō)明招標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更情況。
第十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。
公開(kāi)招標(biāo)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，不得少于20日。
第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等項(xiàng)目的詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問(wèn)，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)予以澄清，并以書(shū)面形式發(fā)送給所有投標(biāo)人。
第十七條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)場(chǎng)踏勘后5日內(nèi)，以書(shū)面形式通知所有投標(biāo)人。澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第三章 投 標(biāo)
第十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有物業(yè)服務(wù)相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)和招標(biāo)文件要求的具體條件。對(duì)被評(píng)定為物業(yè)服務(wù)信用企業(yè)的，在規(guī)定期限內(nèi)參加物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招投標(biāo)的，實(shí)行增分制度。 第十九條 投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)需提供以下文件：
（一）營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件，外地企業(yè)還應(yīng)提供備案證明；
（三）授權(quán)委托書(shū)；
（四）受委托人身份證明；
（五）其他相關(guān)證明材料。
第二十條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)。
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：
（一）投標(biāo)函，包括管理目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)費(fèi)等；
（二）技術(shù)部分，包括服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)、人員配備、主要工作環(huán)節(jié)運(yùn)行程序及檢查方法、企業(yè)內(nèi)部管理制度；
（三）商務(wù)部分，包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)和其他委托代理服務(wù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)價(jià)，收費(fèi)形式以及相應(yīng)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)收支測(cè)算；
（四）資信部分，包括營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件、資質(zhì)等級(jí)證書(shū)副本復(fù)印件、管理業(yè)績(jī)、項(xiàng)目主要管理人員資格證書(shū)等
情況；
（五）招標(biāo)文件要求提供的其他材料。
第二十一條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)指定投標(biāo)地點(diǎn)。截止時(shí)間后送達(dá)的，視為放棄投標(biāo)。
招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。業(yè)主大會(huì)作為招標(biāo)人的，街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會(huì)共同保存投標(biāo)文件。
在開(kāi)標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。
第二十二條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書(shū)面密封通知招標(biāo)人。截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無(wú)效。
補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分。
第四章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十三條 開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件預(yù)先確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間后公開(kāi)進(jìn)行。區(qū)物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)?shù)綀?chǎng)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)開(kāi)標(biāo)。街道辦事處和社區(qū)居民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)和具體實(shí)施相關(guān)工作。
開(kāi)標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。
第二十四條 開(kāi)標(biāo)由招標(biāo)人主持，所有投標(biāo)人參加。由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況。經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣布投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)記錄開(kāi)標(biāo)過(guò)程，并存檔備查。
