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按揭貸款操作流程
一、 樓盤審查
在借款人提出申請之前,信用社(部)需要對擬提供個人購房貸款的樓盤進行審查,樓盤審查操作流程為:開發(fā)商申請→項目調(diào)查→審查、審批→簽訂項目合作協(xié)議書→貸后監(jiān)管。
房地產(chǎn)公司提出申請,信用社(部)要求房地產(chǎn)公司(以下簡稱“開發(fā)商”)提交以下資料:
1、書面申請;
2、公司資料、包括營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、法人代碼證、企業(yè)章程、貸款卡、開戶情況、公司概況、法人代表人或授權代理人證明書、股東會決議等;
3、項目資料,包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、建設工程施工許可證,國有土地使用證、工程概預算資料、商品房預售許可證等。
4、農(nóng)村信用社認為需要提供其他資料。
項目調(diào)查的主要內(nèi)容有手續(xù)的合法性、項目資金到位情況、項目的基本情況,市場前景及效益狀況。項目實地調(diào)查,核實資料、項目情況調(diào)查后撰寫調(diào)查報告,將調(diào)查情況交審查部門,審批同意后與開發(fā)商簽訂《個人購房消費貸款項目合作協(xié)議》。
二、 發(fā)放貸款操作流程
具體流程為:借款人申請→貸前調(diào)查→審查、審批→簽訂借款合同→辦理保險、公證、擔保等手續(xù)→發(fā)放貸款→資料歸檔→貸后管理→貸款償還→清戶撤押。
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(一)借款人申請
借款人申請個人購房貸款,所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結構封頂、高層完成總投資三分之二以上的期房。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料:
1、借款人身份證件(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件);
2、婚姻狀況證明(已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書,未婚的提供未婚證明書);
3、不低于房價30%的首付款付款憑證;但對購買首套自住住房且套型建筑面積90平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于20%的規(guī)定;購買商業(yè)門面的首付款比例不得低于40%。
4、房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同;
5、共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明;
6、借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明,如果屬于借款人家庭成員共同還款,則各方要簽訂共同還款責任確認書,明確在一方無力償還貸款的情況下,其他方仍要繼續(xù)承擔還款責任。
(二)受理和調(diào)查
信貸部門收到如上資料,對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調(diào)查,確定貸與不貸、貸款的金額和期限,調(diào)查的主要內(nèi)容包括:
1、首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上;
2、屋價格是否合理,與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當;
3、借款年限加借款人的年齡是否超過60年;
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4、抵押擔保是否足額有效,共有人是否出具同意抵押的合法文書,必要時要求借款人提供房產(chǎn)評估報告及他項權利證書。
(三)貸款審查、審批
審貸部門重點審查:1、購房行為的真實性,防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款;2、所購房屋價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當,必要時可委托具有房地產(chǎn)評詁資質(zhì)的機構進行評詁;3、共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見;4、借款人償還貸款本息的能力;
審貸部門審查后,提出貸款額度和期限,可與借款人、開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》,直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時,經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。
在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續(xù)后,方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時,由信貸員填寫借據(jù),借款人簽章或按指印認定,同時借款人簽署《劃款扣款授權書》,信用社將款項直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上,同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放,開發(fā)商出具收款證明。
信貸部門應在發(fā)放貸款后10個工作日內(nèi)完成資料歸檔。
個人住房按揭貸款操作流程2017-02-18 10:12 | #2樓
申請條件:
1. 年滿18周歲,具有完全民事行為能力的中國公民,具有城鎮(zhèn)居民常住戶口和合法有效居留身份證明。
2. 具有穩(wěn)定的合法收入,信譽良好,有還款付息能力。
3. 借款人同意以所購房屋及其權益作為抵押物。
4. 所購房產(chǎn)產(chǎn)權明晰。
貸款額度:
1. 住宅最高不超過所購房產(chǎn)總價值的70%
2. 門市最高不超過所購房產(chǎn)總價值的50%
3. 二套房貸住宅最高不超過所購房產(chǎn)總價值的50%,利率上浮基準利率的10% 貸款需提供的資料:
1. 借款人及財產(chǎn)共有人的身份證、戶口本或有效居留證件及婚姻狀況證明。(結婚的需提供結婚證,未婚的需到當?shù)孛裾珠_單身證明,離異的需提供離婚證并到當?shù)孛褡C局開離婚未再婚證明)
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2. 供款人及財產(chǎn)共有人的收入證明:單位收入證明(如做買賣的需提供法人營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證、近期3-6個月的納稅證明、規(guī)模較大的還需提供企業(yè)代碼證)貸款期限利率:
1. 住宅最長不超過20年,按照人民銀行公布的同檔次個人住房抵押貸款利率執(zhí)行。利率實行一年一定,當國家利率調(diào)整時,利率標準隨之調(diào)整。住宅貸款利率現(xiàn)執(zhí)行基準利率下浮15%
2. 目前執(zhí)行的利率為:5年(含)以下按月利率4221‰執(zhí)行,5年以上按月利率
4.349‰執(zhí)行。
附:具體利率詳見下頁附表
還款過程中采取的還款方式及其它解釋說明:
1. 目前為止,葫蘆島各大銀行均采取等額本息還款法。
2. 客戶可提前還貸,中信銀行一年中可提前還款兩次,以萬為單位,五年之內(nèi)
提前還款需多支付銀行一個月的利息,超過五年提前還款不罰息。具體事宜客戶可直接向銀行咨詢。開發(fā)公司在辦理貸款中起什么作用?