第二十五條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員人數(shù)為7人以上單數(shù)，其中專家人數(shù)不得少于成員總數(shù)的三分之二。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人會(huì)同街道辦事處在投標(biāo)截止時(shí)間后開(kāi)標(biāo)前1日內(nèi)，從物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中隨機(jī)抽取。市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知參評(píng)專家按時(shí)參加評(píng)標(biāo)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開(kāi)標(biāo)前應(yīng)當(dāng)保密。 與招標(biāo)人、投標(biāo)人有利害關(guān)系的評(píng)標(biāo)專家回避評(píng)標(biāo)。 第二十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審；設(shè)有標(biāo)底的，應(yīng)當(dāng)參考標(biāo)底。評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，并推薦合格的中標(biāo)候選人。招標(biāo)人根據(jù)評(píng)標(biāo)委員會(huì)提出的書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告和推薦的中標(biāo)候選人擇優(yōu)確定中標(biāo)人。招標(biāo)人也可以授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人。
第二十七條 在評(píng)標(biāo)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)有下列情況之一的，
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將投標(biāo)人的投標(biāo)作為廢標(biāo)處理：
（一）投標(biāo)人串通投標(biāo)或者有其他弄虛作假行為的；
（二）投標(biāo)人的投標(biāo)報(bào)價(jià)明顯低于標(biāo)底，不能合理說(shuō)明
或者不能提供相關(guān)證明材料的；
（三）投標(biāo)人資格條件不符合法律有關(guān)規(guī)定和招標(biāo)文件
要求的，或者不能按照要求對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行澄清、說(shuō)明或者
補(bǔ)正的。
第二十八條 對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容，評(píng)標(biāo)委
員會(huì)可以用書(shū)面形式要求投標(biāo)人作必要的澄清或者說(shuō)明。投
標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式進(jìn)行澄清或者說(shuō)明，其澄清或者說(shuō)明
不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。 第二十九條 在評(píng)標(biāo)過(guò)程中召開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事
先在招標(biāo)文件中說(shuō)明，并注明所占的評(píng)分比重。相關(guān)內(nèi)容應(yīng)
當(dāng)由投標(biāo)人擬定資格合格的項(xiàng)目經(jīng)理說(shuō)明。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)投
標(biāo)文件、現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。
第三十條 投標(biāo)文件評(píng)定過(guò)程應(yīng)當(dāng)保密，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成
員應(yīng)當(dāng)遵守下列規(guī)定：
（一）遵守職業(yè)道德，客觀、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行
職責(zé)，嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，獨(dú)立評(píng)審
投標(biāo)文件，并對(duì)評(píng)審結(jié)果簽字確認(rèn)；
（二）遵守評(píng)標(biāo)工作紀(jì)律，評(píng)標(biāo)過(guò)程中不得外出、會(huì)客、使用通訊工具與外界聯(lián)系，不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)
果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸。
第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提
出書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：
（一）評(píng)標(biāo)的基本情況和有關(guān)數(shù)據(jù)表；
（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單；
（三）開(kāi)標(biāo)記錄；
（四）符合要求的投標(biāo)人一覽表；
（五）廢標(biāo)情況說(shuō)明；
（六）評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)標(biāo)方法或者評(píng)標(biāo)因素一覽表；
（七）評(píng)分一覽表；
（八）經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)人排序；
（九）推薦的中標(biāo)候選人名單和訂立合同前要處理的事
宜；
（十）澄清、說(shuō)明、補(bǔ)充事項(xiàng)紀(jì)要。
第三十二條 招標(biāo)人需評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人的，
應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件規(guī)定的定標(biāo)辦法中予以明確。
招標(biāo)人授權(quán)評(píng)標(biāo)委員會(huì)直接確定中標(biāo)人的，應(yīng)當(dāng)按照評(píng)
標(biāo)委員會(huì)的排序確定中標(biāo)人。
招標(biāo)人為業(yè)主大會(huì)授權(quán)的業(yè)主委員會(huì)或者委托的社區(qū)
居民委員會(huì)的，應(yīng)當(dāng)從依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦的中標(biāo)候
選人中按順序確定中標(biāo)人，并將中標(biāo)結(jié)果及時(shí)在物業(yè)管理區(qū)
域內(nèi)向業(yè)主公告。
第三十三條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在評(píng)標(biāo)委員會(huì)出具評(píng)審結(jié)果
后及時(shí)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的
投標(biāo)文件與中標(biāo)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知
所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
第三十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)投標(biāo)文件的內(nèi)容進(jìn)行保密，
不得復(fù)印、抄錄。在確定中標(biāo)候選人當(dāng)日將全部投標(biāo)人的投
標(biāo)文件封存一份備查，其余投標(biāo)文件退還。封存的投標(biāo)文件
滿六個(gè)月后退還。
第三十五條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，
向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案。備案資
料應(yīng)當(dāng)包括開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)過(guò)程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)
委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件、企業(yè)法人執(zhí)照、資
質(zhì)證書(shū)復(fù)印件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理
委托合同。
第三十六條 招標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與中標(biāo)人訂立合同
的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)中標(biāo)人參加投標(biāo)活動(dòng)發(fā)生的合理費(fèi)用給予
補(bǔ)償。
中標(biāo)人無(wú)正當(dāng)理由不與招標(biāo)人訂立合同的，給招標(biāo)人造
成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。
第五章 評(píng)標(biāo)專家
第三十七條 市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)選拔、確定
物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家組成人員，建立評(píng)標(biāo)專家?guī)�、專家檔案和
相關(guān)微機(jī)管理系統(tǒng)，監(jiān)督招標(biāo)人抽取專家，詳細(xì)記載專家評(píng)
標(biāo)的具體情況，對(duì)評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正情況進(jìn)行考評(píng)。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
（一）從事物業(yè)管理、建筑工程管理及相關(guān)工作5年以
上，并具有中級(jí)以上技術(shù)職稱或者大學(xué)本科以上學(xué)歷；
（二）熟悉物業(yè)管理和招標(biāo)投標(biāo)方面的政策法規(guī)和相關(guān)
業(yè)務(wù)知識(shí)；
（三）能夠認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé)，無(wú)不
良執(zhí)業(yè)記錄；
（四）身體健康、能勝任評(píng)標(biāo)工作，能保障時(shí)間參與物
業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)評(píng)審。
（五）法律、法規(guī)、規(guī)章和政策規(guī)定的其他條件。
第三十九條 聘任專家采取個(gè)人申請(qǐng)和單位推薦兩種方
式。
市物業(yè)管理行政主管部門對(duì)申請(qǐng)人或被推薦人進(jìn)行評(píng)
審，對(duì)符合條件的頒發(fā)聘書(shū)。專家有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)存檔備查。 評(píng)標(biāo)專家聘期一般為三年，期滿后對(duì)符合條件的重新進(jìn)
行認(rèn)定。
第四十條 評(píng)標(biāo)專家有下列情形之一的，取消其專家資格：
（一）違反規(guī)定私下接觸投標(biāo)人的；
（二）收受利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處的；
（三）向他人透露投標(biāo)文件評(píng)審過(guò)程中相關(guān)信息的；
（四）不能客觀公正地履行職責(zé)的；
（五）因身體健康狀況、業(yè)務(wù)能力及信譽(yù)等原因不能勝任評(píng)標(biāo)工作的；
（六）無(wú)正當(dāng)理由，拒不參加評(píng)標(biāo)活動(dòng)的。
第六章 附 則
第四十一條 各縣（市）的物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)可參照本辦法執(zhí)行，評(píng)標(biāo)專家可以在市物業(yè)服務(wù)評(píng)標(biāo)專家名冊(cè)中抽取。
第四十二條 本辦法自公布之日起施行。
物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法2017-01-16 15:32 | #3樓
第一章 總 則
第一條 （目的和依據(jù)）
為規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng),根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》及《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。
第二條 （適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)及其監(jiān)督管理，適用本辦法。
第三條 （行政主管部門）
—1—
上海市住房保障和房屋管理局(以下簡(jiǎn)稱“市房管局”)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理，建立本市統(tǒng)一的物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)(以下簡(jiǎn)稱“招投標(biāo)平臺(tái)”),為物業(yè)管理招投標(biāo)當(dāng)事人提供指導(dǎo)和服務(wù)。
上海市物業(yè)管理事務(wù)中心(以下簡(jiǎn)稱“市物業(yè)中心”)接受市房管局委托，負(fù)責(zé)物業(yè)管理招投標(biāo)平臺(tái)的事務(wù)性工作。
區(qū)（縣）房屋行政管理部門依據(jù)本辦法規(guī)定職責(zé)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)的監(jiān)督管理。