1. 為按揭貸款的客戶提供全額階段性擔保。
2. 協(xié)調(diào)貸款過程中樓盤備案、抵押登記和資格審查等工作。
注:具體操作流程詳見下頁按揭貸款流程圖
個人按揭貸款操作流程(20110919)2017-02-18 10:11 | #3樓
一、借款人需提交的材料:
1、有效身份證件,復印件一式三份;
2、戶籍證明(戶口簿必須復印第二頁蓋有派出所公章、戶主所在頁,借款人所在頁、共有權人所在頁,集體戶要提供首頁)復印一份;外地戶口的要提供在本地的一年以上社保明細或個人完稅證明(補交社保不予辦理)。
3、婚姻狀況證明(結婚證、未婚聲明書、離婚證);(判決書要提供生效證明)(無婚登記證明有時效性,一般為備案后二個月)
4、個人經(jīng)濟收入證明(月還款額不能超過家庭收入的50%,并注明單位地址及電話,對于收入證明超過萬元,須提供單位及個人的證明材料,提供銀行流水賬。對于提供房租收入證明的需提供房產(chǎn)證、出租合同,承租人身份證但不得超過家庭總收入30%)
5、有共同還款的,必須提供共同還款確認書。
6、經(jīng)房地產(chǎn)交易登記中心登記備案的購房合同;
7、首付款收據(jù)復印一份,首付款銀行進帳單復印一份(銀行進帳單上必須注明購房人姓名及房名,且姓名與房號應與購房合同一致);
8、結算帳戶(需配靈通卡或信用卡);
9、個人住房貸款申請審批表;
10、貸款人要求提供的其他文件或資料。
以上材料為復印件的均以A4紙復印,簽約時借款人需帶所有材
料原件當面核驗。
對以下情形之一者,不予受理:
1、不具有完全民事行為能力的自然人;
2、不能提供合法有效身份證明、收入證明或職業(yè)證明、提供虛假證明的申請人;
3、已查知有不良記錄的申請人。(關注和禁入客戶不能受理)
二、個人住房按揭貸款成數(shù)、期限、利率,金額
1、用途:向借款人發(fā)放的用于購買自用住房的貸款
對購買首套自住住房,首付30%,貸款利率為基準(利率執(zhí)行以目前政策為準。如有政策調(diào)整按新政策辦理)。
2、第二套掌握標準:
(1)以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認定房貸次數(shù)。(房地產(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房信息,及人行征信系統(tǒng)的利用銀行貸款購買住房套數(shù),有一套算一套)(這就是認房又認貸),商品房買賣合同中的買受人,都要進行認房認貸審查,視同借款人)
(2)對購買二套自住住房,首付60%,貸款利率為基準上浮10%。
(3)第三套住房目前不能辦理按揭貸款。
3、購買住房的,期限最長不超過30年,且主申請人或共同申請人的年齡(18---65歲) +貸款期限≤70。
4、個人住房按揭貸款、個人商用房貸款最高可達2000萬
元,審批權限在省分行營業(yè)部。
三、與借款人簽訂合同,辦理房屋抵押登記
1、通知借款人簽訂個人住房借款合同、個人住房借款憑證;
2、有產(chǎn)權共有人或有配偶的借款人申請的貸款,產(chǎn)權共有人夫妻雙方應共同簽訂抵押貸款合同并簽字;
3、借款抵押合同要到房交所辦理房屋抵押登記手續(xù)。
四、發(fā)放貸款
1、辦妥借款抵押合同登記備案后(收件放款),發(fā)放貸款,通知房地產(chǎn)公司已放款,并提醒借款人按時還款(貸款發(fā)放日即還款日)。
2、期限一年以上貸款,在貸款期限內(nèi)如遇法定利率調(diào)整,從次年1月1日開始,按新利率執(zhí)行。利率調(diào)整后,按剩余本金、原檔次調(diào)整后利率、剩余年限計算借款人每月需還貸款本息額。
3、還款方式可選擇等額本金還款法或等額本息還款法。
五、提前還款
1、貸款一年后方可提前還款,經(jīng)貸款人審批同意后可以部分提前還款,但金額不少于1萬元得整數(shù)倍,還款次數(shù)不限。
個人住房按揭貸款借款人須具備以下基本條件
(一)具有完全民事行為能力的自然人,年齡在18(含)-65周歲(含)之間;(目前軍官和士兵不能辦理按揭)
(二)具有合法有效的身份證明(居民身份證、戶口本或其他有
效身份證明)及婚姻狀況證明;
(三)具有良好的信用記錄和還款意愿;
(四)具有穩(wěn)定的收入來源和按時足額償還貸款本息的能力;
(五)具有所購住房的商品房銷(預)售合同或意向書;
(六)具有支付所購房屋首期購房款能力;
(七)在我行開立個人結算賬戶;
(八)有貸款人認可的有效擔保;
(九)我行規(guī)定的其他條件。
注:1、項目封頂證明由監(jiān)理單位出具聲明即可。
2、 商品房配套車庫可以辦理按揭貸款,車庫按揭按商業(yè)住房標準:首付50%。利率上浮1.15%,單獨車庫按揭不能辦理
3、本地戶口是指戶簿在福州地區(qū)(包括八縣),外地戶口的要提供在本地的一年以上社保明細或個人完稅證明(補交社保不予辦理),外籍人及港、澳、臺居民不能辦理按揭貸款。
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