第二章 一般規(guī)定
第四條 （選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的要求）
建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)采用公開(kāi)招標(biāo)方式統(tǒng)一實(shí)施。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先確定投標(biāo)人的申請(qǐng)條件，并將投標(biāo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的社會(huì)公眾滿意度情況、投訴處臵情況、項(xiàng)目經(jīng)理履職情況及服務(wù)合同履行情況等信用信息作為評(píng)標(biāo)的主要依據(jù)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與投標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)和招投標(biāo)規(guī)則，并對(duì)招標(biāo)文件作出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。
第五條 （業(yè)主大會(huì)協(xié)議選聘的條件）
業(yè)主大會(huì)決定協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具備以下條件：
（一）符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理的相關(guān)規(guī)定；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)最新信用等級(jí)被評(píng)定為優(yōu)秀或良好，或者信用信息中不良信息記錄分值累計(jì)不超過(guò)10分；
（三）物業(yè)管理日常投訴處理及時(shí)，投訴處理程序和標(biāo)準(zhǔn)符合相關(guān)規(guī)定；
（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)當(dāng)具備執(zhí)業(yè)資格，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)巡查制度執(zhí)行情況良好。
業(yè)主大會(huì)擬協(xié)議選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)不具備前款規(guī)定條件的，業(yè) —2—
主大會(huì)應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第六條 （建設(shè)單位協(xié)議選聘的要求）
建設(shè)規(guī)模小于5萬(wàn)平方米建筑面積的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目，建設(shè)單位可書(shū)面出具情況說(shuō)明向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)(縣)房屋行政管理部門提出采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的申請(qǐng)。區(qū)(縣)房屋行政管理部門應(yīng)在受理申請(qǐng)后的10日內(nèi)作出核定。經(jīng)核定予以協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，擬選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)符合本辦法第五條的相關(guān)規(guī)定。
非住宅物業(yè)管理項(xiàng)目以及符合前款規(guī)定的住宅物業(yè)管理項(xiàng)目，采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)申請(qǐng)備案，并網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
未經(jīng)區(qū)(縣)房屋行政管理部門核準(zhǔn)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)采用公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七條 （建設(shè)單位變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的規(guī)定）
前期物業(yè)管理期間，業(yè)主大會(huì)尚未組建、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下述情形之一、確需變更物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)不降低、原收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不變且物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)與物業(yè)管理項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模相適應(yīng)的條件下，制定選聘方案并向全體業(yè)主公告后，通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違約，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的；
（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出解除合同；
（三）物業(yè)服務(wù)企業(yè)因解散、破產(chǎn)等原因無(wú)法繼續(xù)履行物業(yè)服務(wù)合同的。
第八條 （業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定）
業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)下列事項(xiàng)作出決定：
（一）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)履行招標(biāo)人職責(zé)，具體組織招標(biāo)活動(dòng)；
（二）擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)、信用情況和管理實(shí)績(jī)要求；
（三）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、要求及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；
（四）物業(yè)服務(wù)合同期限；
—3—
（五）招投標(biāo)活動(dòng)實(shí)施方案；
（六）招投標(biāo)過(guò)程發(fā)生費(fèi)用的列支方式。
第九條 （招投標(biāo)信息公開(kāi)）
市房管局通過(guò)門戶網(wǎng)站發(fā)布招投標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目以下信息：
（一）物業(yè)管理項(xiàng)目名稱、地址、招標(biāo)人、招標(biāo)時(shí)間、招標(biāo)形式和投標(biāo)情況；
（二）物業(yè)管理項(xiàng)目中標(biāo)結(jié)果；
（三）物業(yè)服務(wù)合同簽訂情況；
（四）其他需要發(fā)布的物業(yè)管理招投標(biāo)信息。
第三章 招 標(biāo)
第十條 （招標(biāo)備案的申請(qǐng)）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)向物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門提交以下材料，辦理招標(biāo)備案：
（一）《物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)備案表》和《物業(yè)管理項(xiàng)目公開(kāi)招標(biāo)委托書(shū)暨承諾書(shū)》；
（二）物業(yè)項(xiàng)目詳細(xì)規(guī)劃批復(fù)、項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（附建設(shè)工程項(xiàng)目表）、規(guī)劃部門核準(zhǔn)的項(xiàng)目總平面圖和房屋土地權(quán)屬調(diào)查報(bào)告書(shū)；
（三）招標(biāo)公告及招標(biāo)文件；
（四）《物業(yè)管理區(qū)域核定單》；
（五）《物業(yè)管理用房配臵單》及《小區(qū)全體業(yè)主共有物業(yè)承諾書(shū)》；
（六）物業(yè)管理項(xiàng)目的其他必要資料。
業(yè)主大會(huì)辦理招標(biāo)備案的，除提交前款所述第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的材料外，還應(yīng)提供本辦法第八條規(guī)定的業(yè)主大會(huì)決定。
招標(biāo)人委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜的，還應(yīng)提供招標(biāo)委托代理合同。
第十一條 （招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的信息上報(bào)）
—4—
從事物業(yè)管理招標(biāo)代理業(yè)務(wù)的企業(yè)法人和社會(huì)中介組織，應(yīng)經(jīng)工商管理部門核準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)，具備編制招標(biāo)文件的業(yè)務(wù)能力和良好的經(jīng)營(yíng)誠(chéng)信記錄，其從業(yè)人員應(yīng)具備相應(yīng)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)嚴(yán)格遵守招投標(biāo)法律、法規(guī)和政策規(guī)定。 物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向市房管局提交相關(guān)證明材料辦理備案手續(xù)。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)參加市房管局組織的物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)。
本市建立物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)信用管理制度。市房管局定期在門戶網(wǎng)站公布招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的相關(guān)信用信息。
物業(yè)管理招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)違反規(guī)定辦理招標(biāo)業(yè)務(wù)的，責(zé)令改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，暫停一定期限內(nèi)從事招標(biāo)代理業(yè)務(wù)。
第十二條 （招標(biāo)公告、招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的編制要求）
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)結(jié)合物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，根據(jù)市房管局制訂的示范文本，編制物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)公告、招標(biāo)文件和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。
第十三條 （招標(biāo)備案的辦理）
區(qū)（縣）房屋行政管理部門對(duì)符合規(guī)定條件的申請(qǐng)，在受理之日起10日內(nèi)辦理備案手續(xù)并報(bào)市房管局發(fā)布招標(biāo)公告。備案材料不符合規(guī)定的，應(yīng)通知招標(biāo)人補(bǔ)正。
第十四條 （招標(biāo)公告的發(fā)布）
市房管局對(duì)符合規(guī)定的招標(biāo)備案項(xiàng)目，在10日內(nèi)通過(guò)門戶網(wǎng)站和招投標(biāo)平臺(tái)在本市范圍內(nèi)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一發(fā)布招標(biāo)公告等相關(guān)信息；不符合規(guī)定的，應(yīng)要求區(qū)（縣）房屋行政管理部門通知招標(biāo)人補(bǔ)正。
招標(biāo)公告的公示時(shí)間自發(fā)布之日起不得少于7日。
第四章 投 標(biāo)
第十五條 （招標(biāo)文件的獲�。�
—5—
符合本辦法規(guī)定和招標(biāo)公告設(shè)定申請(qǐng)條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可在招標(biāo)公告發(fā)布至投標(biāo)申請(qǐng)截止期間，登陸招投標(biāo)平臺(tái)申請(qǐng)投標(biāo)，并獲取招標(biāo)文件、《物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名預(yù)約單》和《物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘提問(wèn)單》。
第十六條 （投標(biāo)保證金的交納）
投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的條件和約定期限，向招標(biāo)人提交《物業(yè)管理項(xiàng)目投標(biāo)報(bào)名預(yù)約單》。招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審的，投標(biāo)申請(qǐng)人還應(yīng)按照招標(biāo)公告中資格預(yù)審的要求提交資格預(yù)審資料。
招標(biāo)人在招標(biāo)公告中要求投標(biāo)申請(qǐng)人提交投標(biāo)保證金的，投標(biāo)申請(qǐng)人應(yīng)按招標(biāo)公告的約定將投標(biāo)保證金匯入招標(biāo)人的指定賬戶。已提交投標(biāo)保證金的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為有效投標(biāo)人。
投標(biāo)保證金的金額不得超過(guò)招標(biāo)項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)費(fèi)用估算金額的百分之二，投標(biāo)保證金有效期應(yīng)當(dāng)與投標(biāo)有效期一致，并在招標(biāo)文件中明示。
第十七條 （入圍投標(biāo)人的確定）
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)預(yù)先設(shè)定入圍投標(biāo)人的人數(shù)。
經(jīng)資格預(yù)審后，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照有效投標(biāo)人的信用等級(jí)和最新社會(huì)公眾滿意度擇優(yōu)確定入圍投標(biāo)人參與投標(biāo)。
未經(jīng)資格預(yù)審，有效投標(biāo)人超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)對(duì)有效投標(biāo)人進(jìn)行資格預(yù)審；通過(guò)資格預(yù)審仍超過(guò)預(yù)先設(shè)定的入圍投標(biāo)人數(shù)的，按前款規(guī)定確定入圍投標(biāo)人。
招標(biāo)人向有效投標(biāo)人出具《入圍通知書(shū)》和《未入圍通知書(shū)》后，應(yīng)將相關(guān)資料報(bào)送區(qū)（縣）房屋行政管理部門和市物業(yè)中心。
未入圍的有效投標(biāo)人可憑《未入圍通知書(shū)》領(lǐng)回投標(biāo)保證金。 第十八條 （組織現(xiàn)場(chǎng)踏勘）
招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)公告確定的時(shí)間和內(nèi)容，在市物業(yè)中心的見(jiàn)證下，組織入圍投標(biāo)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)。
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入圍投標(biāo)人應(yīng)將所需咨詢的項(xiàng)目情況和內(nèi)容記載于《物業(yè)管理招投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)踏勘提問(wèn)單》，并在投標(biāo)報(bào)名時(shí)送交市物業(yè)中心。
第十九條 （物業(yè)管理項(xiàng)目答疑）
市物業(yè)中心應(yīng)將入圍投標(biāo)人的提問(wèn)進(jìn)行匯總整理后交招標(biāo)人答疑。招標(biāo)人應(yīng)在投標(biāo)截止日期15日前將答疑紀(jì)要提交市物業(yè)中心，由市物業(yè)中心反饋入圍投標(biāo)人。
入圍投標(biāo)人對(duì)答疑紀(jì)要認(rèn)可的，應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)回復(fù)市物業(yè)中心予以確認(rèn)。入圍投標(biāo)人對(duì)答疑紀(jì)要提出合理的不認(rèn)可理由的，招標(biāo)人應(yīng)對(duì)答疑紀(jì)要進(jìn)行補(bǔ)充、完善或申請(qǐng)市物業(yè)中心組織現(xiàn)場(chǎng)答疑。
在約定的時(shí)間內(nèi)，物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門、招標(biāo)人和入圍投標(biāo)人在市物業(yè)中心的見(jiàn)證下參加答疑會(huì)，并由招標(biāo)人根據(jù)提問(wèn)逐一作出答復(fù)和說(shuō)明。市物業(yè)中心可以邀請(qǐng)物業(yè)項(xiàng)目所在地的街道辦事處或鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府參加答疑會(huì)。市物業(yè)中心應(yīng)根據(jù)招標(biāo)人對(duì)相關(guān)問(wèn)題的答復(fù)和現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明編制答疑紀(jì)要，交由與會(huì)人員簽字確認(rèn)。
答疑紀(jì)要確認(rèn)日期距投標(biāo)截止日期應(yīng)不少于10日。
第二十條 （投標(biāo)文件的編制）
投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。投標(biāo)文件由商務(wù)標(biāo)書(shū)和技術(shù)標(biāo)書(shū)組成。
商務(wù)標(biāo)書(shū)包括企業(yè)管理項(xiàng)目情況、企業(yè)年度盈虧情況等管理業(yè)績(jī)以及企業(yè)公眾滿意度測(cè)評(píng)情況、媒體曝光和“962121”投訴情況、小區(qū)經(jīng)理日常巡查制度執(zhí)行情況，企業(yè)日常規(guī)范運(yùn)作情況、企業(yè)和項(xiàng)目經(jīng)理信用信息記錄等內(nèi)容。
技術(shù)標(biāo)書(shū)包括物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收支預(yù)案及投標(biāo)報(bào)價(jià)、開(kāi)辦費(fèi)開(kāi)支預(yù)算方案、項(xiàng)目管理服務(wù)理念和目標(biāo)、物業(yè)服務(wù)分項(xiàng)目標(biāo)、標(biāo)準(zhǔn)與承諾、物業(yè)服務(wù)早期介入和項(xiàng)目交接方案、項(xiàng)目組織架構(gòu)、管理職責(zé)和權(quán)限、管理制度和考核辦法、物業(yè)的綜合服務(wù)、公共區(qū)域清潔衛(wèi)生服務(wù)、公共區(qū)域秩序維護(hù)服務(wù)、公共區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)服務(wù)，以及共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、保養(yǎng)及維修服務(wù)等內(nèi)容。
第二十一條 （投標(biāo)文件的送達(dá)）
入圍投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)文件的要求，將投標(biāo)文件密封送達(dá)招標(biāo)人或其委托人。任何單位和個(gè)人在開(kāi)標(biāo)前均不得開(kāi)啟投標(biāo)文件。
未按招標(biāo)文件要求送達(dá)的投標(biāo)文件為無(wú)效投標(biāo)文件，招投人或其委托人應(yīng)當(dāng)拒收。
根據(jù)招標(biāo)文件要求送達(dá)投標(biāo)文件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)為實(shí)際投標(biāo)人。
第五章 開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第二十二條 （評(píng)標(biāo)委員會(huì)的組成） 評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和評(píng)標(biāo)專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中評(píng)標(biāo)專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前的3日內(nèi)向市房管局提出申請(qǐng)，從物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定評(píng)標(biāo)專家。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)可按情況分為商務(wù)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組和技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)小組。
第二十三條（評(píng)標(biāo)專家管理）
評(píng)標(biāo)專家由市房管局選任。
市房管局定期對(duì)評(píng)標(biāo)專家進(jìn)行有關(guān)法律法規(guī)、政策和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)工作進(jìn)行日�？己�。
本市建立物業(yè)評(píng)標(biāo)專家信用管理制度。評(píng)標(biāo)專家有違規(guī)行為或不稱職行為的，市房管局可取消其評(píng)標(biāo)專家資格；被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何物業(yè)管理項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)活動(dòng)。
第二十四條 （開(kāi)標(biāo)程序）
物業(yè)管理項(xiàng)目的開(kāi)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)項(xiàng)目所在地的區(qū)（縣）房屋行政管理部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督和市物業(yè)中心現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)證下進(jìn)行。
市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)在開(kāi)標(biāo)前當(dāng)眾宣布會(huì)場(chǎng)紀(jì)律和相關(guān)注意事項(xiàng)。
招標(biāo)人應(yīng)邀請(qǐng)投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)箱和投標(biāo)文件的密封情況，經(jīng)確認(rèn)無(wú)誤后，由市物業(yè)中心的工作人員當(dāng)眾開(kāi)啟投標(biāo)箱，清點(diǎn)投標(biāo)文件。
實(shí)際投標(biāo)人少于3人的，招標(biāo)人應(yīng)按規(guī)定重新招標(biāo)。
實(shí)際投標(biāo)人大于3人的，招標(biāo)人當(dāng)眾拆封投標(biāo)文件并做好開(kāi)標(biāo)記錄，交由投標(biāo)人簽字確認(rèn)。
市物業(yè)中心的工作人員應(yīng)將投標(biāo)文件按類別分為商務(wù)標(biāo)文件和技術(shù)標(biāo)文件，由區(qū)（縣）房屋行政管理部門對(duì)技術(shù)標(biāo)文件進(jìn)行隱名處理。
第二十五條 （評(píng)標(biāo)會(huì)議）
評(píng)標(biāo)過(guò)程應(yīng)當(dāng)保密。
評(píng)審?fù)稑?biāo)文件時(shí)，商務(wù)標(biāo)書(shū)采用明標(biāo)方式，技術(shù)標(biāo)書(shū)采用暗標(biāo)方式。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件設(shè)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法進(jìn)行獨(dú)立評(píng)審。
評(píng)標(biāo)采用評(píng)標(biāo)委員會(huì)綜合評(píng)標(biāo)的方式。評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)先對(duì)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定，再對(duì)商務(wù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)定。
評(píng)標(biāo)過(guò)程中，評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員認(rèn)為投標(biāo)文件內(nèi)容含義不明確的，可以通過(guò)工作人員要求投標(biāo)人作必要的澄清或者說(shuō)明。投標(biāo)人的澄清或者說(shuō)明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)做好現(xiàn)場(chǎng)答疑記錄，并由評(píng)標(biāo)專家簽字。
第二十六條 （中標(biāo)人的確定）
評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)出具書(shū)面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見(jiàn)，并由評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員簽字確認(rèn)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求直接確定中標(biāo)人或者向招標(biāo)人推薦不超過(guò)3名有排序的中標(biāo)候選人。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)向招標(biāo)人推薦中標(biāo)候選人的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。
第二十七條 （招標(biāo)結(jié)果公示）
中標(biāo)人確定后，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)平臺(tái)將招標(biāo)結(jié)果進(jìn)行公示，公示期為3日。
投標(biāo)人或者利害關(guān)系人在公示期間向招標(biāo)人和市物業(yè)中心提出異
議的，招標(biāo)人和市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)自收到投訴之日起3日內(nèi)決定是否受理投訴，并自受理投訴之日起30日內(nèi)，會(huì)同相關(guān)管理部門和評(píng)標(biāo)專家作出書(shū)面處理決定；需要鑒定、專家評(píng)審的，所需時(shí)間不計(jì)算在內(nèi)。
投訴人捏造事實(shí)、偽造材料或者以非法手段取得證明材料進(jìn)行投訴的，招標(biāo)人和市物業(yè)中心應(yīng)當(dāng)予以駁回。
第二十八條 （發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)）
招標(biāo)結(jié)果公示期滿無(wú)異議或者異議無(wú)效的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書(shū)，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的實(shí)際投標(biāo)人，并返還其投標(biāo)書(shū)和投標(biāo)保證金。
第二十九條 （物業(yè)服務(wù)合同的簽訂）
招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書(shū)發(fā)出之日起30日內(nèi)，依照招標(biāo)投標(biāo)法的規(guī)定，按照招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯記錄在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)合同的標(biāo)的、服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)承諾、履行期限、規(guī)章制度等主要條款應(yīng)當(dāng)與招標(biāo)文件、中標(biāo)人的投標(biāo)文件和現(xiàn)場(chǎng)答辯的內(nèi)容一致。招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。
第三十條 （中標(biāo)備案）
招標(biāo)人在網(wǎng)上簽訂物業(yè)服務(wù)合同的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交下列材料向市房管局辦理中標(biāo)備案手續(xù)：
（一）《中標(biāo)備案表》；
（二）評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告；
（三）中標(biāo)人的投標(biāo)文件；
（四）中標(biāo)通知書(shū)；
（五）物業(yè)服務(wù)合同。
市房管局應(yīng)當(dāng)在受理之日起10日內(nèi)辦理中標(biāo)備案手續(xù)。
第六章 附 則
第三十一條 （招投標(biāo)完成時(shí)限）
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記前，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。建設(shè)單位在辦理預(yù)售許可證或房地產(chǎn)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)提交通過(guò)網(wǎng)上簽訂的物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會(huì)決定采用招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)在原物業(yè)服務(wù)合同終止或解除前2個(gè)月，完成物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng)。
第三十二條 （物業(yè)承接驗(yàn)收）
招投標(biāo)活動(dòng)結(jié)束后，招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)按照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》及相關(guān)規(guī)定的要求進(jìn)行物業(yè)查驗(yàn)，辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)，移交相關(guān)資料。
第三十三條 （誠(chéng)信信息）
招標(biāo)人、投標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)及評(píng)標(biāo)專家在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中的相關(guān)誠(chéng)信信息，納入本市物業(yè)管理信用檔案庫(kù)。
本市建立物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)信用制度。市房管局應(yīng)當(dāng)依法公告對(duì)招標(biāo)人、招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員等當(dāng)事人違法行為的行政處理決定。
第三十四條 （對(duì)行政管理部門不依法履行職責(zé)的處理）
區(qū)（縣）房屋行政管理部門不依法審批、核準(zhǔn)項(xiàng)目招標(biāo)范圍、招標(biāo)方式、招標(biāo)組織形式；對(duì)違反招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定的行為不依法查處的，一經(jīng)查實(shí)，市房管局將在全行業(yè)予以通報(bào)批評(píng)，或出具行政檢查告知書(shū)；情節(jié)嚴(yán)重的，向區(qū)（縣）房屋行政管理部門提出對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予行政處分的建議。
第三十五條 （施行日期）
本辦法自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日�！蛾P(guān)于前期物業(yè)管理招投標(biāo)的若干規(guī)定》（滬房地資物〔2004〕399號(hào)）同時(shí)廢止。
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